【正文】 吸引周邊各縣、市相關(guān)行業(yè)，不能發(fā)揮大市場的優(yōu)勢(shì)，所以做不了大生意。場外交易不規(guī)范主要表現(xiàn)在：一是場外交易信息不公開、不透明，在轉(zhuǎn)讓過程中容易出現(xiàn)“暗箱操作”、違規(guī)操作，造成國有、集體資產(chǎn)流失、逃廢銀行債務(wù)、損害農(nóng)民權(quán)益等問題；二是場外交易在轉(zhuǎn)讓過程中協(xié)議定價(jià)，沒有市場發(fā)現(xiàn)價(jià)格的機(jī)制，缺乏判斷 轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理性的客觀依據(jù)；三是大量的場外交易還容易產(chǎn)生地域、行業(yè)等人為分割，不利于整體布局和結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整；四是由于缺乏統(tǒng)一的市場監(jiān)督和制約機(jī)制，出現(xiàn)以多種方式侵蝕國有權(quán)益的違法違紀(jì)行為。進(jìn)場交易好處多，一是信息得到充分披露；二是規(guī)范操作、陽光交易；三是交易手段新，促進(jìn)我市摩托車行業(yè)的發(fā)展。據(jù)調(diào)查， 95%的農(nóng)戶希望到規(guī)范地摩托車市場購置摩托車，由此可以 看出，在本市范圍內(nèi)建設(shè)一個(gè)專業(yè)的摩托車市場有利于漢川經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃。 根據(jù)我市周邊的摩托車市場的發(fā)展速度來看，年升率在 20%左右。 與此同時(shí)，我國連續(xù)多年經(jīng)濟(jì)高速增長，職工工資大幅度提高，漢川人民生活水平從過去的溫飽型，逐步向小康水平邁進(jìn)， 2020 年末，戶籍總?cè)丝? 萬人，城鄉(xiāng)居民收入較快增長，生活水平逐步提高。全年農(nóng)民人均純收入 5058 元。 四、本項(xiàng)目建設(shè)的 SWOT 分析 營銷學(xué)上經(jīng)常用“ SWOT”法來分析一個(gè)市場面臨的競爭環(huán)境?，F(xiàn)對(duì)漢川摩托車市場進(jìn)行分析： 優(yōu)勢(shì)分析（ S） （ 1）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 漢川地處湖北中部 ，屬省內(nèi)“ 8+1”經(jīng)濟(jì)城市圈，城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快，交通便利，具有市場的集散功能。 （ 2）先發(fā)優(yōu)勢(shì) 在范圍內(nèi)，目前還沒一家專業(yè)的摩托車交易市場， 摩托車交易都通過散布在全市及下屬縣市的城郊結(jié)合點(diǎn)的經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)完成。 （ 3）規(guī)模優(yōu)勢(shì) 摩托車市場建成后將形成大型室內(nèi)場地作為市場用地，集中全市所有的摩托車、電動(dòng)車交易業(yè)務(wù)；還可以為國內(nèi)主要車型提供特約維修站。 劣勢(shì)分析（ W） （ 1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間不足，土地資源不足，有可能成為阻礙漢川摩托車交易市場持續(xù)發(fā)展的主要因素 ； （ 2）產(chǎn)業(yè)文化氛圍不濃 :漢川城區(qū)缺少與摩托車相關(guān)的文化活動(dòng)項(xiàng)目、文化功能設(shè)施和地區(qū)文化環(huán)境，可能使得市場缺乏特色文化。 機(jī)會(huì)分析（ O） （ 1） 國家政策的機(jī)遇 國家對(duì) “ 三農(nóng) ” 工作的政策支持，已經(jīng)進(jìn)入到了制度化、規(guī)范化 和法制化軌道，如家電下鄉(xiāng)、汽車、摩托車、農(nóng)機(jī)具等購置補(bǔ)貼。 （ 2）摩托車行業(yè)的良好運(yùn)行 2020 年中國摩托車行業(yè)運(yùn)行還會(huì)保持在一個(gè)比較高位的水平，預(yù)計(jì) 增長幅度可保持在 6%左右，像漢川這樣的中小城市，增長幅度估計(jì)在 12%以上。隨著國家購車補(bǔ)貼政策的出臺(tái)，摩托車消費(fèi)環(huán)境的進(jìn)一步改善，漢川地區(qū)居民的摩托車、電動(dòng)車消費(fèi)潛力將進(jìn)一步得到釋放。選擇這個(gè)時(shí)候進(jìn)入這個(gè)市場，可以迅速成為行業(yè)領(lǐng)先者，取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weaknesses） 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 先發(fā)優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 技術(shù)優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間不足 土地資源不足 產(chǎn)業(yè)文化氛圍不濃 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 威脅（ Threats） 國家政策支持 摩托車市場的快速增長 居民消費(fèi)能力提高 尚未形成大型摩托車交易市場 競爭者的威脅 圖 41 漢川摩托車市場的 SWOT 分析 綜合以上的“ SWOT 分析”，可見漢川摩托車交易市場面臨很多優(yōu)勢(shì)，也面臨一些問題，只要把握住優(yōu)勢(shì)、克服困難、發(fā)掘潛力、主動(dòng)調(diào)整，漢川的摩托車銷售市場就能做到布局合理、快速發(fā)展。新建一個(gè)綜合性的摩托車、電動(dòng)車、零配件交易、維修服務(wù)、倉儲(chǔ)等為一體的交易市場。