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正文內(nèi)容

重慶云陽(yáng)某綜合地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告及前期策劃思路_secret-資料下載頁(yè)

2024-12-01 12:36本頁(yè)面

【導(dǎo)讀】推出時(shí)機(jī)、營(yíng)銷(xiāo)手法、投資回報(bào)及銷(xiāo)售執(zhí)行作了一個(gè)系統(tǒng)的規(guī)劃與闡述。旨在通過(guò)指導(dǎo)本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工?,F(xiàn)利潤(rùn)最大化和社會(huì)效益最優(yōu)化。由于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程是一個(gè)較長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)過(guò)程,本案中提出。的一些方案會(huì)在實(shí)際操作時(shí)結(jié)合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目特征予以調(diào)整和具體化,在此先予以說(shuō)明。云陽(yáng)縣位于重慶市東北部,處于三峽庫(kù)區(qū)腹心地帶。慶市經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)之列的鎮(zhèn)。由此可見(jiàn),云陽(yáng)新縣城、盤(pán)石鎮(zhèn)、江口鎮(zhèn)將成為云陽(yáng)縣大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的。該縣是重慶市境內(nèi)最大的移民所在地,國(guó)家移民補(bǔ)貼較高所至。和工業(yè)企業(yè)扶持以及加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是未來(lái)5年云陽(yáng)的發(fā)展重心。目前全縣尚有近30萬(wàn)城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村勞動(dòng)力需要重新就業(yè),每年外出務(wù)工人員超過(guò)10萬(wàn)人。狀,對(duì)于云陽(yáng)縣的商業(yè)物業(yè)而言,是消費(fèi)需求中極為有利的必備條件。同時(shí),各個(gè)市場(chǎng)之間定位不明,功能雷同,能調(diào)查也就以該三條路作為抽樣調(diào)查的樣本進(jìn)行。

  

【正文】 :云陽(yáng)市場(chǎng)調(diào)查情況表明,云陽(yáng)目前供給市場(chǎng)的商品房均以中大戶(hù)型供給為主,且銷(xiāo)售狀況較好,這符合中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一般規(guī)律,即在城市的發(fā)展初期以 中大戶(hù)型為主,中期以中小戶(hù)型為市場(chǎng)熱銷(xiāo)戶(hù)型,成熟期則在產(chǎn)品的特色上下工夫,更講究產(chǎn)品和市場(chǎng)的細(xì)分。 云陽(yáng)作為山峽庫(kù)區(qū)最大的新興移民城市之一,由于縣城整體搬遷,二三期移民工作還在進(jìn)行當(dāng)中,各個(gè)行業(yè)雖然繼承了老縣城的一些歷史積累,但大多數(shù)行業(yè)都還處于一個(gè)百?gòu)U待興的階段,這其中就包括云陽(yáng)縣的房地產(chǎn)業(yè)。云陽(yáng)現(xiàn)在所處的特定歷史階段和本項(xiàng)目所處的絕佳地理位置,以及本項(xiàng)目作為云陽(yáng)縣的第一棟高層住宅和建成后所獨(dú)有的景觀(guān)優(yōu)勢(shì),決定了本項(xiàng)目面臨的目標(biāo)客戶(hù)群就是云陽(yáng)縣移民中財(cái)富積累處于金子塔尖的那一小部分人群,否則,本項(xiàng)目住宅部 分 在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)。 建筑風(fēng)格的定位 后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 云陽(yáng)現(xiàn)有住宅的風(fēng)格比較雜亂,但大多為民居風(fēng)格,主要標(biāo)志為琉璃瓦坡屋頂?shù)倪\(yùn)用,云陽(yáng)是一個(gè)十分偏遠(yuǎn)的渝東北部小城,與外界各類(lèi)信息的交流相比于大城市尚有一定的差異,市民普遍對(duì)新事物有比較新奇的感覺(jué),建筑風(fēng)格是住宅項(xiàng)目非常重要的組成部分,只有迎合市民的消費(fèi)心態(tài)才能被市場(chǎng)所 接受,因此我們將“ ****”的建筑風(fēng)格定為:后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格,典型特征:陽(yáng)光窗、轉(zhuǎn)角窗的運(yùn)用、歐式鐵花等。 