【正文】 制定主動(dòng)申請(qǐng)退出的鼓勵(lì)政策，采取多種過(guò)渡性措施鼓勵(lì)已不滿(mǎn)足保障條件的住戶(hù)退出保障性住房。最后，實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管和嚴(yán)格的退出機(jī)制。要盡快在全國(guó)范圍內(nèi)建立起成熟的保障性住房輪候制度，合理區(qū)分不同人群居住需求的緊迫程度。此外，可引入第三方承擔(dān)資格審查工作，做好人戶(hù)調(diào)查工作。一方面要改變遴選標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于單一的現(xiàn)狀，在家庭年收入和住房面積指標(biāo)之外還要參考職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)水平、財(cái)產(chǎn)性收入、隱性福利等因素，打破戶(hù)籍、工作年限等準(zhǔn)人條件壁壘，提高保障房分配的公平性。4．健全保障性住房的準(zhǔn)人、分配和退出機(jī)制。bt(buildtranfer)模式是由bot模式演變而來(lái)，但較bot模式少了經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，即投資主體在住房工程竣工后將保障房項(xiàng)目直接移交政府，政府負(fù)責(zé)保障房的出售、管理和運(yùn)作，并分期回購(gòu)。待特許經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，再將保障房有償或無(wú)償交付給政府部門(mén)。在保障性住房建設(shè)模式上，要積極發(fā)揮民營(yíng)經(jīng)濟(jì)力量的作用，積極探索bot、bt等保障性住房的建設(shè)模式。最后，廣泛吸收社會(huì)資本拓寬保障性住房融資渠道，如建立地方性融資平臺(tái)，通過(guò)捆綁集合的方式發(fā)行債權(quán)或票據(jù)為保障房建設(shè)籌措資金等。在保障性住房建設(shè)資金投入方面，首先，要加大財(cái)政資金投入保障性住房建設(shè)力度，發(fā)揮土地出讓金作為保障性住房建設(shè)資金來(lái)源的重要補(bǔ)充作用，同時(shí)實(shí)現(xiàn)住房公積金的良性循環(huán)。2．加大保障性住房的建設(shè)力度。應(yīng)授權(quán)地方政府根據(jù)自身實(shí)際制定專(zhuān)門(mén)法規(guī)，在建設(shè)方式、保障對(duì)象、資金來(lái)源、土地供應(yīng)、退出機(jī)制等方面體現(xiàn)出區(qū)域性和差異性?！痘咀》勘Ｕ戏ā窇?yīng)包括城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)的總體目標(biāo)、意義作用、保障規(guī)劃、保障標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容。1．完善保障性住房建設(shè)和管理的法律體系，制定全國(guó)性的住房保障法律。此外，住房保障各項(xiàng)制度之間銜接性不夠，房管部門(mén)沒(méi)有在促退后提供一定的福利保障，可能會(huì)使原保障對(duì)象再次陷入無(wú)房可住的境地。其次，在分配機(jī)制方面，一些地區(qū)提供的保障性住房面積大，裝修標(biāo)準(zhǔn)高，存在過(guò)度保障的問(wèn)題，也加大了騰退難度；同時(shí)也有一些地區(qū)提供的保障性住房分布偏遠(yuǎn)，給保障對(duì)象的工作、出行造成很大不便。此外，對(duì)保障對(duì)象的審查力度不夠。4．保障性住房的運(yùn)作機(jī)制還不夠健全合理。直接承建和企業(yè)代建這兩種模式都需要政府承擔(dān)支出成本，在資金不足的情況下需要舉債建設(shè)保障房，會(huì)提高地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。3．保障性住房的建設(shè)模式不盡合理。除了總量不足導(dǎo)致城市居民保障性住房需求得不到滿(mǎn)足，保障性住房供給的結(jié)構(gòu)性失衡也會(huì)加劇保障性住房的供需矛盾。隨著保障性住房建設(shè)工程不斷推進(jìn)，中等收入水平的家庭逐漸被納入住房保障體系中。如在南京、武漢、廣州等多地，就曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)高收入者人住保障房小區(qū)、經(jīng)濟(jì)適用房長(zhǎng)期出租和空置等現(xiàn)象。各地方政府基于眼前的財(cái)政利益考慮，對(duì)土地供應(yīng)、信貸支持、稅費(fèi)減免的積極性不高，影響了保障房建設(shè)任務(wù)目標(biāo)的完成，也容易造成建筑質(zhì)量參差不齊。首先，我國(guó)保障性住房的批準(zhǔn)、建設(shè)、管理、分配、退出等制度分散于相關(guān)部委或地方政府制定的各種《實(shí)施方案》、《意見(jiàn)》、《辦法》之中，一些內(nèi)容混亂交叉，降低了工作效率。但我國(guó)的住房保障工作仍處于探索階段，在實(shí)際操作過(guò)程中還存在著一些不容忽視的問(wèn)題，需要不斷改進(jìn)與完善。財(cái)政投入以公共預(yù)算資金為主，重點(diǎn)保障廉租房、公租房建設(shè)（表4），說(shuō)明我國(guó)的住房保障政策正在向“租售并舉，以租為主”轉(zhuǎn)變，未來(lái)將持續(xù)加快公共租賃住房（包括廉租房）建設(shè)，兼顧出售型保障房的建設(shè)，逐漸調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，從而保證公共資源的合理利用。