【正文】 附表、附件及附圖 一、附表 《利潤(rùn)和利潤(rùn)分配表》 《項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表》 《項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表》 《資產(chǎn)負(fù) 債表》 二、附件 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》 《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》 《摩托車市場(chǎng)項(xiàng)目法人組成名單》 《成交確認(rèn)書(shū)》 《土地證》 《環(huán)境影響登記表》 三、附圖 《摩托車市場(chǎng)建設(shè)用地勘測(cè)定界圖》 《建筑方案圖》。同時(shí)，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，設(shè)立“漢川摩托車交易網(wǎng)”，建立網(wǎng)上信息發(fā)布與交易平臺(tái)。 根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，不間斷地進(jìn)行市場(chǎng)了 解，收集市場(chǎng)信息，調(diào)整服務(wù)、銷售策略，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；進(jìn)行差異化營(yíng)銷，滿足市場(chǎng)個(gè)性化、多樣化需求。 項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程 中必須嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)定、企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)方針進(jìn)行運(yùn)作，加強(qiáng)市場(chǎng)的培育與管理，注重市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，塑造品牌專業(yè)市場(chǎng)形象，樹(shù)立摩托車市場(chǎng)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、周道服務(wù)的企業(yè)社會(huì)形象；進(jìn)行營(yíng)銷模式創(chuàng)新，服務(wù)創(chuàng)新，廣告宣傳創(chuàng)新，經(jīng)銷商政策創(chuàng)新，避開(kāi)市場(chǎng)低層次惡性競(jìng)爭(zhēng)（如：可適當(dāng)增加市場(chǎng)服務(wù)投入）。 并對(duì)該項(xiàng)目提出以下建議： 該項(xiàng)目要合理地用足用好政策，積極爭(zhēng)取減免有關(guān)政策收費(fèi)及市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的稅費(fèi)，使項(xiàng)目能夠盡快啟動(dòng)并輕裝上陣，實(shí)現(xiàn)投資、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)及政府共贏的局面。 以上說(shuō)明，本項(xiàng)目可行。 第三、本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)年 凈利潤(rùn)為 ，投資凈利潤(rùn)率 %， 所得稅后投資回收期約 年。通過(guò)規(guī)范化的統(tǒng)一管理統(tǒng)一服務(wù)，形成漢川乃至周邊范圍內(nèi)頗具規(guī)模的摩托車市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高城市品質(zhì)。 （ 2）充分利用政策 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)，要充分利用各種優(yōu)惠政策措施，與時(shí)俱進(jìn)地根據(jù) 項(xiàng)目運(yùn)行的實(shí)際情況，展開(kāi)對(duì)外營(yíng)銷活動(dòng)。 （ 1）開(kāi)拓市場(chǎng) 從微觀上看，本項(xiàng)目要在市場(chǎng)中取勝 ,必須在要在招商和特色經(jīng)營(yíng)上加大力度，化風(fēng)險(xiǎn)為機(jī)遇。 從市場(chǎng)定位來(lái)看，的中高檔商業(yè)服務(wù)用房租 賃 市場(chǎng)還是十分紅火的，出租價(jià)格逐年大幅度增長(zhǎng)，關(guān)鍵是本項(xiàng)目自我定位要準(zhǔn)確，要能夠符合市場(chǎng)需求，這樣才能創(chuàng)造良好的營(yíng)銷業(yè)績(jī)；從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、設(shè)施方面看，如何把握好細(xì)分市場(chǎng)的心理需求，使承租人能夠獲得如獲至寶的超值感受，令其心動(dòng)加行動(dòng)；物業(yè)管理體現(xiàn)人性化，業(yè)主入住物業(yè)后物業(yè)管理規(guī)范，要求工作人員業(yè)主為 “ 上帝 ” ，守章敬業(yè)，使租戶處處感到舒適方便。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)在農(nóng)民對(duì)摩托車需求很大，漢川農(nóng)村人口較多，購(gòu)摩托車風(fēng)氣 很濃。該項(xiàng)目作為唯一的專業(yè)摩托車市場(chǎng)，在該產(chǎn)業(yè)集約化進(jìn)程 中將起到不可替代的作用。 經(jīng)計(jì)算，各因素發(fā)生變化都會(huì)不同程度地影響項(xiàng)目的效益，最為敏感的因素是出率下降和租金價(jià)格的降低 ， 租金價(jià)格 最為敏感，降價(jià)幅度不高于 %； 平均出租率不低于 77%時(shí)，項(xiàng)目的稅后財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率仍可達(dá)到 8%，說(shuō)明項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。