【正文】 場據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，1994—1999年（頭三季度），%、%、%、%、%、%,外銷比例均在10%以下,可見本地買家仍為市場主力。電子業(yè)的發(fā)展聚集了大量的人流，同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。順電、新大好、男人世界等商場的加盟，使華強(qiáng)北真正發(fā)展成為深圳的三大商業(yè)圈之一。從業(yè)態(tài)上看，華強(qiáng)北已完成了由單純電子商業(yè)向綜合商業(yè)街的轉(zhuǎn)型，服裝、餐飲及綜合商業(yè)迅速發(fā)展。216。由兩棟30層住宅、一棟39層的公寓（含商務(wù)公寓和酒店式公寓）?？偨ㄖ娣e約14萬平方米，由4棟31層高的住宅樓和一棟35層的辦公樓（8—21層為酒店式公寓）組成，裙樓商場共有五層，面積約3萬平方米。項(xiàng)目總用地面積9,102平方米，總建筑面積約86,173平方米，由三棟塔樓組成，樓高33層。均價(jià)（元/m2）~ m2三房二廳~ m2綠色主題鼎盛時(shí)代從千禧年房地產(chǎn)交易會(huì)上面市，至2000年9月9日公開發(fā)售，經(jīng)過了較長的階段。類型類別推廣策略住宅3路總站物業(yè)商場他們熟悉本區(qū)域并已習(xí)慣在本區(qū)域內(nèi)居住、生活，他們或資產(chǎn)積累較多，或月收入水平較高。4）投資客價(jià)格和租金的比例、付款方式、入伙時(shí)間及投資回報(bào)率永遠(yuǎn)是他們考慮的重要因素。 地處華強(qiáng)北商業(yè)旺地，毗鄰深圳標(biāo)志性建筑上海賓館，盡享都市成熟的商務(wù)及居家環(huán)境，繁華便利。 架空層泛會(huì)所概念，可滿足都市人對環(huán)境的需求。 空中花園及屋頂花園設(shè)計(jì)。 居家氛圍較弱，周邊住宅物業(yè)較少。 北面、西面及東面均為臨時(shí)用房，較亂。 項(xiàng)目11月24日借住交會(huì)開盤，有利于快速樹立項(xiàng)目形象。 2000年全市小戶型物業(yè)大量推出。 在華強(qiáng)北工作的白領(lǐng)階層216。216。216。第三篇 商業(yè)部分分析地塊南臨佳和華強(qiáng)大廈，其裙樓的1—4層為電子類主題商場，目前的經(jīng)營情況較差，物業(yè)的檔次也較低?！?，引導(dǎo)人流，聚集人氣。◆ 振中路正在形成，華強(qiáng)北的商業(yè)核心地位正在進(jìn)一步擴(kuò)展。項(xiàng)目的位置已告訴我們：與華強(qiáng)北、天虹求同一定不是方向。從事IT行業(yè)的從業(yè)人員，到其它要求富有創(chuàng)新精神的行業(yè)，如：傳播業(yè)、廣告業(yè)、藝術(shù)圈及其它設(shè)計(jì)行業(yè)。流行前線的業(yè)態(tài)，與東門普通商場的經(jīng)營品種有著較多的一致性。商場從消費(fèi)人群定位，較之從業(yè)態(tài)和經(jīng)營品種進(jìn)行主題定位有更大的包容性。本項(xiàng)目設(shè)吧城有以下幾個(gè)理由：a. 它是深圳市場的空白點(diǎn)b. 城市生活的新種類c. 贏利能力強(qiáng)d. 區(qū)域性強(qiáng)e. 本項(xiàng)目的硬件配合開“吧”必辦手續(xù)：a衛(wèi)生防疫部門b環(huán)保部門c消防部門d文化部門e工商部門房地產(chǎn)市場在細(xì)分，消費(fèi)者需要細(xì)分，物以類聚、人以群分，商業(yè)的發(fā)展也是、也正在經(jīng)歷這樣的變化過程。1層：西側(cè)的鄰街鋪原則上考慮設(shè)獨(dú)立鋪，不限定業(yè)態(tài)（盡可能選擇檔次較高的特色專賣店），其它為化妝品、視聽類等。鋪位面積原則上易大不易小。216?！?位于華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)及上海賓館、天虹商場兩大商圈交匯處。北側(cè)規(guī)劃中的商場很難對本項(xiàng)目的銷售形成幫助。