【正文】 —— 規(guī)劃設(shè)計(jì)店店相通，市場(chǎng)人流循環(huán)不息的相對(duì)唯一性 —— 引入品牌百貨公司或超市，各類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)引入主力店經(jīng)營(yíng)的形式在云陽(yáng)地區(qū)的相對(duì)唯一性。 本項(xiàng)目能否開(kāi)發(fā)成功的重要條件之一，就是營(yíng)造本項(xiàng)目獨(dú)特新穎的賣(mài)點(diǎn)，營(yíng)造差異，確保本項(xiàng)目在相對(duì)時(shí)空，相對(duì)時(shí)點(diǎn)具有唯一性，以項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)吸引投資者和商家的介入。 對(duì)住宅業(yè)主的入口和車(chē)流應(yīng)有明確的出入口規(guī)劃，盡量做到人車(chē)分流；設(shè)置裝修較為精美的大堂，提升物業(yè)品質(zhì)。 房型的設(shè)計(jì)。 五 、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及賣(mài)場(chǎng)劃分 商場(chǎng)部分 根據(jù)溫州商業(yè)城的功能定位建議，本項(xiàng)目目前最大的困境在于市場(chǎng)消費(fèi)力不足，因此本案的設(shè)計(jì)是引入一家知名超市或百貨公司（至少云陽(yáng)地區(qū)的人非常熟悉的知名超市或百貨公司）到本市場(chǎng)以聚集人氣，我們結(jié)合本市場(chǎng)的功能定位提出以下建議： 首先在商業(yè)布局上改變?cè)脐?yáng)目前的傳統(tǒng)詬病，保持整個(gè)商城視線(xiàn)的通透性；其次在平縣政府辦公樓的 項(xiàng)目第一層至第三層設(shè)計(jì)挑高 10 米以上的中庭，在硬件設(shè)計(jì)上與現(xiàn)有的云陽(yáng)商業(yè)建筑拉開(kāi)檔次上的差距，達(dá)到只要有大型的百貨公司或超市愿意到云陽(yáng)來(lái)，溫州商業(yè)城就是他的唯一選 擇的效果，其他物業(yè)與本項(xiàng)目相比根本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；每層至少配置 2部自動(dòng)扶梯，商城內(nèi)至少配有 3部垂直運(yùn)輸?shù)碾娞?，包括一部從廣場(chǎng)到裙樓第 5層的觀(guān)光電梯， 2 部從負(fù)一樓車(chē)庫(kù)到裙樓頂層的貨梯和客梯。 小計(jì)： 萬(wàn)元 單方成本： 元 /m2 綜合以上四項(xiàng)費(fèi)用為： 萬(wàn)元（詳見(jiàn)成本投入估算 表） 住宅單方成本： 884 元 /m2 商業(yè)單方成本： 1140 元 /m2 成本投入估算表 內(nèi)容 項(xiàng)目 名 稱(chēng) 金 額（萬(wàn)元） 備 注 名稱(chēng) 一、 土地成本估算 1394 1 土地出讓金 700 3 市政配套費(fèi) 684 4 場(chǎng)地平整 10 二、 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1 地質(zhì)堪察費(fèi) 3 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 75 3 建安費(fèi) 3600 4 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 5 園林規(guī)劃 300 6 設(shè)備安裝費(fèi) 435 三、 開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 1 中小學(xué)改辦費(fèi) 2 規(guī)劃管理費(fèi) 12 3 消防、人防配套費(fèi) 108 4 水源設(shè)施費(fèi) 24 5 招標(biāo)管理費(fèi) 2 四、 管理費(fèi)用 1 行政管理費(fèi) 50 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合 計(jì) （二）、投資回報(bào)分析 有鑒于前述市場(chǎng)分析，云陽(yáng)縣目前的商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售狀況普遍不 理想；住宅銷(xiāo)售則較為樂(lè)觀(guān)，結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位部分中關(guān)于價(jià)格的定位，進(jìn)行投資回報(bào)分析： 