【正文】 差，路上行道樹(shù)茂密、路燈昏暗，僅有飲食小店和一家小書(shū)店，商業(yè)氛圍極差。 信息點(diǎn)多、智能化程度高。 宜商、宜住、宜租。 周邊原居民216。216。216。216。216。216。216。佳和華強(qiáng)大廈作為其天然屏障，又可享都市之寧?kù)o。項(xiàng)目的住宅和公寓分析本項(xiàng)目位于深南大道上海賓館段，屬深南大道北側(cè)物業(yè)，距市內(nèi)最知名的華強(qiáng)北路商業(yè)街僅60余米。包括：熟悉本區(qū)域的香港客戶(hù)及其他外籍客戶(hù)。合理的價(jià)格、樓盤(pán)的質(zhì)素將是打動(dòng)他們的重要因素。它早期的售樓處設(shè)在一期的一層商業(yè)裙樓內(nèi)，但賣(mài)場(chǎng)的布置檔次較差，其人氣也嚴(yán)重不足。1—3層為商業(yè)裙樓，面積12000平方米。彈性辦公空間40196m210000都市住宅2+2房 75m2780014256銷(xiāo)售率類(lèi)別類(lèi)型群星廣場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)從1999年9月28日開(kāi)始，公開(kāi)發(fā)售時(shí)間是1999年11月9日，截止到9月底（共計(jì)10個(gè)月），住宅的銷(xiāo)售情況良好，銷(xiāo)售率達(dá)到近80%。3000無(wú)29——76酒店式公寓78%2房銷(xiāo)售率類(lèi)別物業(yè)類(lèi)型片區(qū)的租售價(jià)格呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)。216。2）華強(qiáng)北片區(qū)現(xiàn)狀：2000年華強(qiáng)北商服用房推出量并不大，除陸續(xù)推出的佳和華強(qiáng)的商業(yè)裙樓、賽格廣場(chǎng)及現(xiàn)代之窗的尾盤(pán)外，幾乎沒(méi)有全新的商場(chǎng)推出。隨著市城規(guī)模的擴(kuò)大，福田逐漸建成了大批的住宅小區(qū)，聚集了大批的居住人群。2000年初由香港調(diào)查公司對(duì)香港市民的一次調(diào)查表明：未來(lái)10年內(nèi)將有100萬(wàn)港人有在深置業(yè)的計(jì)劃，而且他們置業(yè)的目的、面積及區(qū)域都會(huì)有較大的改變。這些公房可能從兩個(gè)方面沖擊市場(chǎng)，第一：二次置業(yè)者的數(shù)量可能大大增加，從而導(dǎo)致對(duì)大戶(hù)型物業(yè)的需求量增加（年內(nèi)大戶(hù)型的熱銷(xiāo)已拉開(kāi)了序幕）；第二：地域性較差的普通戶(hù)型可能會(huì)因?yàn)楣可鲜械姆至?，?dǎo)致銷(xiāo)售速度和價(jià)格有一定程度的回落。因此在市場(chǎng)容量有限的情況下，不成為暢銷(xiāo)樓盤(pán)就面臨著積壓。主題商城愈演愈烈，南山的“西部電子”、“東方巴黎”成為99年商場(chǎng)銷(xiāo)售的熱點(diǎn)。龍華物業(yè)去年年中萬(wàn)科、中海同時(shí)推出關(guān)外大型精品小區(qū)四季花城、怡翠山莊，使關(guān)外物業(yè)平添檔次，同時(shí)也拓展了購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)的構(gòu)成群體。年內(nèi)預(yù)計(jì)中心區(qū)推出的項(xiàng)目不多，只有國(guó)際商會(huì)大廈（寫(xiě)字樓）推出，但其一級(jí)輻射區(qū)，如：景田片區(qū)供應(yīng)量巨大。善于迎合和把握目標(biāo)客戶(hù)的需求、展示賣(mài)點(diǎn)的個(gè)盤(pán)跳出大市混戰(zhàn)氛圍而盡快兌現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值。特別是東門(mén)的舊城改造，使區(qū)域內(nèi)商服的可售面積空前增加，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。23 / 24都會(huì)100項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告 目 錄第一篇 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析p15市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1）住宅部分，%。東門(mén)的商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售嚴(yán)重不暢已是不爭(zhēng)的事實(shí)。今年的熱點(diǎn)區(qū)域仍然與市政建設(shè)的進(jìn)展、城市中心的轉(zhuǎn)移和消費(fèi)習(xí)慣的改變密切相關(guān)。