【正文】 路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 威脅 ?央行 2023年下發(fā)了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的通知，特別要強(qiáng)調(diào)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用等級要高，企業(yè)自有資金達(dá)到 30％，四證齊全才能發(fā)放貸款，貸款投向主要是支持普通商品房住宅，嚴(yán)禁個(gè)人住房貸款“零首付”，以規(guī)范商業(yè)銀行的競爭行為；對開發(fā)企業(yè)的資金要求提高，特別是在行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)項(xiàng)目資金主要靠銀行貸款的情況下，企業(yè)現(xiàn)金流面臨相當(dāng)大的壓力。城市建設(shè)和城市規(guī)劃得到的了很大的發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用主要體現(xiàn)在舊城區(qū)改造、城市規(guī)模擴(kuò)大、道路交通的改造等方面。 20232023年，我國城鎮(zhèn)居民可支配收入增長了 12239元， 2023年全國城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到 19109元。 ? 引入強(qiáng)勢的戰(zhàn)略投資伙伴，快速擴(kuò)充資本金，謀求上市。 ? 通過基本市場運(yùn)作，信托，與國外金融機(jī)構(gòu)合作融資。 ? 隨著人民幣不斷升值、國外資金對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注顯著增加。 ? 在其他資金中，定金及預(yù)收款 19020億元，增長 %；個(gè)人按揭貸款 9211億元，增長 %。 市場需求將保持高速穩(wěn)定增長 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ?2023年開發(fā)投資額增長超三成 ， 新開工面積增速高位運(yùn)行 ， 持續(xù)回落 ?2023年 ， 全國房地產(chǎn)投資整體增速較快 ， 全年完成投資 48267億元 ， 同比增長 %，新開工面積 ， 同比增長 %， 在建面積 ， 同比增長 %。 —— 成都世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 成都建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃 ? 成都建設(shè)世界現(xiàn)代田園城市規(guī)劃。成都、重慶、西安是該區(qū)域的核心城市，其他將進(jìn)入房地產(chǎn)加速發(fā)展階段的城市有四川的瀘州、德陽、綿陽、樂山、宜賓、陜西的咸陽、寶雞。 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 環(huán)渤海、長三角、珠三角地區(qū)將形成三個(gè)“泛區(qū)域城市圈”，區(qū)域中心城市消費(fèi)升級，主要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)品質(zhì)，周邊中小城市將進(jìn)入快速發(fā)展期； ? 以武漢、鄭州、長沙為核心的中部城市帶 和 以成都、重慶、西安為核心的西部板塊在產(chǎn)業(yè)西移和高速鐵路、公路、航空建設(shè)的推動(dòng)下將成為未來五年發(fā)最快區(qū)域 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 環(huán)渤海、長三角和珠三角這三大傳統(tǒng)板塊未來仍將保持活躍，并逐步形成以一線城市為中心、輻射周邊二、 三線城市的城市圈，構(gòu)成“泛區(qū)域”概念，區(qū)域中心城市強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)品質(zhì)，周邊城市強(qiáng)調(diào)居住和配套功能，商品房需求以高端改善型需求為主。 *** 10 完善農(nóng)村發(fā)展體 制機(jī)制 可從源頭理順建設(shè)用地供應(yīng)，增加城鎮(zhèn) 建設(shè)用地供給潛力，增加農(nóng)民財(cái)富，并 推動(dòng)城鎮(zhèn)化速度加快。 *** 2 實(shí)現(xiàn)居民收入與 經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步 貧富差距可望縮小，住房消費(fèi)將進(jìn)一步 提高。 ? 四川層面： ? 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略（ 西部大開發(fā)三大重點(diǎn)區(qū)域之一） 、天府新區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)新川創(chuàng)新科技園啟動(dòng)； 加快建設(shè)內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略高地，承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 ? (4)不斷發(fā)掘自身潛力，從自身特點(diǎn)出發(fā)整合內(nèi)外部資源，增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，通過提升產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)化內(nèi)在資源、完善企業(yè)管理強(qiáng)化了競爭優(yōu)勢。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 中國房地產(chǎn) TOP百強(qiáng)企業(yè) ? 成長性 TOP10（新開工面積中百強(qiáng)占了 %） ? 1 中信房地產(chǎn)股份有限公司 ? 2 青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 ? 3 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 ? 4 新城控股集團(tuán)有限公司 ? 5 重慶協(xié)信控股 (集團(tuán) )有限公司 ? 6 上海景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 ? 7 上海證大房地產(chǎn)有限公司 ? 8 江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司 ? 9 重慶東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 10 上海城開（集團(tuán)）有限公司 ? 