【正文】 住宅物業(yè)開盤后每年按照 10%的增幅調(diào)整價格。 此后 20212021 年按 3%的年度通貨膨脹率調(diào)整各物業(yè)價格和租金， 2021 年以后，假定價格不在變動。 37 第五部分 工程開發(fā)計劃及項目租售計劃 一、 工程開發(fā)計劃 分期開發(fā)原則上以快速回收資金的住宅物業(yè)為先期開發(fā)，減輕后期開發(fā)的資金壓力，以上期當期現(xiàn)金流為正的年份為下期開發(fā)的開始時間。 2. 技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計的關(guān)系。如：交通狀況、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 3. 有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路。 35 第四部分 規(guī)劃設(shè)計初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 1. 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，進行初步設(shè)計方案的建筑排列。 出讓土地使用權(quán) （如花園 飯店）： 中方出讓土地使用權(quán)，由一家外資集團全權(quán)投資管理，在土地使用期到期之時，中方可收回酒店。其不足之處是管理公司借助其國際知名度在簽定和約之初，往往先提出對其自身較為有利的條件，而在經(jīng)營期間，業(yè)主對自己所擁有的資產(chǎn)無百分之百的自主權(quán)。 上海五星級酒店的合作經(jīng)營方式主要有： 委托經(jīng)營方式（如瑞吉紅塔）： 這一方式是目前上海采用最多的合作方式。這在很大程度上導致了國內(nèi)管理集團管理的酒店的平均房價要低于國際集團下屬酒店 30%以上。 經(jīng)營模式建議 由于高檔酒店的投資耗費龐大，許多企業(yè)無法獨立承擔，而旅游市場的國際化又使得有財力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營，因此，出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的現(xiàn)象。 根據(jù)五星級酒店的經(jīng)營常規(guī)可知：在正常市場情況下，由國際知名集團管理的酒店在開業(yè)后的前三個月內(nèi)入住率水平一般在 40%左右，在隨后的三個月逐步上升，通常半年左右即可達到一個正常入住 水平： 65%～ 75%。 如前所述，就目前而言，浦東五星級酒店的平均房價比浦西的平均房價要高出近 30%。 以本項目而言，若假設(shè)該五星級酒店現(xiàn)已建成，基于我們對于其酒店之品質(zhì)、服 務(wù)水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房價水平將至少達到目前浦東的平均水平： 130 USD/間 /天。 綜合開發(fā)之效應(yīng)：建議利用地塊內(nèi)的其他物業(yè)的聯(lián)動效應(yīng)，來提高該酒店的競爭力，如把酒店、商場和服務(wù)式公寓通過通透的中庭或連廊連接起來。 地塊可利用空間較大之優(yōu)勢：就浦東陸 家嘴中央商務(wù)區(qū)內(nèi)三家直接競爭對手而言，由于地塊面積之限定，均無較有規(guī)模的綠化面積。 產(chǎn)品定位 基于現(xiàn)有五星級酒店的市場狀況和未來發(fā)展趨勢以及地塊固有的特征，我們建議本地塊酒店項目的定位是： 豪華五星級酒店 – 以綠化、碧水之生態(tài)環(huán)境作為其酒店獨有的特性。 威脅 ? 浦東現(xiàn)有五星級酒店是該項目的強大競爭對手，其中以金茂和香格里拉的競爭優(yōu)勢最為明顯，尤其是香格里拉，隨著未來浦東香格里拉二 期和浦西香格里拉的陸續(xù)推出，香格里拉酒店無疑將成為上海酒店業(yè)的航母。 機會 ? 浦江兩岸成片開發(fā)，將進一步完善兩岸的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來交通更便捷，這必將帶動兩岸商務(wù)、旅游的全面發(fā)展，從而促進客源的增長。同時，該地塊為 綜合開發(fā)項目，各種物業(yè)類型可相互取長補短，發(fā)揮互動效應(yīng)。 因此，作為一家頂級五星級，必須有先進的軟硬件設(shè)施，同時還要建立鮮明之形象，具有自身特色之服務(wù)。 從上表可知，此三家酒店均由國際知名管理集團管理。 香格里拉套房 54 間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務(wù)。 Standards”）；“三步式服務(wù)”。 管理機構(gòu) 美國凱悅集團 香港香格里拉集團 美國麗嘉集團 服務(wù)理念 為所有客人提供迅 “顧客的世外桃 “黃金準則”（“ Golden 32 捷、創(chuàng)新的酒店產(chǎn)品。 