【正文】 2023年 2月 26日星期日 5時(shí) 28分 32秒 05:28:3226 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 26日星期日 上午 5時(shí) 28分 32秒 05:28: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :28:3205:28Feb2326Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , February 26, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 26日星期日 5時(shí) 28分 32秒 05:28:3226 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :28:3205:28:32February 26, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :28:3205:28Feb2326Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 26, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 2月 26日星期日 5時(shí) 28分 32秒 05:28:3226 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :28:3205:28:32February 26, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :28:3205:28Feb2326Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 26, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 SP活動(dòng)五 ： 上海郊區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展論壇 SP活動(dòng)六 ： 品牌路演、特賣會(huì)、廣場(chǎng)啤酒節(jié)等 目標(biāo)市場(chǎng)：青浦當(dāng)?shù)乜蛻? 活動(dòng)時(shí)機(jī)：銷售持續(xù)期 活動(dòng)目的：在項(xiàng)目銷售到一定階段，并且商場(chǎng)一部分開(kāi)業(yè)，形成一定的經(jīng)營(yíng)局面之后，通過(guò)在商城內(nèi)廣場(chǎng)上舉辦一些商業(yè)活動(dòng)，如商品路演、特賣會(huì)、啤酒節(jié)等，提高商城名氣，增加商業(yè)人氣，促進(jìn)剩余商業(yè)部分的招商和銷售。 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 目標(biāo)市場(chǎng)：青浦和上?？蛻? 活動(dòng)時(shí)機(jī)：銷售開(kāi)盤期或強(qiáng)銷期 活動(dòng)目的：與活動(dòng)四相似，但活動(dòng)的舉辦地可放在上海，訴求對(duì)象更多考慮上海市區(qū)的投資客。 SP活動(dòng)三 ： 商家簽約儀式暨新聞發(fā)布會(huì) SP活動(dòng)四 ： 青浦商業(yè)發(fā)展研討會(huì) 目標(biāo)市場(chǎng)：青浦當(dāng)?shù)乜蛻? 活動(dòng)時(shí)機(jī)：銷售開(kāi)盤期或強(qiáng)銷期 活動(dòng)目的：通過(guò)舉行商業(yè)研討會(huì)的活動(dòng)，進(jìn)一步訴求本項(xiàng)目的產(chǎn)品概念和賣點(diǎn)。 SP活動(dòng)一：東方商廈開(kāi)業(yè)典禮 SP活動(dòng)二：項(xiàng)目推介暨全國(guó)招商大會(huì) 目標(biāo)市場(chǎng)：青浦、上海及全國(guó)客戶 活動(dòng)時(shí)機(jī)：銷售預(yù)熱期 活動(dòng)目的：通過(guò)舉行項(xiàng)目推介和招商活動(dòng)，一是希望吸引商家入駐本案，二是借該活動(dòng)的舉行在上海乃至全國(guó)范圍內(nèi)宣傳本項(xiàng)目，以吸引外地投資客，三是希望借入駐的商家為出售的物業(yè)提供返租可能。并且，策源公司擁有在全國(guó)范圍推廣的先天條件和技術(shù)實(shí)力。同時(shí)，考慮到青浦當(dāng)?shù)氐南M(fèi)容量和水平有限，故本案的推廣范圍應(yīng)跳出區(qū)域的限制。 第三步，在整盤形象和概念被初步接受后，通過(guò)“ 低價(jià)出擊、快速反應(yīng)、持續(xù)走高 ”的銷售手段快速打開(kāi)市場(chǎng)，積累人氣，形成品牌。因此，本案前期推廣過(guò)程中的營(yíng)銷課題已經(jīng)非常明確，即： 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 第一步，宣傳項(xiàng)目的賣點(diǎn)，利用“ 百聯(lián)、云湖、橋梓灣、曲水園、東方商廈、國(guó)美、馬達(dá)思班” 等具有吸引力的字眼，迅速吸引客戶眼球，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，從而確立本案在當(dāng)?shù)厥浊恢傅牡匚弧? 由于以上商鋪客戶租賃面積大 ， 簽約時(shí)間較長(zhǎng) ， 租金的增長(zhǎng)率將低于其余小面積商鋪 ， 但商家的穩(wěn)定性強(qiáng) ， 信用較高 ， 對(duì)于一些長(zhǎng)線投資者以及投資機(jī)構(gòu)有一定吸引力 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 針對(duì)不同目標(biāo)投資人的一般需求 ， 我們采取不同的投資率： A2 2360 共 2 層 會(huì)所個(gè)人投資者以及最終用戶購(gòu)買7%B 4000 3 層 中餐廳個(gè)人投資者以及投資公司購(gòu)買7%1 － 3 層 百貨4 層 休閑、運(yùn)動(dòng)5 層兒童服飾、玩具E 5042 共 3 層 家電投資公司以及專業(yè)投資機(jī)構(gòu)購(gòu)買6%投資回報(bào)率6%D 10049目標(biāo)投資客戶投資銀行、基金等專業(yè)投資機(jī)構(gòu)購(gòu)買計(jì)劃業(yè)態(tài)業(yè)種區(qū)塊總建筑面積( 平方米)樓層以上單元根據(jù)租金收益計(jì)算售價(jià) ， 帶租約銷售 ， 不進(jìn)行返租 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 202312 