【正文】 —— 3 萬米超大規(guī)模在云陽地區(qū)相對唯一性 —— 市場包括生活五大類產(chǎn)品， 基本達(dá)到一站式購物目標(biāo)的相對唯一性。本部分建議在房型比例搭配已有過闡述，但設(shè)計應(yīng)采納這樣的設(shè)計原則：大戶型集中面向廣場或長江，放在景觀最佳之處；將面積較小的戶型放在臨較為嘈雜的興旺路一側(cè)；對具體戶型設(shè)計則應(yīng)遵循，干濕分 區(qū)，即廚衛(wèi)與客廳，臥室應(yīng)有明顯的過渡空間；動靜分區(qū)，即做休息娛樂的客廳應(yīng)與臥房有明顯的隔離空間；主臥與次臥，主客分區(qū)，即使不能分區(qū)，也要從空間上盡量保持主人臥房的私密性。住宅和商場的面積均按 30000 平方米 ****項目投資可行性研究結(jié)論： 從以上的數(shù)據(jù)可以看出，從銷售總額上來看，本項目的投資回報率較高，但實際上本項目的投資回報分析和市場調(diào)查的情況較為一致，即目前不是 ****項目開發(fā)（主要指商業(yè)物業(yè)部分）的最佳時機(jī)；如果開發(fā)商與云陽縣的金融機(jī)構(gòu)能夠建立良好的合作伙伴關(guān)系，解決在資金籌措上的問題，在資產(chǎn) 運(yùn)作上還是有較大的利潤空間。 ②規(guī)劃管理費(fèi) （重規(guī)）規(guī)劃管理費(fèi)為 2元／ m2 收?。? 6萬 m2 2元 /m2＝ 12（萬元） ③消防、人防設(shè)施配套費(fèi) (按規(guī)范應(yīng)為 18元 /m2 ) 6 萬 m2 18 元 /m2＝ 108（萬元） ④水源設(shè)施費(fèi) 本項目按每天用水量 800m3／天計算，國家規(guī)定水源設(shè)施費(fèi)按 300 元／ m3收?。?800 300＝ 24（萬元） ⑤招標(biāo)管理費(fèi) 暫按 2萬元估算。單方成本： 3 萬元247。 若將本項目住宅定位為豪宅，根據(jù)市調(diào)情況和我司操盤經(jīng)驗，銷售價格可上升 30%，均價應(yīng)在 1150 元 /平方米左右。 產(chǎn)品定位 從市場調(diào)查情況表明，云陽目 前人們的理想的居住房型 %選擇三戶二廳，面積在 80— 110 平方米之間；選擇小戶型和大戶型面積的人占調(diào)查人數(shù)的 %和 %。 ****，都市中的江景美宅 ****—— 站在都市的頂端，看水天一色，與繁華共舞！ 產(chǎn)品檔次定位：高檔高層住宅 理由：云陽市場調(diào)查情況表明，云陽目前供給市場的商品房均以中大戶型供給為主，且銷售狀況較好，這符合中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的一般規(guī)律，即在城市的發(fā)展初期以 中大戶型為主，中期以中小戶型為市場熱銷戶型，成熟期則在產(chǎn)品的特色上下工夫，更講究產(chǎn)品和市場的細(xì)分。房地產(chǎn)產(chǎn)品從這點(diǎn)來說與其它產(chǎn)品并無二致。本項目考慮到本身綜合質(zhì)素較高，在定價上采用競爭者導(dǎo)向定價方法，在執(zhí)行過程中通過我們的一系列工作之后，我們會結(jié)合第二種方法中的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價和聲望定價法予以適時調(diào)整，對項目的各項優(yōu)勢進(jìn)行整合，獲取項目的最大經(jīng)濟(jì)效益。因此，本市場的產(chǎn)品檔次應(yīng)定位為中高檔 商城。 面積：約 4000 平方米 理由：大型的餐飲、娛樂企業(yè)一般的經(jīng)營面積都在 1000 平方米左右，本項目若能引入 34家大型的知名餐飲 娛樂企業(yè)入場經(jīng)營，則本項目將成為云陽縣最大的美食、娛樂中心所在地。 D：建筑裝飾材料、浴衛(wèi)陶瓷區(qū)，平興旺路第一層 理由：建材市場與家俱市場一樣，云陽人民經(jīng)濟(jì)水平居住質(zhì)量的提高和大量新的移民遷入縣城，以及制約云陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通瓶頸得以有效解決，建筑裝飾材料在云陽的市場前景將會十分廣闊，這類非日常的大件用品市場，其基本的要求 是有足夠大的 場地，便捷的交通，加之興旺路現(xiàn)有的臨街門面以經(jīng)營建材居多，已經(jīng)自發(fā)形成了云陽縣的建筑裝飾材料市場，本層用于經(jīng)營建材，由于體量大，經(jīng)營產(chǎn)品集中豐富，則可很快形成以以本層為中心的建筑裝飾材料經(jīng)營市場，因此將該類產(chǎn)品規(guī)劃在平興旺路第一層就能滿足其基本條件。 ●關(guān)于各個功能區(qū)的分布 珠寶飾品、美容護(hù)膚品、服裝、鞋類、皮具區(qū)： 面積約 40000 平方米 理由：平廣場第一層珠寶飾品、美容護(hù)膚品需要對外展示才能吸引人流，亦才能形成商機(jī)，本項目相 臨建筑即為云陽縣人民政府和影視會展中心，來往人流量大，加之有近 5000 平方米的休閑廣場， 有利于聚集人氣；同時，服裝、鞋類、皮具的利潤在現(xiàn)代商業(yè)社會中的利潤較高，符合人們平街層價值量高的購買心里和價值觀； 日用百貨區(qū)： 面積約 4000 平方米 理由：服裝百貨長期以與服裝區(qū)相鄰做生意，由于本市場的日用百貨可能是大型超市，以籍此聚集人氣，因此只有把這類經(jīng)營放在整個商業(yè)裙樓平縣政府第三樓，平興旺路負(fù)一樓，才可以使從平縣政府一面和平興旺路進(jìn)入本商業(yè)城時，能夠最大限度逛完本商城主要經(jīng)營樓層。 市場環(huán)境 ———— 決定本項目在定位 的過程中，特別是在營銷 過程中必須引導(dǎo)客戶建立理性的投資觀念?？梢郧罢靶缘亩ㄎ恢貞c市東北地區(qū)規(guī)模最大，經(jīng)營品種最齊全，輻射范圍大型商品交易集散中心；同時應(yīng)盡高 檔化、專業(yè)化以提升住宅品質(zhì)。 本項目定位的基礎(chǔ)要素 定位參考因子 云陽地處重慶市東北，東臨奉節(jié)，西連萬州區(qū)，北接開縣、巫溪，南界湖北利川，商業(yè)輻射人口近500 萬； 面積 6萬余 M2，其中商業(yè)面積近 3萬 M2 ③本項目所處為云陽縣委、縣府所在地，商業(yè)氛圍濃郁； ④云陽商貿(mào)城、綜合市場開發(fā)泛濫，目標(biāo)客戶單一，主要面對本縣的農(nóng)村市場，經(jīng)營狀況惡劣，市場承載力嚴(yán)重不足。 項目商業(yè)部分形象定位 云陽溫州商業(yè)城，渝東北地區(qū)的商品交易中心 基于前文所述，本項目從開發(fā)規(guī)模，所處宏觀區(qū)域地理位置，所面臨的營銷環(huán)境，所處的開發(fā)時機(jī)，都與云陽政府立志于把云陽建設(shè)成為渝東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的目標(biāo)相吻合。隨著云陽基礎(chǔ)設(shè)施特別是交通環(huán)境的改善，把云陽建設(shè)成為渝東北商貿(mào)中心城市的目標(biāo)也就被提到了議事日程。 —— 向?qū)I(yè)銀行申請商場六成十年按揭，住宅七成二十年按揭，以銀行的按揭支持來彌補(bǔ)云陽市民有效購買力不足的缺陷。 —— 豐富物業(yè)管理內(nèi)容。 —— 云陽地區(qū)綜合市場、商貿(mào)城開發(fā)數(shù)量多，體量大，定位雷同，經(jīng)營業(yè)績差，嚴(yán)重打擊了目前云陽現(xiàn)有的市場經(jīng)營商家和投資者信心。這就使得本項目的規(guī)劃設(shè)計有充足的地塊來規(guī)劃和設(shè)計較高立意水準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)和住宅，尤其是可以使商業(yè)物業(yè)的定位向 RSC（區(qū)域性商品 交易中心）或 SHOPPING MALL（購物中心）接近。 —— 項目所在為云陽縣四大班子日常辦公所在地，所謂官蔭福澤之地，特別對于相對落后地區(qū)的消費(fèi)者而言，政府辦公 地即是投資置業(yè)、居家生活的理想所在。此外，鑒于云陽消費(fèi)者落后的消費(fèi)意識和云陽現(xiàn)有項目營銷水平的底下現(xiàn)狀，先進(jìn)的營銷方式將成為提高開發(fā)利潤、降低開發(fā)風(fēng)險的重要因素之一。 重要提示：本項目的商業(yè)物業(yè)部分開發(fā)存在較大的市場風(fēng)險，如果進(jìn)行商業(yè)物業(yè)部分的開發(fā)，則需要從定位上另劈蹊徑，決不能再走批發(fā)市場或現(xiàn)有商貿(mào)城的老路。