【正文】 具有強大產(chǎn)業(yè)支撐和明顯區(qū)位、資源優(yōu)勢、以重慶、西安、昆明等為代表的中、西部二、三線城市及其周邊縣、市，在本戰(zhàn)略期內(nèi)至少儲備 1個項目，開始區(qū)域、全國性布局。 資金需求增加，開發(fā)企 業(yè)獲得資金成本增加， 原有融資渠道單一 ?房地產(chǎn)行業(yè)地域性強，還沒有形成能夠整合整個產(chǎn)業(yè)的特大企業(yè)，行業(yè)銷售額最大的企業(yè)市場份額也只有 1%左右，產(chǎn)業(yè)內(nèi)競爭不夠激烈； ?隨著中國地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，越來越多的國內(nèi)、外資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，如摩根斯坦利將斥資 30億美元進入房地產(chǎn)業(yè)，國內(nèi)家電巨頭國美、海爾、蘇寧等已經(jīng)進入房地產(chǎn)業(yè)，國資委已經(jīng)要求對國有房地產(chǎn)企業(yè)進行整合，這表明行業(yè)內(nèi)的競爭未將不斷加劇，中小企業(yè)面臨越來越激烈的市場競爭。 項目 國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅 （ %） 城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入增幅（ %） 商品房銷售增幅 （ %） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ?房地產(chǎn)業(yè)仍然為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。 ? 穩(wěn)扎穩(wěn)打，以專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化鑄造品牌優(yōu)勢 戰(zhàn)略特征 經(jīng)營模式 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 ? 成功的經(jīng)營模式是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基本保證 萬達 ? 規(guī)模聯(lián)動 ? 商業(yè)租戶 ? 專業(yè)開發(fā) ? 萬達提出了訂單地產(chǎn)這一模式，即先與合作伙伴簽訂合同，再按照其要求建設(shè)物業(yè)。 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 戰(zhàn)略 土地 綜合管理 運營模式 資金 ? 戰(zhàn)略是最關(guān)鍵因素 ， 決定企業(yè)未來的發(fā)展方向 ， 核心問題是明確愿景 ， 確定近、 中遠期目標(biāo)及區(qū)域市場和產(chǎn)品定位 ? 土地和資金是戰(zhàn)略落地的兩大資源 ，決定了企業(yè)的發(fā)展規(guī)模 ， 核心問題是確定土地獲取的途徑 ， 搭建有效的融資渠道 ? 運營模式 、 綜合管理 、 品牌是實現(xiàn)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和保障 ， 必須與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與發(fā)展規(guī)模匹配 ， 圍繞戰(zhàn)略目標(biāo)建立相應(yīng)的體系 ， 核心問題是管控機制 、 組織機構(gòu) 、 權(quán)責(zé)劃分 、 利益分配激勵機制、 風(fēng)險控制 品 牌 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 明確的戰(zhàn)略為企業(yè)的發(fā)展指明方向 ? 明確的戰(zhàn)略能夠使房地產(chǎn)企業(yè)及時根據(jù)宏觀環(huán)境、行業(yè)競爭、市場變化和自身資源與能力等要素的變化，制定切實可行的運營目標(biāo)與事業(yè)發(fā)展方向， 確保企業(yè)日常運營與決策的連續(xù)性及目標(biāo)一致性 。 ? 全域成都規(guī)劃：“一區(qū)兩帶六走廊”； (1)、“一區(qū)”為中心城區(qū)，是城市化主要發(fā)展區(qū)和產(chǎn)業(yè)高端化的主要集聚區(qū)。 ： ? 泛環(huán)渤海城市圈： 主要覆蓋京、津、河北、遼寧、山東。 *** 3 調(diào)整優(yōu)化投資結(jié) 構(gòu) 短期而言可能緩解地方政府對土地財政 的過渡依賴，但長期來講地價高企問題 無法根本解決，特別是在稅收收入相對 匱乏的中西部城市。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 中國房地產(chǎn) TOP百強企業(yè) ? 標(biāo)桿企業(yè)的趨勢、結(jié)論、啟發(fā) ? 住宅開發(fā)仍是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) :萬科“追求有質(zhì)量的增長，為普通人造房子”、龍湖有近六成產(chǎn)品為普通住宅、而萬科和保利在產(chǎn)品規(guī)劃中，一直將 144平方米以下的中小戶型住宅產(chǎn)品比例保持在較高水平；在對于傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)進行精耕細作的同時，尋求在其他地產(chǎn)領(lǐng)域的突破已經(jīng)成為業(yè)界應(yīng)對新挑戰(zhàn)的共同選擇。 