【正文】 B區(qū)的租金按實(shí)際面積計(jì)算，其他租金售價(jià)全部按照建筑面積， B區(qū)實(shí)用率按 53％計(jì)算。 從理論上講 ， 如果本項(xiàng)目不采取售后返租的形式保證投資者的回報(bào)率 ， 那么商鋪的實(shí)際銷售價(jià)格如果超過 15760元 /平方米 ， 很難吸引投資者購買 。 ?5年的經(jīng)營時(shí)間足以使本項(xiàng)目進(jìn)入成熟期 ?降低發(fā)展商 /管理公司返租的風(fēng)險(xiǎn) ， 5年之后小業(yè)主可以委托管理公司繼續(xù)經(jīng)營 ， 自負(fù)盈虧 ?給予投資者更大的投資利潤空間以增加其購買興趣 采取 5年售后返租 ， 當(dāng)前商鋪售價(jià)可以包含未來 3年的商鋪的增值部分 ， 而所謂商鋪的增值 ， 實(shí)際上是商鋪的租金的增長 。 根據(jù)上海市場租金年增長率的一般水平 ， 我們估計(jì)未來 5年 ，本項(xiàng)目的租金年增長率約為 4％ ， 以此我們進(jìn)行計(jì)算： 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 年 2023 2023 2023 2023 2023 20231 2 3 4 5 6租金 3 . 2 4 3 . 3 7 3 . 3 7 3 . 6 4 3 . 6 4 3 . 9 3投資回報(bào)率租金年增長率 4 . 0 % 4 . 0 % 4 . 0 % 4 . 0 % 4 . 0 %售價(jià) 15760 177117 . 5 % 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 如果本項(xiàng)目均價(jià) 17711元 ， 即經(jīng)營 3年后商鋪的出租價(jià)值 ， 返租結(jié)束后實(shí)際投資回報(bào)率為 ％ ， 并逐年遞增 ， 相信對投資客戶具有一定的吸引力 。 對于此類商鋪 ， 建議采取租賃方式 ， 長期持有 ， 作為發(fā)展商穩(wěn)定的收益 ， 同時(shí) ， 優(yōu)良資產(chǎn)也有利于今后銀行融資 。 其中 A2區(qū)規(guī)劃為會(huì)所 ， 適合于個(gè)人投資者以及最終用戶購買； B區(qū) 3層規(guī)劃為大型中餐廳 ， 適合于個(gè)人投資者以及投資公司購買； D區(qū)規(guī)劃為百貨公司及商場 ， 適合于投資銀行 、 基金等專業(yè)投資機(jī)構(gòu)購買； E區(qū)規(guī)劃為家電賣場 ， 適合于投資公司以及專業(yè)投資機(jī)構(gòu)購買 。 快速積累人氣，迅速形成品牌 營銷課題 通過以上的產(chǎn)品及形象定位，可以看出本案的產(chǎn)品立意高，形象豐富，訴求點(diǎn)眾多，訴求對象廣泛。 第二步，炒作項(xiàng)目的概念，分市場（全國市場、上海市場、當(dāng)?shù)厥袌觯┓种攸c(diǎn)傳播如“ 新城鎮(zhèn)購物中心、復(fù)合Shopping Mall、 文化 Shopping Mall、 一站式時(shí)尚消費(fèi)圈 ”等概念。 戰(zhàn)略步驟 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 推廣難點(diǎn) 本案在推廣過程中應(yīng)注意的三大困難 客戶對整盤概念的接受度 1 品牌因素與產(chǎn)品的結(jié)合度 2 較高價(jià)格下的快速去化度 3 對策 對策 對策 軟硬結(jié)合 （硬廣告和軟新聞）和 高地空轟炸（立體傳播網(wǎng)） ，解決概念灌輸?shù)膯栴}； 事件營銷 和 利用權(quán)威聲音說話 （政府、專家發(fā)言），解決品牌導(dǎo)入和價(jià)格信任問題； 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 考慮到本案的產(chǎn)品形態(tài)為全商業(yè)物業(yè)，屬于投資性較強(qiáng)的產(chǎn)品。 另外，本案具有常規(guī)項(xiàng)目不具備的獨(dú)有賣點(diǎn)和品質(zhì)，在較大的一個(gè)市場內(nèi)都有一定的接受度。因此，本案的推廣范圍確定為： 全國、上海、青浦 三大戰(zhàn)場 內(nèi)在因素 外部條件 區(qū)域市場有限 產(chǎn)品品質(zhì)獨(dú)特 百聯(lián)的品牌 策源全國布點(diǎn) 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 根據(jù)以上的推廣課題研究，本案的整體推廣策略為： 二面作戰(zhàn) 三大板塊 四線一體 一面盡可能 銷售 ，一面全力的 招商 ，搭建起投資者和商家之間的橋梁，通過招商促進(jìn)銷售 分 全國、上海、青浦 三個(gè)市場進(jìn)行推廣，瞄準(zhǔn)不同類型客戶 推廣主力線 （ NP、 樓書、戶外廣告等） 軟文宣傳線 （新聞、軟廣告等） SP活動(dòng)線 （各種典禮、招商會(huì)等） 政策配合線 （尋求政府扶持等） 推廣總綱 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 傳播手段 配合以上的推廣策略，本案的傳播手段分為兩個(gè)方面： 活動(dòng)傳播 公關(guān)活動(dòng)： 創(chuàng)造知名度和美譽(yù)度，積累消費(fèi)群 促銷活動(dòng)： 促銷策略吸引消費(fèi)者購買 廣告?zhèn)鞑? 