通州區(qū)東北部地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查報告房市分析(更新版)
【正文】 6 89596222 89593383 交通及環(huán)境 南區(qū)道路平整、有公交線路可直達市區(qū)與通州城區(qū)，市政配套較完善，人們出行、購物、娛樂較方便，近年來有一些城市居民落戶在此。 項目情況 富河園、西潞苑、楓露花園、楓露皇苑都屬于有一定市場知名度的項目。近年來隨著通縣地區(qū)整體的快速發(fā)展，有了一定的改觀。區(qū)域內(nèi)目前已有多條線路可直達市區(qū)，雖然大多路面較窄，且維修保養(yǎng)不當，路面情況較差，但解決 了人們出行的問題。普通住宅中西潞苑的建筑規(guī)模最大，總建筑面積 32 萬平方米，屬于大型居住區(qū)。由于此地區(qū)建設(shè)開發(fā)正在進行中，所以衛(wèi)生環(huán)境較差，還有待改觀。 項目情況 兩項目的開發(fā)商是同一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，建筑規(guī)模比較大。 3. 建筑形式分析 此區(qū)域的住宅項目全部為多層樓，大多是南北朝向的，沒有電梯 。別墅為：獨棟 70%，聯(lián)排 30%。普通住宅項目的銷售周期最短的是楓露花園和上潞園，二項目都是從 2000 年開始銷售的，用 2 年時間分別銷售了 9 萬㎡，和 7 萬㎡，平均每年銷售 4 萬或 5 萬平方米。 2. 劣勢特征 此區(qū)域的缺點是市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)緩慢，致使項目周邊環(huán)境較差，生活配套 8 設(shè)施很少，道路年久失修，直達市區(qū)的公交線路少，本地區(qū)的人口素質(zhì)較差。別墅項目檔次低、規(guī)劃密度大。其它的項目雖然銷售周期不同，但平均年銷售面積與前兩項目基本相同。共有 十余種戶型，部分配有 400 ㎡以上的私家花園，可滿足滿足消費者的不同品位。 4. 市場供應(yīng)量分析 此區(qū)域目前在建的新項目不多，但在售的項目基本上都有后期建設(shè)，僅這次調(diào)查項目的后期供應(yīng)量就有 56 萬 ㎡。天潤別墅戶型種類比較單一，密度較大，每棟別墅的間距很??；起價為3000 元 /平方米。小區(qū)的配套完善，有學校、超市、醫(yī)院、公交車站，均價為 2100 元 /平方米，此小區(qū)的居民大多為市區(qū)人口。但社區(qū)配套不夠完善，只有一個超市。此地區(qū)的市政配套建設(shè)速度較慢，故此缺少大規(guī)模的房地產(chǎn)項目。 通縣東北部地區(qū)區(qū)域范圍為：西起北關(guān)環(huán)島，東至潞邑地區(qū)，南起京哈高速路，北到叢林莊地區(qū)。 1. 西部地區(qū)（北關(guān)地區(qū)） 西部地區(qū)自西向東依次排列著：富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園 4個項目。 3 此區(qū)域的發(fā)展前景不言而喻，是東北部房地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲，無論從位置、交通、環(huán)境都具有先天優(yōu)勢。 隨著其南部新華大街的發(fā)展，此區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?，再有珠江集團在此大片征地，要在通州區(qū)建成“城中之城”，勢必會帶動此區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 三、 區(qū)域項目分析 1. 建設(shè)規(guī)模分析 西潞苑、新潮 嘉園、華龍小區(qū)和叢林莊小區(qū)總建筑面積都超過了 30 萬平方米，至少分為三期開發(fā)，每一期平均只開發(fā) 10 萬平方米左右。戶內(nèi)的布局大多是兩廳一衛(wèi)（二居、三居）、南北都有陽臺，與在此區(qū)域購房群體的消費觀念、經(jīng)濟收入相吻合。房總價低并且都可以做貸款，對一般平民百姓來說是比較容易接受的。由于此區(qū)域的項目面對的消費群體是大眾百姓，所以房屋銷售非常有市 場，開發(fā)面積如果不是很大，基本上是蓋完樓就可以賣掉，所以大多現(xiàn)房或準現(xiàn)房的銷售率
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