【正文】 要的是規(guī)模和品牌知名度類似于山城超市，重百超市等檔次的超市，而這種規(guī)模的超市所需營(yíng)業(yè)面積一般在 2021— 5000 平方米之內(nèi)。商業(yè)城的特點(diǎn)在于，以商城內(nèi)局部經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品的專業(yè)化形成整個(gè)商城的綜合化，融購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的大型購(gòu)物中心（ SHOPPING MALL）。 周邊狀況 ———— 決定本項(xiàng)目在定位時(shí)應(yīng)對(duì)建筑裝飾產(chǎn)品引起足夠的重視，市場(chǎng)中應(yīng)有建材板塊，使市場(chǎng)在局部專業(yè)化的同時(shí)形成整個(gè)市場(chǎng)的綜合性。 街區(qū)現(xiàn)狀 ———— 決定本項(xiàng)目的定位必須重視并將服裝、百貨 這一板塊納入定位范疇，充分利用其故有的客戶資源入駐經(jīng)營(yíng)，迅速將本商業(yè)城發(fā)展壯大。 市場(chǎng)環(huán)境 ———— 決定本項(xiàng)目的定位必須超出現(xiàn)有商貿(mào)城或綜合市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式和瞄準(zhǔn)的目標(biāo)客戶群，借助項(xiàng)目所處云陽(yáng)商業(yè)中心的地理位置優(yōu)勢(shì)，將商業(yè)城的功能予以豐富，從而使客戶到本市場(chǎng)達(dá)到一站式購(gòu)物的目標(biāo)。 宏觀區(qū)位 ———— 決定本項(xiàng)目規(guī)模宏大特別是商業(yè)物業(yè)達(dá) 3 萬(wàn) M2。 定位確定思路 宏觀區(qū)位 ———— 決定本項(xiàng)目的立意不局限于云陽(yáng)地區(qū)，輻射范圍還需包括周邊的奉節(jié)、開(kāi)縣、巫溪，湖北利川等市縣，即經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品應(yīng)是日進(jìn)出貨量較大的批發(fā)業(yè)，但近期內(nèi)交通瓶頸不能得到有效解決，以目前云陽(yáng)的市場(chǎng)消費(fèi)力不足以支撐起經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 3 萬(wàn)平方米的市場(chǎng)，因此，本市場(chǎng)定位只能是以零售為主的購(gòu)物中心（ SHOPPING MALL）。項(xiàng)目的功能定位并非主觀臆斷，一般所用方法是根據(jù)項(xiàng)目地塊所處地理位置，所在地域的宏觀戰(zhàn)略位置，項(xiàng)目自身質(zhì)素及所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)綜合確定的，根據(jù)上述因素尋找到最適合本項(xiàng)目條件以滿足市場(chǎng)需求功能定位。從軟硬件上都具備了渝東北地區(qū)的商品交易中心的基本質(zhì)素：名稱：“云陽(yáng)溫州商業(yè)城”，云陽(yáng)縣東臨奉節(jié)，西連萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪，南界湖北利川，商業(yè)輻射人口近 500 萬(wàn)；本市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)部分近 3萬(wàn)余平方米，內(nèi)部配套設(shè)施齊全，溫州小商品貨源充足、豐富，水陸交通都極為方便，這一切都有利于本項(xiàng)目朝著渝東北地區(qū)的商品交易中心地位發(fā)展。從本項(xiàng)目的軟、硬 條件來(lái)看，本市場(chǎng)有著云陽(yáng)地區(qū)商品交易中心的潛質(zhì)。 本項(xiàng)目應(yīng)該適時(shí)開(kāi)工建設(shè)，抓住 這個(gè)是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)的機(jī)會(huì)。這主要是云陽(yáng)的整體經(jīng)濟(jì)水平尚未達(dá)到特定的高度所致。 從本項(xiàng)目的（ WTO）優(yōu)劣勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)來(lái)看，只有在項(xiàng)目操 作過(guò)程中鞏固和發(fā)揚(yáng)固有優(yōu)勢(shì)，把握住機(jī)會(huì)，跟隨市場(chǎng)環(huán)境變化適時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，盡量削弱本項(xiàng)目劣勢(shì)的影響，才能保證本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功。 —— 通過(guò)貴公司與云陽(yáng)有關(guān)政府要員良好關(guān)系，把握好工程建設(shè)時(shí)間，重視對(duì)外招商的工作進(jìn)程，先邀請(qǐng)部分意向性較強(qiáng)的外埠經(jīng)營(yíng)客戶到云陽(yáng)考察，廣造輿論，增加銷售成功砝碼。物業(yè)管理是物業(yè)保質(zhì)、增值的有力保障；同時(shí)物業(yè)管理也是居家生活質(zhì)量的有力保障。 —— 利用云陽(yáng)房地產(chǎn)營(yíng)銷水平較低的事實(shí)，通過(guò)專業(yè)營(yíng)銷公司的先進(jìn)營(yíng)銷理念和專業(yè)銷售人員豐富的 營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和技巧來(lái)保障 項(xiàng)目的成功銷售。 —— 云陽(yáng)縣目前的交通瓶頸還沒(méi)有得到有效解決，這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有解決，就意味著云陽(yáng)縣的渝東北地區(qū)的區(qū)域性商貿(mào)中心地位不能得到實(shí)質(zhì)性的建設(shè)和鞏固；這就同時(shí)意味著云陽(yáng)的商貿(mào)城不能擺脫僅僅服務(wù)于 云陽(yáng)農(nóng)村市場(chǎng)的桎梏，云陽(yáng)縣的商貿(mào)發(fā)展就不能跨上一個(gè)新的高度，也就不能加速云陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)值的提升，開(kāi)發(fā) ****就會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。 —— 云陽(yáng)縣是一座全新的移民城市，雖然目前登記在冊(cè)移民人數(shù)已經(jīng)超過(guò)預(yù)期的 2021 年方能達(dá)到 12萬(wàn)人，但目前實(shí)際居住和生活在新縣城的人群還沒(méi)有這么多。 —— 云陽(yáng)縣是三峽庫(kù)區(qū)內(nèi)最大移民縣城，也是為數(shù)不多的整體搬遷縣城之一，國(guó)家給予了大量的移民資金支持，雖然云陽(yáng)縣的整體經(jīng)濟(jì)不太樂(lè)觀，但人們手中的可支配存款卻較為可觀，高達(dá) 億元人民幣的存款余額就可以充分說(shuō)明問(wèn)題，但目前尚無(wú)具有令人信服的投資項(xiàng)目出現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥忻竦馁Y金還沒(méi)有找到較為理想的投資渠道，把握好時(shí)機(jī)，從項(xiàng)目的定位之初就讓人們認(rèn)同 ****的投資和居住價(jià)值，則可大大降低本項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得滿意回報(bào)。 —— 本項(xiàng)目所在與縣政府咫尺之遙，門(mén)前有數(shù)千平方米的綠色廣場(chǎng)，是云陽(yáng)難得的建設(shè)開(kāi)發(fā)用地。 —— 距本項(xiàng)目所在 1000 米以內(nèi) 有云陽(yáng)縣至各地的長(zhǎng)途汽車站，便于外地客戶購(gòu)物出貨，減少商品轉(zhuǎn) 移成本，加快商品流通速度，同時(shí)也大大增強(qiáng)了本市場(chǎng)對(duì)周邊市縣的商品輻射能力，擴(kuò)大商品流通范圍。 —— 項(xiàng)目規(guī)模宏大，總用地規(guī)模達(dá) 20 畝，商業(yè)面積近 3 萬(wàn)余平方米，在地屬山區(qū)的渝東北地區(qū)規(guī)?？芍^宏大，從硬件上更容易滿足渝東北地區(qū)規(guī)模最大的綜合大市場(chǎng)定位，住宅則從軟硬件上創(chuàng)云陽(yáng)第一品牌高層住宅。 二、項(xiàng)目特性分析 從房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售角度而言，滯銷或旺銷，其中一個(gè)條件便是項(xiàng)目基礎(chǔ)質(zhì)素能否打動(dòng)客戶。住宅 部分則完全可以隨著開(kāi)發(fā) 的進(jìn)行實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)。在云陽(yáng)的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)上，我們可以看到這樣一個(gè)事實(shí)或者說(shuō)市場(chǎng)空白點(diǎn)：商業(yè)物業(yè)期待成規(guī)模，具有科學(xué)功能規(guī)劃的物業(yè)出現(xiàn)；但是目前由于受城市人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，批發(fā)業(yè)無(wú)足夠市場(chǎng)支撐，而是需對(duì)現(xiàn)有零售商品市場(chǎng)進(jìn)行整合而實(shí)現(xiàn)提高。