之所以出現(xiàn)這種情況，有幾方面的原因：一是政府在大力扶持商貿(mào)發(fā)展的同時，未能對云陽縣的商貿(mào)城建設(shè)進(jìn)行有效的宏觀 調(diào)控；二是云陽縣的交通瓶頸還沒有得到有效解決，商品輻射區(qū)域沒能得到有效拓展，各類商貿(mào)城和綜合市場的產(chǎn)品還局限在云陽境內(nèi)的農(nóng)村市場，而僅有 100 萬人口，年人均收入僅 1500 元人民幣的農(nóng)村市場無力支撐如此龐大規(guī)模的商貿(mào)城和綜合市場，導(dǎo)致僧多粥少的局面產(chǎn)生，已建成的經(jīng)營不好，打擊了投資者的投資信心，又從而導(dǎo)致在建的商業(yè)物業(yè)銷售不好，形成惡性循環(huán)；云陽是一個全新的移民縣城，許多農(nóng)民直接進(jìn)城，經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不寬松，有效購買力不足也是造成云陽商業(yè)物業(yè)銷售不理想的原因之一。 住房部分 從以上的調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，云陽縣房地產(chǎn)市場住宅的售價普遍偏低，大多數(shù)人能夠接受的價格在600— 750/㎡元之間，僅有 %的人能夠接受 750 元 /㎡以上的房價，雖然比例較小，但絕對數(shù) 量不小，他們是今后云陽出現(xiàn)高端住宅的第 一批消費(fèi)者，而每個地方總有這樣一批先富起來的人，他們需要他們所居住的場所能夠與他們的身份、地位、經(jīng)濟(jì)實力相適應(yīng)。 關(guān)于住房的總價：從該項的市場調(diào)查數(shù)據(jù)來看，有 的人選擇 6— 8萬元的住房總價， %的人選擇 8萬元以上的住房總價 ,這說明仍有相當(dāng)數(shù)量的客戶有能力購買總價較高 的住房。 住房部分 關(guān)于戶型的選擇：從調(diào)查反饋信息來看，選擇三房和四房的占了總量的 %，一室和二室僅占%，這種狀況符合中山城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般軌跡，即一個城市在處于發(fā)展初期時購房者均為該區(qū)域收入在金字塔的高收入人群，他們?yōu)榱苏蔑@自己的地位，權(quán)力和經(jīng)濟(jì)實力，對住房的面積需求較大，云陽的一個特殊情況也促使這種情況更為加劇，即云陽作為一個新興的移民城市，三峽庫區(qū)的建設(shè)使得各地人 們都市舉家遷移人口較多，所需戶型也自然偏大，之后才是城市中收入中等的人群購買面積適中的戶型，最后是隨著收入的增加，原來買房的人開始換房，隨后是年輕人開始買房 呈：大—— 中 —— 小 —— 大的發(fā)展軌跡。由于目前投資渠道較窄，人們更愿意把所背負(fù)的債務(wù)及時清償，也不愿意承擔(dān)貸款利息來輕松的償還。在目前云陽現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)中，還沒有出現(xiàn)一處集服裝、百貨為一體的大型購物中心，而各類綜合市場比比皆是。 從被調(diào)查者對云陽商鋪價格的接受情況來看， 4000 元 /㎡以下的占 %，其中 3000/㎡元以下的占%， 4000/㎡元以上只占 %，其中 5000/㎡元以上的只有 %，這種 情況說明云陽作為一個庫區(qū)的移民城市 ,其經(jīng)濟(jì)商業(yè)的發(fā)展還處于一個比較低的階段，他們所能承受的價格也與目前市面正在銷售的商業(yè)門面及商鋪價格相吻合，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)存在著風(fēng)險較大，利潤較薄的特點(diǎn)。 云陽地區(qū)房地產(chǎn)需 求狀況分析 云陽地區(qū)市場需求狀況調(diào)查分析 對云陽縣的房地產(chǎn)市場需求調(diào)查，我們主要通過市場調(diào)查問卷的方式進(jìn)行。如重慶有解放碑，成都有春熙路，北京有王府井，云陽則沒有，她還缺乏一處擁有自身特色的城市中心。 關(guān)于住宅 云陽是一座新興的移民城市，住宅 市場基本還處單位或個人集資建房的階段，還未完全進(jìn)入商品房時代。經(jīng)營得較好的商業(yè)物業(yè)主要以粗放類型—— 臨街門面為主。其中，綜合批發(fā)市場 萬平方米，車庫 6000 平方米，電梯住宅 ，項目目前銷售圖紙還沒有完全確定，暫定價格 1150 元 /平方米起，均價應(yīng)在1200 元 /平方米左右。主要以 80110平方米的 2房和 3 房為主，售價 650元 /平 方米，預(yù)計 2021 年 1月交房。 