【正文】 48第六部分 項目投資估算和資金籌措計劃一、投資估算 本項目總投資________萬元，如下表所示：投資估算表項目投資估算明細 表建筑面積單方成本可售面積單方成本投資總金額備注　元/平方米元/平方米萬元 　一 土地成本 　 　 　 　1 土地出讓金 　 　 　 　2 土地補償費 　 　 　 　3 契稅 　 　 　 按地價%計4 土地使用稅 　 　 　 　5 其他 　 　 　 　　 土地成本小計 　 　 　 　二 建安成本 　 　 　 　(一) 前期費用 　 　 　 　1 勘探設計費 　 　 　 按總建面單價元 /平米計算2 臨水臨電 　 　 　 按萬元估算3 其他 　 　 　 　　 前期費用小計 　 　 　 　(二) 建安及裝修工程費 　 　 　 　1 土建安裝工程費 　 　 　 含電梯、消防　 住宅 　 　 　按土建元/平米, 電梯、消防、人防 設備等*元/平米，不含裝修　 商業(yè) 　 　 　 按單價元/平米計　 酒店 　 　 　 按土建+裝修元/ 平米計　 寫字樓 　 　 　 按土建安裝元/平米 計49　 會所 　 　 　 按單價元/平米計　 幼兒園 　 　 　 按單價元/平米計　 其他公建配套 　 　 　 按單價元/平米計　 地下室 　 　 　 按單價元/平米計2 工程監(jiān)理費 　 　 　 按土建費用的%計 算3 質(zhì)檢監(jiān)測費 　 　 　 按土建費用的%計 算4 室內(nèi)裝修 　 　 　 按單價元/平米計5 樣板房裝修 　 　 　 按萬元估算6 其他 　 　 　 　　 土建安裝工程費小計 　 　 　 　(三) 紅線內(nèi)配套費 　 　 　 　1 供水供電 　 　 　 按總建面單價元 /平米計2 道路排污 　 　 　 按總建面單價元 /平米計3 園林綠化 　 　 　 按單方。住宅物業(yè)開盤后每年按照 10%的增幅調(diào)整價格。 此后 20222022 年按 3%的年度通貨膨脹率調(diào)整各物業(yè)價格和租金，2022 年以后，假定價格不在變動。45第五部分 工程開發(fā)計劃及項目租售計劃一、 工程開發(fā)計劃分期開發(fā)原則上以快速回收資金的住宅物業(yè)為先期開發(fā)，減輕后期開發(fā)的資金壓力，以上期當期現(xiàn)金流為正的年份為下期開發(fā)的開始時間。2. 技術(shù)概念：計劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設計的關(guān)系。如：交通狀況、商業(yè)設施（大型購物中心）、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危 險源、 “風水” 因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。3. 有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設計的影響程度及對應的設計思路。43第四部分 規(guī)劃設計初步分析一、規(guī)劃設計的可行性分析1. 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，進行初步設計方案的建筑排列。出讓土地使用權(quán) （如花園飯店）：中方出 讓土地使用權(quán)，由一家外資集團全權(quán)投資管理，在土地使用期到期之時，中方可收回酒店。其不足之處是管理公司借助其國際知名度在簽定和約之初，往往先提出對其自身較為有利的條件，而在經(jīng)營期間，業(yè)主對自己所擁有的資產(chǎn)無百分之百的自主權(quán)。上海五星級酒店的合作經(jīng)營方式主要有：委托經(jīng)營方式（如瑞吉紅塔）：這一方式是目前上海采用最多的合作方式。這在很大程度上導致了國內(nèi)管理集團管理的酒店的42平均房價要低于國際集團下屬酒店 30%以上。經(jīng)營模式建議由于高檔酒店的投資耗費龐大，許多企業(yè)無法獨立承擔，而旅游市場的國際化又使得有財力的業(yè)主不見得有能力經(jīng)營，因此，出現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的現(xiàn)象。根據(jù)五星級酒店的經(jīng)營常規(guī)可知：在正常市場情況下，由國際知名集團管理的酒店在開業(yè)后的前三個月內(nèi)入住率水平一般在 40%左右，在隨后的三個月逐步上升，通常半年左右即可達到一個正常入住水平：65% ～ 75%。如前所述，就目前而言，浦東五星級酒店的平均房價比浦西的平均房價要高出近 30%。以本項目而言，若假設該五星級酒店現(xiàn)已建成，基于我們對于其酒店之品質(zhì)、服務水平定位以及酒店所處的地理位置，該酒店的房價水平將至少達到目前浦東的平均水平：130 USD/間/天。