產(chǎn)品定位 從市場(chǎng)調(diào)查情況表明,云陽(yáng)目 前人們的理想的居住房型 %選擇三戶(hù)二廳,面積在 80— 110 平方米之間;選擇小戶(hù)型和大戶(hù)型面積的人占調(diào)查人數(shù)的 %和 %。 因此本項(xiàng)目的住宅戶(hù)型搭配比例應(yīng)為: 二房二廳, 25%,面積在 80平方米之內(nèi) 三室二廳, 45%,面積在 80— 110 平方米之內(nèi) 四室二廳, 25%,面積在 120— 150 平方米之內(nèi) 躍 層 , 5%, 面積在 180 平方米左右 其中,錯(cuò)層式約占住宅總量的 40%,主要是三房及四房型 注:上述面積均指建筑面積 目標(biāo)客戶(hù)定位 目標(biāo)客戶(hù)的職業(yè)構(gòu)成 —— 云陽(yáng)縣的各機(jī) 關(guān)干部 —— 個(gè)體經(jīng)營(yíng)老板及部分私營(yíng)企業(yè)主 —— 部分未能享受單位福利分房的職工 —— 云陽(yáng)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民到云陽(yáng)城置業(yè)的客戶(hù) —— 新遷入縣城的外來(lái)移民 —— 外出做工回到云陽(yáng)的部分打工者 目標(biāo)客戶(hù)的年齡構(gòu)成 —— 事業(yè)有一定基礎(chǔ),年齡在 30— 40 周歲的三口之家 —— 已有住房,但不滿(mǎn)足現(xiàn)有居住質(zhì)量的家庭,年齡一般在 40 周歲以上的中年人。 價(jià)格定位 ****建成后將是云陽(yáng)地區(qū)樓層最高也是云陽(yáng)第一棟一類(lèi)高層住宅,它的出現(xiàn)成為云陽(yáng)縣的標(biāo)志性建筑 之一,改變“家只是一個(gè)遮風(fēng)避雨場(chǎng)”的傳統(tǒng)觀(guān)念,使其意識(shí)到“家”是一 個(gè) 體現(xiàn)人生價(jià)值,豐富生活色彩,延續(xù)人生樂(lè)趣的重要載體;雖然本項(xiàng)目的定位是一個(gè)中檔偏高的住宅,但價(jià)格不應(yīng)是其客戶(hù)決定能否入住的主要因素,我們要做的是把更多的注意力放在產(chǎn)品本身,而不是價(jià)格。 基于市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中對(duì)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)查,結(jié)合市場(chǎng)問(wèn)卷的調(diào)查情況,由于與本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類(lèi)型相似的住宅沒(méi)有,其他單體樓與本項(xiàng)目不具備較強(qiáng)的可比性,因此本項(xiàng)目的價(jià)格定位方法在采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行確定的同時(shí)也會(huì)采用領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)的定價(jià)方法來(lái)綜合確定: ****與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合比較 因素 案名 區(qū)位 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 交通 配套設(shè)施 規(guī) 模 景 觀(guān) 付款方式 總分 縣人大綜合樓 18 5 8 13 5 13 6 76 銀海市場(chǎng) 16 8 6 12 7 11 6 76 港貿(mào)商城 15 7 8 12 6 10 6 74 麗江 景苑 19 8 6 12 9 14 8 87 **** 18 9 8 13 8 13 9 88 因素權(quán)重 20 10 10 15 10 15 10 100 可比項(xiàng)目與本項(xiàng)目地理位置最相近的為云陽(yáng)縣人大綜合樓,檔次最為接近的是中發(fā)麗江景苑,規(guī)模與本項(xiàng)目最相近的銀海市場(chǎng)住宅樓,整個(gè)項(xiàng)目功能與本項(xiàng)目最相似的是港貿(mào) 商城,因此以上四個(gè)樓盤(pán)與本項(xiàng)目相比較所占比權(quán)重分別為: 45: 20: 20: 15,因此本項(xiàng)目推出后的市場(chǎng)均價(jià)為: P= 88/76 730+ 88/76 730+ 88/74 630+ 88/87 1200=880 元 /平方米 因此本項(xiàng)目的住宅開(kāi)盤(pán)均價(jià)應(yīng)在 880元 /平方米左右。 若將本項(xiàng)目住宅定位為豪宅,根據(jù)市調(diào)情況和我司操盤(pán)經(jīng)驗(yàn),銷(xiāo)售價(jià)格可上升 30%,均價(jià)應(yīng)在 1150 元 /平方米左右。 