設(shè)施配備完善、齊全。 品牌美譽度高 世界頂級豪華酒店之一。 二、競爭項目分析 競爭對手比較 金茂君悅酒店 浦東香格里拉 波特曼麗嘉酒店 形象特色 上海標志性建筑，世界最高的酒店。 今后幾年，全市進入新一輪酒店開發(fā)，因此，未來競爭將加劇。浦東作為新興的商務(wù)區(qū)，酒店業(yè)發(fā)展步伐快于浦西，無論是設(shè)施配備或是管理水平。 2021年之后，需求預計將能以不低于未來五年的增長率水平增長。 另外，如世博會申辦成功，將極大地促動上海旅游業(yè)的發(fā)展。這一1999/42000/12000/22000/32000/42001/12001/22001/32001/4房價走勢 線性 ( 房價走勢) 31 聚升的原因是由于國際商務(wù)客的劇增。以今年一季度的酒店經(jīng)營狀況來看， APEC 會議的召開為高檔酒店業(yè)帶來了明顯的收益。 同時，擁有 20 萬會展面積的新國際展覽中心在浦東陸續(xù)建成，上海未來的會展中心也將移師浦東，因此，未來會展旅游業(yè)將會是浦東旅游事業(yè)的主要增長點。 發(fā)展前景分析： 首先，浦東陸家嘴新一輪的發(fā)展建設(shè)已經(jīng)啟動，未來浦東必將逐漸取代浦西成為上海的中心商務(wù)區(qū)。 由于酒店的經(jīng)營會受季節(jié)性因素的影響，因此其房價會隨著淡旺季的到來而進行調(diào)節(jié)。 29%25%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1999 2 0 0 2 年2 月靜安 長寧 徐匯 盧灣 黃浦 浦東 30 房價、入住率分析 從過去三年各季度房價走勢看，房價的整體水平在 2021 年有較大幅度的上調(diào)。從需求看，盡管受到“ ”事件的影響， 10 月份的入境旅游同比有較大回落，但在 APEC 會議的帶動下，全年接待境外游客人數(shù)仍創(chuàng)歷史新高，達 萬人次，比上年增長 12%。當年新增五星級酒店四家，共計客房數(shù) 1832間，其中兩家在浦東開業(yè)。 近期，上海五星級酒店整體市場出現(xiàn)供需兩旺的現(xiàn)象。 1999 年下半年起，客房出租率停 止跌勢，市場狀況好轉(zhuǎn)。這主要是受到 90年代中期中國政府加強宏觀調(diào)控、緊縮銀根的影響。 各區(qū)域市場五星級酒店供應(yīng)量 海內(nèi)外客源對四星級以上酒店的需求比例 市場需求方面， 95 至 98年間，市場一度出現(xiàn)連續(xù)下滑，海內(nèi)外游客對五星級酒店的需求均有不同程度的下降。 第二階段供應(yīng)增長期在 90 年代后期，該階段的增量主要集中在浦 東陸家嘴地區(qū)， 96至 99 年的四年中所建成的五家五星級酒店中有四家興建在浦東陸家嘴。在隨后的四年中，五星級酒店的供應(yīng)量為零。 第一階段是在 80 年代末， 90 年代初。 供需情況分析 五星級酒店歷年市場供應(yīng)和需求分析 供應(yīng)量方面，上海的五星級酒店創(chuàng)建于 1986 年，十五年的歷年供應(yīng)量呈階段性增長，02021400060008000100001986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2021年份客房數(shù)新增供應(yīng)量 累計供應(yīng)量 29 0%5%10%15%20%25%1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021海外客源需求比例%%%%%%%%%%%國內(nèi)客源需求比例海外客源對五星級賓館需求比例 國內(nèi)客源對五星級賓館需求比例見上圖。 浦東五星級酒店的管理水平起點高，在吸收了浦西的管理經(jīng)驗的同時，都引進或雇傭國際性的專業(yè)酒店管理集團進行管 理。 浦東五星級酒店整體硬件設(shè)施齊全，配套設(shè)備先進。如 2021年高出約 30%。 浦東新區(qū)的五星級酒店全集中在 28 平方公里的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，其中三家（金茂君悅、上海國際會議中心、浦東香格里拉）位于位置顯著小陸家嘴中央城區(qū)，另外三家（新亞湯臣 、紅塔瑞吉和東錦江）則分布在陸家嘴周邊地區(qū)。 隨著浦東經(jīng)濟迅速發(fā)展，其中陸家嘴地區(qū)成為近幾年來上海酒店業(yè)最蓬勃發(fā)展的地區(qū)。 28 C、酒店市場分析 一、高星級酒店市場分析 整體市場分析 通常，五星級酒店都集中在交通設(shè)施發(fā)達 ,商業(yè)環(huán)境成熟的市中心城區(qū)。由于市場基本不會出現(xiàn) 巨大的供求失衡，而會保持相對的市場平衡，因此， 2021 年以后我們按保守原則預計租金每年按照 3%的通貨膨脹率上調(diào)。 