【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 所需要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不一樣，各類綜合市場(chǎng)和商貿(mào)城的目標(biāo)客戶是云陽(yáng)及周邊近百萬(wàn)的農(nóng)村人口，產(chǎn)品檔次可以更低：購(gòu)物中心則主要是為城市居民的日常生活，購(gòu)物，休閑服務(wù)，這說(shuō)明云陽(yáng)目前缺乏大型綜合購(gòu)物中心，但現(xiàn)有的城市人口又缺乏支撐這類物業(yè)的市場(chǎng)承載力。 從付款方式選項(xiàng)來(lái)看，與重慶乃至全國(guó)的大、中、小城市一樣，云陽(yáng)人在購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)選擇一次性付款的人也不多，只占被調(diào)查者的 %，但云陽(yáng)市場(chǎng)反映出的情況又與其它城市有所區(qū)別，有她自己的特點(diǎn)。即選擇分期付款的比選擇按揭付款的要多得多，二者所占比例分別為 %和 %，這反映出這座移民城市人民樸素、保守的一面。由于目前投資渠道較窄，人們更愿意把所背負(fù)的債務(wù)及時(shí)清償，也不愿意承擔(dān)貸款利息來(lái)輕松的償還。相信隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及加強(qiáng)觀念的引導(dǎo)，這種觀念會(huì)得以極大的改善。 從人們對(duì)商鋪面積的選擇來(lái)看，選擇 30 ㎡ 以上的占總量的 %， 20— 40 ㎡選擇的占 %，其中 40— 50 ㎡的占 %,從這兩組數(shù)據(jù)上來(lái)看，在未來(lái)商鋪的規(guī)劃中應(yīng)以 30— 50㎡的面積為主，由于云陽(yáng)人對(duì)目前成都，重慶的產(chǎn)權(quán)式 投資熱潮不了解，其無(wú)論投資還是經(jīng)營(yíng)都選擇較為適中的面積。 從購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，投資和自己經(jīng)營(yíng)的比例相差不大，前者占 %，后者占 %，從這點(diǎn)來(lái)看，云陽(yáng)城作為以移民為主的城市居民構(gòu)成，大多數(shù)購(gòu)買物業(yè)主要還是為了解決生存、生活問(wèn)題，到一個(gè)全新的城市購(gòu)買物業(yè)還主要是為了解決自己的就業(yè)問(wèn)題，投資者主要人群還是 從老縣城搬遷至此的公務(wù)員或企業(yè)職工，靜待升值的比例僅占 %，也映證了云陽(yáng)縣居民中擁有大量閑置資金的人群絕對(duì)數(shù)量不多。 住房部分 關(guān)于戶型的選擇：從調(diào)查反饋信息來(lái)看，選擇三房和四房的占了總量的 %，一室和二室僅占%，這種狀況符合中山城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般軌跡，即一個(gè)城市在處于發(fā)展初期時(shí)購(gòu)房者均為該區(qū)域收入在金字塔的高收入人群，他們?yōu)榱苏蔑@自己的地位，權(quán)力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)住房的面積需求較大，云陽(yáng)的一個(gè)特殊情況也促使這種情況更為加劇，即云陽(yáng)作為一個(gè)新興的移民城市，三峽庫(kù)區(qū)的建設(shè)使得各地人 們都市舉家遷移人口較多，所需戶型也自然偏大，之后才是城市中收入中等的人群購(gòu)買面積適中的戶型，最后是隨著收入的增加，原來(lái)買房的人開(kāi)始換房，隨后是年輕人開(kāi)始買房 呈：大—— 中 —— 小 —— 大的發(fā)展軌跡。云陽(yáng)處于百?gòu)U待興的發(fā)展初期，所需房型面積較大也就成為必然。 關(guān)于住房結(jié)構(gòu)，從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，平層是市場(chǎng)需求主流，占總量的 %，這符合樸實(shí)的云陽(yáng)人舉家合住，上有老，下有小的家庭人員構(gòu)成事實(shí)，錯(cuò)層及其它戶型也有較大的需求，體現(xiàn)了云陽(yáng)人們對(duì)新事物的追求和接受，希望改變自己傳統(tǒng)居家房屋結(jié)構(gòu)的愿望，建議在本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過(guò) 程中房型應(yīng)以平層為主，錯(cuò)躍為輔的原則進(jìn)行。 關(guān)于住房?jī)r(jià)格，從該項(xiàng)可以看出，云陽(yáng)市民對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)普遍停留在 600— 750元 /平方米之間，該階段的客戶占了調(diào)查總量的 %，只有 %選擇 750 元 /平方米以上的房?jī)r(jià)，情況符合云陽(yáng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的同時(shí)，也說(shuō)明了有部分人認(rèn)識(shí)到只要符合其品位身份的住宅，有能力承受高出本區(qū)域平均水平的房?jī)r(jià)。 