形象廣告： 注重品牌形象的塑造 活動(dòng)廣告： 配合各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行 賣點(diǎn)廣告： 以產(chǎn)品特征為宣傳重心 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 三級銷售網(wǎng)絡(luò) 坐銷 行銷 分銷 主要針對青浦當(dāng)?shù)睾筒糠稚虾Ｊ袇^(qū)客戶 道具 青浦和上海的售樓處 資源 策源總公司和客戶網(wǎng)（ 復(fù)地會(huì)、以往樓盤客戶 等） 主要針對上海乃至全國范圍內(nèi)大的投資客戶和商家 道具 招商團(tuán)隊(duì)和直銷人員 資源 策源的戰(zhàn)略伙伴和商家聯(lián)盟（ 豫園商城、聯(lián)商網(wǎng)、上海商房聯(lián)等） 主要針對全國范圍內(nèi)的中小投資客、商家及海外基金 道具 全國各地接待中心 資源 策源的外地分公司（ 北京、南京、重慶、武漢、無錫、海南 等） 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 目標(biāo)市場：青浦當(dāng)?shù)乜蛻? 活動(dòng)時(shí)機(jī)：銷售預(yù)熱期 活動(dòng)目的：借舉行東方商廈開業(yè)典禮之機(jī)，邀請當(dāng)?shù)匦侣劽襟w進(jìn)行重點(diǎn)宣傳報(bào)導(dǎo)，并組織聲勢浩大的慶賀活動(dòng)（如舞獅表演），在當(dāng)?shù)叵破饘?xiàng)目的關(guān)注熱潮，迅速提升項(xiàng)目整體形象和知名度。 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 目標(biāo)市場：青浦和上?？蛻? 活動(dòng)時(shí)機(jī)：銷售預(yù)熱期或開盤期 活動(dòng)目的：通過前期的招商工作后確定一批入駐商家，繼而可以在當(dāng)?shù)鼗蛏虾Ｅe行一次簽約儀式，同時(shí)邀請媒體參加，報(bào)導(dǎo)此次活動(dòng)，并且發(fā)布軟硬廣告，增強(qiáng)客戶的購買欲望，尤其是投資客的信心。而且，邀請青浦當(dāng)?shù)氐恼賳T、業(yè)類專家參加該活動(dòng)，提高項(xiàng)目的權(quán)威性，讓客戶更容易接受本案的相關(guān)理念，進(jìn)而鞏固熱銷局面。從更高的層次論述購物中心的發(fā)展趨勢，側(cè)面提及本案，以不露痕跡的手法高姿態(tài)進(jìn)行宣傳。 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 LOGO 引導(dǎo)旗 提袋 信封、信紙、名片 廣告秀稿 呈現(xiàn)完畢 謝謝觀閱 上海策源臵業(yè)顧問有限公司 商辦事業(yè)部 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 05:28:3205:28:3205:282/26/2023 5:28:32 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 05:28:3205:28:3205:28Sunday, February 26, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 2月 26日星期日 上午 5時(shí) 28分 32秒 05:28: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 2月 上午 5時(shí) 28分 :28February 26, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 上午 5時(shí) 28分 32秒 上午 5時(shí) 28分 05:28: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 05:28:3205:28:3205:282/26/2023 5:28:32 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 05:28:3205:28:3205:28Sunday, February 26, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 2月 26日星期日 上午 5時(shí) 28分 32秒 05:28: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 上午 5時(shí) 28分 :28February 26, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 上午 5時(shí) 28分 32秒 上午 5時(shí) 28分 05:28: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 05:28:3205:28:3205:282/26/2023 5:28:32 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 05:28:3205:28:3205:28Sunday, February 26, 2023 1知人者智，自知者明。 :28:3205:28:32February 26, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 上午 5時(shí) 28分 :28February 26, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 5時(shí) 28分 32秒 上午 5時(shí) 28分 05:28: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