綜合開發(fā)之效應：建議利用地塊內(nèi)的其他物業(yè)的聯(lián)動效應，來提高該酒店的競爭力，如把酒店、商場和服務式公寓通過通透的中庭或連廊連接起來。地塊可利用空間較大之優(yōu)勢：就浦東陸家嘴中央商務區(qū)內(nèi)三家直接競爭對手而言，由于地塊面積之限定，均無較有規(guī)模的綠化面積。產(chǎn)品定位基于現(xiàn)有五星級酒店的市場狀況和未來發(fā)展趨勢以及地塊固有的特征，我們建議本地塊酒店項目的定位是：豪華五星級酒店 – 以綠化、碧水之生態(tài)環(huán)境作為其酒店獨有的特性。和浦西香格里拉的陸續(xù)推出，香格里拉酒店無疑將成為上海酒店業(yè)的航母。機會? 浦江兩岸成片開發(fā)，將進一步完善兩岸的基礎設施建設，未來交通更便捷，這必將帶動兩岸商務、旅游的全面發(fā)展，從而促進客源的增長。同時，該地塊為綜合開發(fā)項目，各種物業(yè)類型可相互取長補短，發(fā)揮互動效應。因此，作為一家 頂級五星級，必 須有先 進的軟硬件設施，同時還要建立鮮明之形象，具有自身特色之服務。從上表可知，此三家酒店均由國際知名管理集團管理。香格里拉套房 54 間麗嘉特色客房為客人提供豪華的服務?！包S金準則”（“Golden Standards”）；“三步式服務”。管理機構(gòu) 美國凱悅集團 香港香格里拉集團美國麗嘉集團服務理念 為所有客人提供迅捷、創(chuàng)新的酒店產(chǎn)品。設施配備完善、齊全。品牌美譽度高世界頂級豪華酒店之一。二、競爭項目分析競爭對手比較金茂君悅酒店 浦東香格里拉 波特曼麗嘉酒店形象特色 上海標志性建筑，世界最高的酒店。今后幾年，全市進入新一輪酒店開發(fā)，因此，未來競爭將加劇。浦東作為新興的商務區(qū)，酒店業(yè)發(fā)展步伐快于浦西，無論是設施配備或是管理水平。2022 年之后，需求預計將能以不低于未來五年的增長率水平增長。另外，如世博會申辦成功，將極大地促動上海旅游業(yè)的發(fā)展。這一聚升的原因是由于國際商務客的劇增。以今年一季度的酒店經(jīng)營狀況來看，APEC 會議的召開 為高檔酒店業(yè)帶來了明 顯的收益。同時，擁有 20 萬會展面積的新國際展覽中心在浦東陸續(xù)建成，上海未來的會展中心也將移師浦東，因此，未來會展旅游業(yè)將會是浦東旅游事業(yè)的主要增長點。發(fā)展前景分析：1999/42022/12022/22022/32022/42022/12022/22022/32022/4房 價 走 勢 線 性 (房 價 走 勢 )37首先，浦東陸家嘴新一輪的發(fā)展建設已經(jīng)啟動，未來浦東必將逐漸取代浦西成為上海的中心商務區(qū)。由于酒店的經(jīng)營會受季節(jié)性因素的影響，因此其房價會隨著淡旺季的到來而進行調(diào)節(jié)。房價、入住率分析從過去三年各季度房價走勢看，房價的整體水平在 2022 年有較大幅度的上調(diào)。從需求看，盡管受到“”事件的影響，10 月份的入境旅游同比有較大回落，但在 APEC 會議的帶動下，全年接待境外游客人數(shù)仍創(chuàng)歷史新高，達 萬人次，比上年增長 12%。當年新增五星級酒店四家，共 計客房數(shù) 1832間，其中兩家在浦東開業(yè)。近期，上海五星級酒店整體市場出現(xiàn)供需兩旺的現(xiàn)象。1999 年下半年起，客房出租率停止跌勢，市場狀況好轉(zhuǎn)。這主要是受到 90 年代中期中國政府加 強宏觀調(diào)控、緊縮銀根的影響。02022400060008000100001986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2022年 份客 房 數(shù)新 增 供 應 量 累 計 供 應 量350%5%10%15%20%25%1994 1995 1996 1997 1998 1999 2022 2022海外客源需求比例%%%%%%%%%%%國內(nèi)客源需求比例海 外 客 源 對 五 星 級 賓 館 需 求 比 例 國 內(nèi) 客 源 對 五 星 級 賓 館 需 求 比 例各區(qū)域市場五星級酒店供應量海內(nèi)外客源對四星級以上酒店的需求比例市場需求方面，95 至 98 年間，市場一度出現(xiàn)連續(xù)下滑，海內(nèi)外游客對五星級酒店的需求均有不同程度的下降。第二階段供應增長期在 90 年代后期，該階段的增量主要集中在浦東陸家嘴地區(qū)，96 至 99 年的四年中所建成的五家五星級酒店中有四家興建在浦東陸家嘴。在隨后的四年中，五星級酒店的供應量為零。第一階段是在 80 年代末，90 年代初。