關(guān)于住房的總價(jià)：從該項(xiàng)的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，有 的人選擇 6— 8萬(wàn)元的住房總價(jià)， %的人選擇 8萬(wàn)元以上的住房總價(jià) ,這說(shuō)明仍有相當(dāng)數(shù)量的客戶有能力購(gòu)買總價(jià)較高 的住房。 關(guān)于媒體的偏好，信息的獲取渠道：從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，有 %的人選擇了電視，海報(bào)和上門服務(wù)有 %，這種情況符合大多數(shù)中小城市居民的實(shí)際情況，由于經(jīng)濟(jì)落后，交 通不是很完善，大都市中常見(jiàn)的報(bào)紙、戶外等媒體并不是市民接受信息的主要渠道，電視占用了這類中小城市的大部分空閑時(shí)間，加之重慶各市縣有線電視的一體化，成為云陽(yáng)人了解外界信息最有效途徑。 從以上的分析我們可以得出如下結(jié)論： 商業(yè)物業(yè)部分 由于當(dāng)前云陽(yáng)的整體經(jīng)濟(jì)狀況與重慶各主城區(qū)相比有較大差距，加之大多數(shù)城市居民是云陽(yáng)縣其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 甚至農(nóng)村來(lái)的移民，他們手中目前擁有的閑置資金不多，對(duì)商業(yè)物業(yè)投資的概念比較模糊，購(gòu)買商業(yè)物業(yè)絕大多數(shù)是為了解決落足新縣城謀求一份生計(jì)，所能承受的商業(yè)物業(yè)價(jià)格基本在 3000 元 /㎡左右，能承受 4000 元 /㎡以上價(jià)格的比例較小。因此，云陽(yáng)縣目前做商業(yè)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間不高，而且面臨產(chǎn)品積壓，銷售進(jìn)度無(wú)法達(dá)到盈利點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。 住房部分 從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅的售價(jià)普遍偏低，大多數(shù)人能夠接受的價(jià)格在600— 750/㎡元之間，僅有 %的人能夠接受 750 元 /㎡以上的房?jī)r(jià)，雖然比例較小，但絕對(duì)數(shù) 量不小，他們是今后云陽(yáng)出現(xiàn)高端住宅的第 一批消費(fèi)者，而每個(gè)地方總有這樣一批先富起來(lái)的人，他們需要他們所居住的場(chǎng)所能夠與他們的身份、地位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力相適應(yīng)。而本項(xiàng)目的位置、環(huán)境、地位、規(guī)劃等各方面基礎(chǔ)質(zhì)素均達(dá)到了這一要求。 調(diào)查結(jié)論：結(jié)合以上供需兩方面情況，我們可以看到：云陽(yáng)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)前景不容樂(lè)觀。云陽(yáng)縣的綜合市場(chǎng)和各類商貿(mào)城開(kāi)發(fā)已經(jīng)泛濫成災(zāi)，已建成經(jīng)營(yíng)狀況極為不理想，在建的銷售情況不理想。之所以出現(xiàn)這種情況，有幾方面的原因：一是政府在大力扶持商貿(mào)發(fā)展的同時(shí)，未能對(duì)云陽(yáng)縣的商貿(mào)城建設(shè)進(jìn)行有效的宏觀 調(diào)控；二是云陽(yáng)縣的交通瓶頸還沒(méi)有得到有效解決，商品輻射區(qū)域沒(méi)能得到有效拓展，各類商貿(mào)城和綜合市場(chǎng)的產(chǎn)品還局限在云陽(yáng)境內(nèi)的農(nóng)村市場(chǎng)，而僅有 100 萬(wàn)人口，年人均收入僅 1500 元人民幣的農(nóng)村市場(chǎng)無(wú)力支撐如此龐大規(guī)模的商貿(mào)城和綜合市場(chǎng)，導(dǎo)致僧多粥少的局面產(chǎn)生，已建成的經(jīng)營(yíng)不好，打擊了投資者的投資信心，又從而導(dǎo)致在建的商業(yè)物業(yè)銷售不好，形成惡性循環(huán)；云陽(yáng)是一個(gè)全新的移民縣城，許多農(nóng)民直接進(jìn)城，經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不寬松，有效購(gòu)買力不足也是造成云陽(yáng)商業(yè)物業(yè)銷售不理想的原因之一。而這種狀況的改變是需要時(shí)間的。 住宅的市場(chǎng)前景好于商 業(yè)物業(yè)，但目前售價(jià)還比較低，普遍 的價(jià)格在 600750 元 /平方米之間。