【正文】 232023年） 十年回顧和總結(jié)、反思 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) +酒店 度假村運(yùn)營(yíng) +物業(yè)服務(wù) ? 福澤苑、福澤花園、福澤美廬、華銀美景、嘉美地 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)；近 80人的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)；項(xiàng)目論證、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)服務(wù)、酒店及度假村運(yùn)營(yíng)。與全國(guó)商品房銷(xiāo)售額 %的增長(zhǎng)率、銷(xiāo)售面積 %的增長(zhǎng)率相比，百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)率分別領(lǐng)先 27個(gè)百分點(diǎn)和 9個(gè)百分點(diǎn)。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 中國(guó)房地產(chǎn) TOP百?gòu)?qiáng)企業(yè) ? 成長(zhǎng)性 TOP10（新開(kāi)工面積中百?gòu)?qiáng)占了 %） ? 1 中信房地產(chǎn)股份有限公司 ? 2 青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 ? 3 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 ? 4 新城控股集團(tuán)有限公司 ? 5 重慶協(xié)信控股 (集團(tuán) )有限公司 ? 6 上海景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 ? 7 上海證大房地產(chǎn)有限公司 ? 8 江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司 ? 9 重慶東原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 10 上海城開(kāi)（集團(tuán)）有限公司 ? 2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)多項(xiàng)成長(zhǎng)指標(biāo)表現(xiàn)良好：房屋銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率領(lǐng)先全國(guó) 9個(gè)百分點(diǎn)；全年新開(kāi)工面積占全國(guó)房企的 %，占比較上年的 %提高近 4個(gè)百分點(diǎn)。但籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入達(dá)到了 ，增長(zhǎng)高達(dá) %，顯示百?gòu)?qiáng)企業(yè)仍獲得了充足的融資支持。 ? (4)不斷發(fā)掘自身潛力，從自身特點(diǎn)出發(fā)整合內(nèi)外部資源，增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)提升產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)化內(nèi)在資源、完善企業(yè)管理強(qiáng)化了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 位次/ 年份 2023 2023 2023 2023 2023 20231 萬(wàn)科 中海 萬(wàn)科 萬(wàn)科 萬(wàn)科 萬(wàn)科萬(wàn)科 中海2 陸家嘴 中海 中海 中海3 天鴻 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展保利4 首創(chuàng) 綠地 首都開(kāi)發(fā) 首都開(kāi)發(fā) 保利恒大5 恒大 保利 保利 首都開(kāi)發(fā) 富力6 合生創(chuàng)展 富力 恒大 恒大 恒大 恒大7 城建 大華 大華 大華 碧桂園 萬(wàn)達(dá)8 綠地 復(fù)地 綠城 綠城 綠城 綠城9 富力 綠城 招商 新世界 萬(wàn)達(dá) 首都開(kāi)發(fā)復(fù)地 大華10 華南 天鴻 復(fù)地 大華11 珠江 金地 上實(shí) 上實(shí)地產(chǎn) 金地 金地12 上海實(shí)業(yè) 招商 魯能 中遠(yuǎn) 魯能 雅居樂(lè)13 碧桂園 城建 新世界 招商 上實(shí) 龍湖14 綠城 陽(yáng)光1 0 0 農(nóng)工商 首創(chuàng) 首創(chuàng) 遠(yuǎn)洋15 中星 農(nóng)工商 中遠(yuǎn) 上海城投置地 龍湖 首創(chuàng)16 世紀(jì)金源 順馳 上海城投置地 陽(yáng)光1 0 0 SOHO SOHO17 城市開(kāi)發(fā) 中華企業(yè) 城建 金地 復(fù)地 北辰18 金地 卓越 陽(yáng)光1 0 0 北辰 北辰 陽(yáng)光1 0 019 卓越 上海城投置地 首創(chuàng) 華僑城 上海城投置地 新城20 復(fù)地 萬(wàn)通 華南 金融街 陽(yáng)光1 0 0 復(fù)地21 中華企業(yè) 華南 金地 華南 新城 上置22 陽(yáng)光1 0 0 華僑城 珠江 中華企業(yè) 中華企業(yè) 金科實(shí)業(yè)23 大華 首創(chuàng) 卓越 城建 招商 中華企業(yè)24 SOHO 南都 中華企業(yè) 新城 城建 金融街控股25 世貿(mào) 中星 沿海綠色家園 融僑 金科實(shí)業(yè) 卓越26 保利 陸家嘴 萬(wàn)通 卓越 金融街控股 