故本項(xiàng)目要考查的風(fēng)險(xiǎn)因素應(yīng)是 出租價(jià)格和出租率。建安成本和土地費(fèi)用是總投資的最主要部分。 以上評(píng)價(jià)指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)基準(zhǔn)評(píng)價(jià)指標(biāo)，故項(xiàng)目可行。 （ 4）經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目正常年利潤(rùn)總額為 萬(wàn)元；所得稅為 萬(wàn)元；稅后的凈利潤(rùn)為 萬(wàn)元；提取法定盈余公積金 萬(wàn)元；可供分配利潤(rùn) 萬(wàn)元。經(jīng)計(jì)算年工資總計(jì)為 10 萬(wàn)元。本項(xiàng)目總成本主要包括經(jīng)營(yíng)管理部門人員工資、房屋修理費(fèi) 用、管理費(fèi)用、折舊與攤銷 費(fèi)用等。 二、建設(shè)項(xiàng)目總投資 本工程項(xiàng)目投入總資金為 萬(wàn)元。 （ 5）稅后利潤(rùn)提取 10%的盈余公積金。 （ 3）本項(xiàng)目按特區(qū)規(guī)定的 15%所得稅率估算所得稅。 第十三章 財(cái)務(wù)分析及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)依據(jù) （ 1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》和建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》的有關(guān)規(guī)定 和方法進(jìn)行的。 七、工程總投資估算 管理費(fèi)用計(jì)提比率為 %，管理費(fèi)用為 萬(wàn)元； 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)計(jì)提比率為 %，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為 萬(wàn)元； 本工程項(xiàng)目投入總資金為 萬(wàn)元。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)費(fèi)用 接口費(fèi)用 金額 估算說(shuō)明 1 供電工程 2 0 20 2 供水工程 2 0 5 3 供氣工程 0 0 0 4 排污工程 2 0 5 商業(yè)區(qū)道路工程 2 0 5 6 路燈工程 1 0 5 7 小區(qū)綠化工程 1 0 10 8 環(huán)衛(wèi)工程 1 0 合計(jì) 11 0 49 其他費(fèi)用： 其他費(fèi)用合計(jì)為 24 萬(wàn)元。 前期工 程費(fèi)：具體見(jiàn)前期工程費(fèi)估算表，合計(jì) 26 萬(wàn)元。 五、主要單項(xiàng)工程及有關(guān)費(fèi)用 建筑安裝費(fèi) 項(xiàng)目總建筑面積： 17229 平方米，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，參考業(yè)主意見(jiàn)，結(jié)合定額指標(biāo)按同類建筑結(jié)構(gòu)測(cè)算，取漢川同類結(jié)構(gòu)的每平方米造價(jià)（ 650 元／平方米），則建筑安裝費(fèi)為 1120 萬(wàn)元。 三、投資佑算依據(jù) 方案設(shè)計(jì)有關(guān)技術(shù)資料及圖紙 我所有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料及同類工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（ 2020 年） 《湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（ 2020 年） 《湖北省市政工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（ 2020 年） 《湖北省安裝工程消耗量定額及單位估價(jià)表》（ 2020 年） 《建筑安裝工程費(fèi)用定額》（ 2020 年） 其它有關(guān)文件及資料。 總建筑面積： 17229 平方米及配套工程。 四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表 第十一章 工程招投標(biāo)方案 根據(jù)《招標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目均擬采用公開(kāi)招標(biāo)，以利于業(yè)主取得有競(jìng)爭(zhēng)力的合同。 二、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為 12 個(gè)月。 （ 3）消防栓口直徑為 6mm ，消防帶長(zhǎng)度為 25 米，水栓噴嘴口徑 19 ㎜。 （ 1）外消防栓的布置應(yīng)滿足消防栓距路邊不超過(guò) 2 米，距房屋外墻不超過(guò) 5 米，消防管道閥門常開(kāi)，并采用有明顯啟動(dòng)標(biāo)志的碟閥。 施工機(jī)械特別是現(xiàn)場(chǎng)安設(shè)的起重等設(shè)備，必須經(jīng)安全檢查合格后方可使用。 特殊工種作業(yè)人員必須持有特種作業(yè)操作證，并嚴(yán)格按規(guī)定定期進(jìn)行復(fù)查。 第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生消防 一、勞動(dòng)安全危害因素及防護(hù)措施 施工方必須取得安全行政主管部門頒發(fā)的《安全施工許可證》 后，方可開(kāi)工。 