該項目同時是云陽縣首家產(chǎn)權(quán)式概念銷售的商鋪，提供 10 年 10%的反租回報，但由于開發(fā)商對于產(chǎn)權(quán)式商鋪概念的一知半解，對產(chǎn)權(quán)式商鋪的潛在隱憂沒有引起足夠重視，同時也未對產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢予以全力推廣，銷售狀況不甚理想。究其原因有二：一是銀海市場周邊配套設(shè)施比較齊全，周邊常住人口較多，特別是其底樓 就是通往云陽縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客運(yùn)站，而云陽目前的各類綜合市場的產(chǎn)品主要是為云陽的農(nóng)村市場服務(wù)，這是其他市場無法獲得 的優(yōu)勢；其次是銀海市場的招商工作做得比其他市場做得更好，包括部分湖北、浙江的商家都在此經(jīng)營。該項目一期銀海市場已正在經(jīng)營當(dāng)中，出租率約 45%，主要經(jīng)營副食、百貨、小商品批發(fā)，臨街部份售 價約 4980 元 /㎡，出租價格約 30 元 /平方米，市場內(nèi)部的鋪位售價 18003000 元 /㎡，目前已售出約 65%，出租價格在500800 元 /年 綜合評述：該項目是云安小區(qū)的組成部分，目前尚未入住，商業(yè)門面也尚未經(jīng)營，但該項目住宅部份戶型結(jié)構(gòu)較好，面積大小合適，售價 較低，付款方式靈活：有一次性付款、分期付款、按揭付款三種方式，子女可以入讀民德小學(xué)。 綜合評述：該 項目毗鄰云陽縣人民政府及市民休閑廣場，周邊配套設(shè)施完善、交通方便，適宜居家生活，同時該項目提供多種靈活的付款方式，有效的解決了云陽縣購買力不足的矛盾。就需對云陽區(qū)目前現(xiàn)有在售及在建物業(yè)，以 及未來一定時期內(nèi)市民對各類物業(yè)類型的需求狀況作深入和系統(tǒng)的了解，發(fā)現(xiàn)其中當(dāng)前云陽房地產(chǎn)市場的消費(fèi)熱點(diǎn)和市場空白點(diǎn)。本項目所在的興旺路人氣不旺，一方 面是由于新修的臨街建筑較多，另一方面也是由于本街所經(jīng)營的建筑產(chǎn)品并非日常用品所致。 這段長約 1000 米的抽樣調(diào)查線上，擁有各類經(jīng)營店面 216 個，其中 198個正在經(jīng)營， 18 個空置，空置率 %。 經(jīng)營狀況：興旺路是云陽縣各大街上經(jīng)營品種較有主題的一個。本次的街區(qū)功能調(diào)查也就以該三 條路作為抽樣調(diào)查的樣本進(jìn)行。同時，各個市場之間定位不明，功能雷同，造成各個市場對消費(fèi)者和經(jīng)營戶的惡性競爭、非良性循環(huán)，僧多粥少已成為目前云陽縣各類商貿(mào)城、綜合市場的真實寫照。這一現(xiàn)狀，對于云陽縣的商業(yè)物業(yè)而言，是消費(fèi)需求中極為有利的必備條件。 從旅游發(fā)展來說，力爭在未來 5年來發(fā)展到年接待游客 100萬人次，實現(xiàn)約 3億元的旅游收入。從縣政府調(diào)查的相關(guān)數(shù)據(jù)來看：全縣 2021 年來累計國民生產(chǎn)總值 億元，人均收入 2100元 /年，大大低于重慶市主城區(qū)周邊的縣市人均收入，但全縣存款余額高達(dá) 億元，這主要是由于該縣是重慶市境內(nèi)最大的移民所在地，國家移民補(bǔ)貼較高所至。幅員面積 3649 平方公里，下轄 65 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中 40 個鄉(xiāng)、 25 個鎮(zhèn)，總?cè)丝?128 萬，城 市人口 25 萬人左右，其中低保及以下人口 3萬人；農(nóng)村人口約 120 萬人，其中 35萬貧困人口；目前遷居云陽新縣城的常住登記人口約 12 萬人，另有約 3— 4 萬未登記人口，其余城鎮(zhèn)人口分布于下屬25 個鎮(zhèn)及工礦企業(yè)。旨在通過指導(dǎo)本項目營銷工作科學(xué)有序的開展，整合本項目的各類資源優(yōu)勢，確保在保證開發(fā)商投資回報的前提下，盡可能的實現(xiàn)利潤最大化和社會效益最優(yōu)化。由于房地產(chǎn)的營銷過程 是一個較長期的動態(tài)系統(tǒng)過程，本案中提出的一些方案會在實際操作時結(jié)合當(dāng)時的市場環(huán)境和項目特征予以調(diào)整和具體化，在此先予以說明。在云陽所轄