四、投資回報(bào)分析 (一)、項(xiàng)目成本估算 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) (包括土地出讓金、市 政配套費(fèi)和場(chǎng)地平整費(fèi) ) ①土地出讓金: 小計(jì): 700 萬(wàn)元 單方成本: 700 萬(wàn)元247。 6萬(wàn) m2= 元 /m2 ②城市建設(shè)市政配套費(fèi) 684 萬(wàn)元,單方成本 114 元元 /m2 ③場(chǎng)地平整費(fèi) 按 10 萬(wàn)元估算。 單方成本: 元/ m2 以上三項(xiàng)費(fèi)用合計(jì): 1394 萬(wàn)元 單方成本 元/ m2 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ①地質(zhì)堪察費(fèi) 按 3萬(wàn)元收取。單方成本: 3 萬(wàn)元247。 6 萬(wàn) m2= /m2 ②規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 根據(jù)市場(chǎng)行情,考慮到本相目為云陽(yáng)高層單體建筑,因而設(shè)計(jì)費(fèi)高,因此規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)按建筑安裝費(fèi)%計(jì)算, 即住宅(建安成本按 500 元 /米 2): 500 %= (元/ m2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為: (總面積: 6 萬(wàn)米 2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)合計(jì)為: 75 萬(wàn)元 單方成本: 75 萬(wàn)元247。 6萬(wàn) m2= 元/ m2 ③建筑安裝費(fèi) 包括土建工程(含基礎(chǔ))、電氣工程、給排水工程、暖通工程、消防工程及室內(nèi)外裝修費(fèi)用(但不包括電梯費(fèi)用,智能化投資和銷(xiāo)售贈(zèng)品),住宅按 500 元 /m2 計(jì)算,商場(chǎng)按 700 元 /m2 計(jì)算,則建筑安裝費(fèi): 住宅: 500 3=1500(萬(wàn)元) 商場(chǎng): 700 3= 2100(萬(wàn)元) 小計(jì): 3600 萬(wàn)元 住宅單方成本: 500 元 /m2 商業(yè)單方成本: 700 元 /m2 ④工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 費(fèi)用為質(zhì)檢站收取,根據(jù)國(guó)家規(guī)定按建安費(fèi) ‰計(jì)算為: 3600 ‰= 萬(wàn)元 單方成本: 萬(wàn)元247。 6萬(wàn) m2= /m2 ⑤室外工程景觀(guān)營(yíng)造,環(huán)境綠化, 50 元/ m2,則費(fèi)用為: 6 50= 300 萬(wàn)元 ⑥設(shè)備及安裝費(fèi) 住宅垂直客運(yùn)電梯: 4 35= 140 萬(wàn)元 商業(yè)裙樓觀(guān)光電梯: 1 35= 35 萬(wàn)元 商業(yè)裙樓用貨梯和客梯: 2 30= 60萬(wàn)元 商業(yè)裙樓用扶梯: 8 25= 200 萬(wàn)元 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)為: 萬(wàn)元 住宅單方成本: 元 /m2 商業(yè)單方成本: 元 /m2 開(kāi)發(fā)稅費(fèi)(項(xiàng)目總規(guī)摸: 6萬(wàn) m2) 中小學(xué)改辦費(fèi) 國(guó)家規(guī)定中小學(xué)改辦費(fèi)為房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的 1%收取,即: 萬(wàn)元 1%= 萬(wàn)元。 ②規(guī)劃管理費(fèi) (重規(guī))規(guī)劃管理費(fèi)為 2元/ m2 收?。? 6萬(wàn) m2 2元 /m2= 12(萬(wàn)元) ③消防、人防設(shè)施配套費(fèi) (按規(guī)范應(yīng)為 18元 /m2 ) 6 萬(wàn) m2 18 元 /m2= 108(萬(wàn)元) ④水源設(shè)施費(fèi) 本項(xiàng)目按每天用水量 800m3/天計(jì)算,國(guó)家規(guī)定水源設(shè)施費(fèi)按 300 元/ m3收?。?800 300= 24(萬(wàn)元) ⑤招標(biāo)管理費(fèi) 暫按 2萬(wàn)元估算。 開(kāi)發(fā)稅費(fèi)小計(jì): 萬(wàn)元 單方成本: 元 /m2 管理費(fèi)用 ①行政管理費(fèi) 包括項(xiàng)目經(jīng)理班子、項(xiàng)目管理班子人員的工資、福利以及其他各項(xiàng)開(kāi)支初步估算為 50 萬(wàn)元。 ②財(cái)務(wù)費(fèi)用 考慮到項(xiàng)目開(kāi)始啟動(dòng)資金需貸款 400萬(wàn)元,內(nèi)部計(jì)息按月息 6‰計(jì)算,假設(shè)貸款 400萬(wàn)元,周期 1年,故財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì) 400 萬(wàn)元 6‰ 12= 萬(wàn)元算。 小計(jì): 萬(wàn)元 單方成本: 元 /m2 綜合以上四項(xiàng)費(fèi)用為: 萬(wàn)元(詳見(jiàn)成本投入估算 表) 住宅單方成本: 884 元 /m2 商業(yè)單方成本: 1140 元 /m2 成本投入估算表 內(nèi)容 項(xiàng)目 名 稱(chēng) 金 額(萬(wàn)元) 備 注 名稱(chēng) 一、 土地成本估算 1394 1 土地出讓金 700 3 市政配套費(fèi) 684 4 場(chǎng)地平整 10 二、 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用 1 地質(zhì)堪察費(fèi) 3 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 75 3 建安費(fèi) 3600 4 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 5 園林規(guī)劃 300 6 設(shè)備安裝費(fèi) 435 三、 開(kāi)發(fā)稅費(fèi) 1 中小學(xué)改辦費(fèi) 2 規(guī)劃管理費(fèi) 12 3 消防、人防配套費(fèi) 108 4 水源設(shè)施費(fèi) 24 5 招標(biāo)管理費(fèi) 2 四、 管理費(fèi)用 1 行政管理費(fèi) 50 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合 計(jì) (二)、投資回報(bào)分析 有鑒于前述市場(chǎng)分析,云陽(yáng)縣目前的商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售狀況普遍不 理想;住宅銷(xiāo)售則較為樂(lè)觀(guān),結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位部分中關(guān)于價(jià)格的定位,進(jìn)行投資回報(bào)分析: 銷(xiāo)售標(biāo)的 銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售面積(平方 銷(xiāo)售金 額(萬(wàn)元) 米) 平街一層 3800 元 /M2 50% 2021 760 平街二層 2100 元 /M2 20% 800 168 平街三層 2400 元 /M2 30% 1200 288 平街四層 3800 元 /M2 50% 2021 760 平街五層 2100 元 /M2 15% 600 126 628 層 1150 元 /M2 80% 24000 2760 總計(jì) 30600 4862 物業(yè)總面積和總價(jià)值 60000 9150 銷(xiāo)售周期 14 個(gè)月 投資回報(bào)率 按客觀(guān)的市場(chǎng)現(xiàn)狀 帳面虧損 ,但有價(jià)值 4288萬(wàn)元的資產(chǎn)可以運(yùn)作 按既定價(jià)格全部銷(xiāo)售完時(shí) 投資回報(bào)率 % 注: 總投資按 萬(wàn)元計(jì) 。住宅和商場(chǎng)的面積均按 30000 平方米 ****項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論: 從以上的數(shù)據(jù)可以看出,從銷(xiāo)售總額上來(lái)看,本項(xiàng)目的投資回報(bào)率較高,但實(shí)際上本項(xiàng)目的投資回報(bào)分析和市場(chǎng)調(diào)查的情況較為一致,即目前不是 ****項(xiàng)目開(kāi)發(fā)(主要指商業(yè)物業(yè)部分)的最佳時(shí)機(jī);如果開(kāi)發(fā)商與云陽(yáng)縣的金融機(jī)構(gòu)能夠建立良好的合作伙伴關(guān)系,解決在資金籌措上的問(wèn)題,在資產(chǎn) 運(yùn)作上還是有較大的利潤(rùn)空間。 