之所以出現(xiàn)這種情況，原因也存在于以下幾點(diǎn)：一是大量的新移民搬遷到縣城，解決居住問(wèn)題是他們的第一要?jiǎng)?wù)，而國(guó)家的移民補(bǔ)貼使他們都具備了在縣城解決這個(gè)問(wèn)題的條件，無(wú)非是條件好壞而已；二是 背井離鄉(xiāng)使他們?cè)谥脴I(yè)居家時(shí)又多了一種顧慮，就是不能僅僅考慮居住的問(wèn)題，還要考慮生活的問(wèn)題，對(duì)居住的要求也就相對(duì)較低，當(dāng)然也相應(yīng)要求價(jià)格較低，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商也迎合了他們的這種要求；但并非所有的人的都持著這樣的生活態(tài)度，部分人有能力承擔(dān)居住更好房子的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且 隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，越來(lái)越多的人將具備這種經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這是濱江景苑之所以敢于開(kāi)發(fā)售價(jià)超過(guò) 1100 元 /平方米住宅的原因。而這種狀況的改變是需要時(shí)間的。云陽(yáng)縣的綜合市場(chǎng)和各類商貿(mào)城開(kāi)發(fā)已經(jīng)泛濫成災(zāi)，已建成經(jīng)營(yíng)狀況極為不理想，在建的銷售情況不理想。而本項(xiàng)目的位置、環(huán)境、地位、規(guī)劃等各方面基礎(chǔ)質(zhì)素均達(dá)到了這一要求。因此，云陽(yáng)縣目前做商業(yè)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間不高，而且面臨產(chǎn)品積壓，銷售進(jìn)度無(wú)法達(dá)到盈利點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。 關(guān)于媒體的偏好，信息的獲取渠道：從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，有 %的人選擇了電視，海報(bào)和上門(mén)服務(wù)有 %，這種情況符合大多數(shù)中小城市居民的實(shí)際情況，由于經(jīng)濟(jì)落后，交 通不是很完善，大都市中常見(jiàn)的報(bào)紙、戶外等媒體并不是市民接受信息的主要渠道，電視占用了這類中小城市的大部分空閑時(shí)間，加之重慶各市縣有線電視的一體化，成為云陽(yáng)人了解外界信息最有效途徑。 關(guān)于住房?jī)r(jià)格，從該項(xiàng)可以看出，云陽(yáng)市民對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)普遍停留在 600— 750元 /平方米之間，該階段的客戶占了調(diào)查總量的 %，只有 %選擇 750 元 /平方米以上的房?jī)r(jià)，情況符合云陽(yáng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的同時(shí)，也說(shuō)明了有部分人認(rèn)識(shí)到只要符合其品位身份的住宅，有能力承受高出本區(qū)域平均水平的房?jī)r(jià)。云陽(yáng)處于百?gòu)U待興的發(fā)展初期，所需房型面積較大也就成為必然。 從購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，投資和自己經(jīng)營(yíng)的比例相差不大，前者占 %，后者占 %，從這點(diǎn)來(lái)看，云陽(yáng)城作為以移民為主的城市居民構(gòu)成，大多數(shù)購(gòu)買物業(yè)主要還是為了解決生存、生活問(wèn)題，到一個(gè)全新的城市購(gòu)買物業(yè)還主要是為了解決自己的就業(yè)問(wèn)題，投資者主要人群還是 從老縣城搬遷至此的公務(wù)員或企業(yè)職工，靜待升值的比例僅占 %，也映證了云陽(yáng)縣居民中擁有大量閑置資金的人群絕對(duì)數(shù)量不多。相信隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及加強(qiáng)觀念的引導(dǎo)，這種觀念會(huì)得以極大的改善。即選擇分期付款的比選擇按揭付款的要多得多，二者所占比例分別為 %和 %，這反映出這座移民城市人民樸素、保守的一面。