該處地勢(shì)平坦，地形開闊，地質(zhì)條件良好，適宜于該項(xiàng)目建設(shè)。 第二節(jié) 場址建設(shè)條件 一、地形、地貌、地震 情況 地處江漢平原北東邊緣，居漢江下游湖北中部，緊鄰省城武漢。海撥多在 22— 26 米之間，最高為 203 米，最低為 米。根據(jù)我國主要城鎮(zhèn)抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)基本地震加速度和設(shè)計(jì)地震分組，屬非抗震設(shè)防區(qū)。 年平均氣溫： ℃；極端最高氣溫 ℃、最低 14 .3℃； 平均 日照為 小時(shí)； 年平均降水量 ；最大降雨量 ； 無霜期 230 天。全年完成財(cái)政收入 88759萬元，增長 %；加快“二線三區(qū)”的發(fā)展步伐，大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，全市完成全部工業(yè)增加值 673708 萬元，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 698800 萬元，增長 %城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，人民生活水平進(jìn)一步改善。 五、公用設(shè)施社會(huì)依托條件 郵電通訊設(shè)施齊全。 23 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)場辦事處全部開通程控電話。 2020 年，全市供電總量 3. 58 億度，是 1978 年的 倍。 七、施工條件 該項(xiàng)目建設(shè)在總體規(guī)劃中已做過規(guī)劃，利用所屬土地建設(shè)，不需新征土地，經(jīng)現(xiàn)場勘察，建設(shè)場地可以滿足施工需要；該場地水、電供應(yīng)充足；附近有城市下水道，排水方便；場外是市區(qū)主要交通道路，運(yùn)輸方便，建設(shè)便利。該處交通便利。 三、所選場址技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 建址經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 技術(shù)指標(biāo) 1 建址地貌特征 前后無障礙物，場地平整 2 工程地質(zhì) 較好 3 交通運(yùn)輸條件 在城區(qū)，運(yùn)輸方便 4 供水 用城市供水管網(wǎng) 5 排水 用城市排水管網(wǎng) 6 供電 穩(wěn)定充足 7 生活、福利設(shè)施條件 距市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文教區(qū)及其他公共設(shè)施較近 8 周圍環(huán)境及相互影響 無明顯不利影響 第五章 工程總體方案 一、設(shè)計(jì)理念： 本方案體現(xiàn)“人文設(shè)計(jì)”理念。因此，在本方案設(shè)計(jì)的過程中，有必要注入更多的歷史、文化、地理、社會(huì)等領(lǐng)域的內(nèi)涵，有必要為提升商業(yè)區(qū)的綜合品質(zhì)全面搭建起物質(zhì)性的基礎(chǔ)和平臺(tái)，以及在空間結(jié)構(gòu)、景觀組織等方面創(chuàng)造全方位的物質(zhì)條件。 本項(xiàng)目從創(chuàng)建“高品味商業(yè)區(qū)”的理念出發(fā)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)的人與人、人與環(huán)境、人工環(huán)境與自然環(huán)境的廣泛和諧的設(shè)計(jì)理念；從 市場形象定位和可操作營運(yùn)的角度出發(fā)，建成適度集中、規(guī)?？刂?，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的布局結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目理應(yīng)是一個(gè)功能完備、設(shè)施設(shè)備齊全的商業(yè)綜合體。 第六章 工程技術(shù)方案 一、主要建筑物建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 設(shè)計(jì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)與用途，確定其采用磚混結(jié)構(gòu)，本工程所采用的材料類型、規(guī)格、等級(jí)等由設(shè)計(jì)單位確定。建筑物的防火等級(jí)為二級(jí)，各構(gòu)件的耐火極限均按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162020 執(zhí)行。本工程外窗擬為白色塑鋼推拉帶紗門窗，外窗玻璃采用中空玻璃窗（ 5 + 20 + 5 ）。根據(jù)98ZJ4012548，一層所有窗均設(shè)防護(hù)網(wǎng)。外窗及陽臺(tái)門氣密性等級(jí)不低于Ⅲ級(jí)。墻身防潮層設(shè)于室內(nèi)地面以下 60mm 處，做法為 20mm 厚 1： 2 水泥砂漿內(nèi)加 6%復(fù)合無機(jī)鹽防水劑。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及業(yè)主要求確定） 樓地面 樓地面做法詳見建筑統(tǒng)一做法。廚房、衛(wèi)生間及陽臺(tái)地面均設(shè) %坡度坡向地漏。除公共部分外，各住宅戶內(nèi)樓地面為水泥砂漿地面。所有管線應(yīng)預(yù)留洞口，避免事后打鑿，影響質(zhì)量，管線安裝完畢后邊縫應(yīng)封實(shí)。 