【正文】 我們必須加強(qiáng)對(duì)地方保護(hù)主義的嚴(yán)重后果的認(rèn)識(shí)，加大對(duì)稅收?qǐng)?zhí)法的監(jiān)管力度，嚴(yán)肅處理有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)的現(xiàn)象，才能創(chuàng)造一個(gè)整體健康發(fā)展的稅收軟環(huán)境，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的精細(xì)化管理。一些地區(qū)為吸引和留住稅源而采取的地方保護(hù)主義，不僅本身是一種不作為行為，而且在很大程度上為不法行為提供了保護(hù)傘，從而支解了稅收法制的統(tǒng)一性，傷害了依法征稅的稅務(wù)機(jī)關(guān)及依法繳稅的納稅人的利益，極大地破壞了稅法的公平性和嚴(yán)肅性，嚴(yán)重干擾了稅收征管的秩序。目前，稅收收入已成為各級(jí)政府關(guān)注的焦點(diǎn)。進(jìn)一步推行稅務(wù)稽查審計(jì)型工作底稿，如商住樓，要求企業(yè)對(duì)底樓營(yíng)業(yè)用房和住宅房按售價(jià)折算成系數(shù)進(jìn)行成本歸集，盡可能使銷(xiāo)售價(jià)格與成本結(jié)轉(zhuǎn)互相配比，使利潤(rùn)在住宅房和營(yíng)業(yè)用房的分布基本均衡。對(duì)納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的稅收征管問(wèn)題，應(yīng)定期歸集，結(jié)合日常稅法宣傳渠道，如稅法公告會(huì)等，及時(shí)進(jìn)行宣傳輔導(dǎo)，防患于未然，幫助納稅人正確履行納稅義務(wù)，減少其稅收遵從的成本，實(shí)現(xiàn)稅收征管的科學(xué)性、統(tǒng)一性、時(shí)效性，提升稅收征管的效能。在納稅評(píng)估工作中，我們可以借鑒內(nèi)審工作的方法，事先歸集稅收征管中的難點(diǎn)及典型問(wèn)題，確定納稅評(píng)估工作的階段重點(diǎn)，集中骨干力量，選擇1—2戶企業(yè)進(jìn)行剖析式評(píng)估，找準(zhǔn)突破點(diǎn)，理清評(píng)估思路，擬出評(píng)估指導(dǎo)性提綱，運(yùn)用于納稅評(píng)估實(shí)際工作中。納稅評(píng)估是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)精細(xì)化管理的有力武器。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策的宣傳輔導(dǎo)工作，幫助企業(yè)正確履行其納稅義務(wù)。一是規(guī)范房開(kāi)企業(yè)的科目設(shè)置及核算，尤其是開(kāi)發(fā)成本的科目設(shè)置與核算，要求企業(yè)必須按行業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，分別按土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用六大類(lèi)進(jìn)行歸集和核算，與所得稅預(yù)匯繳工作相結(jié)合定期進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本、經(jīng)營(yíng)成本的追蹤管理，使稅收征管提前滲透到企業(yè)的日常基礎(chǔ)核算工作中去?；A(chǔ)工作的規(guī)范與否直接影響到稅收征管工作能否順利開(kāi)展。寬廣的知識(shí)面有助于增強(qiáng)征管的敏銳性，改變以帳戶看帳戶,以報(bào)表看報(bào)表的淺表管理,明察稅收征管中隱含的問(wèn)題，提高對(duì)復(fù)雜問(wèn)題的應(yīng)對(duì)和處置能力。因此，在深化房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作中，培養(yǎng)和打造具有復(fù)合型知識(shí)結(jié)構(gòu)的稅務(wù)干部以適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)精細(xì)化管理的需要已成為現(xiàn)實(shí)要求。大力提高稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)素質(zhì)。通過(guò)堅(jiān)實(shí)有效的聯(lián)席制度，達(dá)到職能部門(mén)信息共享，及時(shí)溝通，獲取地方政府更多支持。加強(qiáng)部門(mén)信息共享。應(yīng)當(dāng)看到，以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢(shì)。一個(gè)完整樓盤(pán)從開(kāi)發(fā)到結(jié)算收尾常常需要跨越好幾個(gè)，流動(dòng)性比較大，如果一個(gè)樓盤(pán)還沒(méi)有賣(mài)完，但是開(kāi)發(fā)商看錢(qián)賺得差不多了，用賣(mài)房款去開(kāi)發(fā)第二個(gè)樓盤(pán)，盡管一個(gè)一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售了，但是賬面上卻一直是虧損的。配套機(jī)制有待完善。要適應(yīng)精細(xì)化管理，管住、管好該行業(yè)需要稅務(wù)干部具備很高的專業(yè)技能要求。稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。地稅部門(mén)還是經(jīng)常不能及時(shí)、完整、全盤(pán)的掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅人的涉稅信息。（二）地稅部門(mén)管理服務(wù)方面部門(mén)配合不力、信息交換機(jī)制還不暢通。有的壓低主房?jī)r(jià)格，提高車(chē)棚、閣樓價(jià)格，以達(dá)到少繳契稅的目的。有的企業(yè)將商品房中的防盜門(mén)、車(chē)庫(kù)門(mén)、對(duì)講系統(tǒng)、太陽(yáng)能熱水器等拆開(kāi)單獨(dú)銷(xiāo)售，開(kāi)收據(jù)不開(kāi)發(fā)票，作往來(lái)處理。如在商住樓建設(shè)中，當(dāng)企業(yè)將商業(yè)用房自用或出租時(shí)，為使建造成本在所得稅前盡早扣除，企業(yè)將整個(gè)項(xiàng)目作為成本對(duì)象分?jǐn)偝杀?，這樣一來(lái)，住宅房與商業(yè)用房的單位成本一致，但商業(yè)用房的實(shí)際售價(jià)一般是住宅房的3到4倍甚至更多倍，造成利潤(rùn)在住宅房與商業(yè)用房之間分布不均，為房開(kāi)企業(yè)延遲納稅提供了可乘之機(jī)。對(duì)可售面積單位成本的對(duì)象沒(méi)有明確規(guī)定。成本分?jǐn)偱c售價(jià)之間缺失配比的明確要求。稅務(wù)機(jī)關(guān)為避免執(zhí)法中的風(fēng)險(xiǎn)，往往無(wú)奈地選用組成計(jì)稅價(jià)格。根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低的情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其計(jì)稅價(jià)格，并明確了三種核定方法及順序。計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)辦法需進(jìn)一步完善。