由于上述兩種物業(yè)類型所需要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不一樣，各類綜合市場(chǎng)和商貿(mào)城的目標(biāo)客戶是云陽(yáng)及周邊近百萬(wàn)的農(nóng)村人口，產(chǎn)品檔次可以更低：購(gòu)物中心則主要是為城市居民的日常生活，購(gòu)物，休閑服務(wù)，這說(shuō)明云陽(yáng)目前缺乏大型綜合購(gòu)物中心，但現(xiàn)有的城市人口又缺乏支撐這類物業(yè)的市場(chǎng)承載力。 從商鋪的經(jīng)營(yíng)類別選擇來(lái)看，服裝、百貨和綜合市場(chǎng)的選擇分別占到了被調(diào)查者的 %， %和 %，各類專業(yè)市場(chǎng)的選擇各自所占的比例還不到被訪者總量的 10%，之 所以出現(xiàn)這種情況，也是和云陽(yáng)目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境分不開(kāi)的。 在商鋪總價(jià)的選擇上， 10 萬(wàn)元以內(nèi)的占被調(diào)查者的 %， 10— 15 萬(wàn)的占 %，二者占了總量的%， 15 萬(wàn)以上只占 %，這說(shuō)明目前云陽(yáng)人有錢(qián)投資的人所擁有的平均存款能力較為有限，特別是選擇 20 萬(wàn)以上的僅有 %，說(shuō)明云陽(yáng)的大型投資者絕對(duì)數(shù)量比較有限。 商業(yè)物業(yè)部分 從云陽(yáng)人對(duì)投資物業(yè)類型的選擇來(lái)看，住宅和門(mén)面是他們投資地 產(chǎn)的主要物業(yè)類型，二者所占的比例高達(dá) %；只有 %的被調(diào)查人群選擇投資商鋪， %的人選擇寫(xiě)字間作為投資對(duì)象，這說(shuō)明云陽(yáng)人對(duì)商鋪還沒(méi)有較為準(zhǔn)確和清晰的概念，至少了解的人還不多，腦中的投資地產(chǎn)概念還是傳統(tǒng)的住房和臨街門(mén)面，寫(xiě)字間對(duì)這類新遷入的城市移民還是一個(gè)陌生的概念，這種結(jié)果也符合云陽(yáng)當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。本次市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷共計(jì)發(fā)出 330 份，其中回收有效調(diào)查問(wèn)卷 258 份。如在住房面積的選擇上，普遍認(rèn)同 80— 110平方米的三房戶型；同時(shí)對(duì)居住質(zhì)量提出了更高的要求，對(duì)配套設(shè)施和環(huán)境有了更多的具體要求，總房款要求大多控制在 5— 8萬(wàn)元以內(nèi)，這也體現(xiàn)云陽(yáng)人民的可支配收入還處于一個(gè)比較低的階段。即使云陽(yáng)人耳熟能詳?shù)男率兰o(jì)，那不過(guò)是人們購(gòu)買日常生活用品的超市而已。 從需求方面來(lái)看，人們普遍認(rèn)為云陽(yáng)目前尚缺乏一處能說(shuō)得上口的物業(yè)，包括商場(chǎng)和住宅，亦即人們目前還找不到自己的城市中心所在。即使出現(xiàn)了一些商品房，無(wú)論是開(kāi)發(fā)規(guī)模，規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)都與當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市有較大 差距。 云陽(yáng)目前或許無(wú)法支撐一個(gè)數(shù)萬(wàn)平方米的大型購(gòu)物中心或商貿(mào)中心，但云陽(yáng)人絕對(duì)愿意到一個(gè)購(gòu)物環(huán)境更好的地方去購(gòu)物，新世紀(jì)超市在云陽(yáng)之所以在同類經(jīng)營(yíng)中獨(dú)占獨(dú)占熬 頭，除了他的知名度，他營(yíng)造的云陽(yáng)前所未有的全新購(gòu)物環(huán)境也是重要因素之一；與之相對(duì)應(yīng)的是，云陽(yáng)現(xiàn)有的商貿(mào)城或綜合市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位模糊不清、產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊、購(gòu)物環(huán)境雜亂無(wú)章。目前正在經(jīng)營(yíng)的大型商場(chǎng)或綜合市場(chǎng)中，銀海市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況是最好的，雖然它仍然有近 55%的樓層和商鋪處于空置狀態(tài)，這是由于政府的宏觀調(diào)控不力所致；同時(shí)這也和開(kāi)發(fā)商自身的素質(zhì)、眼光以及受云陽(yáng)的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀水平制約所致。 