【正文】 開源是指在考慮到回款速度和銷售價(jià)格之間的關(guān)系的同時(shí)盡快回收房款；節(jié)流是指在付款節(jié)奏和商業(yè)談判等方式上對(duì)于各種資金進(jìn)行利用，還包括承兌匯票的落實(shí)等一系列的措施。 不關(guān)注 重點(diǎn)關(guān)注 不關(guān)注 重點(diǎn)關(guān)注 戰(zhàn)略核心要素 土地 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 目標(biāo) 自有資金 項(xiàng)目合作 項(xiàng)目建設(shè)階段 土地開發(fā)階段 基本原則 債權(quán)融資 上 市 房地產(chǎn)投資信托基金 銀行信貸 民間信貸 商業(yè)信用 物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段 資本平臺(tái) 集合信托 融資渠道選擇 —— 一個(gè)基本原則，五大核心融資方式 戰(zhàn)略核心要素 資金 股權(quán)融資 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ?一個(gè)基本原則 凡是對(duì)華銀達(dá)發(fā)展有利，凡是能夠有助于業(yè)務(wù)成長(zhǎng)的融資渠道都可以采用，但是一定要保證華銀達(dá)擁有足夠的控制權(quán)。機(jī)會(huì)主導(dǎo) 機(jī)會(huì)主導(dǎo) 適度關(guān)注 適度關(guān)注 發(fā)展區(qū) 有明確的城市規(guī)劃； 市政配套具備基本條件，城市功能正在完善； 房地產(chǎn)供需市場(chǎng)形成。 四川省內(nèi)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、成都經(jīng)濟(jì)區(qū)、天府新區(qū)規(guī)劃聚焦的范圍內(nèi)以簡(jiǎn)陽、仁壽、彭山、峨眉山、廣漢、都江堰、彭州、金堂、青白江及九寨溝、康定、馬爾康等縣、市，并選定二、三個(gè)縣級(jí)城市深耕，確保儲(chǔ)備 35個(gè)項(xiàng)目。包括資陽、眉山、樂山、德陽、內(nèi)江、遂寧、綿陽等地級(jí)市，確保 2023年開始進(jìn)入，并選定一、二個(gè)城市深耕、確保儲(chǔ)備 35個(gè)項(xiàng)目。 ?目標(biāo)客戶： 不斷增長(zhǎng)中的中產(chǎn)階級(jí)（中高收入群體） 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 土地獲取途徑和區(qū)域布局 戰(zhàn)略核心要素 土地 華銀達(dá)適宜的方式依次為 ： 直接收購項(xiàng)目公司： 自有資金投入和自主運(yùn)營(yíng)相結(jié)合收購項(xiàng)目，并確?？毓蓹?quán)， 市場(chǎng)招拍掛： 因資金需求非常大，優(yōu)先作為華銀達(dá)拓展布局，更適合于三、四線城市， 同有土地的企業(yè)和機(jī)構(gòu)合作：選擇有土地但缺乏開發(fā)資金、沒有專業(yè)團(tuán)隊(duì)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)合作，土地入股，并確保控股權(quán) 土地整理、舊城改造 ：以三、四線城市為重點(diǎn)，或成都市農(nóng)村土地綜合整治及小城鎮(zhèn)改造 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 三線城市 中心城市區(qū)域 四線城市 省外二、三線 中心城市 區(qū)域布局 戰(zhàn)略核心要素 土地 成都市的開發(fā)重點(diǎn)，主城區(qū)、南部新城（天府新區(qū)、新川創(chuàng)新科技園）華陽鎮(zhèn)、雙流縣，占總開發(fā)量的 30%以上、不少于 5個(gè)項(xiàng)目；至少 3個(gè) 2類項(xiàng)目必須成為細(xì)分市場(chǎng)的標(biāo)桿產(chǎn)品，保證其他開發(fā)區(qū)域、項(xiàng)目拓展的品牌支撐。 公司治理結(jié)構(gòu)需 要與時(shí)俱進(jìn) ?成功的核心能力主要包括土地獲取得能力、融資能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、項(xiàng)目管理能力和銷售服務(wù)能力等方面； ?土地獲取能力、融資能力已經(jīng)單獨(dú)列出，本條所指的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要是規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理和銷售服務(wù)能力。 土地儲(chǔ)備和土地 獲得能力差 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 劣勢(shì) ?公司尚未建立統(tǒng)一的授權(quán)體系，對(duì)子公司、項(xiàng)目部的授權(quán)只是采用臨時(shí)授權(quán)的形式， ?公司績(jī)效管理體系與項(xiàng)目激勵(lì)機(jī)制未有效對(duì)接，有待進(jìn)一步明確； ?對(duì)于如何解決人才職業(yè)生涯發(fā)展與公司發(fā)展問題需要有明確的操作方案。 管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì) 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 劣勢(shì) ?