【正文】 增長 隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，居民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位將更加重要，未來預(yù)計仍會保持穩(wěn)中有升的平穩(wěn)態(tài)勢。 ? 租金和住宅提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 ? 管理完善、運作專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)具有較強的市場競爭力。 ? 充足高質(zhì)的土地儲備及高水平的土地獲取能力是衡量開發(fā)商實力、市場掌握力以及發(fā)展后勁的顯要標(biāo)志之一 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 強勢品牌為房地產(chǎn)企業(yè)帶來超額收益，影響力度不斷增強 ? 房地產(chǎn)品牌包括兩個層面，一是產(chǎn)品自身的品牌，也就是項目本身的品牌建設(shè)；二是開發(fā)企業(yè)的品牌。 ? 全國 70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲 ， 同比漲幅繼續(xù)回落 ? 從土地交易價格增幅來看 ， 地價增幅總體上大于房價增幅 ， 帶來開發(fā)商開發(fā)毛利的收窄 。 (3)“ 六走廊”指成青、成灌、成溫邛、成新、南部、成龍走廊。 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃 成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃將涵蓋四川 15個市和重慶 31個區(qū)縣，總面積 ，人口 ， GDP總量 四川 15個市分別為成都、德陽、綿陽、眉山、資陽、遂寧、樂山、雅安、自貢、瀘州、內(nèi)江、南充、宜賓、達州和廣安。 ? 泛長三角城市圈： 主要覆蓋上海、江蘇、浙江。 *** 13 加強稅收調(diào)節(jié)作 用 房地產(chǎn)稅的推出短期內(nèi)影響房價預(yù)期， 但長期而言并非用來調(diào)節(jié)房價；目前信 息系統(tǒng)的不完善制約了房地產(chǎn)稅推行， 故 《 建議 》 同時提出加快住房信息系統(tǒng) 建設(shè)。 *** —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 國家層面 政策 方面 序 號主旨 預(yù)期對房地產(chǎn)市場的影響 影響度 積極 穩(wěn)妥 推進 城鎮(zhèn)化 5 堅持走中國特色 城鎮(zhèn)化道路 城鎮(zhèn)化進程從根本上鎖定了地產(chǎn)行業(yè)的 向上趨勢，特別是在中小城市。將德陽、樂山、遂寧等一批地級城市培育為 50— 100萬人口的大城市。 ? 復(fù)合型旅游度假類地產(chǎn)是未來發(fā)展主要目標(biāo)：經(jīng)濟發(fā)展、旅游繁榮的背景下，龍湖形成“山、海、湖”系列、萬科進軍四川南充、藍光開發(fā)峨眉山麓”峨秀湖”；復(fù)合型旅游地產(chǎn)的開發(fā)土地面積巨大，除了對開發(fā)企業(yè)區(qū)域運營能力的要求較高之外，如何保護好旅游區(qū)的文化、生態(tài)環(huán)境，是個更大課題。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 中國房地產(chǎn) TOP百強企業(yè) ? 融資能力 TOP10（籌資活動現(xiàn)金流入增長 %） ? ? 1 恒大地產(chǎn)集團有限公司 ? 2 萬科企業(yè)股份有限公司 ? 3 中信房地產(chǎn)股份有限公司 ? 4 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司 ? 5 金輝集團有限公司 ? 6 龍光地產(chǎn)股份有限公司 ? 7 金地（集團）股份有限公司 ? 8 恒盛地產(chǎn)控股有限公司 ? 9 天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司 ? 10 奧宸地產(chǎn)（集團）有限公司 ? 百強企業(yè) 2023年新增銀行授信已由上年的 %下降到 %。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 綜合實力 TOP10（銷售額增長率領(lǐng)先全行業(yè) 27% ） ? 1 萬科企業(yè)股份有限公司 ? 2 中國海外發(fā)展有限公司 ? 3 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司 ? 4 綠地集團 ? 5 綠城房地產(chǎn)集團有限公司 ? 6 恒大地產(chǎn)集團有限公司 ? 7 龍湖地產(chǎn)有限公司 ? 8 合生創(chuàng)展集團有限公司 ? 9 金地（集團）股份有限公司 ? 10 北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司 ? 從銷售業(yè)績來看，百強企業(yè)全年銷售總額達 14360億元，銷售面積 14488萬平方米，同比分別增長 %、 %。戰(zhàn)略起航！在路上 ?? 