供需情況分析五星級酒店歷年市場供應和需求分析供應量方面，上海的五星級酒店創(chuàng)建于 1986 年，十五年的歷年供應量呈階段性增長，見上圖。34浦東五星級酒店的管理水平起點高，在吸收了浦西的管理經(jīng)驗的同時，都引 進或雇傭國際性的專業(yè)酒店管理集團進行管理。浦東五星級酒店整體硬件設施齊全，配套設備先進。如2022 年高出約 30%。浦東新區(qū)的五星級酒店全集中在 28 平方公里的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，其中三家（金茂君悅、上海國際會議中心、浦東香格里拉）位于位置顯著小陸家嘴中央城區(qū)，另外三家（新亞湯臣、紅塔瑞吉和東錦江）則分布在陸家嘴周邊地區(qū)。隨著浦東經(jīng)濟迅速發(fā)展，其中陸家嘴地區(qū)成為近幾年來上海酒店業(yè)最蓬勃發(fā)展的地區(qū)。33C、酒店市場分析一、高星級酒店市場分析整體市場分析通常，五星級酒店都集中在交通設施發(fā)達,商業(yè)環(huán)境成熟的市中心城區(qū)。由于市場基本不會出現(xiàn)巨大的供求失衡，而會保持相對的市場平衡，因此，2022 年以后我們按保守原則預計租金每年按照 3%的通 貨膨脹率上調(diào)。項目租售價格、出租率定位根據(jù)預測，20222022 年甲級寫字 樓租金如下：322022 2022 2022 2022 2022甲級寫字樓平均租金 國際甲級寫字樓租金 其中，國際甲級寫字樓的租金按照平均對甲級寫字樓平均的 美元/ 平方米/天的溢出計算。陸家嘴將成為上海市成熟的中心商務區(qū)，更多的跨國性金融、服務、 IT 以及跨國公司總部將向陸家嘴集中，而且 這些客戶偏好國際性甲級寫字樓。從總體市場來看，甲級寫字樓需求高于供應量的增長速度。31四、寫字樓部分定位客戶定位從客戶分析中，我們的發(fā)現(xiàn)金融、IT 產(chǎn)業(yè)本身 發(fā)展?jié)摿薮螅疫@些行業(yè)以及其所派生的服務業(yè)需求高檔的甲級寫字樓，因此，具體而言，我們對項目具體的主力目標客戶定位為：? 國際性金融機構(gòu)，如銀行、保險、 證券、資產(chǎn)管理公司等；? IT 公司，如通信、軟件、娛樂內(nèi)容供應商等；服務業(yè)公司，如律師事務所、會計師事務所、管理咨詢公司等。威脅? 未來 510 年小陸家嘴將進入開發(fā)的另一個高峰，與前一個高峰不同，此次開發(fā)熱由國際財團掀起，因此在物業(yè)開發(fā)理念和物業(yè)品質(zhì)服務等方面將與國際接軌。機會? 根據(jù)產(chǎn)業(yè)分析，國際甲級寫字樓主要客戶金融業(yè)和 IT 業(yè)將獲得快速的發(fā)展空間，加上隨之發(fā)展的專業(yè)服務業(yè)，國際甲級寫字樓的客戶得到有力的保障。? 自成一體，與高檔酒店、服務式公寓等高檔物業(yè)形成相對封閉的高檔商務區(qū)。因此，精確的品質(zhì)定位與入市時機對本項目至關(guān)重要。金茂大廈開盤至今僅取得 80%的出租率，主要原因有以下幾點，一是物 業(yè)管理由中資的管理公司管理，質(zhì)量有限，同時收取上海市幾乎最高的物業(yè)管理費，二是金茂大廈沒有清晰、統(tǒng)一的營銷策略，尤其是對跨國公司沒有采取針對性的策略，致使對跨國公司的吸引力有限。二、競爭項目分析主要競爭對手分析金茂大廈 匯豐銀行大廈 恒隆廣場地理位置 小陸家嘴 小陸家嘴 南京西路主要優(yōu)勢 中國最高、世界第三高大廈，品質(zhì)上具有獨有性，對中資機構(gòu)吸引力大房型規(guī)則，接近正方形建筑細節(jié)如電梯廳、燈光甚至在路標等方面處理的優(yōu)秀物業(yè)管理優(yōu)秀上海市最高檔購物中心浦西最高大廈、形象獨特主要缺陷 房型不規(guī)則物業(yè)管理費高昂，而所提供的服務品質(zhì)有限名稱可能會排斥其他銀行機構(gòu)房型不夠規(guī)則租金 美圓/平方米/天 美圓/平方米（實用面積）/天 美元/平方米/天物業(yè)管理費 美元/平方米/月42 元人民幣/平方米/月 美元/平方米/月出租率 80% 99% 98%客戶特征 金融：%IT：%金融：%專業(yè)服務：16%IT：%專業(yè)服務：%28專業(yè)服務：40%IT：%日本客戶：44%制造業(yè)：%從上述物業(yè)來看，匯豐銀行大廈和恒隆廣場都在開盤不久取得另人滿意的入住率，恒隆廣場在開盤 4 個月內(nèi)基本上去部出租，而匯豐銀行大廈則始終保持了 95%以上的入住率，分析原因，前者主要是 進入時機良好， 2022 年底 2022 年初，市場需求旺盛而高品質(zhì)的供應量有限，因此，迅速取得高出租率；而匯豐銀行大廈在開業(yè)初期憑借其日本背景而吸引了大量日本客戶入住，此后在優(yōu)秀的物業(yè)管理水平的鼓