拍賣流程管理知識講座(參考版)
2025-03-06 12:24本頁面
【正文】 謝謝！ 。 后續(xù)工作 拍賣會后相關(guān)事項： 出讓人與競得人簽定《土地出讓合同》； 競得人繳納土地出讓金、拍賣傭金、各項稅費等，辦理土地使用權(quán)證書。 （ 1）拍賣師點算競買人； (2）宣讀《競買規(guī)則》 并強調(diào)注意事項：遵守拍賣會紀律；競買人準確競價、了解加價幅度；競買人適應拍賣氛圍，確定好心理價位；抓住最后機會； (3)簡要介紹宗地的基本情況，競價開始（處理好幾種情況：短期無人應價、競買人報價出現(xiàn)錯誤、競買人競價沖動、競買人電話溝通、競買人違反會場紀律、競買人提出異議、競買人提出其他要求、最高應價達不到保留價等）； ［利用影像設備（幻燈投影 PPT/VCD等）進行輔助拍賣。 有條件的可以和競買人分別溝通。 肢體語言（手勢）：上臂帶動小臂甩出，手掌和地面成 45 ％角四指并攏，舒張大方；左右兩手可以交替運用，手腕擺動指向競買人；眼到口到手到。 拍賣主持能力和實地踏勘 了解標的物 一、拍賣師的報價和肢體語言。 拍賣競價方式 二、遞增性的競價階梯 250、 258。它反映土地的利用程度。 （ 2）綠化率：是規(guī)劃建設用地內(nèi)的綠化用地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。例：總建筑面積 800平方米，用地面積 200平方米、那么容積率是800247。通過銀行轉(zhuǎn)帳的須在公告規(guī)定的時間如數(shù)到達指定帳戶。 三、接受咨詢、辦理競買手續(xù)并交納保證金。 一般性拍賣標的發(fā)布拍賣公告時間為拍賣前 7日；司法強制拍賣房地產(chǎn)的在拍賣會前 15日發(fā)布拍賣公告。 拍賣前的準備 一、發(fā)布拍賣公告。 拍賣地塊土地使用權(quán)出讓合同及建設用地批準書均可使用標準文本，在標準文本中事先填印上地塊的規(guī)劃設計要點、開工竣工時間等條款。 拍賣成交確認書的主要內(nèi)容： 拍賣人、競得人和委托人（出讓人）的名稱或姓名、地址； 拍賣成交時間、地點； 拍賣標的狀況； 傭金、費用和稅款及其支付方式、期限； 拍賣價款及其支付方式、期限 拍賣標的的交付時間、地點和方式 違約責任及爭議解決方式； 其他需要約定的事項。競買人應在 《競買申請書》后附上營業(yè)法人執(zhí)照副本、法定代表人身份證明書、法人代表身份證影印件（競買人為自然人的只須提供身份證影印件）、委托代理人身份證影印件以及參加競買的履約保證金（支票或匯票），并承諾如能競得，將按照拍賣文件的要求付清全部成交價款，否則履約保證金可以不予返還，并承擔由此產(chǎn)生的法律貴任。 編制拍賣文件 三、國有土地使用權(quán)競買申請書的編制。 競買須知的主要內(nèi)容： 土地拍賣時間、地點； 競買資格及形式； 交付土地條件； 參與競買應提交的文件及履約保證金說明； 競買資格審查條件； 拍賣出讓土地使用權(quán)程序及現(xiàn)場競買注意事項； 《拍賣成交確認書》的簽定； 土地出讓合同書的簽定； 違約處罰條款； 辦理拍賣競得地塊的土地登記條件。 公告包括以下主要內(nèi)容： 出讓人的名稱和地址； 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設計要求； 競買人（投標人）的資格要求及申請取得競買（投標）資格的辦法； 索取拍賣（招標、掛牌）文件的時間、地點及方式； 拍賣（招標、掛牌）時間、地點（投標掛牌的期限）、競價方式和投標等； 確定競得人（中標人）的標準和方法； 競買（投標）保證金； 其他需要公告的事項（拍賣傭金收取的標準）。 一事一簽，盡量避免使用格式合同。 簽訂委托拍賣合同 爭取到委托之后應該盡快簽定委托合同。如果項目規(guī)模較小，可以采用 “點對點招商 ”的辦法，即利用我公司多年積累的客戶資源，將可能投資的客戶全部列為意向客戶 電話、傳真，電子郵件通知，然后篩選有效客戶。 點對點招商 我們的方法 展開招商活動，確定招商形式 ： 二、確定了買家投資性質(zhì)后，我們開始考慮該性質(zhì)投資目前在中國最活躍、資金流動量最大的區(qū)域是什么地方（大項目甚至可以考慮在世界范圍內(nèi)尋找合適的投資商）。再好的土地項目，無法將信息及時傳遞到有效客戶手中，也就無法達到我們預期的出讓效果。 其中，市場推介能力是至關(guān)重要的因素。 委托人如何選擇拍賣人 從委托人的角度，選擇拍賣人主要有兩種方式： ? 一、競爭性談判； ? 二、招標。 ? 拍賣人爭取委托的市場營銷主要是上門自我營銷。爭取到他們的委托是拍賣公司需要做到的第一步；選擇一家信譽良好、操作規(guī)范的拍賣公司也是委托方的第一需要。 流程設計與拍賣流程管理（拍賣委托） 流程 設計 拍賣委托流程設計 準備 階段 1調(diào)研與情報整理 審核 終結(jié) 階段 2—整合拍賣項目 階段 3簽訂合同 并行任務 1尋找委托主體 并行任務 2溝通與評價 執(zhí)行合同 串行流程，并行流程 反饋流程，跨部門流程 由上而下，從左到右 主輔明辨，各層閉合 流程設計與拍賣流程管理（公告和展示） 流程 設計 公告與
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