華銀達 20232023年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報告 2023年 春 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 前言 1. 本報告是在首輪報告的基礎(chǔ)上，對四川華銀達實業(yè)有限公司的現(xiàn)狀以及有關(guān)政策、規(guī)劃研究、行業(yè)資料分析而提出的對華銀達發(fā)展戰(zhàn)略的深入探討、框架思路和初步建議。與全國商品房銷售額 %的增長率、銷售面積 %的增長率相比，百強企業(yè)銷售額與銷售面積的增長率分別領(lǐng)先 27個百分點和 9個百分點。但籌資活動現(xiàn)金流入達到了 ，增長高達 %，顯示百強企業(yè)仍獲得了充足的融資支持。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 位次/ 年份 2023 2023 2023 2023 2023 20231 萬科 中海 萬科 萬科 萬科 萬科萬科 中海2 陸家嘴 中海 中海 中海3 天鴻 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展 合生創(chuàng)展保利4 首創(chuàng) 綠地 首都開發(fā) 首都開發(fā) 保利恒大5 恒大 保利 保利 首都開發(fā) 富力6 合生創(chuàng)展 富力 恒大 恒大 恒大 恒大7 城建 大華 大華 大華 碧桂園 萬達8 綠地 復(fù)地 綠城 綠城 綠城 綠城9 富力 綠城 招商 新世界 萬達 首都開發(fā)復(fù)地 大華10 華南 天鴻 復(fù)地 大華11 珠江 金地 上實 上實地產(chǎn) 金地 金地12 上海實業(yè) 招商 魯能 中遠 魯能 雅居樂13 碧桂園 城建 新世界 招商 上實 龍湖14 綠城 陽光1 0 0 農(nóng)工商 首創(chuàng) 首創(chuàng) 遠洋15 中星 農(nóng)工商 中遠 上海城投置地 龍湖 首創(chuàng)16 世紀(jì)金源 順馳 上海城投置地 陽光1 0 0 SOHO SOHO17 城市開發(fā) 中華企業(yè) 城建 金地 復(fù)地 北辰18 金地 卓越 陽光1 0 0 北辰 北辰 陽光1 0 019 卓越 上海城投置地 首創(chuàng) 華僑城 上海城投置地 新城20 復(fù)地 萬通 華南 金融街 陽光1 0 0 復(fù)地21 中華企業(yè) 華南 金地 華南 新城 上置22 陽光1 0 0 華僑城 珠江 中華企業(yè) 中華企業(yè) 金科實業(yè)23 大華 首創(chuàng) 卓越 城建 招商 中華企業(yè)24 SOHO 南都 中華企業(yè) 新城 城建 金融街控股25 世貿(mào) 中星 沿海綠色家園 融僑 金科實業(yè) 卓越26 保利 陸家嘴 萬通 卓越 金融街控股 農(nóng)工商27 番禺祈福新村 廣廈 融僑 珠江 卓越 城建28 當(dāng)代 世貿(mào) 金融街控股 廣廈 農(nóng)工商 中新29 萬通 沿海綠色家園 武漢地產(chǎn)開發(fā) 南京棲霞建設(shè) 中新 融僑30 萬達 金融街控股 宏宇 農(nóng)工商 沿海綠色家園 廣廈31 金融街控股 SOHO 華僑城 金科實業(yè) 廣廈32 順馳 萬達 世紀(jì)金源 中新 融僑33 金隅嘉業(yè) 保利 南京棲霞建設(shè) 武漢地產(chǎn)開發(fā)34 利嘉實業(yè) 上海建工 金隅嘉業(yè) 沿海綠色家園中國房地產(chǎn)百強企業(yè)歷年排名 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 全球標(biāo)桿 —— Pulte Homes（ 帕爾迪、夢想由建筑開始） ? 帕爾迪成為國內(nèi)眾多企業(yè)的學(xué)習(xí)標(biāo)桿 ? 在跨地域經(jīng)營、土地儲備方式、持續(xù)盈利能力、市場占有率、客戶細分及關(guān)系維護等諸多方面 ? 帕爾迪的客戶戰(zhàn)略 —— ? 讓客戶信任我們，讓他們終生都在購買我們的住房！“ ? 帕爾迪的客戶細分：帕爾迪按生命階段、支付能力建立了兩大類，共有 11類細分客戶。將一批發(fā)展條件較好的縣城培育為 20— 50萬人口的中等城市。 *** 6 實施區(qū)域發(fā)展總 體戰(zhàn)略 中部“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)＋交通樞紐”的定位有 助于本地房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展。相比之下，土地增值稅對市場的 影響更為直接。中心城市上海；次中心城市杭州、南京；周邊主要中小城市包 括無錫、蘇州、常州、寧波、溫州；此外江蘇的徐州、淮安、鹽城、揚州、鎮(zhèn)江、泰州、浙江的嘉興、湖州、 紹興、臺州、舟山和金華也將成為該區(qū)域的熱點城市。 重慶 31個區(qū)縣除了包括萬州、涪陵、渝中、大渡口、江北、沙坪壩、九龍坡、南岸、北碚等 23個區(qū)縣在內(nèi)的 1小時經(jīng)濟圈外，還包含了渝東北的萬州、梁平、豐都、開縣、墊江、忠縣、云陽和渝東南的石柱等 8個區(qū)縣。 ? 總體功能分區(qū)； (1)、兩帶生態(tài)及旅游發(fā)展區(qū)； (2)、優(yōu)化型發(fā)展區(qū) (3)、提升型發(fā)展區(qū)； (4)、擴展型發(fā)展區(qū)； ? 