銷(xiāo)售標(biāo)的 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售面積（平方 銷(xiāo)售金 額（萬(wàn)元） 米） 平街一層 3800 元 /M2 50% 2021 760 平街二層 2100 元 /M2 20% 800 168 平街三層 2400 元 /M2 30% 1200 288 平街四層 3800 元 /M2 50% 2021 760 平街五層 2100 元 /M2 15% 600 126 628 層 1150 元 /M2 80% 24000 2760 總計(jì) 30600 4862 物業(yè)總面積和總價(jià)值 60000 9150 銷(xiāo)售周期 14 個(gè)月 投資回報(bào)率 按客觀(guān)的市場(chǎng)現(xiàn)狀 帳面虧損 ，但有價(jià)值 4288萬(wàn)元的資產(chǎn)可以運(yùn)作 按既定價(jià)格全部銷(xiāo)售完時(shí) 投資回報(bào)率 % 注： 總投資按 萬(wàn)元計(jì) 。 開(kāi)發(fā)稅費(fèi)小計(jì)： 萬(wàn)元 單方成本： 元 /m2 管理費(fèi)用 ①行政管理費(fèi) 包括項(xiàng)目經(jīng)理班子、項(xiàng)目管理班子人員的工資、福利以及其他各項(xiàng)開(kāi)支初步估算為 50 萬(wàn)元。 6萬(wàn) m2＝ /m2 ⑤室外工程景觀(guān)營(yíng)造，環(huán)境綠化， 50 元／ m2，則費(fèi)用為： 6 50＝ 300 萬(wàn)元 ⑥設(shè)備及安裝費(fèi) 住宅垂直客運(yùn)電梯： 4 35＝ 140 萬(wàn)元 商業(yè)裙樓觀(guān)光電梯： 1 35＝ 35 萬(wàn)元 商業(yè)裙樓用貨梯和客梯： 2 30＝ 60萬(wàn)元 商業(yè)裙樓用扶梯： 8 25＝ 200 萬(wàn)元 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)為： 萬(wàn)元 住宅單方成本： 元 /m2 商業(yè)單方成本： 元 /m2 開(kāi)發(fā)稅費(fèi)（項(xiàng)目總規(guī)摸： 6萬(wàn) m2） 中小學(xué)改辦費(fèi) 國(guó)家規(guī)定中小學(xué)改辦費(fèi)為房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的 1％收取，即： 萬(wàn)元 1%= 萬(wàn)元。 6 萬(wàn) m2＝ /m2 ②規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 根據(jù)市場(chǎng)行情，考慮到本相目為云陽(yáng)高層單體建筑，因而設(shè)計(jì)費(fèi)高，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)按建筑安裝費(fèi)％計(jì)算， 即住宅（建安成本按 500 元 /米 2）： 500 ％＝ (元／ m2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為： (總面積： 6 萬(wàn)米 2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)合計(jì)為： 75 萬(wàn)元 單方成本： 75 萬(wàn)元247。 單方成本： 元／ m2 以上三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)： 1394 萬(wàn)元 單方成本 元／ m2 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ①地質(zhì)堪察費(fèi) 按 3萬(wàn)元收取。 四、投資回報(bào)分析 （一）、項(xiàng)目成本估算 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) (包括土地出讓金、市 政配套費(fèi)和場(chǎng)地平整費(fèi) ) ①土地出讓金： 小計(jì)： 700 萬(wàn)元 單方成本： 700 萬(wàn)元247。 