之所以出現(xiàn)這種情況，原因也存在于以下幾點(diǎn)：一是大量的新移民搬遷到縣城，解決居住問(wèn)題是他們的第一要?jiǎng)?wù)，而國(guó)家的移民補(bǔ)貼使他們都具備了在縣城解決這個(gè)問(wèn)題的條件，無(wú)非是條件好壞而已；二是 背井離鄉(xiāng)使他們?cè)谥脴I(yè)居家時(shí)又多了一種顧慮，就是不能僅僅考慮居住的問(wèn)題，還要考慮生活的問(wèn)題，對(duì)居住的要求也就相對(duì)較低，當(dāng)然也相應(yīng)要求價(jià)格較低，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商也迎合了他們的這種要求；但并非所有的人的都持著這樣的生活態(tài)度，部分人有能力承擔(dān)居住更好房子的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且 隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，越來(lái)越多的人將具備這種經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這是濱江景苑之所以敢于開(kāi)發(fā)售價(jià)超過(guò) 1100 元 /平方米住宅的原因。 重要提示：本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)部分開(kāi)發(fā)存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果進(jìn)行商業(yè)物業(yè)部分的開(kāi)發(fā)，則需要從定位上另劈蹊徑，決不能再走批發(fā)市場(chǎng)或現(xiàn)有商貿(mào)城的老路。在云陽(yáng)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)上，我們可以看到這樣一個(gè)事實(shí)或者說(shuō)市場(chǎng)空白點(diǎn)：商業(yè)物業(yè)期待成規(guī)模，具有科學(xué)功能規(guī)劃的物業(yè)出現(xiàn)；但是目前由于受城市人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，批發(fā)業(yè)無(wú)足夠市場(chǎng)支撐，而是需對(duì)現(xiàn)有零售商品市場(chǎng)進(jìn)行整合而實(shí)現(xiàn)提高。但不能急功近利。住宅 部分則完全可以隨著開(kāi)發(fā) 的進(jìn)行實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)。此外，鑒于云陽(yáng)消費(fèi)者落后的消費(fèi)意識(shí)和云陽(yáng)現(xiàn)有項(xiàng)目營(yíng)銷水平的底下現(xiàn)狀，先進(jìn)的營(yíng)銷方式將成為提高開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素之一。 二、項(xiàng)目特性分析 從房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售角度而言，滯銷或旺銷，其中一個(gè)條件便是項(xiàng)目基礎(chǔ)質(zhì)素能否打動(dòng)客戶。而任何一個(gè)項(xiàng)目，其質(zhì)素均不可能完全滿足不同層次客戶的需求，因此如何變項(xiàng)目劣勢(shì)為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，變機(jī)會(huì)點(diǎn)為賣點(diǎn)，將是項(xiàng)目營(yíng)銷的前提： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析： —— 項(xiàng)目所在宏觀區(qū)域?yàn)橛鍠|北移民重鎮(zhèn)，與湖北接壤，同時(shí)商品可輻射范圍涵蓋開(kāi) 縣、奉節(jié)、巫溪等地，只要功能定位得當(dāng)，隨著云開(kāi)線、云宜線的建成竣工，該項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分可成為渝東北地區(qū)的商品交易集散地和區(qū)域性商貿(mào)中心。 —— 項(xiàng)目規(guī)模宏大，總用地規(guī)模達(dá) 20 畝，商業(yè)面積近 3 萬(wàn)余平方米，在地屬山區(qū)的渝東北地區(qū)規(guī)模可謂宏大，從硬件上更容易滿足渝東北地區(qū)規(guī)模最大的綜合大市場(chǎng)定位，住宅則從軟硬件上創(chuàng)云陽(yáng)第一品牌高層住宅。 —— 項(xiàng)目所在為云陽(yáng)縣四大班子日常辦公所在地，所謂官蔭福澤之地，特別對(duì)于相對(duì)落后地區(qū)的消費(fèi)者而言，政府辦公 地即是投資置業(yè)、居家生活的理想所在。 —— 距本項(xiàng)目所在 1000 米以內(nèi) 有云陽(yáng)縣至各地的長(zhǎng)途汽車站，便于外地客戶購(gòu)物出貨，減少商品轉(zhuǎn) 移成本，加快商品流通速度，同時(shí)也大大增強(qiáng)了本市場(chǎng)對(duì)周邊市縣的商品輻射能力，擴(kuò)大商品流通范圍。 —— 距本項(xiàng)目所在 50米內(nèi)有學(xué)校、超市、觀景廣場(chǎng)、影視中心以及各類金融機(jī)構(gòu)，城市生活配套設(shè)施完善，不但可方便本市場(chǎng)的商品交易，同時(shí)也使居家更顯方便。 —— 本項(xiàng)目所在與縣政府咫尺之遙，門前有數(shù)千平方米的綠色廣場(chǎng)，是云陽(yáng)難得的建設(shè)開(kāi)發(fā)用地。這就使得本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)有充足的地塊來(lái)規(guī)劃和設(shè)計(jì)較高立意水準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)和住宅，尤其是可以使商業(yè)物業(yè)的定位向 RSC（區(qū)域性商品 交易中心）或 SHOPPING MALL（購(gòu)物中心）接近。 —— 云陽(yáng)縣是三峽庫(kù)區(qū)內(nèi)最大移民縣城，也是為數(shù)不多的整體搬遷縣城之一，國(guó)家給予了大量的移民資金支持，雖然云陽(yáng)縣的整體經(jīng)濟(jì)不太樂(lè)觀，但人們手中的可支配存款卻較為可觀，高達(dá) 億元人民幣的存款余額就可以充分說(shuō)明問(wèn)題，但目前尚無(wú)具有令人信服的投資項(xiàng)目出現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥忻竦馁Y金還沒(méi)有找到較為理想的投資渠道，把握好時(shí)機(jī)，從項(xiàng)目的定位之初就讓人們認(rèn)同 ****的投資和居住價(jià)值，則可大大降低本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得滿意回報(bào)。 劣勢(shì)分析 —— 本項(xiàng)目商業(yè)部分的體量較 大，接近 3萬(wàn)平方米，以目前云陽(yáng)縣的消費(fèi)力來(lái)支撐具有一定壓力。 —— 云陽(yáng)縣是一座全新的移民城市，雖然目前登記在冊(cè)移民人數(shù)已經(jīng)超過(guò)預(yù)期的 2021 年方能達(dá)到 12萬(wàn)人，但目前實(shí)際居住和生活在新縣城的人群還沒(méi)有這么多。 —— 云陽(yáng)地區(qū)綜合市場(chǎng)、商貿(mào)城開(kāi)發(fā)數(shù)量多，體量大，定位雷同，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差，嚴(yán)重打擊了目前云陽(yáng)現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家和投資者信心。 —— 云陽(yáng)縣目前的交通瓶頸還沒(méi)有得到有效解決，這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有解決，就意味著云陽(yáng)縣的渝東北地區(qū)的區(qū)域性商貿(mào)中心地位不能得到實(shí)質(zhì)性的建設(shè)和鞏固；這就同時(shí)意味著云陽(yáng)的商貿(mào)城不能擺脫僅僅服務(wù)于 云陽(yáng)農(nóng)村市場(chǎng)的桎梏，云陽(yáng)縣的商貿(mào)發(fā)展就不能跨上一個(gè)新的高度，也就不能加速云陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)值的提升，開(kāi)發(fā) ****就會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。 機(jī)會(huì)點(diǎn) —— 云陽(yáng)縣政府對(duì)本項(xiàng)目極為重視，是新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子的政績(jī)工程之一，可以此向政府爭(zhēng)取盡量多和實(shí)惠的優(yōu)惠政策來(lái)吸引投資者和商家增強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目的信心，利用未來(lái)的城市遠(yuǎn)景商貿(mào)發(fā)展規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)廣大市民對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注，從而 逐步解決投資者擔(dān)心市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景不明朗的劣勢(shì)。 —— 利用云陽(yáng)房地產(chǎn)營(yíng)銷水平較低的事實(shí)，通過(guò)專業(yè)營(yíng)銷公司的先進(jìn)營(yíng)銷理念和專業(yè)銷售人員豐富的 營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和技巧來(lái)保障 項(xiàng)目的成功銷售。 —— 豐富物業(yè)管理內(nèi)容。物業(yè)管理是物業(yè)保質(zhì)、增值的有力保障；同時(shí)物業(yè)管理也是居家生活質(zhì)量的有力保障。適當(dāng)豐富物管內(nèi)容，也是堅(jiān)定購(gòu)買信心，提升物業(yè)價(jià)值空間的有效手段。 —— 通過(guò)貴公司與云陽(yáng)有關(guān)政府要員良好關(guān)系，把握好工程建設(shè)時(shí)間，重視對(duì)外招商的工作進(jìn)程，先邀請(qǐng)部分意向性較強(qiáng)的外埠經(jīng)營(yíng)客戶到云陽(yáng)考察，廣造輿論，增加銷售成功砝碼。 —— 向?qū)I(yè)銀行申請(qǐng)商場(chǎng)六成十年按揭，住宅七成二十年按揭，以銀行的按揭支持來(lái)彌補(bǔ)云陽(yáng)市民有效購(gòu)買力不足的缺陷。 從本項(xiàng)目的（ WTO）優(yōu)劣勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)來(lái)看，只有在項(xiàng)目操 作過(guò)程中鞏固和發(fā)揚(yáng)固有優(yōu)勢(shì)，把握住機(jī)會(huì)，跟隨市場(chǎng)環(huán)境變化適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，盡量削弱本項(xiàng)目劣勢(shì)的影響，才能保證本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功。 三、項(xiàng)目定位 商業(yè)部分 本項(xiàng)目在云陽(yáng)商圈的地位： 建成聞名庫(kù)區(qū)的云陽(yáng)縣的新商業(yè)中心 從我們的市場(chǎng)調(diào)查情況可以看出，雖然云陽(yáng)所處的戰(zhàn)略地位有其自身的優(yōu)勢(shì)，但云陽(yáng)是一個(gè)還沒(méi)有自己商業(yè)中心的城市。這主要是云陽(yáng)的整體經(jīng)濟(jì)水平尚未達(dá)到特定的高度所致。隨著云陽(yáng)基礎(chǔ)設(shè)施特別是交通環(huán)境的改善，把云陽(yáng)建設(shè)成為渝東北商貿(mào)中心城市的目標(biāo)也就被提到了議事日程。 本項(xiàng)目應(yīng)該適時(shí)開(kāi)工建設(shè)，抓住 這個(gè)是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)的機(jī)會(huì)。之所以是機(jī)遇，原因有二：一是云陽(yáng)多山，如本項(xiàng)目所處縣委縣府旁的地塊已經(jīng)僅此一處，地段優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制；二是項(xiàng)目所在地 50 米內(nèi)就是目前云陽(yáng)新城區(qū)的商業(yè)中心，但已經(jīng)沒(méi)有足夠的地塊來(lái)修建規(guī)模龐大的商業(yè)中心，已建成的部分空置商業(yè)物業(yè)無(wú)論從硬軟件上都已經(jīng)落后于現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展的需要，本項(xiàng)目把握得好，則極有可能一舉建立成為云陽(yáng)地區(qū)乃至渝東北地區(qū)的商品交易中心地位；說(shuō)是挑戰(zhàn)，則是因?yàn)閰^(qū)域商貿(mào)中心并非單純的企業(yè)行為，尚多方仰仗政府政策及政府各部門的大力支持，而這種政策的執(zhí)行力度則因領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人的能力和魄力呈現(xiàn) 不同的結(jié)果。從本項(xiàng)目的軟、硬 條件來(lái)看，本市場(chǎng)有著云陽(yáng)地區(qū)商品交易中心的潛質(zhì)。 項(xiàng)目商業(yè)部分形象定位 云陽(yáng)溫州商業(yè)城，渝東北地區(qū)的商品交易中心 基于前文所述，本項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)規(guī)模，所處宏觀區(qū)域地理位置，所面臨的營(yíng)銷環(huán)境，所處的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，都與云陽(yáng)政府立志于把云陽(yáng)建設(shè)成為渝東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的目標(biāo)相吻合。從軟硬件上都具備了渝東北地區(qū)的商品交易中心的基本質(zhì)素：名稱：“云陽(yáng)溫州商業(yè)城”，云陽(yáng)縣東臨奉節(jié)，西連萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪，南界湖北利川，商業(yè)輻射人口近 500 萬(wàn)；本市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)部分近 3萬(wàn)余平方米，內(nèi)部配套設(shè)施齊全，溫州小商品貨源充足、豐富，水陸交通都極為方便，這一切都有利于本項(xiàng)目朝著渝東北地區(qū)的商品交易中心地位發(fā)展。 功能定位 ●定位方法 功能定位即項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位。項(xiàng)目的功能定位并非主觀臆斷，一般所用方法是根據(jù)