【正文】 232023年） 十年回顧和總結(jié)、反思 ? 房地產(chǎn)開發(fā) +酒店 度假村運營 +物業(yè)服務(wù) ? 福澤苑、福澤花園、福澤美廬、華銀美景、嘉美地 ? 房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)；近 80人的專業(yè)團(tuán)隊；項目論證、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)采購、施工管理、市場營銷、物業(yè)服務(wù)、酒店及度假村運營。與全國商品房銷售額 %的增長率、銷售面積 %的增長率相比，百強企業(yè)銷售額與銷售面積的增長率分別領(lǐng)先 27個百分點和 9個百分點。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 中國房地產(chǎn) TOP百強企業(yè) ? 成長性 TOP10（新開工面積中百強占了 %） ? 1 中信房地產(chǎn)股份有限公司 ? 2 青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 ? 3 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 ? 4 新城控股集團(tuán)有限公司 ? 5 重慶協(xié)信控股 (集團(tuán) )有限公司 ? 6 上海景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 ? 7 上海證大房地產(chǎn)有限公司 ? 8 江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司 ? 9 重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 10 上海城開（集團(tuán)）有限公司 ? 2023年，百強企業(yè)多項成長指標(biāo)表現(xiàn)良好：房屋銷售面積同比增長率領(lǐng)先全國 9個百分點；全年新開工面積占全國房企的 %，占比較上年的 %提高近 4個百分點。但籌資活動現(xiàn)金流入達(dá)到了 ，增長高達(dá) %，顯示百強企業(yè)仍獲得了充足的融資支持。 ? (4)不斷發(fā)掘自身潛力，從自身特點出發(fā)整合內(nèi)外部資源，增強企業(yè)的核心競爭力，通過提升產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)化內(nèi)在資源、完善企業(yè)管理強化了競爭優(yōu)勢。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 位次/ 年份 2023 2023 2023 2023 2023 20231 萬科 中海 萬科 萬科 萬科 萬科萬科 中海2 陸家嘴 中海 中海 中海3 天鴻 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展保利4 首創(chuàng) 綠地 首都開發(fā) 首都開發(fā) 保利恒大5 恒大 保利 保利 首都開發(fā) 富力6 合生創(chuàng)展 富力 恒大 恒大 恒大 恒大7 城建 大華 大華 大華 碧桂園 萬達(dá)8 綠地 復(fù)地 綠城 綠城 綠城 綠城9 富力 綠城 招商 新世界 萬達(dá) 首都開發(fā)復(fù)地 大華10 華南 天鴻 復(fù)地 大華11 珠江 金地 上實 上實地產(chǎn) 金地 金地12 上海實業(yè) 招商 魯能 中遠(yuǎn) 魯能 雅居樂13 碧桂園 城建 新世界 招商 上實 龍湖14 綠城 陽光1 0 0 農(nóng)工商 首創(chuàng) 首創(chuàng) 遠(yuǎn)洋15 中星 農(nóng)工商 中遠(yuǎn) 上海城投置地 龍湖 首創(chuàng)16 世紀(jì)金源 順馳 上海城投置地 陽光1 0 0 SOHO SOHO17 城市開發(fā) 中華企業(yè) 城建 金地 復(fù)地 北辰18 金地 卓越 陽光1 0 0 北辰 北辰 陽光1 0 019 卓越 上海城投置地 首創(chuàng) 華僑城 上海城投置地 新城20 復(fù)地 萬通 華南 金融街 陽光1 0 0 復(fù)地21 中華企業(yè) 華南 金地 華南 新城 上置22 陽光1 0 0 華僑城 珠江 中華企業(yè) 中華企業(yè) 金科實業(yè)23 大華 首創(chuàng) 卓越 城建 招商 中華企業(yè)24 SOHO 南都 中華企業(yè) 新城 城建 金融街控股25 世貿(mào) 中星 沿海綠色家園 融僑 金科實業(yè) 卓越26 保利 陸家嘴 萬通 卓越 金融街控股 農(nóng)工商27 番禺祈福新村 廣廈 融僑 珠江 卓越 城建28 當(dāng)代 世貿(mào) 金融街控股 廣廈 農(nóng)工商 中新29 萬通 沿海綠色家園 武漢地產(chǎn)開發(fā) 南京棲霞建設(shè) 中新 融僑30 萬達(dá) 金融街控股 宏宇 農(nóng)工商 沿海綠色家園 廣廈31 金融街控股 SOHO 華僑城 金科實業(yè) 廣廈32 順馳 萬達(dá) 世紀(jì)金源 中新 融僑33 金隅嘉業(yè) 保利 南京棲霞建設(shè) 武漢地產(chǎn)開發(fā)34 利嘉實業(yè) 上海建工 金隅嘉業(yè) 沿海綠色家園中國房地產(chǎn)百強企業(yè)歷年排名 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 全球標(biāo)桿 —— Pulte Homes（ 帕爾迪、夢想由建筑開始） ? 帕爾迪成為國內(nèi)眾多企業(yè)的學(xué)習(xí)標(biāo)桿 ? 在跨地域經(jīng)營、土地儲備方式、持續(xù)盈利能力、市場占有率、客戶細(xì)分及關(guān)系維護(hù)等諸多方面 ? 帕爾迪的客戶戰(zhàn)略 —— ? 讓客戶信任我們，讓他們終生都在購買我們的住房！“ ? 帕爾迪的客戶細(xì)分：帕爾迪按生命階段、支付能力建立了兩大類，共有 11類細(xì)分客戶。 ? 四川層面： ? 