基于市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)查，結(jié)合市場(chǎng)問(wèn)卷的調(diào)查情況，由于與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類(lèi)型相似的住宅沒(méi)有，其他單體樓與本項(xiàng)目不具備較強(qiáng)的可比性，因此本項(xiàng)目的價(jià)格定位方法在采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行確定的同時(shí)也會(huì)采用領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的定價(jià)方法來(lái)綜合確定： ****與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合比較 因素 案名 區(qū)位 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 交通 配套設(shè)施 規(guī) 模 景 觀(guān) 付款方式 總分 縣人大綜合樓 18 5 8 13 5 13 6 76 銀海市場(chǎng) 16 8 6 12 7 11 6 76 港貿(mào)商城 15 7 8 12 6 10 6 74 麗江 景苑 19 8 6 12 9 14 8 87 **** 18 9 8 13 8 13 9 88 因素權(quán)重 20 10 10 15 10 15 10 100 可比項(xiàng)目與本項(xiàng)目地理位置最相近的為云陽(yáng)縣人大綜合樓，檔次最為接近的是中發(fā)麗江景苑，規(guī)模與本項(xiàng)目最相近的銀海市場(chǎng)住宅樓，整個(gè)項(xiàng)目功能與本項(xiàng)目最相似的是港貿(mào) 商城，因此以上四個(gè)樓盤(pán)與本項(xiàng)目相比較所占比權(quán)重分別為： 45： 20： 20： 15，因此本項(xiàng)目推出后的市場(chǎng)均價(jià)為： P= 88/76 730+ 88/76 730+ 88/74 630+ 88/87 1200=880 元 /平方米 因此本項(xiàng)目的住宅開(kāi)盤(pán)均價(jià)應(yīng)在 880元 /平方米左右。 因此本項(xiàng)目的住宅戶(hù)型搭配比例應(yīng)為： 二房二廳， 25%，面積在 80平方米之內(nèi) 三室二廳， 45%，面積在 80— 110 平方米之內(nèi) 四室二廳， 25%，面積在 120— 150 平方米之內(nèi) 躍 層 ， 5%， 面積在 180 平方米左右 其中，錯(cuò)層式約占住宅總量的 40%，主要是三房及四房型 注：上述面積均指建筑面積 目標(biāo)客戶(hù)定位 目標(biāo)客戶(hù)的職業(yè)構(gòu)成 —— 云陽(yáng)縣的各機(jī) 關(guān)干部 —— 個(gè)體經(jīng)營(yíng)老板及部分私營(yíng)企業(yè)主 —— 部分未能享受單位福利分房的職工 —— 云陽(yáng)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民到云陽(yáng)城置業(yè)的客戶(hù) —— 新遷入縣城的外來(lái)移民 —— 外出做工回到云陽(yáng)的部分打工者 目標(biāo)客戶(hù)的年齡構(gòu)成 —— 事業(yè)有一定基礎(chǔ)，年齡在 30— 40 周歲的三口之家 —— 已有住房，但不滿(mǎn)足現(xiàn)有居住質(zhì)量的家庭，年齡一般在 40 周歲以上的中年人。 建筑風(fēng)格的定位 后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 云陽(yáng)現(xiàn)有住宅的風(fēng)格比較雜亂，但大多為民居風(fēng)格，主要標(biāo)志為琉璃瓦坡屋頂?shù)倪\(yùn)用，云陽(yáng)是一個(gè)十分偏遠(yuǎn)的渝東北部小城，與外界各類(lèi)信息的交流相比于大城市尚有一定的差異，市民普遍對(duì)新事物有比較新奇的感覺(jué)，建筑風(fēng)格是住宅項(xiàng)目非常重要的組成部分，只有迎合市民的消費(fèi)心態(tài)才能被市場(chǎng)所 接受，因此我們將“ ****”的建筑風(fēng)格定為：后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，典型特征：陽(yáng)光窗、轉(zhuǎn)角窗的運(yùn)用、歐式鐵花等。 云陽(yáng)作為山峽庫(kù)區(qū)最大的新興移民城市之一，由于縣城整體搬遷，二三期移民工作還在進(jìn)行當(dāng)中，各個(gè)行業(yè)雖然繼承了老縣城的一些歷史積累，但大多數(shù)行業(yè)都還處于一個(gè)百?gòu)U待興的階段，這其中就包括云陽(yáng)縣的房地產(chǎn)業(yè)。