最后，從財(cái)政投入情況看。2010年，全國(guó)保障性住房實(shí)際供地完成量不足計(jì)劃的一半，此后通過(guò)及時(shí)調(diào)整得到顯著改善，%、%%(表3)。從全國(guó)保障性安居工程用地的供應(yīng)總量來(lái)看，根據(jù)國(guó)土資源部歷年發(fā)布的數(shù)據(jù)，20102013年，在全國(guó)住房建設(shè)計(jì)劃用地和實(shí)際用地中，保障性安居工程均占了三成左右。就主要城市來(lái)看，以2013年為例，北京、大連、無(wú)錫等地開(kāi)工率、竣工率較高，超額完成建設(shè)任務(wù)，濟(jì)南、天津保障房建設(shè)的完成率較低，未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)②，顯示出部分地方政府在保障房建設(shè)上存在推進(jìn)力度不大、工程進(jìn)度不明顯等問(wèn)題（表2）。就全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，20092013年期間，保障性住房建設(shè)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，每年的實(shí)際開(kāi)工率均達(dá)到100%以上；2013年保障房竣工率為80%，達(dá)到近五年峰值，這表明政府落實(shí)住房保障責(zé)任由虛轉(zhuǎn)實(shí)，國(guó)家保障性安居工程進(jìn)入了快速發(fā)展階段（表1）。此外，政府需要制定健全完善的法律制度，將組織生產(chǎn)保障性住房的經(jīng)濟(jì)權(quán)利和職能納入政策法規(guī)的框架之下。4．政府主導(dǎo)性。3．準(zhǔn)公共物品性。2．保障對(duì)象特定性。根據(jù)國(guó)內(nèi)外對(duì)保障性住房的定義，保障性住房具備以下特征： 1．福利性。構(gòu)建和完善一個(gè)全方位、多層次的保障性住房體系，從而解決中低收入者的住房問(wèn)題成為我國(guó)政府面臨的一項(xiàng)迫在眉睫的任務(wù)。在當(dāng)今社會(huì)，住房是現(xiàn)代人類(lèi)生存與發(fā)展的必要前提和基礎(chǔ)，住房問(wèn)題關(guān)乎國(guó)家穩(wěn)定和社會(huì)和諧，關(guān)系到人們的生產(chǎn)生活和幸福安樂(lè)，是一個(gè)國(guó)家社會(huì)保障體系中應(yīng)該提供的重要內(nèi)容。目前，我國(guó)已基本形成了較為成熟的住房保障制度，但在保障性住房建設(shè)過(guò)程中還存一些問(wèn)題，如缺乏法律硬約束、供需矛盾突出、建設(shè)模式不合理、運(yùn)作機(jī)制不夠科學(xué)等，因此要通過(guò)完善保障性住房建設(shè)和管理的法律體系，加大保障性住房的建設(shè)力度，合理安排保障性住房的建設(shè)模式以及健全保障性住房的準(zhǔn)入、分配和退出機(jī)制等措施來(lái)推進(jìn)保障性住房制度的日臻完善。從這個(gè)意義上說(shuō)，大規(guī)模加強(qiáng)保障房建設(shè)，可以成為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的重要突破口。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，一方面讓數(shù)量龐大的中低收入者能以較低的成本實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，不必為高昂的商品房而節(jié)衣縮食、苦苦積蓄，這就為他們?cè)鰪?qiáng)消費(fèi)信心、釋放消費(fèi)需求創(chuàng)造有利條件；另一方面，加快保障性住房建設(shè)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)，其輻射帶動(dòng)作用和杠桿作用非常明顯。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)發(fā)展。在這種背景下，2010年4月以來(lái)，政府綜合運(yùn)用財(cái)政、金融、土地等宏觀調(diào)控工具，連續(xù)出臺(tái)“國(guó)十一條”、“國(guó)五條”、“國(guó)八條”等重磅調(diào)控政策，但房?jī)r(jià)上漲壓力依然存在，調(diào)控形勢(shì)依然嚴(yán)峻。目前，我國(guó)商品房市場(chǎng)房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的警戒線(xiàn)，大量低收入家庭甚至部分中等收入家庭無(wú)力承擔(dān)過(guò)高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)業(yè)已聚集巨大風(fēng)險(xiǎn)。十七大報(bào)告明確指出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”，充分體現(xiàn)了黨和政府對(duì)住房保障體系建設(shè)工作的高度重視。在我國(guó)“土地公有”的制度下，住房具有公共產(chǎn)品的特殊屬性，政府有責(zé)任、有義務(wù)為公民提供基本住房保障。努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，是改善和保障民生的目標(biāo)。社會(huì)保障性住房制度也就是在社會(huì)保障性住房建設(shè)、分配、流通等具體實(shí)踐中形成的制度。