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我國保障性住房供求分析(參考版)

2024-10-13 21:57本頁面
  

【正文】 人們有理由期待,“安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏。值得思考的是,事實(shí)上,房地產(chǎn)調(diào)控不是最終目的。這次會議還強(qiáng)調(diào),要扎實(shí)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)?!敝袊嗣翊髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長王晉斌說。12月9日召開的中共中央政治局會議提出,要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,促進(jìn)房價(jià)合理回歸,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展??傮w來看,目前房地產(chǎn)調(diào)控已取得積極成效,正朝著預(yù)期方向發(fā)展。如何構(gòu)建符合國情的住房政策,形成保障房、商品房多層次的住房供應(yīng)模式,針對不同的收入群體提供多渠道、多層次的選擇,是需要長久思考的問題。即便中央政府給西部的傾斜相對比較大,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前,保障房建設(shè)西部地區(qū)約占44%,東部地區(qū)占30%,%。有專家指出,在實(shí)踐中,保障房的運(yùn)營管理、可持續(xù)發(fā)展的機(jī)制尚不完善,對建成后的公有住房管理,在制度、原則、程序、人員、資金保障等方面也沒有明確的制度安排。規(guī)劃期內(nèi),天津?qū)⑿陆ūU闲宰》?205萬平方米,達(dá)各類住房建筑面積的一半。安徽省的城鎮(zhèn)住房保障“十二五”規(guī)劃提出,“十二五”期間,(戶),公租房的建設(shè)任務(wù)量在保障性安居工程項(xiàng)目中,僅次于棚戶區(qū)改造房,成為“十二五”期間保障性安居工程的重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容。與“十一五”住房規(guī)劃強(qiáng)調(diào)總量調(diào)控、鼓勵梯級消費(fèi)相比,“十二五”住房規(guī)劃綱要全力圍繞提高住房保障水平進(jìn)行,并提出“堅(jiān)持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合,加快完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系,逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局,實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居”的目標(biāo)。推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造和舊住宅區(qū)綜合整治。通知中明確提出,“十二五”住房保障規(guī)劃重點(diǎn)和基本目標(biāo)是:著力解決低收入家庭住房困難問題?!薄?600萬套建設(shè)目標(biāo)是否可以調(diào)整?”??如何通過編制好“十二五”住房保障規(guī)劃,回應(yīng)上述問題?2010年6月,住建部、國家發(fā)展改革委等6部門共同發(fā)布了《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》,指導(dǎo)各地做好“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作??茖W(xué)規(guī)劃,引導(dǎo)合理布局根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要,未來5年3600萬套保障性住房建設(shè)任務(wù)的完成,將使我國城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達(dá)到20%左右。公正、公平地切分“蛋糕”,不僅關(guān)系千家萬戶“住有所居”夢想的實(shí)現(xiàn),更考驗(yàn)政府的公信力及社會管理能力。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在加強(qiáng)保障性安居工程質(zhì)量和分配管理工作座談會上強(qiáng)調(diào),要把確保質(zhì)量和公平分配作為保障性安居工程的生命線,建設(shè)質(zhì)量優(yōu)良、分配陽光的工程,使之經(jīng)得起歷史和人民的檢驗(yàn)?!币晃坏胤焦賳T直言不諱。最近幾年,屢有問題保障房被曝光:??诤5橄卑蹲畲蟮幕剡w安置小區(qū)之一的水岸聽濤小區(qū),93戶住宅出現(xiàn)滲水;內(nèi)蒙古包頭市最大的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目“民馨家園”500多戶住宅遭遇墻皮鼓包脫落;北京大興區(qū)明悅灣保障房項(xiàng)目被查出結(jié)構(gòu)混凝土未達(dá)到設(shè)計(jì)要求,6棟樓被勒令拆除重建??