日常工作中我們發(fā)現(xiàn)有的房開(kāi)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本明顯失真，建筑安裝工程費(fèi)明顯偏高甚至畸高。另一方面，建筑施工企業(yè)也常常利用甲供材料管理銜接中缺乏制約的現(xiàn)狀，逃避甲供材料的納稅義務(wù)。一方面，由于建筑施工企業(yè)根據(jù)工程總價(jià)計(jì)算繳納稅款，注明與不注明甲供材料價(jià)款對(duì)其本身履行納稅義務(wù)不產(chǎn)生影響。大多數(shù)房開(kāi)企業(yè)購(gòu)入甲供材料時(shí)直接記入開(kāi)發(fā)成本，省略了財(cái)務(wù)管理中施工企業(yè)參與核算甲供材料的環(huán)節(jié)。甲供材料單向核算埋下重復(fù)列支成本的隱患?！邦A(yù)收賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來(lái)科目的運(yùn)用較為隨意。會(huì)計(jì)科目設(shè)置和運(yùn)用的較為隨意，尤其是開(kāi)發(fā)成本科目籠統(tǒng)入帳，不按會(huì)計(jì)制度規(guī)定將費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)歸集，影響企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的管理分析。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算存在諸多不規(guī)范之處。就稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)，管理隊(duì)伍與管理機(jī)制仍有很多需要加強(qiáng)改善之處。改革的重點(diǎn)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)著手，結(jié)合土地流轉(zhuǎn)制度改革及房產(chǎn)保有階段的稅制結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少房地產(chǎn)行業(yè)的私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的信息透明度，理順?lè)康禺a(chǎn)價(jià)格機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的良性循環(huán)及消費(fèi)者對(duì)商品房正常的消費(fèi)預(yù)期。在現(xiàn)行的稅制下，僅僅加大對(duì)逃稅企業(yè)的處罰力度，對(duì)遏制全行業(yè)偷逃稅款有一定作用，但非治本之策。強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收一體化管理，重點(diǎn)應(yīng)采取以下五個(gè)方面的措施：一是稅務(wù)部門(mén)要與土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門(mén)建立信息傳遞制度，掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料和相關(guān)信息；二是統(tǒng)一執(zhí)行房地產(chǎn)交易企業(yè)所得稅和土地增值稅的預(yù)繳制度，對(duì)所有的房地產(chǎn)交易收入在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，一律先預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，直至項(xiàng)目銷(xiāo)售完畢進(jìn)行結(jié)算后再對(duì)其進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)；三是對(duì)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)小區(qū)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)行定向式稅收管理，即每個(gè)住宅小區(qū)的商品房在收到預(yù)收款申報(bào)納稅時(shí)，稅票、發(fā)票必須注明是哪個(gè)小區(qū)、哪一幢、哪一套房，同時(shí)設(shè)立臺(tái)帳，進(jìn)行跟蹤管理；四是在對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)戶稅收審核時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地使用稅繳納情況和取得建筑業(yè)發(fā)票情況，原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅情況，以及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方的欠稅情況進(jìn)行審核，對(duì)納稅人未清繳稅款的不予辦理納稅申報(bào)，促進(jìn)了稅收的清繳；五是加快開(kāi)發(fā)使用房地產(chǎn)交易管理信息系統(tǒng)，把房地產(chǎn)交易過(guò)戶稅收的受理、審核、審批、查詢以及納稅通知書(shū)、完稅證明書(shū)的打印等工作內(nèi)容納入信息化管理范圍，實(shí)現(xiàn)全程網(wǎng)上辦公和實(shí)時(shí)監(jiān)控、查詢，提高房地產(chǎn)交易稅收審核的工作效率。（三）全面實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化征管，建立房地產(chǎn)業(yè)各稅種的稅源控管由于涉及的稅種多，稅收征管難度大，稅源控管存在較多的漏洞，稅收流失比較嚴(yán)重。三是加大對(duì)房地產(chǎn)涉稅案件的處罰力度。稽查部門(mén)通過(guò)對(duì)征管部門(mén)和房地產(chǎn)審核小組提供資料的分析，有選擇性的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)稽查。（二）強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稽查，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅的懲處力度建立起房地產(chǎn)行業(yè)良好的納稅秩序，地稅部門(mén)除了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的監(jiān)控外，還應(yīng)該有針對(duì)性地采取措施，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)偷逃稅款行為的查處力度，以對(duì)偷逃稅的納稅人起到一種威懾作用。同時(shí)，稅務(wù)部門(mén)還要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的監(jiān)控。一方面要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的登記、申報(bào)管理，并實(shí)行全程跟蹤管理，經(jīng)常分析有關(guān)稅源，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)檢查，涉嫌偷逃稅的，及時(shí)移交稽查部門(mén)，防止因稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理脫節(jié)而發(fā)生偷逃稅行為。