公司在融資方面主要還是依靠銀行貸款，融資渠道相對(duì)較為單一，對(duì)于現(xiàn)有項(xiàng)目的資金基本能夠保證，但如果要增大土地儲(chǔ)備，進(jìn)行市場(chǎng)的擴(kuò)張，可能在資金方面會(huì)遇到一些困難； ?對(duì)于其他融資方式公司目前還缺乏研究和實(shí)際運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn) 融資平臺(tái)較少， 資金運(yùn)作能力差 ?成都南部新城華陽項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)初步建立了品牌，具有一定的知名度； ?如果公司未來要進(jìn)入全國(guó)二、三線市場(chǎng)，將會(huì)面臨如何將區(qū)域品牌整合為統(tǒng)一的公司品牌等問題； ?目前公司尚未形成品牌，并且在品牌的建設(shè)戰(zhàn)略及思路方面剛剛起步，還有大量的工作要做。 人才將流向大型企業(yè)， 強(qiáng)者愈強(qiáng)，企業(yè)內(nèi)部 管理、文化要求更高 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì) ?公司在多年的發(fā)展過程中，憑借獨(dú)特的企業(yè)文化，領(lǐng)導(dǎo)者的個(gè)人魅力積淀了較為豐富的政府資源。由于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，客戶與企業(yè)間的信息不對(duì)稱現(xiàn)象日益減少，客戶對(duì)產(chǎn)品的專業(yè)化了解更加深入； ?對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該把更多的精力放在內(nèi)部管理方面，不斷提高管理水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量。 房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入門檻低， 大量資本型企業(yè)會(huì)持續(xù) 進(jìn)入本產(chǎn)業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)激烈 度會(huì)持續(xù)增溫 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 威脅 ?一、二線城市市場(chǎng)空間越來越小，可開發(fā)土地已經(jīng)非常少，土地成本相對(duì)較高；一、二線城市集中了全國(guó)各大公司，實(shí)力、規(guī)模相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)； ?土地資金要求不斷提高，一些中小公司將無法生存，兼并重組不可避免。 中國(guó)西部大開發(fā)、 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃 政策導(dǎo)向 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 威脅 ?央行 2023年下發(fā)了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的通知，特別要強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級(jí)要高，企業(yè)自有資金達(dá)到 30％，四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴(yán)禁個(gè)人住房貸款“零首付”，以規(guī)范商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)行為；對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金要求提高，特別是在行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)項(xiàng)目資金主要靠銀行貸款的情況下，企業(yè)現(xiàn)金流面臨相當(dāng)大的壓力。如：國(guó)際資本和民間資本對(duì)收益性物業(yè)的投資；股票市場(chǎng)的融資；房地產(chǎn)信托融資；房地產(chǎn)基金融資；機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行股權(quán)投資等； ?國(guó)際和國(guó)內(nèi)融資渠道快速增加為地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模提供良機(jī)。在一些發(fā)達(dá)城市，對(duì)居住品質(zhì)的要求迅速提高，不僅是滿足居住功能，對(duì)住宅戶型、裝修、小區(qū)景觀、物業(yè)等都提出更高的要求。 地區(qū)差異為房地產(chǎn)投 資和消費(fèi)帶來巨大活 力，二、三線城市具有 更大市場(chǎng)潛力 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 機(jī)遇 ?據(jù)世界銀行的統(tǒng)計(jì)，人均國(guó)民收入達(dá)到 1000美元是城鎮(zhèn)化的“起飛點(diǎn)”，人均國(guó)民收入在 800～ 3000美元同時(shí)也是住房消費(fèi)的旺盛期。