【正文】 第五篇 價格策略略。以上預算及項目僅是我們現(xiàn)階段的初步計劃，詳細方案需與廣告公司確定后，另行提供。合計6000個3元/個18紙袋3000片6元/片30VCD廣告拍攝、制作（VCD用）100001．7元/份單張（含住宅及商場部分）9000本10元/本新人類專刊及月刊2000本13元/本商場樓書6000本20元/本小計（萬元）塔樓樓書數(shù)量單價項目本樓盤的看樓通道需要專門處理的面積不大，本費用計入銷售中心不可預見費用一項，不再單列。因此，本項不計入包裝的成本。備注：內(nèi)部家私、放像區(qū)電器和電腦演示系統(tǒng)等不計入。合計其它18400元/m2背景板 151200元/塊展板 16總體模型 180商場部分的橫剖面模型 400m22000元/m2小計（萬元）裝修 數(shù)量 單價.地盤包裝表（二）項目根據(jù)前面關(guān)于分階段現(xiàn)場包裝的內(nèi)容，統(tǒng)計計算。費用預算：常規(guī)來看，本階段的廣告量不大。③ 第三階段：穩(wěn)定消化期。（共5次）（6次）活動安排：，新人類禮品贈送（800—1000份）；（四次）；（2次）；（4個展位）。注：以上表中所示價格，商報按照90折優(yōu)惠。10合計30網(wǎng)站28深南大道或口岸附近廣告牌15公交站牌住交會4南方都市報2小計（萬元）商報次數(shù)單價（萬元）廣告媒體的選擇及安排：以深圳商報、南方都市報為主，輔助以互聯(lián)網(wǎng)站一般每2周南方都市報、商報各一次，指定版面和大小，暫定版面大小為1/3版、套紅；活動安排：11月24日—27日，住交會本階段的費用預算表費用 項目后期的推廣建議主要采取活動營銷為主。在開盤期，建議采用“強勢推廣策略”，讓項目迅速享名深圳，爭取盡快消化。 根據(jù)項目的特征，建議選用“循序漸進策略”與“強勢推廣策略”組合。3）深圳媒體——特報、商報、南方都市報等4）有線電視背景板及其它節(jié)目插播5）戶外廣告牌——羅湖口岸、上海賓館附近、華強北路等6）世聯(lián)香港公司推廣7）網(wǎng)站8）?？O(shè)定取閱處（如：網(wǎng)吧、周邊酒樓等）由于項目的昭示性不強，但地盤距華強北商業(yè)區(qū)、離天虹商場的距離較近，因此，導示系統(tǒng)的設(shè)計考慮4條：1） 華強北路與深南大道交界處至地盤2） 上海賓館至地盤 3） 振華路與華富路的交界處設(shè)POP掛旗至中航路4） 華強北路與振華路交界處設(shè)POP掛旗至中航路住宅部分由于本項目的推廣主題“事業(yè)、生活、從容屬地”是針對街區(qū)價值及戶型定位展開的，住宅部分的推廣重點應放在平面廣告及銷售資料方面。1）現(xiàn)場——條幅、POP、圍板及形象墻等2）深圳媒體——特報、商報、南方都市報3）香港媒體——香港東方報、香港看樓團、香港展銷會4）車體廣告——3路、11101等 5）網(wǎng)站——搜房、銀時通等證券類、其它綜合類知名網(wǎng)站6）有限電視臺的證券背板及電視片插播7）世聯(lián)網(wǎng)絡(luò)客戶及世聯(lián)員工推薦8）春交會9）在羅湖口岸設(shè)看樓直通車、廣告牌10）世聯(lián)香港公司推廣11）華強北與深南大道的交匯處顯示屏 第三個階段（商場強銷期）1）銷售現(xiàn)場——形象墻、內(nèi)街、售樓處、條幅、POP掛旗、增設(shè)24層單位AABB5戶型各一套。3）天虹商場東西側(cè)的廣告位。1）地盤包裝——包括樓體條幅、形象墻、售樓處、地盤POP等。2）形象包裝◆新人類品牌介紹之二根據(jù)項目的特征及銷售的不同階段，選擇不同的銷售渠道。◆ 塔樓部分手冊——以客戶通訊的形式展開，介紹項 目的資料及周邊（如：振中路的工程進度等）的變化。以理性分析為主。其平面按照正式經(jīng)營的內(nèi)街布局，可以設(shè)立一些小品及綠化、經(jīng)營貨架休閑坐凳等?！?樓電梯前室——按照交樓標準裝修完畢（20020前）◆內(nèi)街——完成展示功能的裝修，主題圍繞新人類來展開。入戶門的右墻面設(shè)置戶型平面圖及簡單說明。（完成時間2000、20前）按照交樓標準裝修地面，墻面用色彩或裝飾畫等表現(xiàn)SOHO的生活方式或都市生活帶來的便捷度。（見附圖三）架空層設(shè)計為泛會所，難點的處理在于剪力墻和柱面，用裝飾畫布置也是一種可以借鑒的方式。溫馨的色彩，營造出繁華都市中難得的港灣。臥室布置簡單，但卻不失書卷氣，符合目標客戶的喜好。復式單位樣板房的設(shè)計，可以考慮商務居家兩宜，盡可能體現(xiàn)其商業(yè)價值。在售樓處開辟一處電腦演示臺，方便客戶自由查閱樓盤的戶型及其它資料。要求能夠從居住和商務兩方面展示。（公開發(fā)售兼塔樓強銷期）1）現(xiàn)場包裝◆售樓處——增加內(nèi)街展示部分。建議在形式方面加以突破?！羰蹣翘帯捎谏虉霾糠帧⑺堑耐茝V主題差異性較大，分區(qū)展示和洽談?！?