房地產(chǎn)供給市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)： 從以上的項(xiàng)目調(diào)查情 況可以得到以下結(jié)論： 關(guān)于商業(yè)物業(yè) 從以上的數(shù)據(jù)可以看出，云陽(yáng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還處于起步階段。 綜合評(píng)述：該項(xiàng)目地理位置具有一定優(yōu)勢(shì)，臨建設(shè)中的濱江路和長(zhǎng)江大橋，周邊配套設(shè)施較為齊全，有云陽(yáng)中學(xué)、醫(yī)院、 公園等生活配套設(shè)施，特別是一線江景是該項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)。 中發(fā)麗江景苑 該項(xiàng)目位于修建中的濱江路和正在建設(shè)的長(zhǎng)江大橋，是由云陽(yáng) 縣中發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的總建筑面積約 。各樓層功能分別為： 二樓臨街部分為門(mén)面，背街部分為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位 三樓為游泳池 四樓為超市 五樓規(guī)劃為餐飲 六樓功能未定 綜合評(píng)述：該項(xiàng)目所處地理位置較為偏僻，和白天鵝市場(chǎng)屬于同 一區(qū)域，雖然周邊新建住房較多，主要是移民的聯(lián)建房，周邊生活配套設(shè)施還不夠完善，交通還不太方便，入住的人口較少，周邊的商業(yè)由于缺乏人氣還沒(méi)有形成氣候，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值還不能被人們所認(rèn)同。該項(xiàng)目各樓層功能前期分別為： 一樓 ：鮮肉、海鮮、冷凍品 二樓：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 三樓：干菜、鹵菜 四樓：招待所 五樓：百貨、針織 六樓：服裝城 鴻圖綜合市場(chǎng) 項(xiàng)目位于新城水庫(kù)路，是由云陽(yáng)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第五分公司開(kāi)發(fā)的一處集商業(yè)居家為一體的住宅樓，總建筑面積約 17000 平方米，其中商業(yè)裙房共計(jì) 6層，單層面積約 1400 平方米，該項(xiàng)目的商業(yè)裙樓暫未出售，整體招租，周邊門(mén)面售價(jià)為 2500元 /平方米左右；住宅約 9000平方米。 富正商貿(mào)城 該項(xiàng)目位于萬(wàn)里長(zhǎng)江第一梯旁，上接云江大道，下臨興勝路，商業(yè)裙房總建筑面積約 13000 平方米，共計(jì) 6層，之上為富 正賓館。 樓層功能劃分： 一樓：倉(cāng)庫(kù)，加工配送中心 二樓：游戲廳，滑冰場(chǎng) 三樓：商務(wù)俱樂(lè)部 四樓：健身俱樂(lè)部 五樓：副食、超市 六樓：百貨商場(chǎng) 七樓：服裝、床上用品 八樓：餐飲 綜合評(píng)述：該項(xiàng)目臨云江大道主干道，交通方便、周邊配套設(shè)施較為成熟，項(xiàng)目本身配套設(shè)施也較為齊全，配有能夠容納小型長(zhǎng)安車進(jìn)出的大型貨梯，但商業(yè)氛圍略顯不足。 銀海市場(chǎng)二期住房的售價(jià)達(dá)到 720—— 750 元 /平方米，接近云陽(yáng)縣政府周邊單體住宅的價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出周邊項(xiàng)目 600650 元 /平方米的市場(chǎng)價(jià)格，其原因主要除了項(xiàng)目周邊配套設(shè)施齊全外，該 項(xiàng)目臨濱江路，具有較為理想的江景也是該價(jià)格的到市場(chǎng)認(rèn)同的原因之一。 樓層經(jīng)營(yíng)定位： 負(fù)三樓：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 負(fù)二樓：干貨、土特產(chǎn)、副食 負(fù)一樓：小商品批發(fā) 平街一層：以服裝為主的綜合交易廳 二 樓：服裝、鞋類、床上用品 綜合評(píng)述：該項(xiàng)目是目前云陽(yáng)開(kāi)發(fā) 最早，相較于其他商城和綜合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)得較好的市場(chǎng)。個(gè)（約 11平方米）；二期臨街門(mén)面售價(jià) 35004980 元 /㎡，目前售出約 10%?？偨ㄖ娣e約 36000 平方米，分兩期開(kāi)發(fā)，其中一期已建成約 16000 平方米，綜合批發(fā)市場(chǎng)約 120