【正文】 道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 目標(biāo)市場：青浦和上?？蛻? 活動時機：銷售開盤期或強銷期 活動目的：與活動四相似，但活動的舉辦地可放在上海，訴求對象更多考慮上海市區(qū)的投資客。 , February 26, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :28:3205:28:32February 26, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 26日星期日 5時 28分 32秒 05:28:3226 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :28:3205:28Feb2326Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 26, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 26日星期日 5時 28分 32秒 05:28:3226 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 2月 26日星期日 上午 5時 28分 32秒 05:28: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :28:3205:28Feb2326Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 26日星期日 5時 28分 32秒 05:28:3226 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :28:3205:28:32February 26, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 26, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :28:3205:28Feb2326Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 SP活動五 ： 上海郊區(qū)購物中心發(fā)展論壇 SP活動六 ： 品牌路演、特賣會、廣場啤酒節(jié)等 目標(biāo)市場：青浦當(dāng)?shù)乜蛻? 活動時機：銷售持續(xù)期 活動目的：在項目銷售到一定階段，并且商場一部分開業(yè)，形成一定的經(jīng)營局面之后，通過在商城內(nèi)廣場上舉辦一些商業(yè)活動，如商品路演、特賣會、啤酒節(jié)等，提高商城名氣，增加商業(yè)人氣，促進(jìn)剩余商業(yè)部分的招商和銷售。 SP活動三 ： 商家簽約儀式暨新聞發(fā)布會 SP活動四 ： 青浦商業(yè)發(fā)展研討會 目標(biāo)市場：青浦當(dāng)?shù)乜蛻? 活動時機：銷售開盤期或強銷期 活動目的：通過舉行商業(yè)研討會的活動，進(jìn)一步訴求本項目的產(chǎn)品概念和賣點。并且，策源公司擁有在全國范圍推廣的先天條件和技術(shù)實力。 第三步，在整盤形象和概念被初步接受后，通過“ 低價出擊、快速反應(yīng)、持續(xù)走高 ”的銷售手段快速打開市場，積累人氣，形成品牌。 由于以上商鋪客戶租賃面積大 ， 簽約時間較長 ， 租金的增長率將低于其余小面積商鋪 ， 但商家的穩(wěn)定性強 ， 信用較高 ， 對于一些長線投資者以及投資機構(gòu)有一定吸引力 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進(jìn)程 針對不同目標(biāo)投資人的一般需求 ， 我們采取不同的投資率： A2 2360 共 2 層 會所個人投資者以及最終用戶購買7%B 4000 3 層 中餐廳個人投資者以及投資公司購買7%1 － 3 層 百貨4 層 休閑、運動5 層兒童服飾、玩具E 5042 共 3 層 家電投資公司以及專業(yè)投資機構(gòu)購買6%投資回報率6%D 10049目標(biāo)投資客戶投資銀行、基金等專業(yè)投資機構(gòu)購買計劃業(yè)態(tài)業(yè)種區(qū)塊總建筑面積( 平方米)樓層以上單元根據(jù)租金收益計算售價 ， 帶租約銷售 ， 不進(jìn)行返租 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項目 — 美高嘉年華 2）在售項目 — 港隆廣場 3）在售項目 — 荷景苑 4）街鋪租金 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進(jìn)程 202312 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10準(zhǔn)備期開盤期強銷期尾盤期時間2023項目全面開業(yè) 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 消費力劣勢： 青浦為上海的郊區(qū)鎮(zhèn)，相對有限的消費水平與本案較高的定位可能存在一定差距； 理念劣勢： 青浦現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)仍以百貨＋賣場＋街鋪為主，本案相對先進(jìn)的購物中心模式能否改變當(dāng)?shù)叵M理念存在風(fēng)險； 