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10準(zhǔn)備期開(kāi)盤期強(qiáng)銷期尾盤期時(shí)間2023項(xiàng)目全面開(kāi)業(yè) 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 消費(fèi)力劣勢(shì)： 青浦為上海的郊區(qū)鎮(zhèn)，相對(duì)有限的消費(fèi)水平與本案較高的定位可能存在一定差距； 理念劣勢(shì)： 青浦現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)仍以百貨＋賣場(chǎng)＋街鋪為主，本案相對(duì)先進(jìn)的購(gòu)物中心模式能否改變當(dāng)?shù)叵M(fèi)理念存在風(fēng)險(xiǎn)； 內(nèi)商業(yè)劣勢(shì)： 本案大部分商業(yè)為內(nèi)廣場(chǎng)內(nèi)街形式，且為多層，造成目前的銷售價(jià)值較低； 地段優(yōu)勢(shì)： 本案位于青浦鎮(zhèn)區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價(jià)值度較高； 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目商業(yè)布局科學(xué)，業(yè)態(tài)構(gòu)成合理，建筑風(fēng)格時(shí)尚，整體規(guī)劃上具有領(lǐng)先地位； 主力店優(yōu)勢(shì)： 本案已先期招入主力商家和品牌商家，有利于其余物業(yè)銷售； 景觀優(yōu)勢(shì)： 本案緊鄰曲水園，臨近河道，具有較高景觀價(jià)值； 政府優(yōu)勢(shì)： 本案是青浦區(qū)政府重點(diǎn)工程，市場(chǎng)信譽(yù)度佳； 品牌優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目由云湖、百聯(lián)、馬達(dá)思班等品牌團(tuán)隊(duì)攜手打造，給予經(jīng)營(yíng)客和投資客信心； 劣 勢(shì) 優(yōu) 勢(shì) 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 現(xiàn)有商業(yè)威脅： 現(xiàn)有商業(yè)中的百貨和賣場(chǎng)各自形成的商圈會(huì)對(duì)本案產(chǎn)生消費(fèi)分流的影響； 新增商業(yè)威脅： 前文所述市場(chǎng)上的在售個(gè)案將會(huì)與本案爭(zhēng)奪客源； 租售價(jià)差威脅： 通過(guò)招商引入的商家所能承受的租金可能會(huì)與投資者要求的價(jià)格存在差距，這一矛盾將使銷售定價(jià)產(chǎn)生困難； 政策機(jī)會(huì)： 受政策影響，住宅類項(xiàng)目投資趨冷，投資客轉(zhuǎn)向商辦類項(xiàng)目； 規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)： 本案規(guī)劃領(lǐng)先，體量上具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有望打造成青浦新的商業(yè)中心； 品質(zhì)機(jī)會(huì)： 東方商廈將成為青浦最高檔商場(chǎng)，從而為本案成為區(qū)域商業(yè)龍頭創(chuàng)造機(jī)會(huì)； 銷售機(jī)會(huì)： 通過(guò)組織經(jīng)管公司招商為銷售創(chuàng)造返租的條件； 文化機(jī)會(huì)： 借用周邊的文化旅游資源，將文化引入商業(yè)； 消費(fèi)機(jī)會(huì)： 通過(guò)本案鎖定區(qū)域內(nèi)消費(fèi)客，并增強(qiáng)夜晚商業(yè)活力； 威脅 機(jī)會(huì) 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 定位策略 —— 利用和創(chuàng)造相結(jié)合 項(xiàng)目產(chǎn)品力 市場(chǎng)空白點(diǎn) 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 消費(fèi)新理念 商業(yè)新地標(biāo) 商鋪投資概念 利用 項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、品牌影響； 填補(bǔ) 青浦現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)的空白（缺乏集購(gòu)物、休閑、文化于一體的高檔商業(yè)中心）； 借勢(shì) 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)（超市模式 → 百貨賣場(chǎng)模式 → 購(gòu)物中心模式） 創(chuàng)造 一站式時(shí)尚消費(fèi)圈的先進(jìn)理念； 樹(shù)立 青浦商業(yè)新地標(biāo)的地位； 塑造 項(xiàng)目的投資價(jià)值，引發(fā)投資狂潮 利 用 創(chuàng)造 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 產(chǎn)品定位 定位基準(zhǔn) 品質(zhì)性 +綜合性 +文化性 +時(shí)尚性 新城鎮(zhèn)購(gòu)物中心楷模 —— 青浦首席復(fù)合型公園式 Shopping Mall 定位目標(biāo)支撐 豐富區(qū)域商業(yè)形態(tài) 提升區(qū)域消費(fèi)水平 打造集中式消費(fèi)場(chǎng)所 吸引周邊居民及旅游客 提高消費(fèi)流量繁榮夜市 加強(qiáng)商業(yè)與文化的結(jié)合 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 功能定位 闡述思路 ：綜合項(xiàng)目定位目標(biāo)支撐與項(xiàng)目自身?xiàng)l件，充分加以利用與整合 展示性： 廣場(chǎng)可作為秀場(chǎng)活動(dòng)的展示窗口 大眾性： 主要依賴于百貨類消費(fèi)支撐 交流性： 休閑娛樂(lè)功能滿足互動(dòng)需求 私密性： 私人會(huì)館為精英們提供專屬空間 針對(duì)性： 專業(yè)店滿足小眾消費(fèi)群體 五大特征 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 消費(fèi)者研究 區(qū)位、功能、 規(guī)模、輻射 范圍決定 消費(fèi)者定位 核心消費(fèi)－ 青浦本地客源 輔助消費(fèi)－ 青浦周邊客源 邊緣消費(fèi)－ 區(qū)域旅游客源 潛在消費(fèi)－ 區(qū)域別墅客源 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）