本項(xiàng)目所處為云陽(yáng)商業(yè)中心地段，毗鄰云陽(yáng)縣政府辦公樓及 綠色休閑廣場(chǎng)，交通方便，云陽(yáng)市民的居住房屋，雖然都是近幾年修建的，但無(wú)論在內(nèi)部結(jié)構(gòu)還是外部環(huán)境都存在著一些缺陷，居住環(huán)境普遍不佳，本項(xiàng)目可充分利用自身優(yōu)勢(shì)營(yíng)造云陽(yáng)第一高層景觀(guān)住宅。 “ ****”的市場(chǎng)定位也是基于對(duì)云陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，當(dāng)?shù)厝司訝顩r年人均支配收入水平，以及項(xiàng)目地塊狀況，開(kāi)發(fā)商操盤(pán)實(shí)力綜合了解的基礎(chǔ)上得出的。市場(chǎng)是產(chǎn)品的起點(diǎn)和終點(diǎn)，產(chǎn)品緣于市場(chǎng)，終于市場(chǎng)，只有了解市場(chǎng)所需，才能選出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品。 云陽(yáng)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品檔次相類(lèi)似的商業(yè)物業(yè)中，港貿(mào)商城與本項(xiàng)目的定位最為類(lèi)似， 縣人大綜合樓與本項(xiàng)目位置最為接近，其他的如銀海市場(chǎng)雖然在定位上與本項(xiàng)目沒(méi)有太大的可比性，但是其規(guī)模、面向全縣人民進(jìn)行出售，在目標(biāo)客戶(hù)上與本項(xiàng)目形成了競(jìng)爭(zhēng)，其售價(jià)與本項(xiàng)目具有一定的參考價(jià)值，有鑒于此，我們選擇了港 貿(mào)商城、縣人大綜合樓，銀海市場(chǎng)作為市場(chǎng)比較樣本，運(yùn)用市場(chǎng)比較法來(lái)對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行定位，本項(xiàng)目的價(jià)格定位在運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行確定的同時(shí)，也將結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)市場(chǎng)需求情況進(jìn)行調(diào)整，從而得出本項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)平街層的參考價(jià)格： 因 素 案名 區(qū)位 功能 定位 交通 配套設(shè)施 規(guī)模 繁華程度 付款方式 評(píng)分 縣人大綜合樓 18 4 9 13 5 13 6 78 港貿(mào)商城 17 6 9 12 7 13 5 79 銀海市場(chǎng) 16 8 6 12 6 12 5 75 **** 18 9 8 13 8 14 8 88 因素權(quán)重 20 10 10 15 10 15 10 100 根據(jù)上述三個(gè)樓盤(pán)與本項(xiàng)目的可比性程度大小，本項(xiàng)目相比 較所占比權(quán)重分別為： 45： 30： 25，因此本項(xiàng)目推出后的市場(chǎng)均價(jià)為 P= 88/78 3800+ 88/79 2800+ 88/75 3400=3861 元 /平方米 根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，以及云陽(yáng)市民普遍能承受的總價(jià)及面積倒推，平街層的均價(jià)應(yīng)在 3800 元 /平方米左右： 市場(chǎng)調(diào)查顯示， %的人選擇總價(jià)在 10萬(wàn)元左右，面積 30 平方之內(nèi)的鋪位，則人們普遍接受的單價(jià)在 3300 元左右，加之銀行高成高年限按揭支持，則可適當(dāng)提高承受較高單價(jià)的物業(yè)，最主要是要引導(dǎo)投資者對(duì)本市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)同。