安慶華茂1958項目商業(yè)銷售執(zhí)行方案(參考版)
2024-10-25 16:01本頁面
【正文】 24.10.222024年10月22日星期二8時52分19秒24.10.22,謝謝大家！,。24.10.2224.10.2220:5220:52:1920:52:19Oct24 務實，奮斗，成就，成功。2024年10月22日星期二8時52分19秒20:52:1922 October 2024 好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。2024年10月22日星期二下午8時52分19秒20:52:1924.10.22 嚴格把控質量關，讓生產(chǎn)更加有保障。24.10.2224.10.2220:52:1920:52:19October 22, 2024 加強自身建設，增強個人的休養(yǎng)。24.10.2220:52:1920:52Oct2422Oct24 重于泰山，輕于鴻毛。24.10.2224.10.22Tuesday, October 22, 2024 弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。,通過仲華行商業(yè)資源關系整合行業(yè)和媒體資訊采集適合進駐品牌商家，確認接洽關系。,“以點代面，特色經(jīng)營“,招商策略,制定了“先確定主力店，再全面招商”的基本策略,妥善安排好各租戶的樓層位置、相互位置，使之相對成行成市、互惠共贏，而不是互相干擾、削弱；,注重借鑒成功商業(yè)招商經(jīng)驗，系統(tǒng)安排招商推廣活動，將后期招商與開業(yè)前的預熱相互結合。,目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補。,本項目客戶需求特征——以投資為主,安慶整體商業(yè)銷售市場：以投資為目的的客戶約為70％；,附件2：招商策略,招商目標,9月10日前：實現(xiàn)主力店簽約成功,10月25日前：逐步實現(xiàn)各商業(yè)主題主力店招商成功,11月25日前：逐步實現(xiàn)銷售返租部分的招商成功,招商原則,招商要注意維護和管理好業(yè)態(tài)經(jīng)營比例，同時根據(jù)本地的實際狀況進行適當調節(jié)。,安慶市（含各鎮(zhèn)區(qū)）公務員——年齡在28—50歲之間，有投資意識，收入穩(wěn)定，有豐厚積蓄，對該片區(qū)前景看好。,本地富裕居民——年齡在35—60歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報理想，有多次置業(yè)行為，對投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光。有著敏感的投資意識，重視項目知名度和后續(xù)經(jīng)營能力，或作為資金保值增值渠道之一。,經(jīng)營商家——借家樂福等主力店品牌號召力，引進國際二線、國內一線品牌經(jīng)營商家，造就一個與國內省會城市相接軌的現(xiàn)代化消費中樞。,上海新天地商業(yè)業(yè)態(tài)組合: 零售：餐飲：休閑娛樂=38％：42％：20％,業(yè)態(tài)選擇——功能組合建議,華茂1958商業(yè)街,時尚女人街,酒吧,大型水會,KTV,潮流星光大道,時尚第五街,國際美食街,兒童情景街,餐飲主力店,多國特色美食,西餐咖啡,不限定各業(yè)態(tài)的具體比例,王子廚房,集酒吧、中餐、西餐、日本料理于一體，體現(xiàn)另類、神秘、鬧中的靜逸，為喜歡尋求個人空間的人們提供了休閑飲食的場所。以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。,銷售付款方式優(yōu)惠：,說明：鼓勵一次性付款，盡快使發(fā)展商回籠資金。,商鋪售價結論—商鋪均價,外街均價：40000元/平米 內街均價：28000元/平米 住宅底商均價：28000元/平米 二層均價：20000元/平米 三層均價：12500元/平米,仲華行建議，各類型商鋪均價初定為：,說明：銷售過程中，可根據(jù)各類型商鋪的具體銷售情況進行價格提升。,商鋪售價結論—三層均價,三層均價=二層均價*65%,根據(jù)市場經(jīng)驗，合理三層價格一般是 二層價格的60%—70%左右。,商鋪售價結論——二層均價,二層均價=內街均價*70%,根據(jù)市場經(jīng)驗，合理二層價格一般是 內街的40%—50%左右,二層均價初步確定為19808元/平米,說明：打造“雙首層”概念，二層鋪位“街鋪化”。,認知價值定價法,商鋪售價結論,由于目前還未進入“認知價值定價法（PerceivedValue Pricing）”擬定價格階段，而且三線城市的租金往往難以全面反映真實的商鋪售價因素，我們綜合“租金還原法”與“市場比較法”來測定商鋪的價格，兩方法權重設定分別為30％、70％，得出項目街鋪一層均價為：,外街均價初步確定為40424元/平米,商鋪售價結論—內街、住宅底商均價,內街、住宅底商均價=外街均價*70%,根據(jù)市場經(jīng)驗，合理內街價格一般是 外街價格的40%—50%左右。,根據(jù)市場比較法，外街比準均價為43535元/平米,市場比較法—價格比準,安慶主要街道的街鋪平均租金水平：,遵循三線城市商鋪投資回收年期為15年，則對應的街鋪售價為 37313元/平米。 三、面積最大，價格極為昂貴，銷售價格為整體均價的35倍。（昭示性強、人流必經(jīng)之路） 二、唯一性。,階段預知,9.109.30 認籌期階段一 分層均價預知,10.111.13 認籌期階段二 分層各區(qū)域價格區(qū)間預知,11.20 解籌當天 鋪位具體價格,5月,7月,8月,9月,1月,
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