農(nóng)工商27 番禺祈福新村 廣廈 融僑 珠江 卓越 城建28 當(dāng)代 世貿(mào) 金融街控股 廣廈 農(nóng)工商 中新29 萬(wàn)通 沿海綠色家園 武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 南京棲霞建設(shè) 中新 融僑30 萬(wàn)達(dá) 金融街控股 宏宇 農(nóng)工商 沿海綠色家園 廣廈31 金融街控股 SOHO 華僑城 金科實(shí)業(yè) 廣廈32 順馳 萬(wàn)達(dá) 世紀(jì)金源 中新 融僑33 金隅嘉業(yè) 保利 南京棲霞建設(shè) 武漢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)34 利嘉實(shí)業(yè) 上海建工 金隅嘉業(yè) 沿海綠色家園中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)歷年排名 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 全球標(biāo)桿 —— Pulte Homes（ 帕爾迪、夢(mèng)想由建筑開(kāi)始） ? 帕爾迪成為國(guó)內(nèi)眾多企業(yè)的學(xué)習(xí)標(biāo)桿 ? 在跨地域經(jīng)營(yíng)、土地儲(chǔ)備方式、持續(xù)盈利能力、市場(chǎng)占有率、客戶(hù)細(xì)分及關(guān)系維護(hù)等諸多方面 ? 帕爾迪的客戶(hù)戰(zhàn)略 —— ? 讓客戶(hù)信任我們，讓他們終生都在購(gòu)買(mǎi)我們的住房！“ ? 帕爾迪的客戶(hù)細(xì)分：帕爾迪按生命階段、支付能力建立了兩大類(lèi)，共有 11類(lèi)細(xì)分客戶(hù)。 ? 四川層面： ? 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略（ 西部大開(kāi)發(fā)三大重點(diǎn)區(qū)域之一） 、天府新區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)新川創(chuàng)新科技園啟動(dòng)； 加快建設(shè)內(nèi)陸開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略高地，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。將一批發(fā)展條件較好的縣城培育為 20— 50萬(wàn)人口的中等城市。 *** 2 實(shí)現(xiàn)居民收入與 經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步 貧富差距可望縮小，住房消費(fèi)將進(jìn)一步 提高。 *** 6 實(shí)施區(qū)域發(fā)展總 體戰(zhàn)略 中部“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)＋交通樞紐”的定位有 助于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速發(fā)展。 *** 10 完善農(nóng)村發(fā)展體 制機(jī)制 可從源頭理順建設(shè)用地供應(yīng)，增加城鎮(zhèn) 建設(shè)用地供給潛力，增加農(nóng)民財(cái)富，并 推動(dòng)城鎮(zhèn)化速度加快。相比之下，土地增值稅對(duì)市場(chǎng)的 影響更為直接。 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)將形成三個(gè)“泛區(qū)域城市圈”，區(qū)域中心城市消費(fèi)升級(jí)，主要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)品質(zhì)，周邊中小城市將進(jìn)入快速發(fā)展期； ? 以武漢、鄭州、長(zhǎng)沙為核心的中部城市帶 和 以成都、重慶、西安為核心的西部板塊在產(chǎn)業(yè)西移和高速鐵路、公路、航空建設(shè)的推動(dòng)下將成為未來(lái)五年發(fā)最快區(qū)域 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角這三大傳統(tǒng)板塊未來(lái)仍將保持活躍，并逐步形成以一線城市為中心、輻射周邊二、 三線城市的城市圈，構(gòu)成“泛區(qū)域”概念，區(qū)域中心城市強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)品質(zhì)，周邊城市強(qiáng)調(diào)居住和配套功能，商品房需求以高端改善型需求為主。中心城市上海；次中心城市杭州、南京；周邊主要中小城市包 括無(wú)錫、蘇州、常州、寧波、溫州；此外江蘇的徐州、淮安、鹽城、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州、浙江的嘉興、湖州、 紹興、臺(tái)州、舟山和金華也將成為該區(qū)域的熱點(diǎn)城市。成都、重慶、西安是該區(qū)域的核心城市，其他將進(jìn)入房地產(chǎn)加速發(fā)展階段的城市有四川的瀘州、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、樂(lè)山、宜賓、陜西的咸陽(yáng)、寶雞。 重慶 31個(gè)區(qū)縣除了包括萬(wàn)州、涪陵、渝中、大渡口、江北、沙坪壩、九龍坡、南岸、北碚等 23個(gè)區(qū)縣在內(nèi)的 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈外，還包含了渝東北的萬(wàn)州、梁平、豐都、開(kāi)縣、墊江、忠縣、云陽(yáng)和渝東南的石柱等 8個(gè)區(qū)縣。 —— 成都世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 成都建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃 ? 成都建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃。 ? 總體功能分區(qū)； (1)、兩帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū)； (2)、優(yōu)化型發(fā)展區(qū) (3)、提升型發(fā)展區(qū)； (4)、擴(kuò)展型發(fā)展區(qū)； ? 區(qū)域合作； 5個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作區(qū) (1)、成德綿合作區(qū)： 以裝備制造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)合作為主； (2)、成資遂綿合作區(qū)： 以汽車(chē)制造和旅游產(chǎn)業(yè)合作為主； (3)、成眉樂(lè)合作區(qū)：以新材料和石化下游產(chǎn)業(yè)合作為主； (4)、 成雅、 (5)、成阿合作區(qū)：以旅游產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)合作為主。 市場(chǎng)需求將保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng) 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ?2023年開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)超三成 ， 新開(kāi)工面積增速高位運(yùn)行 ， 持續(xù)回落 ?2023年 ， 全國(guó)房地產(chǎn)投資整體增速較快 ， 全年完成投資 48267億元 ， 同比增長(zhǎng) %，新開(kāi)工面積 ， 同比增長(zhǎng) %， 在建面積 ， 同比增長(zhǎng) %。 2023年全國(guó)商業(yè)和居住綜合平均地面地價(jià)為 4488元 /m2， 平均增長(zhǎng)率為 %；同年 ， 全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為 5029元 /m2， 增長(zhǎng)率 %，地價(jià)增長(zhǎng)率比房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率高 。 ? 在其他資金中，定金及預(yù)收款 19020億元，增長(zhǎng) %；個(gè)人按揭貸款 9211億元，增長(zhǎng) %。 ? 隨著房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化傾向的增強(qiáng)及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的互相模仿與克隆 ,缺乏差異化營(yíng)銷(xiāo)手段的房地產(chǎn)產(chǎn)品不可避免地陷入銷(xiāo)售滯緩之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代到來(lái)。 ? 隨著人民幣不斷升值、國(guó)外資金對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注顯著增加。綜合管理能力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)易成為國(guó)內(nèi)外資本追逐的對(duì)象，提高企業(yè)拿地實(shí)力，從而成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合者。 ? 通過(guò)基本市場(chǎng)運(yùn)作，信托，與國(guó)外金融機(jī)構(gòu)合作融資。 萬(wàn)通 ? 瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng) ? 學(xué)習(xí)創(chuàng)新 ? 守正出奇 ? 住宅建設(shè)：走精而專(zhuān)的發(fā)展道路，保持高端住宅產(chǎn)品和服務(wù)市場(chǎng)的領(lǐng)先地位。 ? 引入強(qiáng)勢(shì)的戰(zhàn)略投資伙伴，快速擴(kuò)充資本金，謀求上市。 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 5 向三、四線城市轉(zhuǎn)移 城市化進(jìn)程加快，一、二線城市土地供應(yīng)日益趨緊，而三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展剛起步，有較大的潛在需求，成為企業(yè)擴(kuò)張的首選。 20232023年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)了 12239元， 2023年全國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 19109元。 ?從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)集中度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于鋼鐵、石油、通訊、 IT等行業(yè)。城市建設(shè)和城市規(guī)劃得到的了很大的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用主要體現(xiàn)在舊城區(qū)改造、城市規(guī)模擴(kuò)大、道路交通的改造等方面。在一些發(fā)達(dá)城市，對(duì)居住品質(zhì)的要求迅速提高，不僅是滿足居住功能，對(duì)住宅戶(hù)型、裝修、小區(qū)景觀、物業(yè)等都提出更高的要求。 