第一章 公司愿景、理念與核心價值觀 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 第一章 公司愿景、理念與核心價值觀 ? 華銀達愿景 —— ? 為廣大中產(chǎn)階層建造優(yōu)質(zhì)住宅和商業(yè)物業(yè)；營造幸福生活空間和和諧社區(qū)； ? 諦造“人才齊備、管理科學(xué)、服務(wù)勤懇、產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)、效益領(lǐng)先”的區(qū)域 房地產(chǎn)卓越品牌； ? 華銀達理念 —— ? 筑您所想；誠信卓越、精品永恒；追求陽光下的利潤； ? 讓員工快樂的工作、讓客戶幸福的生活、讓股東滿意的收益； ? 華銀達核心價值觀 —— 誠信、創(chuàng)新、務(wù)實、求精 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 未來的五年半（ 20232023年）展望和機遇、挑戰(zhàn) ? 戰(zhàn)略性生產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)： ? 銷售收入（億元） 新項目或土地儲備 ? 2023年 （總結(jié)、思考期） 3 1個新項目約 30畝土地 ? 2023年 （探索、調(diào)整期） 5 2個新項目約 80畝土地 ? 2023年 （提升、成熟期） 6 3個新項目約 100畝土地 ? 2023 8 2個新項目約 100畝土地 ? 2023 9 4個新項目約 100畝土地 ? 2023年 10 4個新項目約 400畝土地 第一章 公司愿景、理念與核心價值觀 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 第三章 、公司經(jīng)營環(huán)境分析（宏觀經(jīng)濟和行業(yè)市場 ） 第四章、 地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略 第五章 、職能戰(zhàn)略 目錄 第一章、 公司愿景、理念與核心價值觀 第二章、標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 中國房地產(chǎn)百強企業(yè)：根據(jù)近 5年百強企業(yè)實際狀況，以20232023年每年房地產(chǎn)銷售額均須達到 3億元或銷售面積 10萬平方米為入選門檻， 對全國 500家房地產(chǎn)企業(yè)（集團）的規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性、融資能力、運營效率和社會責(zé)任等七個方面的 30個指標(biāo)和其他數(shù)據(jù)信息進行深入的分析，研究產(chǎn)生了 2023中國房地產(chǎn)綜合實力百強企業(yè)。與之相比，凈資產(chǎn)均值為 元，同比增長 %，增速遜色于總資產(chǎn)，說明負債增長仍是推動百強企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴大的重要因素。 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes “ 十二五”規(guī)劃綱要看房地產(chǎn) ? 國家層面： ? GDP的增長 7%，并強調(diào)努力實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民收入增長與經(jīng)濟發(fā)展同步。 * 8 完善城市化布局 和形態(tài) 都市圈、衛(wèi)星城、城際軌道等概念將被 強化，促使商業(yè)地產(chǎn)和住宅在空間布局 上的分化。中心城市廣州、深圳；次中心城市珠海、三亞、廈門；周邊主 要中小城市包括佛山、惠州、東莞、中山、福州、海口；此外廣東的江門、湛江、茂名、汕頭、韶關(guān)、福建的 莆田、泉州也將成為該區(qū)域的熱點城市。 銷售額方面 :全年商品房銷售額 ，同比增長 %，其中商品住宅銷售額增長%，辦公樓和商業(yè)營用房分別增長 %和 %。房地產(chǎn)品牌溢價水平顯著提高， 行業(yè)關(guān)鍵成功要素分析 ? 隨著市場競爭的加劇，資金已成為嚴重制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸，擁有了充足的資金，就相當(dāng)于擁有了充足的土地、人才和其他資源。 ? 土地經(jīng)營：改傳統(tǒng)存貨式為積極儲備式。作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，萬科公司 2023年銷售額逾 1080億，市場份額 2%。 人才將流向大型企業(yè)， 強者愈強，企業(yè)內(nèi)部 管理、文化要求更高 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 華銀達 SWOT分析 —— 優(yōu)勢 ?公司在多年的發(fā)展過程中，憑借獨特的企業(yè)文化，領(lǐng)導(dǎo)者的個人魅力積淀了較為豐富的政府資源。 