【正文】 。鏈接杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費標準(單位：元/建筑平方米房子轉(zhuǎn)讓得先繳清物管費《辦法》第23條規(guī)定，物業(yè)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者使用人應當及時結清物業(yè)服務費。物業(yè)公司不得收裝修保證金《辦法》第25條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主(使用人)和裝修單位(裝修人)收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費等(遺失補證費除外)。業(yè)內(nèi)人士認為，酬金制在香港等物業(yè)服務水平非常成熟的地方非常流行，能夠保證物業(yè)管理公司的收益，保證服務，又能讓業(yè)主消費得心中有數(shù)，有利于解決目前物業(yè)管理中物管企業(yè)與業(yè)主之間信息不對稱引起的矛盾。包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔。業(yè)主和業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機構進行審計。酬金制收費收支情況應及時公布《辦法》第17條規(guī)定，實行物業(yè)服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。如果由物業(yè)管理企業(yè)自行確定物業(yè)服務收費等級和收費標準，勢必引起業(yè)主的爭議。待住宅交付使用6個月后，由物業(yè)管理企業(yè)向價格主管部門申報，價格主管部門對其服務內(nèi)容、服務質(zhì)量等進行考評后確定。這對控制在住宅小區(qū)里開公司是非常有用的。很多業(yè)主認為，這些公司里人來人往，電梯負擔加重，折舊加快，但電梯維修還是得由全體業(yè)主承擔，所交納的物業(yè)管理費也一樣，這不公平。非住宅物業(yè)收費調(diào)整《辦法》第12條規(guī)定，普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅經(jīng)批準改為非住宅的，其物業(yè)服務收費可按非住宅執(zhí)行，并在物業(yè)服務合同中約定。點評：根據(jù)質(zhì)價相符的原則，物業(yè)管理收費分為甲、乙、丙、丁四個等級，各個等級均有相關量化的服務標準。轉(zhuǎn)變二 收費標準更加細化業(yè)主可選擇菜單式服務《辦法》第11條規(guī)定，普通住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)選用菜單式服務，按照《杭州市普通住宅物業(yè)菜單式服務參考收費標準》，協(xié)商確定收費標準，并在物業(yè)服務合同中約定。據(jù)了解，目前杭州的一些高檔小區(qū)里基本上都布置有水景水系，這部分能耗實在太大，而這部分費用由誰來支付，之前杭州市的相關政策中都沒有涉及。具體分攤辦法由業(yè)主或建設單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務合同中約定。即使有酬金，還是不能解決根本問題。如果要由物業(yè)管理公司代收的，上述公司應該付酬金。而早在2003年國務院頒布的《物業(yè)管理條例》中早已明確，水電費應向最終用戶收取。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂委托協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。而此次頒布的辦法規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與普通住宅小區(qū)配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設施，應交納物業(yè)服務費用。業(yè)主有了更多選擇權轉(zhuǎn)變一轉(zhuǎn)變一：新增收費項目公建配套設施應交納物管費《辦法》第12條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與普通住宅小區(qū)配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設施物業(yè)服務費用按不超過所在住宅小區(qū)物業(yè)服務收費標準的原則收取，并在物業(yè)服務合同中約定。收費標準更加細化《辦法》與原來的《杭州市物業(yè)管理服務收費管理辦法》相比，“新”在哪里？為此，記者采訪了一些業(yè)內(nèi)人士。實注冊物業(yè)管理師行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商決定，并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。服務收費實行經(jīng)營者定價。為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔，公用設施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費，實行政府定價或政府指導價。物價部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。物業(yè)管理單位應當定期(一般為6個月)向住戶公布收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監(jiān)督。(6)“公開”原則。有兩方面含義：一是從住戶收取的費用，要用在住戶身上，不得挪作他用。如深圳市規(guī)定，凡被評為國家級、省級或市級示范住宅小區(qū)均可上浮物業(yè)管理收費標準。(4)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”原則。(3)“差別”原則。收費價格的高低由所提供服務的質(zhì)量決定。根據(jù)物業(yè)使物業(yè)管理師單位開展物業(yè)管理服務收費遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的承受能力相適應的原則。(2)誰受益、誰出錢的原則。具體來說，物業(yè)管理收費應堅持六個原則：(1)等價交換原則。第四十三條 物業(yè)交付使用時，除物業(yè)銷售、租賃合同約定或價格管理部門規(guī)定外，物業(yè)的建設單位、物業(yè)管理企業(yè)以及其他部門不得向業(yè)主或使用人收取任何費用。國務院《物業(yè)管理條例》第四十二條 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由建設單位承擔；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費，由建設單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務協(xié)議的約定承擔。物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準應向全體業(yè)主公布。其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質(zhì)相同的費用。預收期限不得超過12個月。專項服務費和特約服務費除價格管理部門另有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)管理服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主和使用人對物業(yè)管理企業(yè)提供的特約服務有自主選擇權。收取的起算期間為：建設單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿1個月后，即為2005年1月30日，之前的物業(yè)管理支出應當由開發(fā)商支付。具體的標準，應該參照杭州市房地產(chǎn)管理局的物業(yè)管理部門的具體規(guī)定來收取。我們呼喚并期待中國自己的《住宅法》。從這一點來說完善的