【正文】 ?不同階段融資方式 ?土地開(kāi)發(fā)階段：偏重股權(quán)融資，配以民間借貸和信托基金 股權(quán)融資：股權(quán)融資和土地獲取方式并舉，與合作方分享利潤(rùn)，在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)做大規(guī)模 民間借貸：傳統(tǒng)備用渠道 ?項(xiàng)目建設(shè)階段：主要利用銀行信貸和商業(yè)信用 銀行信貸：獲得“四證”后，向商業(yè)銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，作為開(kāi)發(fā)建設(shè)資金的主要來(lái)源 商業(yè)信用：通過(guò)開(kāi)源和節(jié)流對(duì)資金進(jìn)行管理，有償占有和無(wú)償占有商業(yè)信用。 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 市場(chǎng)選擇：明顯區(qū)位、資源優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)力產(chǎn)業(yè)支撐 大成都：快速發(fā)展、滾動(dòng)擴(kuò)張 三、四線城市：保持影響、穩(wěn)步發(fā)展 細(xì)分市場(chǎng) 特點(diǎn) 二線城市 三、四線城市 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 土地儲(chǔ)備 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 土地儲(chǔ)備 成熟區(qū) 城市已經(jīng)完成規(guī)劃； 市政配套成熟； 房地產(chǎn)可開(kāi)發(fā)空間小。 四川省內(nèi)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、成都經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，以成都為中心輻射的地級(jí)市。 授權(quán)、激勵(lì)機(jī)制 和人才發(fā)展平臺(tái) 尚需提高 ?公司主要包括管理本部及華銀美景、嘉美地兩個(gè)項(xiàng)目部，但在實(shí)際運(yùn)作中基本按公司的方式運(yùn)作； ?公司管理本部與項(xiàng)目部的職責(zé)、管理模式有待于進(jìn)一步明確，并且要同公司的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，要有利于公司擴(kuò)張； 組織機(jī)構(gòu)和管理 模式不清晰 ?在股東層面，公司治理結(jié)構(gòu)是明確的，股權(quán)非常清晰； ?在股東和職業(yè)經(jīng)理人層面，目前尚未有實(shí)際動(dòng)作；公司治理結(jié)構(gòu)需要與時(shí)俱進(jìn)，有必要參照一些成功企業(yè)的做法，進(jìn)一步完善。 政府資源優(yōu)勢(shì) ?組建了一支穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì) ?年齡結(jié)構(gòu)合理，且具備相關(guān)領(lǐng)域多年的工作經(jīng)驗(yàn)； ?認(rèn)同企業(yè)文化，凝聚力強(qiáng)，敬業(yè)精神好； ?內(nèi)部合作意識(shí)強(qiáng)。 一、二線城市基本上處于 高競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，面臨重 新洗牌危機(jī) ?客戶不斷成熟，對(duì)于產(chǎn)品的質(zhì)量要求越來(lái)越高。 多融資渠道為 房地產(chǎn)提供良機(jī) 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 機(jī)遇 ?繼西部大開(kāi)發(fā)政策之后，在 2023年 3月結(jié)束的“兩會(huì)”上，國(guó)家將成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，列入國(guó)家“十二五”規(guī)劃；成都成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極雙核之一； ?政策的導(dǎo)向必須通過(guò)經(jīng)濟(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)，而基礎(chǔ)設(shè)施的投資和改善，特別是高速鐵路、公路、城市軌道交通帶來(lái)城市化進(jìn)程的加快會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)在上述地區(qū)的發(fā)展帶來(lái)更多的機(jī)遇； ?房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注政策導(dǎo)向，關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)板塊，提前進(jìn)行可行性分析，為進(jìn)入市場(chǎng)做好準(zhǔn)備。 我國(guó) 2023年城鎮(zhèn)居民可支配收入已達(dá)到 19109元，人們對(duì)消費(fèi)的追求已從吃飯穿衣轉(zhuǎn)向居住。 政府對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān) 注，將保障地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)集中度低，產(chǎn)業(yè) 總體競(jìng)爭(zhēng)力壓力較低 ?中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展極大促進(jìn)了城鎮(zhèn)化水平的提高。 華銀達(dá) SWOT分析 —— 機(jī)遇 ?2023年全國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 80407家，從業(yè)人員 195萬(wàn)人，其中四川3769家， 。 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 機(jī)遇 政治經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，人均可支配收入不斷提高，商品房市場(chǎng)需求旺盛 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入一直保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。 1 市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng) 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位將更加重要，未來(lái)預(yù)計(jì)仍會(huì)保持穩(wěn)中有升的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。 ? 定制服務(wù)：“物業(yè)定制”、“物業(yè)管理”雙管齊下，完成服務(wù)于高端物業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。 ? 租金和住宅提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 ? 