2)梅林拓關(guān)，龍華新區(qū)定位為中心區(qū)的生活配套區(qū)，地鐵4號(hào)線也將經(jīng)過(guò)龍華，必將給龍華物業(yè)帶來(lái)巨大的利好。但過(guò)小的鋪位劃分帶來(lái)的使用不便加之經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)驗(yàn)缺乏，大大打擊了投資者的信心。2)5）住宅消費(fèi)者結(jié)構(gòu)逐漸發(fā)生變化年輕的知識(shí)階層在住宅消費(fèi)者所占比例大幅度增加。置業(yè)的區(qū)域?qū)年P(guān)口附近幾處集中的區(qū)域擴(kuò)展，置業(yè)面積也將從傳統(tǒng)的小戶(hù)型轉(zhuǎn)向多層次發(fā)展。傳統(tǒng)的羅湖國(guó)貿(mào)商業(yè)及東門(mén)老街，從位置、功能、規(guī)模上難以全部滿(mǎn)足他們的需求，福田區(qū)產(chǎn)生新的商業(yè)圈已是發(fā)展的需求。8月下旬鼎盛時(shí)代的商業(yè)裙樓綠色主題商場(chǎng)概念并沒(méi)有得到市場(chǎng)的追捧。主題商場(chǎng)是本區(qū)商業(yè)圈的主流，是深圳主題商場(chǎng)的發(fā)源地。華強(qiáng)北廠房向商業(yè)的轉(zhuǎn)化在進(jìn)一步擴(kuò)大，從整體上看，華強(qiáng)北商業(yè)物業(yè)的租售情況（出租率或空置率）遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于東門(mén)及國(guó)貿(mào)商業(yè)圈，表明投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)本區(qū)域的商業(yè)價(jià)值認(rèn)可程度。客戶(hù)群體主要是與周邊有工作或生活緣的客戶(hù)。類(lèi)別項(xiàng)目銷(xiāo)售率內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期7700現(xiàn)在8500~ m2四房二廳約12000在2000年初3—6月，拿出其中的一棟到香港銷(xiāo)售，從現(xiàn)在的情況看來(lái)，銷(xiāo)售并不理想。戶(hù)型1房2廳2房2廳1衛(wèi)2房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)1工人房2）與華強(qiáng)北有生活或工作緣的、鐘愛(ài)都市生活的客戶(hù)包括：華強(qiáng)北的生意人、白領(lǐng)階層、外地駐深辦事處及喜愛(ài)熱鬧和繁華生活者。物業(yè)管理、大堂的裝修及會(huì)所的規(guī)模和檔次是他們的考慮重點(diǎn)。深南大道是市內(nèi)最主要的交通干道，也是市內(nèi)形象最好、人流量最大、寫(xiě)字樓最集中的道路之一，上海賓館段更是聚集了知名的商場(chǎng)(天虹商場(chǎng))、酒店(格蘭云天酒店)及寫(xiě)字樓（佳和華強(qiáng)大廈、中電大廈等）。216。 施工單位為江蘇一建，易予客戶(hù)工程質(zhì)量的信心。 提供商務(wù)和會(huì)務(wù)中心服務(wù)。 四周為其它高層所遮擋，視線不夠開(kāi)揚(yáng)。 項(xiàng)目推出時(shí)，形象進(jìn)度較差。 華強(qiáng)北商業(yè)的核心地位的確定，為項(xiàng)目的銷(xiāo)售提供了機(jī)會(huì)。 黃木崗、紅荔村等公房上市可能會(huì)分流部分公寓客戶(hù)。 鐘愛(ài)都市生活的其他人216。216。216。東側(cè)隔小區(qū)路與華強(qiáng)電子世界相鄰，路側(cè)停放華強(qiáng)電子公司員工的單車(chē)及來(lái)往貨車(chē)，來(lái)往的人流也以上下班的員工及搬運(yùn)貨物人員為主，雖然華強(qiáng)電子的生意紅火，但它對(duì)本地塊的商業(yè)輻射極小?！?距未來(lái)地鐵站口僅50余米。威脅（T）：◆ 全市商業(yè)物業(yè)積壓嚴(yán)重，華強(qiáng)北近期將推出的商業(yè)面積巨大。如果我們不能制造差異，在定位、概念、整合包裝上推陳出新，我們將很難取得成功。西華宮是唯一較集中且層次較低的新人類(lèi)購(gòu)物點(diǎn)。業(yè)態(tài)全面，組合合理，如：麥當(dāng)勞、銀行、書(shū)店及大型游戲室等，在商場(chǎng)中合理布局，充分滿(mǎn)足了人們購(gòu)物、休閑的綜合需求，具體做法是：a. 在分街（內(nèi)走道）的端頭及人流不易到達(dá)的地方，設(shè)置小吃店或冷飲店。而從消費(fèi)人群定位，則更具有長(zhǎng)期性，即便有些業(yè)態(tài)和品種為時(shí)代所淘汰，但可以吸納新的業(yè)態(tài)和品種。4樓定位為吧城。3層：休閑空間——咖啡小筑、西點(diǎn)小屋或香茗茶座等。建議采用集中收銀的管理方式，2每層設(shè)收銀處2個(gè)。中間的敞鋪使用面積控制在12—15平方米。◆ 內(nèi)街貫穿東西方向，有利于吸引人流進(jìn)入商場(chǎng)。