項目租售價格、出租率定位 根據(jù)預測， 20212021 年甲級寫字樓租金如下： 2021 2021 2021 2021 2021 甲級寫字樓平均租金 國際甲級寫字樓租金 其中，國際甲級寫字樓的租金按照平均對甲級寫字樓平均的 美元 /平方米 /天的溢出計算。 陸家嘴將成為上海市成熟的中心商務(wù)區(qū)，更多的跨國性金融、服務(wù)、 IT 以及跨國公司總部將向陸家嘴集中，而且這些客戶偏好國際性甲級寫字樓。從總體市場來看，甲級寫字樓需求高于供應(yīng)量的增長速度。 四、寫字樓部分定位 客戶定位 從客戶分析中，我們的發(fā)現(xiàn)金融、 IT 產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展?jié)摿薮?，而且這些行業(yè)以及其所派生的服務(wù)業(yè)需求高檔的甲級寫字樓，因此，具體而言，我們對項目具體的主力目標客戶定位為： ? 國際性金融機構(gòu)，如銀行、保險、證券、資產(chǎn)管理公司等； ? IT 公司，如通信、軟件、娛樂內(nèi)容供應(yīng)商等； 27 服務(wù)業(yè)公司，如律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、管理咨詢公司等。 威脅 ? 未來 510年小陸家嘴將進入開發(fā)的另一個高峰，與前一個高峰不同，此次開發(fā)熱由國際財團掀起，因此在物業(yè)開發(fā)理念和物業(yè)品質(zhì)服務(wù)等方面將與國際接軌。 機會 ? 根據(jù)產(chǎn)業(yè)分析，國際甲級寫字樓主要客戶金融業(yè)和 IT 業(yè)將獲得快速的發(fā)展空間，加上隨之發(fā)展的專業(yè)服務(wù)業(yè)，國際甲級寫字樓的客戶得到有力的保障。 ? 自成一體，與高檔酒店、服務(wù)式公寓等高檔物業(yè)形成相對封閉的高檔商務(wù)區(qū)。因此，精確的品質(zhì)定位與入市時機對本項目至關(guān)重要。金茂大廈開盤至今僅取得 80%的出租率，主要原因有以下幾點，一是物業(yè)管理由中資的管理公司管理，質(zhì)量有限，同時收取上海市幾乎最高的物業(yè)管理費，二是金茂大廈沒有清晰、統(tǒng)一的營銷策略，尤其是對跨國公司沒有采取針對性的策略，致使對跨國公司的吸引力有限。 二、競爭項目分析 主要競爭對手分析 金茂大廈 匯豐銀行大廈 恒隆廣場 地理位置 小陸家嘴 小陸家嘴 南京西路 主要優(yōu)勢 中國最高、世界第三高大廈，品質(zhì)上具有獨有性，對中資機構(gòu)吸引力大 房型規(guī)則，接近正方形 建筑細節(jié)如電梯廳、燈光甚至在路標等方面處理的優(yōu)秀 物業(yè)管理優(yōu)秀 上海市最高檔購物中心 浦西最高大廈、形象獨特 主要缺陷 房型不規(guī)則 物業(yè) 管理費高昂，而所提供的服務(wù)品質(zhì)有限 名稱可能會排斥其他銀行機構(gòu) 房型不夠規(guī)則 租金 美圓 /平方米 /天 美圓 /平方米（實用面積） /天 美元 /平方米 /天 物業(yè)管理費 美元 /平方米 /月 42 元人民幣 /平方米 /月 美元 /平方米 /月 出租率 80% 99% 98% 客戶特征 金融： % IT： % 專業(yè)服務(wù)： 40% 金融： % 專業(yè)服務(wù)： 16% IT： % 日本客戶： 44% IT： % 專業(yè)服務(wù)： % 制造業(yè)： % 從上述物業(yè)來看 ，匯豐銀行大廈和恒隆廣場都在開盤不久取得另人滿意的入住率，恒隆廣場在開盤 4 個月內(nèi)基本上去部出租，而匯豐銀行大廈則始終保持了 95%以上的入住率，分析原因，前者主要是進入時機良好， 2021 年底 2021 年初，市場需求旺盛而高品質(zhì)的供應(yīng) 25 量有限，因此，迅速取得高出租率；而匯豐銀行大廈在開業(yè)初期憑借其日本背景而吸引了大量日本客戶入住，此后在優(yōu)秀的物業(yè)管理水平的鼓舞下，絕大多數(shù)的客戶選擇續(xù)約，因此保持了很高的入住率。 陸家嘴 CBD 基本成型，南京西路和淮海中路可能形成市中心兩個小型商務(wù) 區(qū)。因此，雖然今后會有較大的供應(yīng)，但是，租金小幅調(diào)整后會繼續(xù)增長。商務(wù)樓的積聚效應(yīng)將得到充分發(fā)揮。 從國際甲級寫字樓的分布來看，陸家嘴集中了金茂大廈、匯豐銀行大廈和中銀大廈，浦西的三個樓盤分別分布在淮海中路和南京西路。 從發(fā)展前景來看，陸家嘴作為中心商務(wù)區(qū)的地位將逐步得以確立，浦西商務(wù)區(qū)將很難與陸家嘴全方位競爭，在浦西可能在淮海中路和南京西路形成兩個有特色的市中心商務(wù)區(qū)。 甲級寫字樓分布 23 甲級寫字樓分布結(jié)構(gòu)%%%%%%%%%長寧 靜安 盧灣 黃浦 陸家嘴占全市百分比非國際甲級寫字樓 國際甲級寫字樓 陸家嘴是浦東新區(qū)的中心區(qū)域，區(qū)內(nèi)的金茂大