城市建設(shè)和城市規(guī)劃得到的了很大的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用主要體現(xiàn)在舊城區(qū)改造、城市規(guī)模擴(kuò)大、道路交通的改造等方面。作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，萬科公司 2023年銷售額逾 1080億，市場(chǎng)份額 2%。 ?從整個(gè)行業(yè)來看，產(chǎn)業(yè)集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于鋼鐵、石油、通訊、 IT等行業(yè)。近幾年相繼出臺(tái)了多項(xiàng)有利于房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的調(diào)控政策。 20232023年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)了 12239元， 2023年全國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 19109元。 4 市場(chǎng)集中度上升 由于土地、資金及人才等資源進(jìn)一步向一些實(shí)力、規(guī)模的大公司集中，小企業(yè)不斷被整合，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度進(jìn)一步上升。 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 5 向三、四線城市轉(zhuǎn)移 城市化進(jìn)程加快，一、二線城市土地供應(yīng)日益趨緊，而三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展剛起步，有較大的潛在需求，成為企業(yè)擴(kuò)張的首選。 3 市場(chǎng)進(jìn)入資金壁壘提高 隨著“招牌掛”政策的措施，土地獲得成本大幅度提高，資本實(shí)力較弱的小開發(fā)商將很難再獲得開發(fā)用地，進(jìn)入門檻提高。 ? 引入強(qiáng)勢(shì)的戰(zhàn)略投資伙伴，快速擴(kuò)充資本金，謀求上市。 ? 土地經(jīng)營(yíng)：改傳統(tǒng)存貨式為積極儲(chǔ)備式。 萬通 ? 瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng) ? 學(xué)習(xí)創(chuàng)新 ? 守正出奇 ? 住宅建設(shè)：走精而專的發(fā)展道路，保持高端住宅產(chǎn)品和服務(wù)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。 ? 商業(yè)地產(chǎn)只租不售；商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營(yíng)的整體性，二是經(jīng)營(yíng)的有效性。 ? 通過基本市場(chǎng)運(yùn)作，信托，與國(guó)外金融機(jī)構(gòu)合作融資。 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 萬科 ? 分權(quán)：將總部的部分管理權(quán)限下放，將總部的管理職能由轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略性，而公司的管理層也相應(yīng)地由過去的兩層變?yōu)槿龑?。綜合管理能力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)易成為國(guó)內(nèi)外資本追逐的對(duì)象，提高企業(yè)拿地實(shí)力，從而成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合者。 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 綜合管理能力是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ) ? 房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理能力涉及到企業(yè)運(yùn)營(yíng)中的法人治理、品牌文化管理、法務(wù)管理、成本管理、項(xiàng)目管理、研發(fā)管理、人力資源管理等各個(gè)方面。 ? 隨著人民幣不斷升值、國(guó)外資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注顯著增加。房地產(chǎn)品牌溢價(jià)水平顯著提高， 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 ? 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，資金已成為嚴(yán)重制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，擁有了充足的資金，就相當(dāng)于擁有了充足的土地、人才和其他資源。 ? 隨著房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化傾向的增強(qiáng)及市場(chǎng)營(yíng)銷策略的互相模仿與克隆 ,缺乏差異化營(yíng)銷手段的房地產(chǎn)產(chǎn)品不可避免地陷入銷售滯緩之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代到來。 