為了增強(qiáng)納稅人信息的真實(shí)性，稅務(wù)人員在取得納稅人稅務(wù)登記資料后，應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查及到相關(guān)部門(mén)核實(shí)情況，才能杜絕超范圍享受稅收優(yōu)惠的現(xiàn)象發(fā)生。一是加強(qiáng)部門(mén)配合，建立信息傳遞制度，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的監(jiān)控，從征管環(huán)節(jié)防止房地產(chǎn)業(yè)稅收流失從房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款的手段和原因來(lái)看，納稅人偷逃稅款發(fā)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。偷逃稅成本不高是造成該行業(yè)納稅人屢查屢犯，屢教不改的重要原因。還有的開(kāi)發(fā)商拿到一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，等這個(gè)項(xiàng)目完成后立即注銷(xiāo)舊公司成立新公司，利用新辦企業(yè)偷逃稅款。其次，稅務(wù)部門(mén)檢查稅收一般是以為單位，但房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨、跨地域滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，流動(dòng)性比較大，很容易造成虧損的假象。（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為力度不夠，客觀上為房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅款提供了機(jī)會(huì)。稅務(wù)部門(mén)是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品事后才能介入管理，因而不能有效監(jiān)控、準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中形成的成本費(fèi)用信息。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)過(guò)多、時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)不僅能給地方政府帶來(lái)滾滾的財(cái)源，而且能為地方政府樹(shù)立良好的社會(huì)形象，在短期利益驅(qū)動(dòng)下，地方政府或多或少地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行干預(yù)，無(wú)形中為房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款充當(dāng)了“保護(hù)傘”。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大致可分為兩類(lèi)，一類(lèi)是職能部門(mén)下設(shè)的“三產(chǎn)”或“集體”企業(yè)，利用部門(mén)優(yōu)勢(shì)從事房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)；另一類(lèi)是一部分下海經(jīng)商的能人和部分具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力的人，組建了有限責(zé)任公司（有的實(shí)際就是一個(gè)人的股份，實(shí)為個(gè)體老板），他們與政府及相關(guān)職能部門(mén)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，或具有很強(qiáng)的活動(dòng)能力，才能在項(xiàng)目立項(xiàng)、融資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等多環(huán)節(jié)中闖關(guān)成功。這在某種程度上縱容了房產(chǎn)商去投機(jī)和偷漏稅款。再次，土地使用稅計(jì)稅依據(jù)不合理。加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段稅少、稅負(fù)輕，而流通環(huán)節(jié)稅重，這種稅制結(jié)構(gòu)更進(jìn)一步鼓勵(lì)了房地產(chǎn)企業(yè)投機(jī)，致使逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重。在房地產(chǎn)業(yè)目前的鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的稅種非常多。究其根源有以下幾方面原因：（一）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策繁雜，給納稅人自行申報(bào)納稅帶來(lái)難度，同時(shí)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅提供了可能。房地產(chǎn)公司通過(guò)上述方法造成賬面上經(jīng)營(yíng)虧損，從而達(dá)到不繳或者少繳企業(yè)所得稅的目的。但是許多房地產(chǎn)公司“預(yù)提費(fèi)用”賬戶中提取的費(fèi)用年終存在大量結(jié)余。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司往往利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，將幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不易區(qū)分的成本混在一起，設(shè)置一個(gè)“共同費(fèi)用”賬戶，不按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本，根據(jù)收入情況利用“共同費(fèi)用”賬戶隨意調(diào)整成本，制造 “明虧暗盈”的假象，達(dá)到其調(diào)減利潤(rùn)偷逃稅款的目的。另一種是不按財(cái)務(wù)制度和稅法規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)和開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，而是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、融資的需要隨意確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金使用成本較高，應(yīng)繳納稅款金額較大，部分房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省財(cái)務(wù)費(fèi)用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，以達(dá)到偷逃稅收款的目的。有的房地產(chǎn)企業(yè)為緩解資金壓力，