通州區(qū)東北部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告房市分析(參考版)
2025-05-13 03:49本頁(yè)面
【正文】 。別墅項(xiàng)目檔次低、規(guī)劃密度大。 2. 劣勢(shì)特征 此區(qū)域的缺點(diǎn)是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢，致使項(xiàng)目周邊環(huán)境較差，生活配套 8 設(shè)施很少，道路年久失修，直達(dá)市區(qū)的公交線路少，本地區(qū)的人口素質(zhì)較差。 8. 廣告宣傳分析 此區(qū)域項(xiàng)目的宣傳方式比較一致，每個(gè)項(xiàng)目都有路牌（從縣城一直指到項(xiàng)目所在地）；由于房?jī)r(jià)低，廣告投入也不大，一般只在報(bào)紙上打很小一塊廣告（分欄廣告），還有的在市區(qū)內(nèi)設(shè)有售樓部，發(fā)小宣傳單。特別提到叢林莊小區(qū)的銷(xiāo)售速度較快一些，大概每年能夠銷(xiāo)售 7 萬(wàn)㎡。其它的項(xiàng)目雖然銷(xiāo)售周期不同，但平均年銷(xiāo)售面積與前兩項(xiàng)目基本相同。普通住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期最短的是楓露花園和上潞園，二項(xiàng)目都是從 2000 年開(kāi)始銷(xiāo)售的，用 2 年時(shí)間分別銷(xiāo)售了 9 萬(wàn)㎡，和 7 萬(wàn)㎡，平均每年銷(xiāo)售 4 萬(wàn)或 5 萬(wàn)平方米。 別墅的價(jià)格也是因位置而定的，天潤(rùn)別墅的位置較偏僻，均價(jià)僅 3500/㎡；楓露皇苑的位置及交通條件比較好，均價(jià) 6500/㎡。 由于房屋的總價(jià)較低，打折的幅度不大，一般為 98 折，只有西潞苑小區(qū)可以達(dá)到 95 折。共有 十余種戶(hù)型，部分配有 400 ㎡以上的私家花園，可滿足滿足消費(fèi)者的不同品位。別墅為：獨(dú)棟 70%，聯(lián)排 30%。而且由于是多層，所以房屋的使用率較高，房屋的使用面積都超過(guò)了 75%。 可 以看出此區(qū)域的戶(hù)型以小面積為主，比較經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 4. 市場(chǎng)供應(yīng)量分析 此區(qū)域目前在建的新項(xiàng)目不多，但在售的項(xiàng)目基本上都有后期建設(shè)，僅這次調(diào)查項(xiàng)目的后期供應(yīng)量就有 56 萬(wàn) ㎡。 3. 建筑形式分析 此區(qū)域的住宅項(xiàng)目全部為多層樓，大多是南北朝向的，沒(méi)有電梯 。其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模每一期大概也是 10 萬(wàn)平方米左右，說(shuō)明了這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商具有一定的實(shí)力，并且對(duì)此區(qū)域的發(fā)展前景看好。兩項(xiàng)目?jī)H僅能夠滿足購(gòu)房群體的最低居住要求，唯一的優(yōu)勢(shì)是價(jià)格低。天潤(rùn)別墅戶(hù)型種類(lèi)比較單一，密度較大，每棟別墅的間距很?。黄饍r(jià)為3000 元 /平方米。 項(xiàng)目情況 兩項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是同一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，建筑規(guī)模比較大。 3. 北部地區(qū)（叢林莊地區(qū)） 項(xiàng)目包括：叢林莊小區(qū)、天潤(rùn)別 墅 2 個(gè)項(xiàng)目。 與兩者相比，上路苑較遜色的多，由于此項(xiàng)目屬南區(qū)的北部，所以與北區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較相近，起價(jià) 1530 元 /平方米，總建筑規(guī)模 30 萬(wàn)平方米，戶(hù)型種類(lèi)較少，格局陳舊，社區(qū)無(wú)配套，居住人口素質(zhì)較低。小區(qū)的配套完善，有學(xué)校、超市、醫(yī)院、公交車(chē)站，均價(jià)為 2100 元 /平方米，此小區(qū)的居民大多為市區(qū)人口。由于此地區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)正在進(jìn)行中，所以衛(wèi)生環(huán)境較差，還有待改觀。 2. 南部地區(qū)（潞邑地區(qū)） 南部地區(qū)由南向北依次排列著：華龍小區(qū)、新潮家園、上潞園 3 個(gè)項(xiàng)目。富河園可以算這一地區(qū)的精品項(xiàng)目，坐落于北關(guān)環(huán)島西北角，位置優(yōu)越；外觀華麗，樓體設(shè)計(jì)新穎，外墻采用華麗的涂料，社區(qū)內(nèi)有多層樓，也有高層塔樓，分為四期建設(shè)，有完善的配套，四期設(shè)有會(huì)所，多種戶(hù)型可供選擇，一、二期的銷(xiāo)售工作已經(jīng)圓滿完成，即將開(kāi)盤(pán)的三期，期房均價(jià) 3000/平方米的價(jià)格偏高。但社區(qū)配套不夠完善，只有一個(gè)超市。普通住
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