可以預(yù)見(jiàn)，保障性住房的建設(shè)，將會(huì)使得房子的市場(chǎng)價(jià)格維持在穩(wěn)定的水平，有利于遏制市場(chǎng)上的投機(jī)行為，緩解不斷加大的貧富差距，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的后盾，為社會(huì)的穩(wěn)定提供良好的社會(huì)氛圍。為了推動(dòng)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的積極性，政府甚至可以在配套建設(shè)方面給與政策傾斜。作為政策性住房，項(xiàng)目選址相對(duì)一般較偏，小區(qū)外的道路、自來(lái)水、供電等公共配套設(shè)施建設(shè)有些滯后，文化體育活動(dòng)場(chǎng)所、菜場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施建設(shè)相對(duì)缺乏，交通出行也不便，保障性住房的公共配套設(shè)施仍顯滯后是因?yàn)橄嚓P(guān)責(zé)任主體資金緊張，融資難度大，所承擔(dān)的市政道路等公共配套工程建設(shè)有拖延現(xiàn)象，就會(huì)直接影響政策性住房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和后期居民入住。住房保障是解決低收入家庭的基本居住權(quán)而不一定是財(cái)產(chǎn)權(quán)，建議各省在今后的住房保障體系建設(shè)中，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整思路，增加租賃型保障性住房的比例，以擴(kuò)大住房保障的覆蓋面。同時(shí)，建議建立保障住房戶(hù)“誠(chéng)信檔案”，避免少數(shù)居民采取虛報(bào)瞞報(bào)收入的手段騙取保障性住房。保障房的擁有者只有完全退出保障性住房，才能購(gòu)買(mǎi)商品房。必須明確保障房的擁有者與商品房的擁有者具有排他性。建立一套科學(xué)合理的保障性住房準(zhǔn)入和退出標(biāo)準(zhǔn)是保障性住房公平分配的基本條件，而將標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行則是實(shí)現(xiàn)公平的關(guān)鍵。三是大力發(fā)展中介組織，積極探索委托管理、政府采購(gòu)、“補(bǔ)人頭”等多種方式，降低保障性住房管理成本，調(diào)動(dòng)民間空置房和其他可用資源潛力，提高服務(wù)水平，提升保障性住體系的績(jī)效。一是大力發(fā)展PPP(公私合作伙伴關(guān)系)模式下的多種運(yùn)作機(jī)制，強(qiáng)化政府和私人機(jī)構(gòu)在保障性住房建設(shè)方面的合作，改變幾乎全部由政府自建的現(xiàn)狀。完善的法律法規(guī)是保障性住房建設(shè)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)范的有效保證，為整頓我國(guó)的房地產(chǎn)秩序提供了良好的制度框架。建立健全對(duì)住房的保障、監(jiān)督、激勵(lì)、約束機(jī)制，規(guī)范和引導(dǎo)其他經(jīng)濟(jì)主體在保障房建設(shè)和供給上的行為，使其服務(wù)于保障房供給的整體目標(biāo)，如美國(guó)通過(guò)稅收引導(dǎo)、調(diào)節(jié)私人資源服務(wù)于住房保障。然而，其建設(shè)仍然停留在政策方面，需要將相關(guān)政策上升到法律層面來(lái)進(jìn)行更有力的保障。十八屆三中全會(huì)上，住房問(wèn)題被提升到更高的層次，習(xí)近平指出，“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。同時(shí)，不同政府部門(mén)之間，還存在著協(xié)調(diào)問(wèn)題。由于缺乏相關(guān)法律法規(guī)的硬約束，地方政府對(duì)保障政策的執(zhí)行落實(shí)不到位，沒(méi)有很好的起到較好的政策實(shí)施效果。從立法方面上看，住房保障法已于2008年11月被列入十一屆全國(guó)人大常委會(huì)五年立法規(guī)劃，但進(jìn)展一直較為緩慢。但調(diào)整后對(duì)如何解決中低收入家庭住房困難的問(wèn)題卻沒(méi)有相應(yīng)的政策規(guī)定，再加上保障性住房占比較少，以經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、公租房為主的住房保障體系只能保障部分低收入住房困難家庭，但是面對(duì)高房?jī)r(jià)，有很大一部分中低收入家庭或人群既無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房，又無(wú)法享受住房保障。新增的保障人群中，部分群體處于人生過(guò)渡時(shí)期，或者流動(dòng)性較大，住房支付能力極其有限，對(duì)公共設(shè)施依賴(lài)大，因此需要更為有針對(duì)性的住房形式進(jìn)行保障?！皧A心層”隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，收入差距進(jìn)一步加大，城鎮(zhèn)住房困難居民中出現(xiàn)了既買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房又不屬于廉租房保障范圍的“夾心層”家庭。這些都導(dǎo)致了“居住隔離”現(xiàn)象的產(chǎn)生。各地普遍都對(duì)住房保障