內(nèi)商業(yè)劣勢： 本案大部分商業(yè)為內(nèi)廣場內(nèi)街形式，且為多層，造成目前的銷售價值較低； 地段優(yōu)勢： 本案位于青浦鎮(zhèn)區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價值度較高； 規(guī)劃優(yōu)勢： 項目商業(yè)布局科學(xué)，業(yè)態(tài)構(gòu)成合理，建筑風(fēng)格時尚，整體規(guī)劃上具有領(lǐng)先地位； 主力店優(yōu)勢： 本案已先期招入主力商家和品牌商家，有利于其余物業(yè)銷售； 景觀優(yōu)勢： 本案緊鄰曲水園，臨近河道，具有較高景觀價值； 政府優(yōu)勢： 本案是青浦區(qū)政府重點工程，市場信譽度佳； 品牌優(yōu)勢： 項目由云湖、百聯(lián)、馬達(dá)思班等品牌團隊攜手打造，給予經(jīng)營客和投資客信心； 劣 勢 優(yōu) 勢 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 現(xiàn)有商業(yè)威脅： 現(xiàn)有商業(yè)中的百貨和賣場各自形成的商圈會對本案產(chǎn)生消費分流的影響； 新增商業(yè)威脅： 前文所述市場上的在售個案將會與本案爭奪客源； 租售價差威脅： 通過招商引入的商家所能承受的租金可能會與投資者要求的價格存在差距，這一矛盾將使銷售定價產(chǎn)生困難； 政策機會： 受政策影響，住宅類項目投資趨冷，投資客轉(zhuǎn)向商辦類項目； 規(guī)劃機會： 本案規(guī)劃領(lǐng)先，體量上具有規(guī)模優(yōu)勢，有望打造成青浦新的商業(yè)中心； 品質(zhì)機會： 東方商廈將成為青浦最高檔商場，從而為本案成為區(qū)域商業(yè)龍頭創(chuàng)造機會； 銷售機會： 通過組織經(jīng)管公司招商為銷售創(chuàng)造返租的條件； 文化機會： 借用周邊的文化旅游資源，將文化引入商業(yè)； 消費機會： 通過本案鎖定區(qū)域內(nèi)消費客，并增強夜晚商業(yè)活力； 威脅 機會 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 定位策略 —— 利用和創(chuàng)造相結(jié)合 項目產(chǎn)品力 市場空白點 商業(yè)發(fā)展趨勢 消費新理念 商業(yè)新地標(biāo) 商鋪投資概念 利用 項目的規(guī)模效應(yīng)、規(guī)劃優(yōu)勢、品牌影響； 填補 青浦現(xiàn)有商業(yè)市場的空白（缺乏集購物、休閑、文化于一體的高檔商業(yè)中心）； 借勢 現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢（超市模式 → 百貨賣場模式 → 購物中心模式） 創(chuàng)造 一站式時尚消費圈的先進(jìn)理念； 樹立 青浦商業(yè)新地標(biāo)的地位； 塑造 項目的投資價值，引發(fā)投資狂潮 利 用 創(chuàng)造 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 產(chǎn)品定位 定位基準(zhǔn) 品質(zhì)性 +綜合性 +文化性 +時尚性 新城鎮(zhèn)購物中心楷模 —— 青浦首席復(fù)合型公園式 Shopping Mall 定位目標(biāo)支撐 豐富區(qū)域商業(yè)形態(tài) 提升區(qū)域消費水平 打造集中式消費場所 吸引周邊居民及旅游客 提高消費流量繁榮夜市 加強商業(yè)與文化的結(jié)合 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 功能定位 闡述思路 ：綜合項目定位目標(biāo)支撐與項目自身條件，充分加以利用與整合 展示性： 廣場可作為秀場活動的展示窗口 大眾性： 主要依賴于百貨類消費支撐 交流性： 休閑娛樂功能滿足互動需求 私密性： 私人會館為精英們提供專屬空間 針對性： 專業(yè)店滿足小眾消費群體 五大特征 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 消費者研究 區(qū)位、功能、 規(guī)模、輻射 范圍決定 消費者定位 核心消費－ 青浦本地客源 輔助消費－ 青浦周邊客源 邊緣消費－ 區(qū)域旅游客源 潛在消費－ 區(qū)域別墅客源 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 業(yè)種建議 主力 ：百貨、賣場、超市 （核心商業(yè)） 輔助 ：零售、餐飲、娛樂、休閑（時尚商業(yè)） 商家建議 A區(qū) ：百草堂、海上明月、錦亭、外灘 3號、第捌會所 C區(qū) ：星巴克 、 真鍋、多禮川菜、比勝客、 白玉蘭、美食坊、仙蹤林 B區(qū) ： Only、 JackJohn、 喜福會、龍鳳堂、 琉璃工房、 Swatch、 耐克 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計 VI系統(tǒng)設(shè)計 A1區(qū)：高檔食坊 精致餐飲 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點群分析 2）整體形象構(gòu)建