華燕置業(yè)-上海青浦別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究及市場(chǎng)定位建議-71頁(文件)
【正文】 要有意 義 ，不要越 軌 。 05:59:4705:59:4705:59Wednesday, March 24, 20231知人者智，自知者明。 5:59:47 上午 5:59 上午 05:59:47三月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 三月 21三月 2105:59:4705:59:47March 24, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 三月 21三月 21Wednesday, March 24, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 24 三月 20235:59:47 上午 05:59:47三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 05:59:4705:59:4705:593/24/2023 5:59:47 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。本產(chǎn)品以全新的本產(chǎn)品以全新的 Villa和和 Townhouse的精品別墅進(jìn)入市場(chǎng)，以區(qū)域新的精品別墅進(jìn)入市場(chǎng)，以區(qū)域新型化的中檔產(chǎn)品，走錯(cuò)位化的市場(chǎng)道路；型化的中檔產(chǎn)品，走錯(cuò)位化的市場(chǎng)道路；216。 趙巷板塊統(tǒng)一開發(fā)，兩北兩側(cè)的目標(biāo)群體完全不同， 避免了板塊內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)其它板塊的開發(fā)具有較強(qiáng)的牽 制作用；而這樣的布局是徐涇板塊所不及的；差異點(diǎn)選擇錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是本板塊項(xiàng)目尋找目標(biāo)市場(chǎng)的必由出路選擇錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是本板塊項(xiàng)目尋找目標(biāo)市場(chǎng)的必由出路市場(chǎng)定位建議市場(chǎng)定位建議：西郊新型中高檔產(chǎn)品的領(lǐng)跑者西郊新型中高檔產(chǎn)品的領(lǐng)跑者以全新的 Villa和 Townhouse的 別墅精品 主導(dǎo)市場(chǎng)定位詮釋定位詮釋216。 徐涇板塊與中心城區(qū)的相對(duì)距離要優(yōu)于趙巷板塊， 但絕對(duì)距離不及趙巷地區(qū)；216。目前上海整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較佳，為本項(xiàng)目的開發(fā)奠定目前上海整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較佳，為本項(xiàng)目的開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的外部基礎(chǔ)；了堅(jiān)實(shí)的外部基礎(chǔ)；216。 七寶商業(yè)圈； 216。高涇路目前路面情況較差，滬青平高速公路 的中春路段車流較慢，特別是上下班時(shí)間216。三一八國(guó)道別墅市場(chǎng)小結(jié) 淀山湖板塊主要是以旅游度假型功能為核心競(jìng)爭(zhēng)力的的別淀山湖板塊主要是以旅游度假型功能為核心競(jìng)爭(zhēng)力的的別墅板塊；墅板塊；徐涇板塊作為老虹橋地區(qū)的延伸段，已形成中高檔別墅的、徐涇板塊作為老虹橋地區(qū)的延伸段，已形成中高檔別墅的聚集區(qū)；聚集區(qū)；目前的別墅市場(chǎng)中最為關(guān)注的是青浦的趙巷板塊，其由于、目前的別墅市場(chǎng)中最為關(guān)注的是青浦的趙巷板塊，其由于相對(duì)地理位置較佳，統(tǒng)一規(guī)劃，資源合理調(diào)配，形成了別墅相對(duì)地理位置較佳，統(tǒng)一規(guī)劃，資源合理調(diào)配，形成了別墅市場(chǎng)中的市場(chǎng)中的 ““ 古北效應(yīng)古北效應(yīng) ”” ；對(duì)周邊區(qū)域的別墅板塊開發(fā)有較大；對(duì)周邊區(qū)域的別墅板塊開發(fā)有較大的牽制作用；的牽制作用；目前徐涇、趙巷、淀山湖三個(gè)板塊已形成了各具鮮明特色、目前徐涇、趙巷、淀山湖三個(gè)板塊已形成了各具鮮明特色的別墅板塊群，但依時(shí)間界定，趙巷別墅板塊作為別墅開發(fā)的別墅板塊群，但依時(shí)間界定，趙巷別墅板塊作為別墅開發(fā)中的新生力量擁有無可比擬的諸多利好因素；中的新生力量擁有無可比擬的諸多利好因素；項(xiàng)目思考：項(xiàng)目思考：在別墅板塊特征較為分明的今天，如何把握在別墅板塊特征較為分明的今天，如何把握徐涇地區(qū)自身較為成熟的板塊特征，錯(cuò)位化徐涇地區(qū)自身較為成熟的板塊特征，錯(cuò)位化地避開趙巷地避開趙巷 “古北效應(yīng)古北效應(yīng) ”，抓住產(chǎn)品個(gè)性化的，抓住產(chǎn)品個(gè)性化的一面，將成為本項(xiàng)目立足于市場(chǎng)的關(guān)鍵。