不關(guān)注 重點關(guān)注 不關(guān)注 重點關(guān)注 戰(zhàn)略核心要素 土地 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 目標(biāo) 自有資金 項目合作 項目建設(shè)階段 土地開發(fā)階段 基本原則 債權(quán)融資 上 市 房地產(chǎn)投資信托基金 銀行信貸 民間信貸 商業(yè)信用 物業(yè)經(jīng)營階段 資本平臺 集合信托 融資渠道選擇 —— 一個基本原則，五大核心融資方式 戰(zhàn)略核心要素 資金 股權(quán)融資 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ?一個基本原則 凡是對華銀達發(fā)展有利，凡是能夠有助于業(yè)務(wù)成長的融資渠道都可以采用，但是一定要保證華銀達擁有足夠的控制權(quán)。 公司治理結(jié)構(gòu)需 要與時俱進 ?成功的核心能力主要包括土地獲取得能力、融資能力、規(guī)劃設(shè)計能力、項目管理能力和銷售服務(wù)能力等方面； ?土地獲取能力、融資能力已經(jīng)單獨列出，本條所指的核心競爭力主要是規(guī)劃設(shè)計、項目管理和銷售服務(wù)能力。在一些發(fā)達城市，對居住品質(zhì)的要求迅速提高，不僅是滿足居住功能，對住宅戶型、裝修、小區(qū)景觀、物業(yè)等都提出更高的要求。 行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 5 向三、四線城市轉(zhuǎn)移 城市化進程加快，一、二線城市土地供應(yīng)日益趨緊，而三、四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展剛起步，有較大的潛在需求，成為企業(yè)擴張的首選。綜合管理能力強的房地產(chǎn)企業(yè)易成為國內(nèi)外資本追逐的對象，提高企業(yè)拿地實力，從而成為房地產(chǎn)市場的整合者。 2023年全國商業(yè)和居住綜合平均地面地價為 4488元 /m2， 平均增長率為 %；同年 ， 全國商品房平均銷售價格為 5029元 /m2， 增長率 %，地價增長率比房價增長率高 。 重慶 31個區(qū)縣除了包括萬州、涪陵、渝中、大渡口、江北、沙坪壩、九龍坡、南岸、北碚等 23個區(qū)縣在內(nèi)的 1小時經(jīng)濟圈外，還包含了渝東北的萬州、梁平、豐都、開縣、墊江、忠縣、云陽和渝東南的石柱等 8個區(qū)縣。相比之下，土地增值稅對市場的 影響更為直接。將一批發(fā)展條件較好的縣城培育為 20— 50萬人口的中等城市。但籌資活動現(xiàn)金流入達到了 ，增長高達 %，顯示百強企業(yè)仍獲得了充足的融資支持。戰(zhàn)略起航！在路上 ?? 華銀達 20232023年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報告 2023年 春 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 前言 1. 本報告是在首輪報告的基礎(chǔ)上，對四川華銀達實業(yè)有限公司的現(xiàn)狀以及有關(guān)政策、規(guī)劃研究、行業(yè)資料分析而提出的對華銀達發(fā)展戰(zhàn)略的深入探討、框架思路和初步建議。 第二章 標(biāo)桿企業(yè)、競爭對手 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes 中國房地產(chǎn) TOP百強企業(yè) ? 融資能力 TOP10（籌資活動現(xiàn)金流入增長 %） ? ? 1 恒大地產(chǎn)集團有限公司 ? 2 萬科企業(yè)股份有限公司 ? 3 中信房地產(chǎn)股份有限公司 ? 4 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司 ? 5 金輝集團有限公司 ? 6 龍光地產(chǎn)股份有限公司 ? 7 金地（集團）股份有限公司 ? 8 恒盛地產(chǎn)控股有限公司 ? 9 天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司 ? 10 奧宸地產(chǎn)（集團）有限公司 ? 百強企業(yè) 2023年新增銀行授信已由上年的 %下降到 %。將德陽、樂山、遂寧等一批地級城市培育為 50— 100萬人口的大城市。 *** 13 加強稅收調(diào)節(jié)作 用 房地產(chǎn)稅的推出短期內(nèi)影響房價預(yù)期， 但長期而言并非用來調(diào)節(jié)房價；目前信 息系統(tǒng)的不完善制約了房地產(chǎn)稅推行， 故 《 建議 》 同時提出加快住房信息系統(tǒng) 建設(shè)。 —— 十二五規(guī)劃 戰(zhàn)略起航！在路上 ?? Building Your Homes ? 成渝經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃 成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃將涵蓋四川 15個市和重慶 31個區(qū)縣，總面積 ，人口 ， GDP總量 四川 15個市分別為成都、德陽、綿陽、眉山、資陽、遂寧、樂山、雅安、自貢、瀘州、內(nèi)江、南充、宜賓、達州和廣安。 ? 全國 70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲 ， 同比漲幅繼續(xù)回落 ? 從土地交易價格增幅來看 ， 地價增幅總體上大于房價增幅 ， 帶來開發(fā)商開發(fā)毛利的收窄 。 ? 管理完善、運作專業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)具有較強的市場競爭力。