區(qū)域合作； 5個區(qū)域產(chǎn)業(yè)合作區(qū) (1)、成德綿合作區(qū)： 以裝備制造和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)合作為主； (2)、成資遂綿合作區(qū)： 以汽車制造和旅游產(chǎn)業(yè)合作為主； (3)、成眉樂合作區(qū)：以新材料和石化下游產(chǎn)業(yè)合作為主； (4)、 成雅、 (5)、成阿合作區(qū)：以旅游產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)合作為主。 2023年全國商業(yè)和居住綜合平均地面地價為 4488元 /m2， 平均增長率為 %；同年 ， 全國商品房平均銷售價格為 5029元 /m2， 增長率 %，地價增長率比房價增長率高 。 ? 隨著房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化傾向的增強及市場營銷策略的互相模仿與克隆 ,缺乏差異化營銷手段的房地產(chǎn)產(chǎn)品不可避免地陷入銷售滯緩之中，房地產(chǎn)市場的品牌競爭時代到來。綜合管理能力強的房地產(chǎn)企業(yè)易成為國內(nèi)外資本追逐的對象，提高企業(yè)拿地實力，從而成為房地產(chǎn)市場的整合者。 萬通 ? 瞄準(zhǔn)高端市場 ? 學(xué)習(xí)創(chuàng)新 ? 守正出奇 ? 住宅建設(shè)：走精而專的發(fā)展道路，保持高端住宅產(chǎn)品和服務(wù)市場的領(lǐng)先地位。 行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 5 向三、四線城市轉(zhuǎn)移 城市化進程加快，一、二線城市土地供應(yīng)日益趨緊，而三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展剛起步，有較大的潛在需求，成為企業(yè)擴張的首選。 ?從整個行業(yè)來看，產(chǎn)業(yè)集中度遠遠低于鋼鐵、石油、通訊、 IT等行業(yè)。在一些發(fā)達城市，對居住品質(zhì)的要求迅速提高，不僅是滿足居住功能，對住宅戶型、裝修、小區(qū)景觀、物業(yè)等都提出更高的要求。由于網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，客戶與企業(yè)間的信息不對稱現(xiàn)象日益減少，客戶對產(chǎn)品的專業(yè)化了解更加深入； ?對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該把更多的精力放在內(nèi)部管理方面，不斷提高管理水平，提高產(chǎn)品質(zhì)量。 公司治理結(jié)構(gòu)需 要與時俱進 ?成功的核心能力主要包括土地獲取得能力、融資能力、規(guī)劃設(shè)計能力、項目管理能力和銷售服務(wù)能力等方面； ?土地獲取能力、融資能力已經(jīng)單獨列出，本條所指的核心競爭力主要是規(guī)劃設(shè)計、項目管理和銷售服務(wù)能力。機會主導(dǎo) 機會主導(dǎo) 適度關(guān)注 適度關(guān)注 發(fā)展區(qū) 有明確的城市規(guī)劃； 市政配套具備基本條件，城市功能正在完善； 房地產(chǎn)供需市場形成。 不關(guān)注 重點關(guān)注 不關(guān)注 重點關(guān)注 戰(zhàn)略核心要素 土地 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 目標(biāo) 自有資金 項目合作 項目建設(shè)階段 土地開發(fā)階段 基本原則 債權(quán)融資 上 市 房地產(chǎn)投資信托基金 銀行信貸 民間信貸 商業(yè)信用 物業(yè)經(jīng)營階段 資本平臺 集合信托 融資渠道選擇 —— 一個基本原則，五大核心融資方式 戰(zhàn)略核心要素 資金 股權(quán)融資 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ?一個基本原則 凡是對華銀達發(fā)展有利，凡是能夠有助于業(yè)務(wù)成長的融資渠道都可以采用，但是一定要保證華銀達擁有足夠的控制權(quán)。 ?目標(biāo)客戶： 不斷增長中的中產(chǎn)階級（中高收入群體） 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 土地獲取途徑和區(qū)域布局 戰(zhàn)略核心要素 土地 華銀達適宜的方式依次為 ： 直接收購項目公司： 自有資金投入和自主運營相結(jié)合收購項目，并確?？毓蓹?quán)， 市場招拍掛： 因資金需求非常大，優(yōu)先作為華銀達拓展布局，更適合于三、四線城市， 同有土地的企業(yè)和機構(gòu)合作：選擇有土地但缺乏開發(fā)資金、沒有專業(yè)團隊的企業(yè)和機構(gòu)合作，土地入股，并確?？毓蓹?quán) 土地整理、舊城改造 ：以三、四線城市為重點，或成都市農(nóng)村土地綜合整治及小城鎮(zhèn)改造 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 三線城市 中心城市區(qū)域 四線城市 省外二、三線 中心城市 區(qū)域布局 戰(zhàn)略核心要素 土地 成都市的開發(fā)重點，主城區(qū)、南部新城（天府新區(qū)、新川創(chuàng)新