某房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目經(jīng)濟評價(參考版)
2024-12-04 20:58本頁面
【正文】 由粗估、試算、線性插入計算得到。 快速發(fā)展的安東新區(qū)，所以相關(guān)建筑英在節(jié)約資金的情況下在外觀方面應(yīng)有所突出，這樣既適應(yīng)了當前經(jīng)濟的發(fā)展，也給購房者一個比較好的映像，對于房屋的銷售也是相當有利的。 16 對于本項目的 建議： 1．作為項目的主辦者應(yīng)具備一支良好的銷售隊伍，將強促銷手段，并根據(jù)銷售情況試試調(diào)增工程進度和售價，這關(guān)系到 年度預(yù)期銷售收入能否實現(xiàn)，若銷售進度能夠與項目投資保持一致，則項目投資就有很好的保障，財務(wù)收 益狀況會明顯好于評估結(jié)果，反之亦然。評估結(jié) 果表明，該方案靜態(tài)投資回收期小于項目運營期，則該項目是可行的。 第五章 結(jié)論 主要經(jīng)濟指標匯總?cè)缦卤?，按照本項目預(yù)期銷售完工，則該項目總投資為 萬元，凈利潤為 。方案內(nèi)部收益率對銷售收入和投資總額的反應(yīng)都較為敏感。財務(wù)凈現(xiàn)值 (NPV)(ic=12%)=(1171)(調(diào)整所得稅后 ) 靜態(tài)投資回收期： Tp= 2. 項 目資本金評價指標 財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） (ic=12%) 詳細數(shù)據(jù)見表 4— 2: 項目資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元 表 4— 2 序號 項目名稱 合計 1 2 3 4 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 補貼收入 2 現(xiàn)金流出 項目資本金 營業(yè)稅金 14 及附加 土地增值稅 629 管理費用 銷售費用 所得稅 借款本金償還 借款利息償還 3 凈現(xiàn)金流量（ 12） 計算指標：財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =% 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） (ic=12%)= 風(fēng)險性分析 1． 單因素敏感分析 分別考慮銷售收入和總投資里的其中一個因素，看會對方案內(nèi)部收益率，凈現(xiàn)值，及動態(tài)投資回收期的影響。預(yù)計本項目的總稅后利潤為 萬元人民幣。其中自有資金投入 萬元人民幣，銷售收入投入 萬元人民幣，需向金融機構(gòu)貸款 4000 萬元人民幣詳見表 4。 12 人防設(shè)施易地 費 安計經(jīng)房[2021]554 號 按每平米1500 元算 6級以上防空地下室。不設(shè)調(diào)整系數(shù) 8 評審環(huán)境影響 報告 計價格 [2021]125號 投資估算 額 按建安費用近似計算，包括評估環(huán)境影響報告書和報告表。 5 工程地質(zhì)勘查 費 計價格 [2021]10號 總建筑面積每平米5 元 速算方法 6 編制項目申請 報告 計價格 [1999]1283號 投資估算 額 按建安費用近似計算，包括編制可行性研究報告。住宅建筑面積小高層 1400 元 /平方米，高層 1800 元 /平方米。 數(shù)據(jù)不足的可自行增加數(shù)據(jù)，但要注明數(shù)據(jù)來源（若數(shù)據(jù)無法查到，可自行估算，但應(yīng)說明估算理由）；若認為資料錄所給數(shù)據(jù)不合理的可作調(diào)整，應(yīng)說明理由。 . 稅費 根據(jù)規(guī)定該項目需要繳納以下稅費：營業(yè)稅 5%，城市維護建設(shè)稅 7%，教育費附加 3%，所得稅率 25%，土地增值稅按相關(guān)規(guī)定自行測算。 依據(jù)周邊項目的售價對該項目定價為住宅售價 3500 元 / m2 (均價 )，商業(yè)售價 6000 元 / m2(均價 )，對第一年購房者優(yōu)惠 4%，對第二年購房 者優(yōu)惠 2%，第三、四年按全價銷售。 4 （ 4）財務(wù)費用：指項目為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要指運營期間的利息凈支出，自行安排借款償還計劃，按年利率為 8％計息。 （ 3） 銷售費用：指開發(fā)建設(shè)項目在銷售過程中發(fā)生的各項費用以及委托銷 售代理的各項費用。 . 項目成本 （ 1）開發(fā)建設(shè)成本：指項目的工程建設(shè)投資，包括建安工程費用、工程建設(shè)其它費和預(yù)備費。建設(shè)期 3年，投資比例為 35%∶ 35%∶ 30%。 （三）市場供需關(guān)系分析： 受政府高標準規(guī)劃影響下，本區(qū)未來將有大量的寫字樓，商業(yè)項目供應(yīng)，建筑形式逐漸一純高產(chǎn)品為主，且隨著價格不斷攀升，戶型面積趨小，創(chuàng)新型產(chǎn)品將進入市場；板塊房價隨著 CBD 中央商務(wù)區(qū)建設(shè)力度的加強和高品質(zhì)樓盤的增加，區(qū)域逐漸成為安陽市房地產(chǎn)市場價格的制高點；客戶主要以在安陽工作和經(jīng)商的中高收 入客戶為主，隨著板塊項目戶型的創(chuàng)新和面積的緊湊實用性加強，客戶年齡也要將趨于年輕化，長期前景較好。 （二）安陽市普通住宅市場分析： 安東目前在售住宅項目主要分布在靠近市政府的易園以及文峰大道和中華路沿線，建筑形態(tài)一中高品質(zhì)的高層和小高層為主 ，主力戶型為 120150 平方左右的三房，區(qū)域樓盤價格主要集中在 33004000元 /平方之間。其中住宅建
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