與商品房相比,保障房短期內(nèi)利潤回報(bào)不顯著,有的開發(fā)商為短期利潤便在建設(shè)中偷工減料、壓低成本,直接導(dǎo)致保障房出現(xiàn)質(zhì)量問題。緊抓質(zhì)量,確保公平分配一方面要如期完成保障房建設(shè)任務(wù),另一方面要確保分配公平、運(yùn)營順暢,解決這個問題,有關(guān)地區(qū)和部門想出不少好辦法,但仍面臨一些難題。另外,各大中城市的城區(qū)規(guī)模急速膨脹,年均城建用地動輒數(shù)千畝,地方政府坐地收錢,而保障房建設(shè)用地卻一再捉襟見肘。表面上看,是保障房工程仍難以從資金缺口大和建設(shè)用地緊的“泥潭”中自拔,實(shí)則保障房的“被挖坑”折射出的是一些地方政府消極應(yīng)付的態(tài)度。江蘇、安徽、海南等省建立了保障性住房建設(shè)用地審批綠色通道。各地通過采取強(qiáng)化配建制度、計(jì)劃單列并優(yōu)先安排等積極措施,提高了保障性住房建設(shè)用地的供應(yīng)時效。與此同時,有關(guān)部門和地區(qū)加大土地政策支持,提高審批效率,堅(jiān)持民生優(yōu)先,把寶貴的資源用在刀刃上,優(yōu)先用在公租房等保障性安居工程建設(shè)上。太平洋保險(xiǎn)公司會同其他保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),以十年期債權(quán)投資計(jì)劃的方式,向上海市地產(chǎn)集團(tuán)提供融資40億元,用于公共租賃住房建設(shè);利率按商業(yè)銀行長期貸款利率下浮約12%執(zhí)行,按年調(diào)整。為解決公租房投融資難題,上海采取多種渠道,拓寬資金渠道。與此同時,房地產(chǎn)調(diào)控帶來的土地財(cái)政縮水也將給地方政府帶來較大的資金壓力。官方數(shù)據(jù)顯示,今年中央政府和各級地方政府要投入的4000多億元資金中,已有90%到位,好于歷年的水平。從中長期看,“十二五”期間保障性住房建設(shè)的資金需求將維持在較高水平。9月底,國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見,要求地方各級人民政府要在財(cái)政預(yù)算安排中將保障性安居工程放在優(yōu)先位置,加大財(cái)政性資金投入力度。多方融資,破解土地難題在大規(guī)模建設(shè)保障性住房過程中,資金和土地始終是難點(diǎn)所在,也是各地工作的著力之處。中國改革開放30多年,在解決溫飽之后如何進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)百姓安居,已成為當(dāng)政者必須面對的一個重要民生課題。硬任務(wù)完成,歡喜之余,既要“抬頭拉車”,又要“低頭看路”。第五篇:保障性住房保障房,安廣廈――2011年保障性住房建設(shè)綜述(中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)網(wǎng)轉(zhuǎn)載)保障房建設(shè)作為當(dāng)前中國社會經(jīng)濟(jì)生活中的一件大事,已成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。建設(shè)公租房本該政府來擔(dān)責(zé),竟轉(zhuǎn)嫁給用人單位。此外,該糾錯的還有變味的公租房。如果監(jiān)管部門在廉租房“產(chǎn)權(quán)共有”現(xiàn)象剛露出苗頭時就叫停,也不會愈演愈烈。另外,還警示保障房制度不完善,監(jiān)管責(zé)任沒有落實(shí)。比如,有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房在不少地方變成了公務(wù)人員的“權(quán)力房”;再如,“共有產(chǎn)權(quán)”的廉租房轉(zhuǎn)嫁了政府的責(zé)任、增加了低收入者負(fù)擔(dān)、違反了國家廉租房制度等等。另一方面,對于等待分房的低收入群體來說,由于本該流動的廉租房固定化了,那么,可用于安排他們居住的廉租房房源就不足,不能滿足需求。其次,警示低收入群體利益受損?!读庾》勘U限k法》第三章對廉租房保障資金的五種來源規(guī)定很清楚,地方政府為何不依法籌集資金,卻要讓低收入群體來“買單”?筆者以為,要么是地方政府“懶政”,要么是保障房資金挪作他用,要么是地方政府財(cái)政投入不積極。這是一個危險(xiǎn)的信號,是最值得警示的問題。廉租房之所以出現(xiàn)“共有產(chǎn)權(quán)”,目的是通過保障對象購買廉租房來緩解地方政府資金壓力。從九部委2007年聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房保障辦法》來看,并沒有允許地方政府搞“共有產(chǎn)權(quán)”。保障房管理并不是不能創(chuàng)新,但創(chuàng)新要有邊界,比如,在融資、分配、退出等方面都可以創(chuàng)新,不過創(chuàng)新要堅(jiān)持基本原則:一是不能背離國家對每一類保障房的角色定位;二是要遵守國家相關(guān)法規(guī)。廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房有較大區(qū)別,廉租房“私有化”或?qū)p害真正的低收入群體利益,容易造成社會不公,對于各種形式的保障房建設(shè)“壓力轉(zhuǎn)移”方式政府需謹(jǐn)慎對待?!