【正文】 ilding Your Homes 四川省層面 —— 成渝經(jīng)濟區(qū)產業(yè)規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes —— 成渝經(jīng)濟區(qū)域城市體系 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 成都經(jīng)濟區(qū) —— 成都經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes —— 成都經(jīng)濟區(qū)域城市體系 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 天府新區(qū)規(guī)劃（新川創(chuàng)新科技園） —— 成都經(jīng)濟區(qū)產業(yè)合作規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 成都建設世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃 ? “ 三步走”戰(zhàn)略 ? 近期目標 : 用 58年建成中西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競爭力最強的現(xiàn)代特大中心城市，成為城鄉(xiāng)一體化、全面現(xiàn)代化的示范區(qū)和高端產業(yè)集聚、生態(tài)文明建設的樣板 。 ? 泛珠三角城市圈： 主要覆蓋廣東、福建、海南。 * 14 強調要素價格管 理 《 建議 》 并未指出如何深化和完善地價 形成機制，預期影響有限。 ** 7 實施主體功能區(qū) 戰(zhàn)略 中部和中西部地區(qū)主要二線城市在重點 開發(fā)之列，地產市場將有突出表現(xiàn)?！? ? 成都層面： ? 繼續(xù)推進世界現(xiàn)代田園城市建設，建成中西部地區(qū)“三最”現(xiàn)代特大中心城市。 ? 帕爾迪的精細化運營流程 ? 標準化、模塊化生產， 25種基本設計藍圖 ? 超越客戶體驗的全程服務，購房 7步程序 第二章 標桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 2023成都樓市十大品牌企業(yè) ? 恒大地產集團成都有限公司 ? 保利（成都）實業(yè)有限公司 ? 華潤置地（成都）有限公司 ? 四川藍光和駿實業(yè)股份有限公司 ? 中海興業(yè)（成都）發(fā)展有限公司 ? 花樣年實業(yè)發(fā)展（成都）有限公司 ? 上海綠地集團成都置業(yè)有限公司 ? 龍茂房地產開發(fā)（成都）有限公司 ? 合景泰富地產成都公司 ? 四川省國嘉地產有限公司 （以規(guī)模和客戶滿意度作為評選的主要指標 ,排名不分先后） 第二章 標桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 2023最具成長性本土企業(yè) ? 成都森宇實業(yè)集團有限公司 ? 成都交大房產開發(fā)有限責任公司 ? 會展旅游集團 ? 大陸希望集團家園旅游開發(fā)有限公司 ? 四川炎華置信實業(yè)（集團）有限公司 ? 成都朗基地產有限公司 ? 成都遠鴻房地產開發(fā)有限公司 第二章 標桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 第三章 公司經(jīng)營環(huán)境分析 （宏觀經(jīng)濟和行業(yè)市場 ） 第四章 地產發(fā)展戰(zhàn)略 第五章 職能戰(zhàn)略 目錄 第一章 公司愿景、理念與核心價值觀 第二章 標桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 第三章 公司經(jīng)營環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析 行業(yè)環(huán)境分析 SWOT分析 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 宏觀環(huán)境分析 “ 十二五”規(guī)劃綱要 成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃 成都世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃 宏觀環(huán)境分析概述 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes —— 概述 ? 房地產仍然為支柱產業(yè)、十二五規(guī)劃、西部大開發(fā)、經(jīng)濟結構調整、產業(yè)轉移規(guī)劃政策、基礎設施建設特別是高速鐵路、公路、城市軌道交通等等為華銀達發(fā)展提供了較多的機遇 ? 