2023年，百強(qiáng)企業(yè)多項(xiàng)成長指標(biāo)表現(xiàn)良好：房屋銷售面積同比增長率領(lǐng)先全國 9個(gè)百分點(diǎn)；全年新開工面積占全國房企的 %，占比較上年的 %提高近 4個(gè)百分點(diǎn)。 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 第三章 公司經(jīng)營環(huán)境分析 （宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)市場 ） 第四章 房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略 第五章 職能戰(zhàn)略 目錄 第一章 公司愿景、理念與核心價(jià)值觀 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 戰(zhàn)略背景 ? 過去的十年（ 20232023年） 十年回顧和總結(jié)、反思 ? 房地產(chǎn)開發(fā) +酒店 度假村運(yùn)營 +物業(yè)服務(wù) ? 福澤苑、福澤花園、福澤美廬、華銀美景、嘉美地 ? 房地產(chǎn)開發(fā)三級資質(zhì)；近 80人的專業(yè)團(tuán)隊(duì)；項(xiàng)目論證、策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、施工管理、市場營銷、物業(yè)服務(wù)、酒店及度假村運(yùn)營。 3. 本報(bào)告旨在拋磚引玉，歡迎同事們交流探討、匯聚集體智慧和行動(dòng)綱領(lǐng)。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 中國房地產(chǎn) TOP百強(qiáng)企業(yè) ? 盈利性 TOP10（凈資產(chǎn)收益率接近 20%） ? 1 中國海外發(fā)展有限公司 ? 2 萬科企業(yè)股份有限公司 ? 3 合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司 ? 4 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 ? 5 卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司 ? 6 上海三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司 ? 7 杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司 ? 8 新城控股集團(tuán)有限公司 ? 9 旭輝集團(tuán)股份有限公司 ? 10 陽光 100置業(yè)集團(tuán)有限公司 ? 百強(qiáng)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率（ ROE）同比則有所提高，達(dá)到 %，提升了 百分點(diǎn)， ROE的提高一方面是受益于 2023年良好的銷售業(yè)績，另一方面源于百強(qiáng)企業(yè)費(fèi)用 ？ 控制能力提高，銷售管理財(cái)務(wù) ？ 三項(xiàng)費(fèi)用率較上年又下降了 個(gè)百分點(diǎn)。 ? (3)在品牌打造過程中，以產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)，通過規(guī)模效應(yīng)和品牌傳播，全面提升品牌影響力，使企業(yè)品牌影響力得到了有效延伸。 ? “加強(qiáng)綜合政策調(diào)節(jié)”， 房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控或成常態(tài) ? “加大保障房建設(shè)”， 保障房建設(shè)力度空前 十二五期間共 3600萬套、今、明年分別高達(dá) 1000萬套。 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 國家層面 政策 方面 序 號 主旨 預(yù)期對房地產(chǎn)市場的影響 影響度 宏觀 戰(zhàn) 略 方向 1 推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào) 整，堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi) 需戰(zhàn)略 城鎮(zhèn)化推升地產(chǎn)市場，產(chǎn)業(yè)從沿海向內(nèi) 陸轉(zhuǎn)移推升內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)市場。 ** 9 加強(qiáng)城鎮(zhèn)化管理 戶籍政策將極大地加快中小城市的城鎮(zhèn) 化進(jìn)程，帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 * —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes —— 中國各區(qū)域城市群體系 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 中國房地產(chǎn)市場的“ 3＋ 2” 格局 ? 環(huán)渤海、長三角、珠三角地區(qū)將形成三個(gè)“泛區(qū)域城市圈”，區(qū)域中心城市消費(fèi)升級，主要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)品質(zhì)，周邊中小城市將進(jìn)入快速發(fā)展期； ? 以武漢、鄭州、長沙為核心的中部城市帶和 以成都、重慶、西安為核心的西部板塊 在產(chǎn)業(yè)西移和高速鐵路、公路、航空建設(shè)的推動(dòng)下將成為未來五年發(fā)展最快區(qū)域。 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 兩大次級板塊在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和高鐵建設(shè)刺激下加速發(fā)展，首次置業(yè)和改善型需求重，伴隨中部崛起和西部大開發(fā)的持續(xù)推進(jìn)，中部和中西部兩大次級板塊將加速發(fā)展，形成未來五年房地產(chǎn)市場的最炙手可熱的區(qū)域： ? 西部板塊： 主要覆蓋重慶、四川、陜西。 ? 遠(yuǎn)期目標(biāo) : 用 30 到 50 年時(shí)間最終建成”世界現(xiàn)代田園城市”，爭取成為世界二級城市（目前巴黎、法蘭克福、香港、新加坡等約 20 個(gè)城市為世界二級城市）。 ?從區(qū)域分布來看，中西部銷售增速略高于東部，北京、上海等城市銷售面積有較大幅度的萎縮。 ? 