彼J(rèn)為,廉租房是用來保障最底層的居住需要,與其讓它先租后售,不如設(shè)立更好的退出機(jī)制。而克而瑞分析師楊晨青在接受記者采訪時更是直言,這么做實(shí)質(zhì)上就是將廉租房的租賃性質(zhì)變?yōu)榱水a(chǎn)權(quán)性質(zhì),不利于保障房為更多的用戶服務(wù)。但廉租房一旦采取先租后售的方式,長遠(yuǎn)來看將導(dǎo)致未來可供租賃的用房逐漸減少。(這邊其實(shí)有一個平原縣的案例,但因?yàn)椴皇巧虾5?,所以不確定要不要放上來)然而同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,雖然在當(dāng)前的保障性住房融資較難的市場背景下,此舉對于緩和地方政府財(cái)政壓力具有一定的作用。8月16日,上海市房管局透露本市部分區(qū)下半年將會試點(diǎn)廉租房先租后售的政策,并于明年在全市推開?!锻ㄖ芬?guī)定,同時符合上述條件,且具有完全民事行為能力、年滿35周歲的單身人士(包括未婚、喪偶,或者離婚滿3年的人士),可以單獨(dú)申請廉租住房。三個項(xiàng)目中的三居都不高于55平方米,名副其實(shí)的“袖珍”小戶型。在房價(jià)瘋漲,經(jīng)濟(jì)適用房走入困境,百姓居住難的背景下,廉租房便成為了社會關(guān)注的焦點(diǎn),能成為了低收入家庭住房的“救命草”。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán),是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。經(jīng)適房處境尷尬,“只租不售”的廉租房成為取代經(jīng)濟(jì)適用房,解決困難戶安居問題的眾望所歸,然而最近一些地區(qū)卻在醞釀推出廉租房產(chǎn)權(quán)“私有化”,成為爭議的焦點(diǎn)。購買經(jīng)濟(jì)適用房需要一定的購買力,而對于那些處于生活最低保障線左右的人群,擁有一套經(jīng)濟(jì)適用房對于他們來說簡直是天方夜譚。最后要大力發(fā)展廉租房。提高經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)比例,使更多的中低收入者能夠通過正規(guī)渠道買到經(jīng)濟(jì)適用房。第四建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)適用房用以銷售。為了使放號過程更加公平合理,必須把住房分配與開發(fā)商嚴(yán)格分開。其次要對地方政府機(jī)關(guān)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違規(guī)購房行為,決不手軟,對違規(guī)單位的主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行嚴(yán)肅處理,從而約束地方政府不去濫用職權(quán),使更多的經(jīng)濟(jì)適用房能夠?yàn)橹械褪杖腚A層所購買。(這個我感覺太理論太官方了,但是也實(shí)在不知道該怎么提出不錯并能得到執(zhí)行的建議)首先要嚴(yán)格審核購房者的資格,避免申請者以偽造的個人信息進(jìn)行騙購。筆者認(rèn)為,廢除經(jīng)濟(jì)適用房制度不可行,一方面因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房確實(shí)是解決中低收入階層住房問題的一個有效途徑,另一方面由于經(jīng)濟(jì)適用房有利于抑制房價(jià)的快速上揚(yáng)。否則打著民生旗號的住房保障,只會加劇社會不公正,敗壞政府聲譽(yù)。事實(shí)上,當(dāng)前中國社會,只要有“利差”,得益最多的一定不是普通老百姓,肯定公務(wù)員等體制內(nèi)人士優(yōu)先,這些人開低收入證明太容易了,就算假證明被查出來了,能有任何懲罰么?在尋租成本非常低、尋租收益非常大的背景下,尋租根本無法控制。這樣不僅使政府的補(bǔ)貼以及公眾資源流向了非目標(biāo)對象,而且給政府權(quán)力的尋租提供了機(jī)會。如果這些房子問題成堆,改善低收入人群居住條件只能是一句空話。有些開發(fā)商為了壓縮建設(shè)成本,通常要提高住宅的容積率,這就使得經(jīng)濟(jì)適用房大多呈現(xiàn)三大弊端:樓間距太窄、見陽光不多、人多電梯少。二房屋質(zhì)量得不到有效的保證。人均年收入27599元的人和收入為0元的人一樣的機(jī)會,還不荒謬么。以上海當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格為例,上海劃線在人均年收入27600元,居然比上海平均收入還高,哪里可能一半的人都可以去住經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房搞價(jià)格雙軌制的基礎(chǔ)是存在一個收入準(zhǔn)入線,然后把人群一分為二,非此即彼。由于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格通常要比商品房低10%-20%,因此,在當(dāng)今商品房價(jià)格高不可攀的情況下,經(jīng)濟(jì)適用房便成了市場中的香餑餑。國家為了支持經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),對經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目規(guī)定,免收土地出讓金,減免多項(xiàng)稅費(fèi),同時各地方政府也在政策措施制定方面予以扶持。