成本導(dǎo)向包括成本 +利潤(rùn)定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法 ，即估計(jì)收入和賣(mài)出量來(lái)進(jìn)行定價(jià)；購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向又包括三種定價(jià)法，認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法—— 優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，聲望定價(jià)法 —— 品牌號(hào)召力和價(jià)值定價(jià)法 —— 物美價(jià)廉；競(jìng)爭(zhēng)者導(dǎo)向即以市場(chǎng)為導(dǎo)向進(jìn)行定價(jià)，這是比較科學(xué)的一種定價(jià)方法。 目標(biāo)客戶(hù)定位 無(wú)論哪種商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)客戶(hù)，只要它公開(kāi)發(fā)售，其目標(biāo)客戶(hù)必然分為兩大類(lèi)，投資性客戶(hù)和經(jīng)營(yíng)性目標(biāo)客戶(hù)。本商城經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品無(wú)論是服裝還是建材家具都應(yīng)依此為準(zhǔn)則，以中檔偏高檔為主，這也就要求本市場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑用材都相應(yīng)的中高檔。 負(fù)一層：車(chē)庫(kù)和庫(kù)房 主要是做為地面以上樓層的配套服務(wù)。 E：餐飲、娛樂(lè)區(qū)，平興旺路第二層 理由：餐飲、娛樂(lè)，特別是較上檔次的餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所，除了講究?jī)?nèi)部裝潢，還要求有較為理想的外部景觀(guān)，本樓層離縣政府和自身的休閑廣場(chǎng)有近 20 米的垂直高度，臨興旺路可看到車(chē)水馬龍，臨縣政府一側(cè)則綠意撩人，兩種不同風(fēng)格的景觀(guān)可以同時(shí)領(lǐng)略。 面積：約 4000 平方米 理由：建筑材料和陶瓷潔具的面積一般要求在 100— 200 平方米之間，根據(jù)云陽(yáng)的人口容量及周邊經(jīng)濟(jì)收入水平所限制，規(guī)模不可能太大，建材產(chǎn)品種類(lèi)眾多，有潔具類(lèi)，油漆類(lèi)，地板類(lèi)，墻紙類(lèi)，管件類(lèi)等等，只要細(xì)分得當(dāng)，形成自己的特色，必然就有自身的市 場(chǎng)。 面積約 4000 平方米 理由：窗簾、布藝、床上用品家居飾品的通常在 40— 50 平方米之間，雖然云陽(yáng)尚無(wú)此類(lèi)集中商品的市場(chǎng)，隨著云陽(yáng)及周邊地區(qū)居住質(zhì)量的提高，有著較大的 市場(chǎng)前景，但由于云陽(yáng)地域及人口所限，規(guī)模不會(huì)太大，本市場(chǎng)容量有 20 家左右即可形成規(guī)模；燈飾市場(chǎng)單戶(hù)營(yíng)業(yè)面積一般也在 40— 60 平方米左右， 20 戶(hù)左右即可形成一定規(guī)模的燈飾市場(chǎng)，電器一般所需面積在 60 平方米左右， 20 家左右即可 形成規(guī)模。 從我們長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)超市的關(guān)注了解來(lái)看，一般中小型的超市約 2021— 4000 平方米，大中型超市則在4000— 8000平方米之內(nèi)， 8000 米以上則稱(chēng)大型超市，同時(shí)根據(jù)我們對(duì)云陽(yáng)日化百貨經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)調(diào)查表明，云陽(yáng)地區(qū)唯一能夠吸引人流駐足的除了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就是超市購(gòu)物，而目前云陽(yáng)的超市大大小小數(shù)十家，但其經(jīng)營(yíng)面積大都在 500 平方米以?xún)?nèi)（新世紀(jì)除外），既無(wú)品牌特色亦無(wú)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，不能吸引大多數(shù)人前來(lái)購(gòu)物，這種類(lèi)型的超級(jí)市場(chǎng)不能起到聚集人氣，提升周邊物業(yè)價(jià)值的作用，而這是 ****目前的環(huán)境所不能容許的，本市場(chǎng)所需