【正文】 化 住房 信 貸 手 續(xù) ， 規(guī) 范 住 房 信 貸 程 序 。 五 、 迎合消費(fèi)者還是引導(dǎo)消費(fèi)者 我們應(yīng)該建立一個(gè)對(duì)消費(fèi)者認(rèn)識(shí)的基本思路。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 對(duì) 開(kāi) 發(fā) 商來(lái) 講 ， 價(jià) 格 約 束 直 接 表 現(xiàn) 為 成 本 的 約 束 ， 在 開(kāi) 發(fā) 項(xiàng) 目 中 加 入 新 的 技 術(shù)成 分 ， 提 高 物 業(yè) 品 質(zhì) ， 增 加 環(huán) 境 投 入 都 會(huì) 直 接 拉 動(dòng) 成 本 上 升 ， 在 價(jià) 格既 定 的 條 件 下 ， 就 會(huì) 擠 壓 開(kāi) 發(fā) 商 利 潤(rùn) ， 在 利 潤(rùn) 被 鎖 定 的 情 況 下 就 會(huì) 推動(dòng) 價(jià) 格 上 升 ， 從 而 偏 離 我 們 最 初 確 認(rèn) 的 主 導(dǎo) 客 戶 群 所 能 承 受 的 價(jià) 格 水平 。所以引導(dǎo)消費(fèi)者并不是我們給它一個(gè)空中閣樓的東西，而是把潛在的、模 糊 的 、 非 理 性 的 心 理 需 求 和 物 質(zhì) 需 求 提 升 出 來(lái) ， 整 合 起 來(lái) ， 形 成 一個(gè) 具 有 現(xiàn) 實(shí) 意 義 和 理 想 完 美 結(jié) 合 的 物 業(yè) 產(chǎn) 品 。 通 過(guò) 規(guī) 劃 、 景 觀 和 建 筑 三 個(gè)層 面 上 的 概 念 涉 及 將 項(xiàng) 目 計(jì) 劃 潛 在 的 最 大 價(jià) 值 誘 發(fā) 出 來(lái) ， 并 通 過(guò) 有 效的 溝 通 贏 得 消 費(fèi) 者 認(rèn) 同 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 近 年 來(lái) ， 在 國(guó) 家 政 策 的 引 導(dǎo) 下 和 市 場(chǎng) 需 求 的 影 響 下 ， 普 通 商 品 住宅 已 經(jīng) 成 為 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 的 重 點(diǎn) 。 全市竣工面積： 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住 宅竣工 萬(wàn) 平 方 米 ，市 區(qū) 萬(wàn) 平 方 米 ，其 中 ，住 宅 萬(wàn)平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一年以待銷(xiāo)面積 8 萬(wàn) 平 方 米 ，一 年 以 上 兩 年 以 下 滯 銷(xiāo) 面 積 萬(wàn)平 方 米 ， 無(wú) 積 壓 。 結(jié) 構(gòu) 比 重 ， 住 宅 %，辦公 2%，商業(yè) %、其它 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。顯 而 易 見(jiàn) ， 房 地 產(chǎn) 投 資 已 經(jīng) 成 為 拉 動(dòng) 全 市 經(jīng) 濟(jì) 增 長(zhǎng) 的 積 極 因 素 。 ２ 、 住 宅 投 資 不 斷 擴(kuò) 大 住宅建設(shè)投資不斷增長(zhǎng)，住宅投資在菏澤市的國(guó)民生產(chǎn)總值中所占的比例不斷地提高。 ３ 、 住 宅 供 給 能 力 不 斷 提 高 隨著房地產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)和投資規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)也得到了 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 迅 速 的 發(fā) 展 。在“八五”期間，菏澤第三產(chǎn)業(yè)平均年增長(zhǎng)為 ％， 2020 年％， 2020 年為 ％ ，分 別 高 于 同 區(qū) 域 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 ％和 ％個(gè) 。 二 是 關(guān) 于 房 屋 的 質(zhì) 量 問(wèn) 題 。但是，目 前 ， 菏 澤 市 東 部 的 房 屋 價(jià) 格 已 經(jīng) 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 超 出 了 這 個(gè) 比 例 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 要 確 保 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 建 設(shè) 的 質(zhì) 量 ， 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 的 質(zhì) 量包 括 工 程 質(zhì) 量 ， 功 能 質(zhì) 量 ， 環(huán) 境 質(zhì) 量 ，服務(wù)質(zhì)量。 二 、 需求總量 總體上說(shuō) 今 年上半 年菏澤市 商品住 宅市場(chǎng)的 需求比 較平穩(wěn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一季度銷(xiāo)售平均價(jià)格為 1356 元 /平方米，二季度銷(xiāo)售平均價(jià)格為 1342 元 /平方米，相對(duì)非常平穩(wěn)。 據(jù)菏澤市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅有上升態(tài)勢(shì)。 