本工程所有設(shè)備選用符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的低噪音設(shè)備，各機(jī)電設(shè)備用房考慮隔聲降噪、水泵有震動(dòng)的設(shè)備均安裝避雷裝置。 三、相關(guān)建議 施工應(yīng)采取切實(shí)措施，防止揚(yáng)塵、建筑施工噪音、建筑垃圾對(duì)周邊環(huán)境的影響。 B 生活污水：采用相應(yīng)處理的填埋式無(wú)動(dòng)力生活污水處理，確保生活污水達(dá)標(biāo)排放。投入使用后，主要為生活垃圾，應(yīng)分類投置，定期由環(huán)衛(wèi)部門回收。降低噪聲聲源的排放值，夜間（ 22： 00— 6： 00）禁止施工，以免噪音擾民。 二、防治污染措施 生產(chǎn)工藝流程 本項(xiàng)目工程是一項(xiàng)新建項(xiàng)目，涉及土木工程建設(shè)，無(wú)特殊生產(chǎn)環(huán)節(jié)，無(wú)明顯污染工序。 本項(xiàng)目工程選址所在地四周為居民區(qū)。 第八章 環(huán)境 保護(hù) 一、環(huán)境影響分析 本項(xiàng)目建設(shè)污染來(lái)源 A、生活污水、污物； B、建設(shè)施工、機(jī)電設(shè)備噪音。采用循環(huán)水管重復(fù)利用再生水，即生活用水通過(guò)蓄水池進(jìn)行貯存，再通過(guò)自動(dòng)給壓裝置供給沖洗衛(wèi)生間。 第二節(jié) 節(jié)水措施 采用節(jié)水型工藝和設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無(wú)效消耗。 建筑照明 均選用節(jié)能產(chǎn)品，照明用電回路采用燈光明暗調(diào)節(jié)系統(tǒng)，根據(jù)外界光照情況自動(dòng)調(diào)節(jié)燈光明暗。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)各部分的傳熱系數(shù) ( K[W/（㎡ .K） ]）和熱惰性 指標(biāo)（ D） 屋頂 外墻 外窗（含陽(yáng)臺(tái) 門窗透明部分） 分戶墻 和樓板 底部自然通風(fēng) 的架空樓板 門戶 K≤ K≥ K≤ D≥ 按表定 4. 0. 4 的規(guī)定 K≤ K≤ K≤ K≤ D≥ K≤ D≥ 注：當(dāng)屋頂和外墻的 K 值滿足要求，但 D 值不滿足要求時(shí)，應(yīng)按照《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5017693 第 條來(lái)驗(yàn)算隔熱設(shè)計(jì)要求。 建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)各部分的傳熱系數(shù)和熱惰性指標(biāo)應(yīng)符合下表的規(guī)定。 變壓器盡量按負(fù)荷距最小的原則進(jìn)行布置，以減少線損及電纜用量；對(duì)用電設(shè)備進(jìn)行分散或集中補(bǔ)償，以降低電纜（線）截面積，并減少線損。 建筑照明均選用節(jié)能產(chǎn)品，照明用電回路采用燈光明暗調(diào)節(jié)系統(tǒng)，根據(jù)外界光照情況自動(dòng)調(diào)節(jié)燈光明暗。綠地率達(dá)到 26 % , 以生態(tài)綠化帶為主的外圍及周邊綠化對(duì)城市的干擾因素滲透過(guò)濾，保證小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的相對(duì)獨(dú)立與安靜，為場(chǎng)區(qū)提供清新的空氣和優(yōu)良的視覺(jué)景觀。市場(chǎng)供電由電力局設(shè)專線引入，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)變壓器一臺(tái)，日常用電總量預(yù)計(jì)不超過(guò) 200KW，均為380/220V 用電設(shè)備，全年用電量預(yù)計(jì)不超過(guò) 20 萬(wàn)度。排水為重力流排放，排水管沿路邊敷設(shè)。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及業(yè)主要求確定） 四、系統(tǒng)配套工程方案 給排水方案 采用雨污合流的排水體系。 三、防雷設(shè)計(jì) 本工程屬民用建筑，按三級(jí)防雷建筑設(shè)計(jì)防雷設(shè)施，建筑屋面設(shè)避雷針，引下線利用結(jié)構(gòu)內(nèi)主鋼筋，按地體利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)，構(gòu)件內(nèi)鋼筋的連接點(diǎn)應(yīng)焊接，各構(gòu)件鋼筋必須聯(lián)成電氣通路。 二、消防設(shè)計(jì) 該建筑物均為多層建筑，消防設(shè)計(jì)遵循《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162020 進(jìn)行設(shè)計(jì)。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及業(yè)主要求確定） 其他 本工程室內(nèi)外墻面，樓地面及所有線角均應(yīng)按設(shè)計(jì)要求，做到平整、光潔、順直。廚房、衛(wèi)生間地面及墻面高 300 ㎜處加做一層聚氨脂防水涂膜。廚房、衛(wèi)生間建筑標(biāo)高比同層樓 面低 30 ㎜ 。地面有高差處，垂直面也要做防潮處理。 （具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及業(yè)主要求確定） 墻體材料 墻體材料擬為灰磚。所有外門窗立樘均逢墻中安裝，內(nèi)門窗立樘位置均平開(kāi)啟方向內(nèi)側(cè)安裝。 所有窗臺(tái)距樓地面低于 900 ㎜高的，內(nèi)側(cè)加做安全欄桿。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及業(yè)主要求確定） 門、窗