一般一年內(nèi)有兩個(gè)銷售的黃金時(shí)段，即：3月中下旬至6月下旬，這一階段的最高潮為春季房地產(chǎn)交易會(huì)；9月至12月是第二個(gè)黃金銷售時(shí)段，住交會(huì)已成為開發(fā)商、代理商較量的主戰(zhàn)場。市場調(diào)查的結(jié)果顯示：遠(yuǎn)期樓花是影響大多數(shù)客戶時(shí)成交的障礙點(diǎn)，樓盤的形象進(jìn)度好的工程，其成交率相對較高。 銷售階段安排根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，項(xiàng)目的銷售期分為3個(gè)階段：1）內(nèi)部認(rèn)購期（2002620028）目的：積累客戶、廣而告之、等待時(shí)機(jī)。內(nèi)容主要表現(xiàn)都市精英便捷的生活方式。（公開發(fā)售兼塔樓強(qiáng)銷期）1）現(xiàn)場包裝◆售樓處——增加內(nèi)街展示部分。臥室布置簡單，但卻不失書卷氣，符合目標(biāo)客戶的喜好。入戶門的右墻面設(shè)置戶型平面圖及簡單說明?！?塔樓部分手冊——以客戶通訊的形式展開，介紹項(xiàng) 目的資料及周邊（如：振中路的工程進(jìn)度等）的變化。1）現(xiàn)場——條幅、POP、圍板及形象墻等2）深圳媒體——特報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào)3）香港媒體——香港東方報(bào)、香港看樓團(tuán)、香港展銷會(huì)4）車體廣告——3路、11101等 5）網(wǎng)站——搜房、銀時(shí)通等證券類、其它綜合類知名網(wǎng)站6）有限電視臺的證券背板及電視片插播7）世聯(lián)網(wǎng)絡(luò)客戶及世聯(lián)員工推薦8）春交會(huì)9）在羅湖口岸設(shè)看樓直通車、廣告牌10）世聯(lián)香港公司推廣11）華強(qiáng)北與深南大道的交匯處顯示屏 第三個(gè)階段（商場強(qiáng)銷期）1）銷售現(xiàn)場——形象墻、內(nèi)街、售樓處、條幅、POP掛旗、增設(shè)24層單位AABB5戶型各一套。后期的推廣建議主要采取活動(dòng)營銷為主。小計(jì)（萬元）商報(bào)28深南大道或口岸附近廣告牌費(fèi)用預(yù)算：常規(guī)來看，本階段的廣告量不大。地盤包裝表（二）項(xiàng)目2000元/m2 1展板400元/m2備注：內(nèi)部家私、放像區(qū)電器和電腦演示系統(tǒng)等不計(jì)入。單價(jià)6000本新人類?？霸驴?．7元/份18紙袋第五篇 價(jià)格策略略。合計(jì)3000片單張（含住宅及商場部分）2000本20元/本項(xiàng)目背景板 1小計(jì)（萬元）裝修③ 第三階段：穩(wěn)定消化期。30網(wǎng)站南方都市報(bào)次數(shù)在開盤期，建議采用“強(qiáng)勢推廣策略”，讓項(xiàng)目迅速享名深圳，爭取盡快消化。3）天虹商場東西側(cè)的廣告位。以理性分析為主。（完成時(shí)間2000、20前）按照交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修地面，墻面用色彩或裝飾畫等表現(xiàn)SOHO的生活方式或都市生活帶來的便捷度。復(fù)式單位樣板房的設(shè)計(jì)，可以考慮商務(wù)居家兩宜，盡可能體現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。建議在形式方面加以突破。由于售樓處及實(shí)體樣板房的完成日期大約在2月25日。3）發(fā)展商的資金需求和其它要求發(fā)展商希望能盡早開始銷售，以爭取盡快資金回籠，緩解施工進(jìn)度帶來的資金壓力?！?銷售控制：結(jié)合工程形象進(jìn)度，制定相應(yīng)的價(jià)格策略和選擇銷售的渠道組合。只有南面的佳和華強(qiáng)大廈是其四至中唯一的永久建筑，雖然1—4層也是商業(yè)用房，但原來設(shè)計(jì)時(shí)并沒有考慮與本項(xiàng)目的聯(lián)系，而且其經(jīng)營狀況極差，難以給經(jīng)營者和投資客帶來信心。