經(jīng)濟金融稅收政策諸如房產稅試點、國家發(fā)展安居工程保障房建設政策、維護業(yè)主利益的法律政策為華銀達發(fā)展帶來了挑戰(zhàn) 政策法律因素 ? 國家經(jīng)濟運行周期、我國房地產業(yè)發(fā)展周期、 GDP與人均可支配收入同步增長、人民幣匯率升值等有利于華銀達發(fā)展 ? 持續(xù)緊縮的財政和貨幣政策、市場加息周期內會抑制對房地產的投資、投機性需求，同時增加華銀達的融資、貸款成本，不利于華銀達發(fā)展 經(jīng)濟因素 社會文化因素 ? 中國城市化進程、城鄉(xiāng)居民消費結構變化、居民對社會穩(wěn)定的預期和消費者生活居住方式與理念的變化都為華銀達公司的發(fā)展帶來了較多的機遇 技術因素 ? 國家重視環(huán)境保護、推進節(jié)能減排，環(huán)境友好型、資源節(jié)約型開發(fā)建設，一定程度上對房地產市場和企業(yè)的結構調整起到了積極推動作用，“三新”技術、綠色低碳物業(yè)可能成為影響房地產業(yè)發(fā)展的主要因素，特別是華銀達跨越式發(fā)展的突破口。 第二章 標桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 中國房地產 TOP百強企業(yè) ? 運營效率 TOP10（存貨周轉率提高 7個百分點 ） ? 1 萬科企業(yè)股份有限公司 ? 2 綠地集團 ? 3 金科地產 ? 4 新城控股集團有限公司 ? 5 SOHO中國有限公司 ? 6 鑫苑（中國）置業(yè)有限公司 ? 7 恒盛地產控股有限公司 ? 8 旭輝集團股份有限公司 ? 9 聯(lián)發(fā)集團有限公司 ? 10 河南正商置業(yè)有限公司 ? 2023年，百強企業(yè)總資產周轉率均值同比提高 3個百分點，達到了，源于百強企業(yè)當年的銷售業(yè)績創(chuàng)新高；百強企業(yè)的存貨周轉率均值達到 ，提高 7個百分點。 第二章 標桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 規(guī)模性 TOP10（總資產同比增長 %） ? 1 萬科企業(yè)股份有限公司 ? 2 中國海外發(fā)展有限公司 ? 3 綠地集團 ? 4 保利房地產（集團）股份有限公司 ? 5 恒大地產集團有限公司 ? 6 綠城房地產集團有限公司 ? 7 金地（集團）股份有限公司 ? 8 龍湖地產有限公司 ? 9 北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司 ? 10 中信房地產股份有限公司 ? 2023年，百強企業(yè)總資產 %的增長速度引人注目，總資產均值達到了 億元，近五年的年度復合增長率達到 %。 2. 本報告中的這些探討、思考和建議是根據(jù)國家政策、市場行情不斷完善和修正。 ? 在百強企業(yè)研究的基礎上，評價產生了 2023中國房地產百強企業(yè)“綜合實力 TOP10” 、“規(guī)模性 TOP10” 、“盈利性TOP10” 、“成長性 TOP10” 、“穩(wěn)健性 TOP10” 、“融資能力 TOP10” 、“運營效率 TOP10” 、“年度社會責任感企業(yè)”和 “百強之星”。經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正值的百強企業(yè)個數(shù)由上年的 81家下降到 52家。 ? 自持商業(yè)物業(yè)比重逐步增長：萬達“訂單”商業(yè)模式、只專心做住宅的萬科也開始涉足商業(yè)地產領域，自持商業(yè)成為調控時“過冬的棉襖” ，但涉足商業(yè)經(jīng)營勢必將開發(fā)企業(yè)的產業(yè)鏈拉長，對于企業(yè)的管理模式和策劃定位（商業(yè)模式）、招商、與運營水平都提出了更高的要求。 ? “積極將綿陽、南充、自貢、瀘州、攀枝花、宜賓、達州、內江等城市培育為 100萬人口以上的特大城市。 ** 4 推進國家運輸通 道建設 國際經(jīng)驗表明，鐵路（特別是高速鐵 路）在拉動經(jīng)濟、帶動沿線房地產發(fā)展 方面作用突出。*** 12 合理引導住房需 求 合理引導住房需求是政府未來政策重 點，信息系統(tǒng)的完善將有利于政府監(jiān)管 和調控的實施，預期對高房價地區(qū)的調 控將持續(xù)。中心城市北京；次中心城市天津、石家莊、沈陽、大 連、青島；周邊主要中小城市包括廊坊、唐山、秦皇島、濟南、煙臺；此外河北的邯鄲、保定、山東的淄博、 威海、日照等地級市也有望成為該區(qū)域的熱點城市。武漢、長沙、鄭州是該區(qū)域的核心城市，其他將進入房地產加速發(fā)展階段的城市有河南的洛陽、湖北的宜昌、襄樊、鄂州、湖南的株洲、湘潭、衡陽、常德。 (2)、“兩帶”為龍門山、龍泉山生態(tài)旅游發(fā)展帶，既是自然生態(tài)保護帶，也是山區(qū)旅游發(fā)展帶，是成都市建設國際化旅游城市的主要承載區(qū)。 ? 決定未來市場供應量的先行指標 在建面積 新開工面積 土地購置開發(fā)面積 先行指標顯示后續(xù)供應增幅收窄 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 2023年全國商品房銷售均價為 5034元 /平方米 ， 同比上漲 %， 其中商品住房上漲 %， 而 2023年全年漲幅超過 20%。 行業(yè)關鍵成功要素分析 ? 從土地市場情況來看，增加土地供應量政策仍將持續(xù)，但土地供應將向中低價商品房特別是保障房建設傾斜，地價將保持穩(wěn)定上漲的趨勢，由于存量土地將是未來兩三年市場供應的主要來源，所以國家對存量土地管理和控制將影響未來市場供應的有效釋放程度，總體上說，除非國家大幅度增加土地供應量，否則房價仍將穩(wěn)中上漲。 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 綜合管理能力是房地產企業(yè)生存和發(fā)展的基礎 ? 房地產企業(yè)綜合管理能力涉及到企業(yè)運營中的法人治理、品牌文化管理、法務管理、成本管理、項目管理、研發(fā)管理、人力資源管理等各個方面。 ? 商業(yè)地產只租不售；商鋪在銷售之后，再進行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經(jīng)營的整體性，二是經(jīng)營的有效性。 3 市場進入資金壁壘提高 隨著“招牌掛”政策的措施，土地獲得成本大幅度提高，資本實力較弱的小開發(fā)商將很難再獲得開發(fā)用地，進入門檻提高。近幾年相繼出臺了多項有利于房地產業(yè)穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展的調控政策。 地區(qū)差異為房地產投 資和消費帶來巨大活 力，二、三線城市具有 更大市場潛力 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達 SWOT分析 —— 機遇 ?據(jù)世界銀行的統(tǒng)計，人均國民收入達到 1000美元是城鎮(zhèn)化的“起飛點”，人均國民收入在 800～ 3000美元同時也是住房消費的旺盛期。 房地產開發(fā)進入門檻低， 大量資本型企業(yè)會持續(xù) 進入本產業(yè)，競爭激烈 度會持續(xù)增溫 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達 SWOT分析 —— 威脅 ?一、二線城市市場空間越來越小，可開發(fā)土地已經(jīng)非常少，土地成本相對較高；一、二線城市集中了全國各大公司，實力、規(guī)模相當?shù)钠髽I(yè)面臨激烈競爭； ?土地資金要求不斷提高，一些中小公司將無法生存，兼并重組不可避免。 土地儲備和土地 獲得能力差 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達 SWOT分析 —— 劣勢 ?公司尚未建立統(tǒng)一的授權體系，對子公司、項目部的授權只是采用臨時授權的形式， ?公司績效管理體系與項目激勵機制未有效對接，有待進一步明確； ?對于如何解決人才職業(yè)生涯發(fā)展與公司發(fā)展問題需要有明確的操作方案。 四川省內、成渝經(jīng)濟區(qū)、成都經(jīng)濟區(qū)、天府新區(qū)規(guī)劃聚焦的范圍內以簡陽、仁壽、彭山、峨眉山、廣漢、都江堰、彭州、金堂、青白江及九寨溝、康定、馬爾康等縣、市，并選定二、三個縣級城市深耕，確保儲備 35個項目。開源是指在考慮到回款速度和銷售價格之間的關系的同時盡快回收房款；節(jié)流是指在付款節(jié)奏和商業(yè)談判等方式上對于各種資金進行利用，還包括承兌匯票的落實等一系列的措施。包括資陽、眉山、樂山、德陽、內江、遂寧、綿陽等地級市，確保 2023年開始進入，并選定一、二個城市深耕、確保儲備 35個項目。 管理團隊優(yōu)勢 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達 SWOT分析 —— 劣勢 ?公司在融資方面主要還是依靠銀行貸款，融資渠道相對較為單一，對于現(xiàn)有項目的資金基本能夠保證，但如果要增大土地儲備，進行市場的擴張，可能在資金方面會遇到一些困難； ?對于其他融資方式公司目前還缺乏研究和實際運作的經(jīng)驗 融資平臺較少， 資金運作能力差 ?成都南部新城華陽項目在區(qū)域內初步建立了品牌，具有一定的知名度； ?如果公司未來要進入全國二、三線市場，將會面臨如何將區(qū)域品牌整合為統(tǒng)一的公司品牌等問題； ?目前公司尚未形成品牌，并且在品牌的建設戰(zhàn)略及思路方面剛剛起步，還有大量的工作要做。 中國西部大開發(fā)、 成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃 政策導向 戰(zhàn)略起航！在