按《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GBS022295( 2020 年修訂版）規(guī)定，內(nèi)部各部位裝修材料的燃燒性能等級(jí)，不低于《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的規(guī)定。接地電阻不大于4 歐姆，共同接地裝置時(shí)接地電阻不大于 1 歐姆。污水分兩片收集，再匯聚到道路兩側(cè)，經(jīng)污水處理裝置，處理后再排入市政 排水管網(wǎng)。 電力電訊方案 納入摩托車市場總體方案供電設(shè)施。 五、綠化 綠化均圍繞建筑物環(huán)繞布置，隔離噪音、粉塵。 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 1 總 用地面積 ㎡ 9763 畝 2 凈用地面積 ㎡ 8514 3 建筑占地面積 ㎡ 3710 4 總建筑面積 ㎡ 17229 5 容積率 6 建筑密度 % 43 7 綠地率 % 30 第七章 工程節(jié)能節(jié)水措施 第一節(jié) 節(jié)能措施 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 依據(jù)國家計(jì)委、國家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項(xiàng)目可行性報(bào)告增補(bǔ)節(jié)能篇（章）的暫行規(guī)定》（計(jì)資源 [1992」1959 號(hào)）有關(guān)內(nèi)容和要求編制可行性研究報(bào)告節(jié)能篇（章，設(shè)計(jì)依據(jù)如下 : 《中華人民共和國節(jié)約 能源法》 《民用建設(shè)節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ JFJ2695) 《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5017693) 《工程設(shè)計(jì)節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定》（ GB5025487) 《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DB42/3012020) 二、節(jié)能措施 為合理利用并節(jié)約能源，該項(xiàng)目采取以下措施： 在總平面和建筑平面布置中充分考慮建筑物的座向和建筑物周邊環(huán)境的利用，以獲得良好的自然風(fēng)通、采光和日照。 項(xiàng)目設(shè)備選型方面，擇 優(yōu)選用權(quán)威部門鑒定的節(jié)能和技術(shù)先進(jìn)的新產(chǎn)品。 建筑物 1— 4 層（和綜合樓）的外窗及陽臺(tái)門的氣密性等級(jí)， 不應(yīng)低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗空氣滲透性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》GB 7107 規(guī)定的Ⅲ級(jí)。其中外墻的傳熱系數(shù)應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)性冷橋的影響，取平均傳熱系數(shù)。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外表面宜采用淺色飾面材料。 項(xiàng)目設(shè)備選型方面，擇優(yōu)選用權(quán)威部門鑒定的節(jié)能和技術(shù)先進(jìn)的新產(chǎn)品。 提高生活用水回收率和重復(fù)利用率。 供水系統(tǒng)采用優(yōu)質(zhì)供水管材，嚴(yán)格控制和防止供水系統(tǒng)滲漏現(xiàn)象發(fā)生。 C、建筑垃圾 周圍環(huán)境簡況 摩托車市場建設(shè)項(xiàng)目位于城區(qū)人民大道以南，慧園佳園以西。該區(qū)域無風(fēng)景名勝區(qū)、飲用水源保護(hù)地及主要環(huán)境敏感點(diǎn)。 應(yīng)采取的防治污染措施 （ 1）噪音 施工過程的噪聲主要是推土機(jī)、挖掘機(jī)、混凝土攪拌機(jī)、電鋸等，應(yīng)加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備的日常維護(hù)和 正常使用。 （ 2）固體廢棄物 施工階段建筑材料的裝卸、堆存、使用及施工現(xiàn)場的清理、建筑垃圾的清運(yùn)等施工過程應(yīng)合理安排，規(guī)范操作，不能隨意棄置，做好建筑棄土的及時(shí)處理。 （ 3）廢水 A 建筑廢水：施工過程中的砂石洗滌水為外排污水的主要來源，在排入城市污水管網(wǎng)前設(shè)置沉砂池，初步處理后外排。 （ 4）綠化 建筑物四周應(yīng)設(shè)置合適的綠化帶，美化建筑物周邊的環(huán)境。嚴(yán)格按相關(guān)防治措施落實(shí)到位。具體以環(huán)保部門提供的《環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告》為準(zhǔn)。 各類工種作業(yè)人員必須具備 相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格才能上崗。 施工現(xiàn)場安全設(shè)施齊全，并符合國家及地方有關(guān)規(guī)定。 二、消防設(shè)施 設(shè)計(jì)依據(jù) :《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB50016— 2020 消防設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)：該項(xiàng)目室外消防用水量 20 人／ S，室內(nèi)消防用水量為10 人／ S。 （ 2）消防栓栓口距地 米，栓口出水方向向下火與設(shè)置消防栓的墻面垂直。（具體根據(jù)有