某項目市場調(diào)查及招商定位建議報告(文件)
【正文】 具有一定的影響 周邊商圈的影響 商 圈趨向飽和難以支撐眾多的傳統(tǒng)零售商業(yè) 專業(yè)、專注、創(chuàng)新、務(wù)實 第 16 頁 SWOT分析 [O－機會 ] 項目競爭分析 機會分析 區(qū)域商業(yè)機會 企業(yè)老板工人、年輕人消費關(guān)聯(lián)的機會 n 區(qū)域一帶有眾多的住宅小區(qū)及專業(yè)市場，即企業(yè)老板、青年工人、居多，與此相適應(yīng)的商業(yè)業(yè)種尚未形成集中市場，該業(yè)種業(yè)態(tài)有一定的基礎(chǔ)； 餐飲娛樂行業(yè)機會 特色美食餐飲、娛樂、文化產(chǎn)業(yè)之機會 n 周邊商圈及百安路人流，以及本地的村民、外來人員以及企業(yè)親朋友友的接待造就特色餐飲、娛樂、文體存在機會。 專業(yè)、專注、創(chuàng)新、務(wù)實 第 18 頁 各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略 項目競爭分析 半集中商業(yè)街鋪 半集中商業(yè)街鋪 集中式購物廣場店中店 參數(shù) 半集中商業(yè)街鋪 購物廣場 商鋪 ／店中店 實用率 高 ， 接近 90% 較低， 僅為 60%左右 接受程度 ［投資者及經(jīng)營者］ 類似步行街之類的傳統(tǒng)產(chǎn)品，投資者及經(jīng)營者的接受度較 高 需要說服引導(dǎo)， 經(jīng)營者對廣場的認(rèn)知是一榮俱榮／一損俱損 經(jīng)營狀況 ／市場投資者的風(fēng)險 經(jīng)營 普遍穩(wěn)定 ； 投資風(fēng)險較小 在中國， 廣場 商鋪開業(yè)后 90%不理想 ；投資風(fēng)險較高 間隔布局／商鋪的均好性 建筑設(shè)計相對簡單較易設(shè)置面積 ，整體 均好性強 受柱網(wǎng)或通道限制 ， 部分內(nèi)鋪不容易合理設(shè)置 ， 整體均好性差 品類限制 毋需嚴(yán)格的限制，利于招商或自營， 投資與經(jīng)營 的 矛盾 較小 有較為嚴(yán)格的品類分區(qū)限制 ， 投資與經(jīng)營 之間的 矛盾 較難調(diào)和 人流導(dǎo)向 單向人流 ， 但客流量比較穩(wěn)定 循環(huán)式人流 ， 但內(nèi)鋪 、 樓上不容易吸引客流 天氣影響 天氣過熱或過冷都 易影響人流量 ， 但雨天影響不大 內(nèi)部設(shè)中央空調(diào) ， 受天氣影響不大 管理／運營費用 低 較高 ， 往往在經(jīng)營不景氣時造成矛盾經(jīng)營者與管理者間矛盾激化 專業(yè)、專注、創(chuàng)新、務(wù)實 第 19 頁 ?該區(qū)域的青年 中青年占大部分 [住 +外來 +打工 ]，與此相對應(yīng)的較為集中消費存在強大的生存空間。 項目競爭分析 各物業(yè)品種的競爭分析及競爭策略 專業(yè)、專注、創(chuàng)新、務(wù)實 第 20 頁 ?餐飲休閑娛樂的獨立生存能力非常強；此外也可造就人氣、創(chuàng)造商機。 利用集中餐飲、娛樂的品牌號召集約力量，造就項目的特色，是本項目的定位要點。 專業(yè)、專注、創(chuàng)新、務(wù)實 第 21 頁 ?項目毗鄰牛仔專業(yè)市場及主干道－百安路，承運龐大的車、人客流量。與一般的酒店不同，經(jīng)濟型酒店去除非必要的服務(wù)，強化常規(guī)項目，造就性價比極高的標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)酒店； 216。 品牌酒樓及特色餐飲 項目競爭分析 核心競爭力 大型酒樓、特色餐飲美食 專業(yè)、專注、創(chuàng)新、務(wù)實 第 23 頁 第二部分 項目主題定位 專業(yè)、專注、創(chuàng)新、務(wù)實 第 24 頁 新均安購物天堂、美食廣場 項目 總 案名 項目 主題定位 項目主題描述 銀座、高旺 專業(yè)、專注、創(chuàng)新、務(wù)實 第 25 頁 主題產(chǎn)品的表現(xiàn)形式 l通過建筑功能布局和環(huán)境景觀的體現(xiàn) [另見規(guī)劃修改建議 ] 通過建筑布局和環(huán)境設(shè)計的較多親和空間設(shè)計、健康生態(tài)理念的設(shè)計、景觀型物業(yè)的設(shè)計和場所的設(shè)計等來體現(xiàn)。 n品牌體驗店、兒童主題樂園、時尚精品百貨、特色美食城、娛樂電玩城、 KTV等，既填補區(qū)域業(yè)態(tài)空白，也能在一定程度上拉動人氣，增加項目價值。 經(jīng)營者來源分析 商鋪經(jīng)營投資者 主要目標(biāo)客戶定位 專業(yè)、專注、創(chuàng)新、務(wù)實 第 32 頁 主要業(yè)態(tài)品種設(shè)定 特色餐飲 電玩城 /KTV、健身 娛樂（四樓頂影劇院） 3F 4F 1F 2F 超市部分 主 力 店：無花優(yōu)品，快時尚 作 用：提升商場整體檔次，拉動消 費市場。 1樓大商家可以整體提升商業(yè)布局中的協(xié)調(diào)性，并且可以提升整體視覺感官。 社區(qū)影院成為了現(xiàn)代人一種娛樂休閑方式，被越來越多的人推崇，也成為了人們文化生活中的重要組成部分 專業(yè)、專注、創(chuàng)新、務(wù)實 第 46 頁 第五部分 租金定位建議 專業(yè)、專注、創(chuàng)新、務(wù)實 第 47 頁 ? 一般來說，租賃良好的項目，其價格走勢應(yīng)遵從 “ 低開高走，適時浮動 ”的原則。 ? 商鋪不同于住宅。 項目 價格 定位 商業(yè)部分 專業(yè)、專注、創(chuàng)新、務(wù)實 周邊高檔社區(qū)參考 — 均安新城 均安新城主要以尚墅君庭、恒翠豪庭、現(xiàn)代名邸、南湖花園、公園 1號、都市經(jīng)典等住宅沿街商鋪作為組成。 區(qū)域內(nèi)除了幾條最重要的核心商業(yè)路，還聚集了天福源商業(yè)廣場、三華商業(yè)廣場、均安大酒店、零售百貨廣場、菜市場等。 建安路 100150 租期 3年，年遞增 10%。建筑總面積約 15萬平方米，占地總面積近20萬平方米，設(shè)置商鋪 400多個商鋪；商品房、寫字樓 800多套。按照上述 [保守與樂觀 ]測算預(yù)計本項目的月租金總額在 111137萬之間；年租金總額在 1332萬
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