具體來看，國內(nèi)貸款 12540億元，增長 %，增速放緩 ；利用外資 796億元，增長 %，增速提高 ；企業(yè)自籌資金 26705億元，增長 %，增速回落 ；其他資金 32454億元，增長%，增速降低 。 ? 目前國際和國內(nèi)融資渠道正快速增加，房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇銀行信貸、信托、基金、資本市場融資、發(fā)行債券等多種融資方式。 ? 從 “單打獨(dú)斗”模式發(fā)展到“戰(zhàn)略合作”模式；重新完成產(chǎn)品線分類，根據(jù)產(chǎn)品的細(xì)分而設(shè)置組織結(jié)構(gòu)，以產(chǎn)品線、運(yùn)營線、管理線、監(jiān)控線四條線來管理。 ? 定制服務(wù)：“物業(yè)定制”、“物業(yè)管理”雙管齊下，完成服務(wù)于高端物業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。 行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 機(jī)遇 政治經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，人均可支配收入不斷提高，商品房市場需求旺盛 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 自改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民可支配收入一直保持穩(wěn)步增長。 政府對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān) 注，將保障地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)集中度低，產(chǎn)業(yè) 總體競爭力壓力較低 ?中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展極大促進(jìn)了城鎮(zhèn)化水平的提高。 多融資渠道為 房地產(chǎn)提供良機(jī) 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達(dá) SWOT分析 —— 機(jī)遇 ?繼西部大開發(fā)政策之后，在 2023年 3月結(jié)束的“兩會(huì)”上，國家將成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，列入國家“十二五”規(guī)劃；成都成為中國經(jīng)濟(jì)增長第四極雙核之一； ?政策的導(dǎo)向必須通過經(jīng)濟(jì)來實(shí)現(xiàn)，而基礎(chǔ)設(shè)施的投資和改善，特別是高速鐵路、公路、城市軌道交通帶來城市化進(jìn)程的加快會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)在上述地區(qū)的發(fā)展帶來更多的機(jī)遇； ?房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注政策導(dǎo)向，關(guān)注重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)板塊，提前進(jìn)行可行性分析，為進(jìn)入市場做好準(zhǔn)備。 政府資源優(yōu)勢 ?組建了一支穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì) ?年齡結(jié)構(gòu)合理，且具備相關(guān)領(lǐng)域多年的工作經(jīng)驗(yàn)； ?認(rèn)同企業(yè)文化，凝聚力強(qiáng)，敬業(yè)精神好； ?內(nèi)部合作意識強(qiáng)。 四川省內(nèi)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、成都經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的開發(fā)重點(diǎn)，以成都為中心輻射的地級市。 ?不同階段融資方式 ?土地開發(fā)階段：偏重股權(quán)融資，配以民間借貸和信托基金 股權(quán)融資：股權(quán)融資和土地獲取方式并舉，與合作方分享利潤，在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)做大規(guī)模 民間借貸：傳統(tǒng)備用渠道 ?項(xiàng)目建設(shè)階段：主要利用銀行信貸和商業(yè)信用 銀行信貸：獲得“四證”后，向商業(yè)銀行申請開發(fā)貸款，作為開發(fā)建設(shè)資金的主要來源 商業(yè)信用：通過開源和節(jié)流對資金進(jìn)行管理，有償占有和無償占有商業(yè)信用。 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 市場選擇：明顯區(qū)位、資源優(yōu)勢、強(qiáng)力產(chǎn)業(yè)支撐 大成都：快速發(fā)展、滾動(dòng)擴(kuò)張 三、四線城市：保持影響、穩(wěn)步發(fā)展 細(xì)分市場 特點(diǎn) 二線城市 三、四線城市 開發(fā)項(xiàng)目 土地儲(chǔ)備 開發(fā)項(xiàng)目 土地儲(chǔ)備 成熟區(qū) 城市已經(jīng)完成規(guī)劃； 市政配套成熟； 房地產(chǎn)可開發(fā)空間小。 授權(quán)、激勵(lì)機(jī)制 和人才發(fā)展平臺 尚需提高 ?公司主要包括管理本部及華銀美景、嘉美地兩個(gè)項(xiàng)目部，但在實(shí)際運(yùn)作中基本按公司的方式運(yùn)作； ?公司管理本部與項(xiàng)目部的職責(zé)、管理模式有待于進(jìn)一步明確，并且要同公司的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，要有利于公司擴(kuò)張； 組織機(jī)構(gòu)和管理 模式不清晰 ?在股東層面，公司治理結(jié)構(gòu)是明確的，股權(quán)非常清晰； ?在股東和職業(yè)經(jīng)理人層面，目前尚未有實(shí)際動(dòng)作；公司治理結(jié)構(gòu)需要與時(shí)俱進(jìn)，有必要參照一些成功企業(yè)的做法，進(jìn)一步完善。 一、二線城市基本上處于 高競爭態(tài)勢，面臨重 新洗牌危機(jī) ?客戶不斷成熟，對于產(chǎn)品的質(zhì)量要求越來越高。 我國 2023年城鎮(zhèn)居民可支配收入已達(dá)到 19109元，人們對消費(fèi)的追求已從吃飯穿衣轉(zhuǎn)向居住。 華銀達(dá) SWOT分析 —— 機(jī)遇 ?2023年全國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 80407家，從業(yè)人員 195萬人，其中四川3769家， 。 1 市場需求持續(xù)