中國(guó)西部大開(kāi)發(fā)、 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃 政策導(dǎo)向 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 威脅 ?央行 2023年下發(fā)了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的通知，特別要強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級(jí)要高，企業(yè)自有資金達(dá)到 30％，四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴(yán)禁個(gè)人住房貸款“零首付”，以規(guī)范商業(yè)銀行的競(jìng)爭(zhēng)行為；對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金要求提高，特別是在行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)項(xiàng)目資金主要靠銀行貸款的情況下，企業(yè)現(xiàn)金流面臨相當(dāng)大的壓力。由于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，客戶(hù)與企業(yè)間的信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象日益減少，客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的專(zhuān)業(yè)化了解更加深入； ?對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)該把更多的精力放在內(nèi)部管理方面，不斷提高管理水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量。 管理團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì) 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 劣勢(shì) ?公司在融資方面主要還是依靠銀行貸款，融資渠道相對(duì)較為單一，對(duì)于現(xiàn)有項(xiàng)目的資金基本能夠保證，但如果要增大土地儲(chǔ)備，進(jìn)行市場(chǎng)的擴(kuò)張，可能在資金方面會(huì)遇到一些困難； ?對(duì)于其他融資方式公司目前還缺乏研究和實(shí)際運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn) 融資平臺(tái)較少， 資金運(yùn)作能力差 ?成都南部新城華陽(yáng)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)初步建立了品牌，具有一定的知名度； ?如果公司未來(lái)要進(jìn)入全國(guó)二、三線市場(chǎng)，將會(huì)面臨如何將區(qū)域品牌整合為統(tǒng)一的公司品牌等問(wèn)題； ?目前公司尚未形成品牌，并且在品牌的建設(shè)戰(zhàn)略及思路方面剛剛起步，還有大量的工作要做。 公司治理結(jié)構(gòu)需 要與時(shí)俱進(jìn) ?成功的核心能力主要包括土地獲取得能力、融資能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、項(xiàng)目管理能力和銷(xiāo)售服務(wù)能力等方面； ?土地獲取能力、融資能力已經(jīng)單獨(dú)列出，本條所指的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要是規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理和銷(xiāo)售服務(wù)能力。包括資陽(yáng)、眉山、樂(lè)山、德陽(yáng)、內(nèi)江、遂寧、綿陽(yáng)等地級(jí)市，確保 2023年開(kāi)始進(jìn)入，并選定一、二個(gè)城市深耕、確保儲(chǔ)備 35個(gè)項(xiàng)目。機(jī)會(huì)主導(dǎo) 機(jī)會(huì)主導(dǎo) 適度關(guān)注 適度關(guān)注 發(fā)展區(qū) 有明確的城市規(guī)劃； 市政配套具備基本條件，城市功能正在完善； 房地產(chǎn)供需市場(chǎng)形成。開(kāi)源是指在考慮到回款速度和銷(xiāo)售價(jià)格之間的關(guān)系的同時(shí)盡快回收房款；節(jié)流是指在付款節(jié)奏和商業(yè)談判等方式上對(duì)于各種資金進(jìn)行利用，還包括承兌匯票的落實(shí)等一系列的措施。 不關(guān)注 重點(diǎn)關(guān)注 不關(guān)注 重點(diǎn)關(guān)注 戰(zhàn)略核心要素 土地 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 目標(biāo) 自有資金 項(xiàng)目合作 項(xiàng)目建設(shè)階段 土地開(kāi)發(fā)階段 基本原則 債權(quán)融資 上 市 房地產(chǎn)投資信托基金 銀行信貸 民間信貸 商業(yè)信用 物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段 資本平臺(tái) 集合信托 融資渠道選擇 —— 一個(gè)基本原則，五大核心融資方式 戰(zhàn)略核心要素 資金 股權(quán)融資 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building You