為了促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，只有從兩方面來(lái)展開(kāi)，第一：用規(guī)劃和主題來(lái)吸引人市場(chǎng)關(guān)注；第二：用建筑本體的內(nèi)外裝修和空間來(lái)吸引客戶(hù)。而這一點(diǎn)是完成全部樓盤(pán)良好銷(xiāo)售的關(guān)鍵。2000年11月24日至27日，深圳第二屆國(guó)際住宅與建筑科技展示交易會(huì)舉行。3）商場(chǎng)部分強(qiáng)銷(xiāo)期（2002——2001）目的：本階段的樓盤(pán)已是準(zhǔn)現(xiàn)樓，這是商場(chǎng)銷(xiāo)售的最佳時(shí)機(jī)，此時(shí)推出，能給投資者和經(jīng)營(yíng)者信心保證?！?現(xiàn)場(chǎng)條幅及POP掛旗——條幅的賣(mài)點(diǎn)要突出，其色彩的選擇要與LOGO等協(xié)調(diào)統(tǒng)一。要求能夠從居住和商務(wù)兩方面展示。溫馨的色彩，營(yíng)造出繁華都市中難得的港灣?！?樓電梯前室——按照交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修完畢（20020前）◆內(nèi)街——完成展示功能的裝修，主題圍繞新人類(lèi)來(lái)展開(kāi)。2）形象包裝◆新人類(lèi)品牌介紹之二根據(jù)項(xiàng)目的特征及銷(xiāo)售的不同階段，選擇不同的銷(xiāo)售渠道。3）深圳媒體——特報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào)等4）有線電視背景板及其它節(jié)目插播5）戶(hù)外廣告牌——羅湖口岸、上海賓館附近、華強(qiáng)北路等6）世聯(lián)香港公司推廣7）網(wǎng)站8）專(zhuān)刊設(shè)定取閱處（如：網(wǎng)吧、周邊酒樓等）由于項(xiàng)目的昭示性不強(qiáng)，但地盤(pán)距華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)、離天虹商場(chǎng)的距離較近，因此，導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)計(jì)考慮4條：1） 華強(qiáng)北路與深南大道交界處至地盤(pán)2） 上海賓館至地盤(pán) 3） 振華路與華富路的交界處設(shè)POP掛旗至中航路4） 華強(qiáng)北路與振華路交界處設(shè)POP掛旗至中航路住宅部分由于本項(xiàng)目的推廣主題“事業(yè)、生活、從容屬地”是針對(duì)街區(qū)價(jià)值及戶(hù)型定位展開(kāi)的，住宅部分的推廣重點(diǎn)應(yīng)放在平面廣告及銷(xiāo)售資料方面。廣告媒體的選擇及安排：以深圳商報(bào)、南方都市報(bào)為主，輔助以互聯(lián)網(wǎng)站一般每2周南方都市報(bào)、商報(bào)各一次，指定版面和大小，暫定版面大小為1/3版、套紅；活動(dòng)安排：11月24日—27日，住交會(huì)本階段的費(fèi)用預(yù)算表費(fèi)用 項(xiàng)目415公交站牌注：以上表中所示價(jià)格，商報(bào)按照90折優(yōu)惠。根據(jù)前面關(guān)于分階段現(xiàn)場(chǎng)包裝的內(nèi)容，統(tǒng)計(jì)計(jì)算。 單價(jià). 400m2總體模型1200元/塊18合計(jì)因此，本項(xiàng)不計(jì)入包裝的成本。數(shù)量商場(chǎng)樓書(shū)10元/本1000030VCD3元/個(gè)以上預(yù)算及項(xiàng)目?jī)H是我們現(xiàn)階段的初步計(jì)劃，詳細(xì)方案需與廣告公司確定后，另行提供。6000個(gè)6元/片廣告拍攝、制作（VCD用）9000本13元/本小計(jì)（萬(wàn)元）塔樓樓書(shū)本樓盤(pán)的看樓通道需要專(zhuān)門(mén)處理的面積不大，本費(fèi)用計(jì)入銷(xiāo)售中心不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用一項(xiàng)，不再單列。其它 15680商場(chǎng)部分的橫剖面模型 數(shù)量（共5次）（6次）活動(dòng)安排：，新人類(lèi)禮品贈(zèng)送（800—1000份）；（四次）；（2次）；（4個(gè)展位）。10合計(jì)住交會(huì)2單價(jià)（萬(wàn)元） 根據(jù)項(xiàng)目的特征，建議選用“循序漸進(jìn)策略”與“強(qiáng)勢(shì)推廣策略”組合。1）地盤(pán)包裝——包括樓體條幅、形象墻、售樓處、地盤(pán)POP等。其平面按照正式經(jīng)營(yíng)的內(nèi)街布局，可以設(shè)立一些小品及綠化、經(jīng)營(yíng)貨架休閑坐凳等。（見(jiàn)附圖三）架空層設(shè)計(jì)為泛會(huì)