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略（ 西部大開發(fā)三大重點區(qū)域之一） 、天府新區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)新川創(chuàng)新科技園啟動； 加快建設(shè)內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略高地，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。將一批發(fā)展條件較好的縣城培育為 20— 50萬人口的中等城市。 *** 2 實現(xiàn)居民收入與 經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步 貧富差距可望縮小，住房消費將進(jìn)一步 提高。 *** 6 實施區(qū)域發(fā)展總 體戰(zhàn)略 中部“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)＋交通樞紐”的定位有 助于本地房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展。 *** 10 完善農(nóng)村發(fā)展體 制機制 可從源頭理順建設(shè)用地供應(yīng)，增加城鎮(zhèn) 建設(shè)用地供給潛力，增加農(nóng)民財富，并 推動城鎮(zhèn)化速度加快。相比之下，土地增值稅對市場的 影響更為直接。 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 環(huán)渤海、長三角、珠三角地區(qū)將形成三個“泛區(qū)域城市圈”，區(qū)域中心城市消費升級，主要強調(diào)房地產(chǎn)品質(zhì)，周邊中小城市將進(jìn)入快速發(fā)展期； ? 以武漢、鄭州、長沙為核心的中部城市帶 和 以成都、重慶、西安為核心的西部板塊在產(chǎn)業(yè)西移和高速鐵路、公路、航空建設(shè)的推動下將成為未來五年發(fā)最快區(qū)域 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 環(huán)渤海、長三角和珠三角這三大傳統(tǒng)板塊未來仍將保持活躍，并逐步形成以一線城市為中心、輻射周邊二、 三線城市的城市圈，構(gòu)成“泛區(qū)域”概念，區(qū)域中心城市強調(diào)房地產(chǎn)品質(zhì)，周邊城市強調(diào)居住和配套功能，商品房需求以高端改善型需求為主。中心城市上海；次中心城市杭州、南京；周邊主要中小城市包 括無錫、蘇州、常州、寧波、溫州；此外江蘇的徐州、淮安、鹽城、揚州、鎮(zhèn)江、泰州、浙江的嘉興、湖州、 紹興、臺州、舟山和金華也將成為該區(qū)域的熱點城市。成都、重慶、西安是該區(qū)域的核心城市，其他將進(jìn)入房地產(chǎn)加速發(fā)展階段的城市有四川的瀘州、德陽、綿陽、樂山、宜賓、陜西的咸陽、寶雞。 重慶 31個區(qū)縣除了包括萬州、涪陵、渝中、大渡口、江北、沙坪壩、九龍坡、南岸、北碚等 23個區(qū)縣在內(nèi)的 1小時經(jīng)濟(jì)圈外，還包含了渝東北的萬州、梁平、豐都、開縣、墊江、忠縣、云陽和渝東南的石柱等 8個區(qū)縣。 —— 成都世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 成都建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃 ? 成都建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃。 ? 總體功能分區(qū)； (1)、兩帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū)； (2)、優(yōu)化型發(fā)展區(qū) (3)、提升型發(fā)展區(qū)； (4)、擴(kuò)展型發(fā)展區(qū)； ? 區(qū)域合作； 5個區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作區(qū) (1)、成德綿合作區(qū)： 以裝備制造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)合作為主； (2)、成資遂綿合作區(qū)： 以汽車制造和旅游產(chǎn)業(yè)合作為主； (3)、成眉樂合作區(qū)：以新材料和石化下游產(chǎn)業(yè)合作為主； (4)、 成雅、 (5)、成阿合作區(qū)：以旅游產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)合作為主。 市場需求將保持高速穩(wěn)定增長 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ?2023年開發(fā)投資額增長超三成 ， 新開工面積增速高位運行 ， 持續(xù)回落 ?2023年 ， 全國房地產(chǎn)投資整體增速較快 ， 全年完成投資 48267億元 ， 同比增長 %，新開工面積 ， 同比增長 %， 在建面積 ， 同比增長 %。 2023年全國商業(yè)和居住綜合平均地面地價為 4488元 /m2， 平均增長率為 %；同年 ， 全國商品房平均銷售價格為 5029元 /m2， 增長率 %，地價增長率比房價增長率高 。 ? 在其他資金中，定金及預(yù)收款 19020億元，增長 %；個人按揭貸款 9211億元，增長 %。 ? 隨著房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化傾向的增強及市場營銷策略的互相模仿與克隆 ,缺乏差異化營銷手段的房地產(chǎn)產(chǎn)品不可避免地陷入銷售滯緩之中，房地產(chǎn)市場的品牌競爭時代到來。 ? 隨著人民幣不斷升值、國外資金對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注顯著增加。綜合管理能力強的房地產(chǎn)企業(yè)易成為國內(nèi)外資本追逐的對象，提高企業(yè)拿地實力，從而成為房地產(chǎn)市場的整合者。 ? 通過基本市場運作，信托，與國外金融機構(gòu)合作融資。 萬通 ? 瞄準(zhǔn)高端市場 ? 學(xué)習(xí)創(chuàng)新 ? 守正出奇 ? 住宅建設(shè)：走精而專的發(fā)展道路，保持高端住宅產(chǎn)品和服務(wù)市場的領(lǐng)先地位。 ? 引入強勢的戰(zhàn)略投資伙伴，快速擴(kuò)充資本金，謀求上市。 行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 5 向三、四線城市轉(zhuǎn)移 城市化進(jìn)程加快，一、二線城市土地供應(yīng)日益趨緊，而三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展剛起步，有較大的潛在需求，成為企業(yè)擴(kuò)張的首選。 20232023年，我國城鎮(zhèn)居民可支配收入增長了 12239元， 2023年全國城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 19109元。 ?從整個行業(yè)來看，產(chǎn)業(yè)集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于鋼鐵、石油、通訊、 IT等行業(yè)。城市建設(shè)和城市規(guī)劃得到的了很大的發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用主要體現(xiàn)在舊城區(qū)改造、城市規(guī)模擴(kuò)大、道路交通的改造等方面。在一些發(fā)達(dá)城市，對居住品質(zhì)的要求迅速提高，不僅是滿足居住功能，對住宅戶型、裝修、小區(qū)景觀、物業(yè)等都提出更高的要求。 中國西部大開發(fā)、 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃 政策導(dǎo)向 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 威脅 ?央行 2023年下發(fā)了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的通知，特別要強調(diào)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級要高，企業(yè)自有資金達(dá)到 30％，四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴(yán)禁個人住房貸款“零首付”，以規(guī)范商業(yè)銀行的競爭行為；對開發(fā)企業(yè)的資金要求提高，特別是在行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)項目資金主要靠銀行貸款的情況下，企業(yè)現(xiàn)金流面臨相當(dāng)大的壓力。由于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，客戶與企業(yè)間的信息不對稱現(xiàn)象日益減少，客戶對產(chǎn)品的專業(yè)化了解更加深入； ?對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該把更多的精力放在內(nèi)部管理方面，不斷提高管理水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量。 管理團(tuán)隊優(yōu)勢 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 劣勢 ?公司在融資方面主要還是依靠銀行貸款，融資渠道相對較為單一，對于現(xiàn)有項目的資金基本能夠保證，但如果要增大土地儲備，進(jìn)行市場的擴(kuò)張，可能在資金方面會遇到一些困難； ?對于其他融資方式公司目前還缺乏研究和實際運作的經(jīng)驗 融資平臺較少， 資金運作能力差 ?成都南部新城華陽項目在區(qū)域內(nèi)初步建立了品牌，具有一定的知名度； ?如果公司未來要進(jìn)入全國二、三線市場，將會面臨如何將區(qū)域品牌整合為統(tǒng)一的公司品牌等問題； ?目前公司尚未形成品牌，并且在品牌的建設(shè)戰(zhàn)略及思路方面剛剛起步，還有大量的工作要做。 公司治理結(jié)構(gòu)需 要與時俱進(jìn) ?成功的核心能力主要包括土地獲取得能力、融資能力、規(guī)劃設(shè)計能力、項目管理能力和銷售服務(wù)能力等方面； ?土地獲取能力、融資能力已經(jīng)單獨列出，本條所指的核心競爭力主要是規(guī)劃設(shè)計、項目管理和銷售服務(wù)能力。包括資陽、眉山、樂山、德陽、內(nèi)江、遂寧、綿陽等地級市，確保 2023年開始進(jìn)入，并選定一、二個城市深耕、確保儲備 35個項目。機會主導(dǎo) 機會主導(dǎo) 適度關(guān)注 適度關(guān)注 發(fā)展區(qū) 有明確的城市規(guī)劃； 市政配套具備基本條件，城市功能正在完善； 房地產(chǎn)供需市場形成。開源是指在考慮到回款速度和銷售價格之間的關(guān)系的同時盡快回收房款；節(jié)流是指在付款節(jié)奏和商業(yè)談判等方式上對于各種資金進(jìn)行利用，還包括承兌匯票的落實等一系列的措施。 不關(guān)注 重點關(guān)注 不關(guān)注 重點關(guān)注 戰(zhàn)略核心要素 土地 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 目標(biāo) 自有資金 項目合作 項目建設(shè)階段 土地開發(fā)階段 基本原則 債權(quán)融資 上 市 房地產(chǎn)投資信托基金 銀行信貸 民間信貸 商業(yè)信用 物業(yè)經(jīng)營階段 資本平臺 集合信托 融資渠道選擇 —— 一個基本原則，五大核心融資方式 戰(zhàn)略核心要素 資金 股權(quán)融資 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building You