同時符合上述標(biāo)準(zhǔn),具有完全民事行為能力、年滿30周歲的單身人士(包括未婚、喪偶、或者離婚滿三年的人士),可單獨(dú)申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房。(三)3人及以上申請家庭人均年可支配收入低于39600元(含39600元)、人均財(cái)產(chǎn)低于120000元(含120000元);2人及以下申請家庭人均年可支配收入和人均財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)上浮10,即人均年可支配收入低于43560元(含43560元)、人均財(cái)產(chǎn)低于132000元(含132000元)。上海市申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房條件(一)申請家庭成員在本市實(shí)際居住,具有本市城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿7年,且在提出申請所在地的區(qū)(縣)城鎮(zhèn)常住戶口連續(xù)滿5年。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對于市場價(jià)格比較適中,能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果,而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。著重分析上海市的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房是政府以劃撥方式提供土地,免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金,實(shí)行稅收優(yōu)惠政策,以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。在大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)的同時,政府也應(yīng)該承擔(dān)起維護(hù)保障性住房的保障性功能的責(zé)任,有效處理建設(shè)過程中出現(xiàn)的種種問題,糾正不當(dāng)市場化的傾向。在當(dāng)今社會,保障性住房建設(shè)是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的重要舉措。四是要加強(qiáng)對保障性住房特別是經(jīng)適房銷售過程的管理,建立公開、公平、公正的配售工作機(jī)制,還要完善定價(jià)機(jī)制,可以把政府暗補(bǔ)的土地稅費(fèi)等量化成政府的產(chǎn)權(quán)比例,壓縮經(jīng)濟(jì)適用住房的尋租空間。二是要建立多級審核、公示制度,重點(diǎn)是要完善審核手段,嚴(yán)把保障性住房審核申請關(guān)。我們并不能因?yàn)楸U闲宰》拷ㄔO(shè)過程中出現(xiàn)的種種問題而斷然否定它的保障性功能,而 應(yīng)該在分析問題的基礎(chǔ)上,在今后的工作中采取各種措施,充分發(fā)揮保障性住房的保障功能。一是百姓買不起,一些地區(qū)簡單以當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的低收入線作為經(jīng)濟(jì)適用住房對象準(zhǔn)入線,部分符合規(guī)定條件的家庭沒有支付能力,導(dǎo)致了大量的棄購現(xiàn)象;二是現(xiàn)行的以成本為基礎(chǔ)的定價(jià)機(jī)制存在一些缺陷。此外,有些經(jīng)適房越造越大,出現(xiàn)90平、100平甚至是120平的大戶型,不僅加大了購房的難度,而且一定程度上也造成了住房的浪費(fèi),偏離了保障性的宗旨。例 如,2009年8月初,石家莊市上千套經(jīng)濟(jì)適用房由于定價(jià)過高而遭棄購,緊接著又爆出了南陽套用經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)開發(fā)商品房的新聞。國家出臺保障性住房政策,其目的就在于讓廣大住房困難家庭買得起房,住得起房,具有不容質(zhì)疑的保障功能,可以說保障性是保障性住房的根本屬性和題中應(yīng)有之義。3.答案提示保障性住房的保障性不容忽視當(dāng)人們邁過吃飽穿暖、衣食無憂的生存線,下一個提高生活質(zhì)量的目標(biāo)就是——安居、住好。(4)做好經(jīng)適房售后的使用監(jiān)督,建立售后房屋檔案和定期監(jiān)督檢查制度,定期審查經(jīng)適房的使用情況。(3)要加強(qiáng)經(jīng)適房銷售過程的管理,建立公開、公平、公正的配售工作機(jī)制。2.答案提示針對我國經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過程中存在的問題,可以采取以下措施:(1)系統(tǒng)規(guī)劃經(jīng)適房的選址、建設(shè),科學(xué)定價(jià),避免經(jīng)適房向商品房的大戶型、高價(jià)格趨
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