現(xiàn)場條幅及POP掛旗——條幅的賣點要突出，其色彩的選擇要與LOGO等協(xié)調(diào)統(tǒng)一。內(nèi)容主要表現(xiàn)都市精英便捷的生活方式。現(xiàn)場包裝和形象包裝應根據(jù)不同的銷售時期及不同的銷售主題有所調(diào)整，具體如下：：1）現(xiàn)場包裝：◆銷售廣場包括回填土及廣場磚的施工、完成門前綠化部分的施工。3）商場部分強銷期（2002——2001）目的：本階段的樓盤已是準現(xiàn)樓，這是商場銷售的最佳時機，此時推出，能給投資者和經(jīng)營者信心保證。 銷售階段安排根據(jù)項目的實際情況，項目的銷售期分為3個階段：1）內(nèi)部認購期（2002620028）目的：積累客戶、廣而告之、等待時機。由于售樓處及實體樣板房的完成日期大約在2月25日。如鼎盛時代、都市驛站、第五大道等樓盤均是借展銷會開盤獲得良好宣傳效果的。2000年11月24日至27日，深圳第二屆國際住宅與建筑科技展示交易會舉行。市場調(diào)查的結(jié)果顯示：遠期樓花是影響大多數(shù)客戶時成交的障礙點，樓盤的形象進度好的工程，其成交率相對較高。3）發(fā)展商的資金需求和其它要求發(fā)展商希望能盡早開始銷售，以爭取盡快資金回籠，緩解施工進度帶來的資金壓力。位于商場一樓的銷售中心可以進場裝修的時間大約是在12月5日，因此，根據(jù)工程進度，銷售的最早時間是2001年1月20—25日。而這一點是完成全部樓盤良好銷售的關(guān)鍵。一般一年內(nèi)有兩個銷售的黃金時段，即：3月中下旬至6月下旬，這一階段的最高潮為春季房地產(chǎn)交易會；9月至12月是第二個黃金銷售時段，住交會已成為開發(fā)商、代理商較量的主戰(zhàn)場?！?銷售控制：結(jié)合工程形象進度，制定相應的價格策略和選擇銷售的渠道組合。第四篇 銷售方案在總體戰(zhàn)略的指導下，推廣方案根據(jù)銷售目標而制定。為了促進項目的銷售，只有從兩方面來展開，第一：用規(guī)劃和主題來吸引人市場關(guān)注；第二：用建筑本體的內(nèi)外裝修和空間來吸引客戶。北側(cè)規(guī)劃中的商場很難對本項目的銷售形成幫助。只有南面的佳和華強大廈是其四至中唯一的永久建筑，雖然1—4層也是商業(yè)用房，但原來設(shè)計時并沒有考慮與本項目的聯(lián)系，而且其經(jīng)營狀況極差，難以給經(jīng)營者和投資客帶來信心?！?裝修前衛(wèi)、時尚、現(xiàn)代、舒適?！?內(nèi)街貫穿東西方向，有利于吸引人流進入商場?！?位于華強北商業(yè)中心區(qū)及上海賓館、天虹商場兩大商圈交匯處。一個好的、具有品牌的物管公司不僅會直接給經(jīng)營者以信心，也為投資者帶來保障。4層是獨立鋪位，使用面積在80—150平方米之間。中間的敞鋪使用面積控制在12—15平方米。216。一層的鄰街獨立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積1820平方米左右。柜臺的使用面積以5平方米左右為基準單位。建議采用集中收銀的管理方式，2每層設(shè)收銀處2個。鋪位面積原則上易大不易小。根據(jù)分層設(shè)定的業(yè)態(tài)之需求來劃分。為保證整體的協(xié)調(diào)統(tǒng)一及各鋪位的個性展示，建議商場的裝修采用如下方式：地面和天花統(tǒng)一設(shè)計和裝修，各鋪位在提供限定的標準范圍內(nèi)，可自由設(shè)計。3層：休閑空間——咖啡小筑、西點小屋或香茗茶座等。1層：西側(cè)的鄰街鋪原則上考慮設(shè)獨立鋪，不限定業(yè)態(tài)（盡可能選擇檔次較高的特色專賣店），其它為化妝品、視聽類等。應此，建議僅選擇那些市場上相對空缺、而又能夠體現(xiàn)商場主題定位的、需求量又相對較大的業(yè)態(tài)。由于本商業(yè)的裙樓面積在12000平方米，規(guī)模中等。4樓定位為吧城。本項目設(shè)吧城有以下幾個理由：a. 它是深圳市場的空白點b. 城市生活的新種類c. 贏利能力強d. 區(qū)域性強e. 本項目的硬件配合開“吧”必辦手續(xù)：a衛(wèi)生防疫部門b環(huán)保部門c消防部門d文化部門e工商部門房地產(chǎn)市場在細分，消費者需要細分，物以類聚、人以群分，商業(yè)的發(fā)展也是、也正在經(jīng)歷這樣的變化過程。深圳“吧”的發(fā)展也可以看出這一規(guī)律。一站式購物是商業(yè)發(fā)展的必然趨勢，萬佳、家樂福、沃爾瑪為家庭一站式購物提供了機會，它們的符合人的購物習慣，所以在不斷興旺。而從消費人群定位，則更具有長期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。商場從消費人群定位，較之從業(yè)態(tài)和經(jīng)營品種進行主題定位有更大的包容性。期刊雜志也紛紛重新定位，變化內(nèi)容以迎合他們，如：黃金時代、深圳青年等。新新人類和新銳人類在中國漸漸被商家