五 、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及賣(mài)場(chǎng)劃分 商場(chǎng)部分 根據(jù)溫州商業(yè)城的功能定位建議,本項(xiàng)目目前最大的困境在于市場(chǎng)消費(fèi)力不足,因此本案的設(shè)計(jì)是引入一家知名超市或百貨公司(至少云陽(yáng)地區(qū)的人非常熟悉的知名超市或百貨公司)到本市場(chǎng)以聚集人氣,我們結(jié)合本市場(chǎng)的功能定位提出以下建議: 首先在商業(yè)布局上改變?cè)脐?yáng)目前的傳統(tǒng)詬病,保持整個(gè)商城視線(xiàn)的通透性;其次在平縣政府辦公樓的 項(xiàng)目第一層至第三層設(shè)計(jì)挑高 10 米以上的中庭,在硬件設(shè)計(jì)上與現(xiàn)有的云陽(yáng)商業(yè)建筑拉開(kāi)檔次上的差距,達(dá)到只要有大型的百貨公司或超市愿意到云陽(yáng)來(lái),溫州商業(yè)城就是他的唯一選 擇的效果,其他物業(yè)與本項(xiàng)目相比根本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);每層至少配置 2部自動(dòng)扶梯,商城內(nèi)至少配有 3部垂直運(yùn)輸?shù)碾娞荩ㄒ徊繌膹V場(chǎng)到裙樓第 5層的觀(guān)光電梯, 2 部從負(fù)一樓車(chē)庫(kù)到裙樓頂層的貨梯和客梯。 住宅部分 建議首將轉(zhuǎn)換層架空,做成業(yè)主休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身的泛會(huì)所兼中庭花園,增加項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn),促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售。 房型的設(shè)計(jì)。本部分建議在房型比例搭配已有過(guò)闡述,但設(shè)計(jì)應(yīng)采納這樣的設(shè)計(jì)原則:大戶(hù)型集中面向廣場(chǎng)或長(zhǎng)江,放在景觀(guān)最佳之處;將面積較小的戶(hù)型放在臨較為嘈雜的興旺路一側(cè);對(duì)具體戶(hù)型設(shè)計(jì)則應(yīng)遵循,干濕分 區(qū),即廚衛(wèi)與客廳,臥室應(yīng)有明顯的過(guò)渡空間;動(dòng)靜分區(qū),即做休息娛樂(lè)的客廳應(yīng)與臥房有明顯的隔離空間;主臥與次臥,主客分區(qū),即使不能分區(qū),也要從空間上盡量保持主人臥房的私密性。 對(duì)住宅業(yè)主的入口和車(chē)流應(yīng)有明確的出入口規(guī)劃,盡量做到人車(chē)分流;設(shè)置裝修較為精美的大堂,提升物業(yè)品質(zhì)。 六、營(yíng)銷(xiāo)策略 商業(yè)物業(yè)部分 商場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念設(shè)計(jì): 溫州商業(yè)城,渝東北地區(qū)的購(gòu)物中心 —— 云陽(yáng)首家大型產(chǎn)權(quán)式購(gòu)物中心 溫州商業(yè)城,渝東北地區(qū)的購(gòu)物中心通過(guò)前文對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位建議,我們認(rèn)為溫州商業(yè)城就目前云陽(yáng)的消費(fèi)市場(chǎng)及交通 網(wǎng)絡(luò)還不足以支撐起規(guī)模達(dá) 4萬(wàn)平方米的批發(fā)市場(chǎng),因此我們?cè)诮ㄗh本市場(chǎng)在著眼于云陽(yáng)所處的地理位置優(yōu)勢(shì),配合政府建設(shè)邊貿(mào)重鎮(zhèn)的規(guī)劃指導(dǎo),把本市場(chǎng)的建設(shè)為渝東北地區(qū)的購(gòu)物中心,使本市場(chǎng)能滿(mǎn)足周邊縣市以外來(lái)旅游人群在云陽(yáng)實(shí)現(xiàn)一站式購(gòu)物的目標(biāo);在云開(kāi)路、云宜路建成之后,這一目標(biāo)就能得到有效的實(shí)現(xiàn)。 本項(xiàng)目能否開(kāi)發(fā)成功的重要條件之一,就是營(yíng)造本項(xiàng)目獨(dú)特新穎的賣(mài)點(diǎn),營(yíng)造差異,確保本項(xiàng)目在相對(duì)時(shí)空,相對(duì)時(shí)點(diǎn)具有唯一性,以項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)吸引投資者和商家的介入。 —— 3 萬(wàn)米超大規(guī)模在云陽(yáng)地區(qū)相對(duì)唯一性 —— 市場(chǎng)包括生活五大類(lèi)產(chǎn)品, 基本達(dá)到一站式購(gòu)物目標(biāo)的相對(duì)唯一性。 —— 規(guī)劃設(shè)計(jì)店店相通,市場(chǎng)人流循環(huán)不息的相對(duì)唯一性 —— 引入品牌百貨公司或超市,各類(lèi)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)引入主力店經(jīng)營(yíng)的形式在云陽(yáng)地區(qū)的相對(duì)唯一性。 —— 功能分區(qū)明確,市場(chǎng)局部專(zhuān)業(yè),整體綜合的相對(duì)唯一
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