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 ? 從土地市場(chǎng)情況來看，增加土地供應(yīng)量政策仍將持續(xù)，但土地供應(yīng)將向中低價(jià)商品房特別是保障房建設(shè)傾斜，地價(jià)將保持穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，由于存量土地將是未來兩三年市場(chǎng)供應(yīng)的主要來源，所以國(guó)家對(duì)存量土地管理和控制將影響未來市場(chǎng)供應(yīng)的有效釋放程度，總體上說，除非國(guó)家大幅度增加土地供應(yīng)量，否則房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)中上漲。 ? 在其他資金中，定金及預(yù)收款 19020億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭貸款 9211億元，增長(zhǎng) %。其中利用外資、自籌資金增速較快，開發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。 2023年全國(guó)商業(yè)和居住綜合平均地面地價(jià)為 4488元 /m2， 平均增長(zhǎng)率為 %；同年 ， 全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為 5029元 /m2， 增長(zhǎng)率 %，地價(jià)增長(zhǎng)率比房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高 。 ? 決定未來市場(chǎng)供應(yīng)量的先行指標(biāo) 在建面積 新開工面積 土地購置開發(fā)面積 先行指標(biāo)顯示后續(xù)供應(yīng)增幅收窄 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 2023年全國(guó)商品房銷售均價(jià)為 5034元 /平方米 ， 同比上漲 %， 其中商品住房上漲 %， 而 2023年全年漲幅超過 20%。 市場(chǎng)需求將保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng) 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ?2023年開發(fā)投資額增長(zhǎng)超三成 ， 新開工面積增速高位運(yùn)行 ， 持續(xù)回落 ?2023年 ， 全國(guó)房地產(chǎn)投資整體增速較快 ， 全年完成投資 48267億元 ， 同比增長(zhǎng) %，新開工面積 ， 同比增長(zhǎng) %， 在建面積 ， 同比增長(zhǎng) %。 銷售額方面 :全年商品房銷售額 ，同比增長(zhǎng) %，其中商品住宅銷售額增長(zhǎng)%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)用房分別增長(zhǎng) %和 %。 ? 總體功能分區(qū)； (1)、兩帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū)； (2)、優(yōu)化型發(fā)展區(qū) (3)、提升型發(fā)展區(qū)； (4)、擴(kuò)展型發(fā)展區(qū)； ? 區(qū)域合作； 5個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作區(qū) (1)、成德綿合作區(qū)： 以裝備制造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)合作為主； (2)、成資遂綿合作區(qū)： 以汽車制造和旅游產(chǎn)業(yè)合作為主； (3)、成眉樂合作區(qū)：以新材料和石化下游產(chǎn)業(yè)合作為主； (4)、 成雅、 (5)、成阿合作區(qū)：以旅游產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)合作為主。 (2)、“兩帶”為龍門山、龍泉山生態(tài)旅游發(fā)展帶，既是自然生態(tài)保護(hù)帶，也是山區(qū)旅游發(fā)展帶，是成都市建設(shè)國(guó)際化旅游城市的主要承載區(qū)。 —— 成都世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 成都建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃 ? 成都建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃。 ? 中期目標(biāo) : 用 20 年左右初步建成“世界現(xiàn)代田園城市”，爭(zhēng)取進(jìn)入世界三級(jí)城市行列（按照目前一般的劃分標(biāo)準(zhǔn)，阿姆斯特丹、西雅圖、休斯頓等 40 個(gè)左右城市為世界三級(jí)城市） 。 重慶 31個(gè)區(qū)縣除了包括萬州、涪陵、渝中、大渡口、江北、沙坪壩、九龍坡、南岸、北碚等 23個(gè)區(qū)縣在內(nèi)的 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈外，還包含了渝東北的萬州、梁平、豐都、開縣、墊江、忠縣、云陽和渝東南的石柱等 8個(gè)區(qū)縣。武漢、長(zhǎng)沙、鄭州是該區(qū)域的核心城市，其他將進(jìn)入房地產(chǎn)加速發(fā)展階段的城市有河南的洛陽、湖北的宜