以五百萬以上的高檔別墅為主價(jià)格分析周邊二手別墅價(jià)格周邊早期的二手聯(lián)排別墅的售價(jià)在 80009000元左右，獨(dú)立別墅的拋盤價(jià)在 1300015000元之間 。該板塊地理位置優(yōu)越（ A9公路第一下匝道口） ，路網(wǎng)交通相當(dāng)便捷，南面為上海唯一的國(guó)家級(jí)佘山旅游度假區(qū)，西側(cè)為淀山湖旅游度假區(qū)，居住與度假功能均較為凸出；216。南部：南部地塊 2023年年底才開始招標(biāo)，推出的兩個(gè)地塊容積率都在。上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零四年四月青浦高涇路項(xiàng)目市場(chǎng)研究及市場(chǎng)定位建議多元價(jià)值觀的客戶錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)市 場(chǎng)差異化目標(biāo)集中潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以把握的成本控制已存在和將來的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手思維脈絡(luò)圖宏觀市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析 上海別墅板塊上海別墅板塊 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 市場(chǎng)建議市場(chǎng)建議尋找產(chǎn)品與市場(chǎng)最佳契合點(diǎn) 尋找競(jìng)爭(zhēng)板塊的特殊性 開拓市場(chǎng)的空白點(diǎn)尋找產(chǎn)品的唯一性錯(cuò)位化的產(chǎn)品市場(chǎng)定位上海別墅宏觀市場(chǎng)分析（一）、總體市場(chǎng)分析2023年上海別墅平均月上漲點(diǎn)數(shù) ％，上漲水平略低于中房上海住宅指數(shù)（ 2％）的水平（二）、供應(yīng)分析2023年：供應(yīng)總量： m2占地面積： m2新上市別墅總占地面積： 485萬 m2平均容積率： 2023年：供應(yīng)總量： 540萬 m2占地面積： 1900萬 m2平均容積率： 供應(yīng)量分析分布區(qū)域分析松江區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)青浦區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)南匯區(qū)嘉定區(qū) 徐匯區(qū)奉賢區(qū) 普陀區(qū) 寶山區(qū)截止 03年 12月 31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市別墅項(xiàng)目區(qū)域分布排行為：松江區(qū)： 23％閔行區(qū)： 19％浦東新區(qū)： 17％青浦區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)各占： 11％南匯區(qū)： 8％徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占： 3％普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占： 2％寶山區(qū)： 1％別墅類型分析獨(dú)立式別墅聯(lián)排別墅 疊加式別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅截止 03年 12月 31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市各類別墅市場(chǎng)分額為：獨(dú)立式別墅： 49％聯(lián)體別墅： 23％雙拼別墅： 13％疊加式別墅： 12%聯(lián)排別墅： 3％小于 150萬元： 4477(套數(shù) )、 29(樓盤個(gè)數(shù) )150~300萬元： 7404(套數(shù) )、 54(樓盤個(gè)數(shù) )300~500萬元： 3969(套數(shù) )、 35(樓盤個(gè)數(shù) )500~1000萬元： 2986(套數(shù) )、 20(樓盤個(gè)數(shù) )大于 1000萬元： 861(套數(shù) )、 8(樓盤個(gè)數(shù) )總計(jì)： 19697套、 147個(gè)在售別墅市場(chǎng)價(jià)格分布2023年上海市別墅客戶分布上海本地外省市港澳臺(tái)外籍2023
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