一個(gè)好的、具有品牌的物管公司不僅會(huì)直接給經(jīng)營者以信心，也為投資者帶來保障。一層的鄰街獨(dú)立鋪根據(jù)位置劃分為使用面積1820平方米左右。根據(jù)分層設(shè)定的業(yè)態(tài)之需求來劃分。應(yīng)此，建議僅選擇那些市場上相對空缺、而又能夠體現(xiàn)商場主題定位的、需求量又相對較大的業(yè)態(tài)。深圳“吧”的發(fā)展也可以看出這一規(guī)律。期刊雜志也紛紛重新定位，變化內(nèi)容以迎合他們，如：黃金時(shí)代、深圳青年等。位于烈士陵園附近，屬于非繁華商業(yè)區(qū)。新新人類及新銳人類是什么？他們在哪里？他們的購買能力如何？新新人類并不是專指哪些著裝異類的一群。佳和華強(qiáng)大廈4樓銷售的失敗，已宣告了電子業(yè)的飽和乃至供過于求。◆ 現(xiàn)狀來看，樓盤的昭示性不強(qiáng)。優(yōu)勢（S）：◆ 位于日益興旺的華強(qiáng)北商業(yè)中心區(qū)的一級輻射區(qū)。本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢就是區(qū)位優(yōu)勢，劣勢在于因位置而帶來的居住氛圍不夠、自身配套不足及展示面不夠等。216。216。 對都市較依賴的其它公司或個(gè)人216。 周邊的同類物業(yè)，如：彩云居、彩天名苑等由于價(jià)格優(yōu)勢會(huì)分流部分客戶。 區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量，特別是公寓部分較小，競爭相對較弱。 振華路為單行線，華強(qiáng)北路車流量較大，由西到東至地盤的便捷度不夠。 每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層10戶或24戶，每層戶數(shù)較多。 智能化配置先進(jìn)，電梯及會(huì)所可滿足辦公的需求，客戶層面較廣。建筑外觀時(shí)尚、現(xiàn)代。項(xiàng)目位置圖如下：中 航 路項(xiàng)目南側(cè)緊臨佳和華強(qiáng)大廈，北臨已拆遷的待建商業(yè)空地，東臨華強(qiáng)電子世界（6層、樓高約28m），西面緊臨中航路,隔路與天虹商場的停車場相望。因此，商場部分在遠(yuǎn)期樓花階段建議不作重點(diǎn)推廣，以免造成廣告費(fèi)的浪費(fèi)。3）SOHO一族和中小型公司包括：律師事務(wù)所、廣告公司、裝修公司、貿(mào)易公司及其它自由職業(yè)者等。從調(diào)查來看，本區(qū)域客戶群體主要由周邊居民、與華強(qiáng)北有工作或生活緣的客戶、鐘愛都市生活的人、對都市依賴性較強(qiáng)的中小型公司、SOHO一族及投資客組成，另有部分香港客戶。尚未推出公交站6800均價(jià)（元/m2）4）彩云居項(xiàng)目的基本資料此項(xiàng)目位于福田南3路公交總站，其一層的后部是公交總站，臨福田路的部分是商場，此外3層也是商業(yè)用房。商場復(fù)式~ m2都市華宅地鐵上蓋二房二廳面積（m2）從其客戶構(gòu)成而言，周邊客戶、商用客戶及港人所占比重較大。但商業(yè)裙樓一直沒有公開發(fā)售或招商。開敞式廚房，3月后部分改為商務(wù)公寓。1）群星廣場項(xiàng)目的基本資料該項(xiàng)目位于華強(qiáng)北路和紅荔路的交匯處，是華強(qiáng)北路唯一的在建的多功能綜合樓宇。位于華發(fā)北路的銅鑼灣廣場，引入了國外先進(jìn)的MALL概念，給華強(qiáng)北及整個(gè)深圳市商業(yè)帶來新的概念。4）華強(qiáng)北商業(yè)的特征：216。周圍先后有40多個(gè)商場投入使用。其所屬企業(yè)主要是：賽格、華強(qiáng)及石化等幾家大型國有企業(yè)。他們希望一站式購物，無明確的定位或不能明確告之定位的商場都很難有吸引力。寬帶網(wǎng)絡(luò)正發(fā)展成為中高檔樓盤構(gòu)成之必需品。5）東部題材年內(nèi)東部快速干道即將開通，大梅沙二期工程已經(jīng)開工，都會(huì)給東部以休閑、度假為主