從 “單打獨(dú)斗”模式發(fā)展到“戰(zhàn)略合作”模式；重新完成產(chǎn)品線分類，根據(jù)產(chǎn)品的細(xì)分而設(shè)置組織結(jié)構(gòu)，以產(chǎn)品線、運(yùn)營(yíng)線、管理線、監(jiān)控線四條線來(lái)管理。 ? 管理完善、運(yùn)作專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 目前國(guó)際和國(guó)內(nèi)融資渠道正快速增加，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇銀行信貸、信托、基金、資本市場(chǎng)融資、發(fā)行債券等多種融資方式。 ? 充足高質(zhì)的土地儲(chǔ)備及高水平的土地獲取能力是衡量開(kāi)發(fā)商實(shí)力、市場(chǎng)掌握力以及發(fā)展后勁的顯要標(biāo)志之一 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 強(qiáng)勢(shì)品牌為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)超額收益，影響力度不斷增強(qiáng) ? 房地產(chǎn)品牌包括兩個(gè)層面，一是產(chǎn)品自身的品牌，也就是項(xiàng)目本身的品牌建設(shè)；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌。 ? 具體來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款 12540億元，增長(zhǎng) %，增速放緩 ；利用外資 796億元，增長(zhǎng) %，增速提高 ；企業(yè)自籌資金 26705億元，增長(zhǎng) %，增速回落 ；其他資金 32454億元，增長(zhǎng)%，增速降低 。 ? 全國(guó) 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲 ， 同比漲幅繼續(xù)回落 ? 從土地交易價(jià)格增幅來(lái)看 ， 地價(jià)增幅總體上大于房?jī)r(jià)增幅 ， 帶來(lái)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)毛利的收窄 。 ?從區(qū)域分布來(lái)看，中西部銷售增速略高于東部，北京、上海等城市銷售面積有較大幅度的萎縮。 (3)“ 六走廊”指成青、成灌、成溫邛、成新、南部、成龍走廊。 ? 遠(yuǎn)期目標(biāo) : 用 30 到 50 年時(shí)間最終建成”世界現(xiàn)代田園城市”，爭(zhēng)取成為世界二級(jí)城市（目前巴黎、法蘭克福、香港、新加坡等約 20 個(gè)城市為世界二級(jí)城市）。 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃將涵蓋四川 15個(gè)市和重慶 31個(gè)區(qū)縣，總面積 ，人口 ， GDP總量 四川 15個(gè)市分別為成都、德陽(yáng)、綿陽(yáng)、眉山、資陽(yáng)、遂寧、樂(lè)山、雅安、自貢、瀘州、內(nèi)江、南充、宜賓、達(dá)州和廣安。 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 兩大次級(jí)板塊在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和高鐵建設(shè)刺激下加速發(fā)展，首次置業(yè)和改善型需求重，伴隨中部崛起和西部大開(kāi)發(fā)的持續(xù)推進(jìn)，中部和中西部?jī)纱蟠渭?jí)板塊將加速發(fā)展，形成未來(lái)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)的最炙手可熱的區(qū)域： ? 西部板塊： 主要覆蓋重慶、四川、陜西。 ? 泛長(zhǎng)三角城市圈： 主要覆蓋上海、江蘇、浙江。 * —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes —— 中國(guó)各區(qū)域城市群體系 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“ 3＋ 2” 格局 ? 環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)將形成三個(gè)“泛區(qū)域城市圈”，區(qū)域中心城市消費(fèi)升級(jí)，主要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)品質(zhì)，周邊中小城市將進(jìn)入快速發(fā)展期； ? 以武漢、鄭州、長(zhǎng)沙為核心的中部城市帶和 以成都、重慶、西安為核心的西部板塊 在產(chǎn)業(yè)西移和高速鐵路、公路、航空建設(shè)的推動(dòng)下將成為未來(lái)五年發(fā)展最快區(qū)域。 *** 13 加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)作 用 房地產(chǎn)稅的推出短期內(nèi)影響房?jī)r(jià)預(yù)期， 但長(zhǎng)期而言并非用來(lái)調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)；目前信 息系統(tǒng)的不完善制約了房地產(chǎn)稅推行， 故 《 建議 》 同時(shí)提出加快住房信息系統(tǒng) 建設(shè)。 ** 9 加強(qiáng)城鎮(zhèn)化管理 戶籍政策將極大地加快中小城市的城鎮(zhèn) 化進(jìn)程，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 *** —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 國(guó)家層面 政策 方面 序 號(hào)主旨 預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 影響度 積極 穩(wěn)妥 推進(jìn) 城鎮(zhèn)化 5 堅(jiān)持走中國(guó)特色 城鎮(zhèn)化道路 城鎮(zhèn)化進(jìn)程從根本上鎖定了地產(chǎn)行業(yè)的 向上趨勢(shì)，特別是在中小城市。 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 國(guó)家層面 政策 方面 序 號(hào) 主旨 預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 影響度 宏觀 戰(zhàn) 略 方向 1 推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào) 整，堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi) 需戰(zhàn)略 城鎮(zhèn)化推升地產(chǎn)市場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)從沿海向內(nèi) 陸轉(zhuǎn)移推升內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)市場(chǎng)。將德陽(yáng)、樂(lè)山、遂寧等一批地級(jí)城市培育為 50— 100萬(wàn)人口的大城市。 ? “加強(qiáng)綜合政策調(diào)節(jié)”， 房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控或成常態(tài) ? “加大保障房建設(shè)”， 保障房建設(shè)力度空前 十二五期間共 3600萬(wàn)套、今、明年分別高達(dá) 1000萬(wàn)套。 ? 復(fù)合型旅游度假類地產(chǎn)是未來(lái)發(fā)展主要目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、旅游繁榮的背景下，龍湖形成“山、海、湖”系列、萬(wàn)科進(jìn)軍四川南充、藍(lán)光開(kāi)發(fā)峨眉山麓”峨秀湖”；復(fù)合型旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)土地面積巨大，除了對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力的要求較高之外，如何保護(hù)好旅游區(qū)的文化、生態(tài)環(huán)境，是個(gè)更大課題。 ? (3)在品牌打造過(guò)程中，以產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)和品牌傳播，全面提升品牌影響力，使企業(yè)品牌影響力得到了有效延伸。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 中國(guó)房地產(chǎn) TOP百?gòu)?qiáng)企業(yè) ? 融資能力 TOP10（籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入增長(zhǎng) %） ? ? 1 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 ? 2 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 ? 3 中信房地產(chǎn)股份有限公司 ? 4 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 ? 5 金輝集團(tuán)有限公司 ? 6 龍光地產(chǎn)股份有限公司 ? 7 金地（集團(tuán)）股份有限公司 ? 8 恒盛地產(chǎn)控股有限公司 ? 9 天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司 ? 10 奧宸地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 ? 百?gòu)?qiáng)企業(yè) 2023年新增銀行授信已由上年的 %下降到 %。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 中國(guó)房地產(chǎn) TOP百?gòu)?qiáng)企業(yè) ? 盈利性 TOP10（凈資產(chǎn)收益率接近 20%） ? 1 中國(guó)海外發(fā)展有限公司 ? 2 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 ? 3 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 ? 4 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 ? 5 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司 ? 6 上海三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司 ? 7 杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 ? 8 新城控股集團(tuán)有限公司 ? 9 旭輝集團(tuán)股份有限公司 ? 10 陽(yáng)光 100置業(yè)集團(tuán)有限公司 ? 百?gòu)?qiáng)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率（ ROE）同比則有所提高，達(dá)到 %，提升了 百分點(diǎn)， ROE的提高一方面是受益于 2023年良好的銷售業(yè)績(jī)，另一方面源于百?gòu)?qiáng)企業(yè)費(fèi)用 ？ 控制能力提高，銷售管理財(cái)務(wù) ？ 三項(xiàng)費(fèi)用率較上年又下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 綜合實(shí)力 TOP10（銷售額增長(zhǎng)率領(lǐng)先全行業(yè) 27% ） ? 1 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 ? 2 中國(guó)海外發(fā)展有限公司 ? 3 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 ? 4 綠地集團(tuán) ? 5 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 ? 6 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 ? 7 龍湖地產(chǎn)有限公司 ? 8 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 ? 9 金地（集團(tuán)）股份有限公司 ? 10 北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司 ? 從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)全年銷售總額達(dá) 14360億元，銷售面積 14488萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) %、 %。 3. 本報(bào)告旨在拋磚引玉，歡迎同事們交流探討、匯聚集體智慧和行動(dòng)綱領(lǐng)。戰(zhàn)略起航！在路上 ?? 華銀達(dá) 20232023年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告 2023年 春 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 前言 1. 本報(bào)告是在首輪報(bào)告的基礎(chǔ)上，對(duì)四川華銀達(dá)實(shí)業(yè)有限公司的現(xiàn)狀以及有關(guān)政策、規(guī)劃研究、行業(yè)資料分析而提出的對(duì)華銀達(dá)發(fā)展戰(zhàn)略的深入探討、框架思路和初步建議。 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 第三章 公司經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 （宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)市場(chǎng) ） 第四章 房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略 第五章 職能戰(zhàn)略 目錄 第一章 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 戰(zhàn)略背景 ? 過(guò)去的十年（ 20