三 、 需 求特點(diǎn) 有 效需求不足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 從住宅類(lèi)型上看，人們需求最多的是普通住宅（包括經(jīng)濟(jì)適 用房），其次為高檔住宅，最少的是公寓。當(dāng)前， 農(nóng)民工問(wèn) 題已經(jīng)成為關(guān)系到 我國(guó)經(jīng)濟(jì) 社會(huì)發(fā)展 全局的 重要 問(wèn)題 之一，他 們對(duì)城市 生活適應(yīng)程度如何 ，對(duì)工作 環(huán)境、生 活條件 滿意程度 如何，對(duì) 有關(guān)部門(mén) 進(jìn)一步解決農(nóng)民工問(wèn)題有著極大的重要性。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。在 城市發(fā)展 、定居和 賺錢(qián)或?qū)W到技術(shù)后回家鄉(xiāng)生活對(duì)男性農(nóng)民工而言分別占了 %和 %，而對(duì)女性農(nóng)民工而言卻分別占了 %和 %。恩格爾系數(shù)由 2020 年的 ％下降到 2020 年的 ，住房支出 卻 在 上 升 ， 即 由 2020 年的 ％，上升到了 2020 年的 ％。 菏 澤 住 宅 市 場(chǎng) 容 量 適 中 ， 住 宅 建 設(shè) 發(fā) 展 空 間 較 為 廣闊。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 隨 著 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 ， 居 民 收。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2020 年2020 年期間共完成住宅建設(shè)投資 億元，竣工住宅 萬(wàn)平方米，人均居住面積從 2020 年的 平方米，提高到 2020 年的 平 方 米 。 3） 住 宅 潛 在 市 場(chǎng) 和 發(fā) 展 空 間 巨 大 。 隨 著 居 民 收 入 水 平 的 提 高 ， 食 品 在 家 庭 收 入 支 出 中 所 占 的 比 重 逐步 下 降 ，其 他 支 出 即 用 于 住 、行 、教 育 、娛 樂(lè) 等 的 支 出 逐 步 增 加 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 四成多的農(nóng)民工感覺(jué)現(xiàn)在的就業(yè)環(huán)境變好 與 前 幾年 相比 ， %的 農(nóng)民 工 感覺(jué) 現(xiàn)在 的就 業(yè) 環(huán)境 變好 ， %的農(nóng)民工 感 覺(jué)現(xiàn)在 的就業(yè)環(huán) 境與過(guò) 去差不多 ， %的 農(nóng)民工沒(méi) 有考慮過(guò)這個(gè)問(wèn)題，還有 %的農(nóng)民工感覺(jué)現(xiàn)在的就業(yè)環(huán)境變差了。 住 宅需求空間十分巨大 1） 城 市化發(fā)展加快，城市迅速人口增長(zhǎng) 農(nóng)村人口大規(guī)模地向城市轉(zhuǎn)移，是我國(guó)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)向現(xiàn)代工業(yè)社會(huì)轉(zhuǎn)變的 必然結(jié)果 。 收入僅為 萬(wàn)元。要使 人們買(mǎi)得 起房，房 價(jià)收入比要在五倍 以下，最 好是四倍 以下， 而去年菏 澤市居民 家庭戶均 可支配 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 但由于菏澤市普通居民家庭戶均可支配年收入只有 萬(wàn)元，對(duì)現(xiàn)有住宅的平均價(jià)格 1358 元 /平方米，缺乏有效的支付能力。 分析原因主要是由 于長(zhǎng)期以 來(lái)，菏澤 市商品 住宅市場(chǎng) 上的集團(tuán) 購(gòu)買(mǎi)一直 居于主導(dǎo)地位，集 團(tuán)購(gòu)買(mǎi) 偏 重于優(yōu)良 位置的 選擇，對(duì) 商品住宅 的價(jià)格承 受能力強(qiáng)。 5—7 月月度銷(xiāo)售商品房面積分別是 萬(wàn)平方米， 萬(wàn)平方米， 萬(wàn)平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由 于 長(zhǎng) 期 以 來(lái) 國(guó) 家 大 力 推 行 住 房 貨 幣 化 政 策 ， 使 得 很 長(zhǎng) 時(shí)間 以 來(lái) 一 直 由 集 團(tuán) 購(gòu) 買(mǎi) 支 撐 的 菏 澤 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 變 得 手 足 無(wú) 措 ， 過(guò) 度 的供 給 與 不 足 的 需 求 成 為 當(dāng) 前 市 場(chǎng) 面 對(duì) 的 首 要 問(wèn) 題 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 房 屋 價(jià) 格 構(gòu) 成 不 合 理 的 主要 表 現(xiàn) 在 ， 一 是 土 地 價(jià) 格 太 高 ； 二 是 城 市 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 和 小 區(qū) 的 一 些 配 套費(fèi) 用 不 合 理 ，比 如 小 區(qū) 的 一 些 經(jīng) 營(yíng) 性 配 套 建 設(shè) ，也 進(jìn) 入 了 房 屋 的 價(jià) 格 ；三 是 收 費(fèi) 太 多 太 濫 ， 或 收 費(fèi) 太 多 ； 四 是 房 地 產(chǎn) 企 業(yè) 利 潤(rùn) 過(guò) 高 。 但 是 ， 隨 著 人 們 生 活 水 平 的 提 高 ， 人 們 越 來(lái) 越 注 重 房 屋 的 周 邊環(huán) 境 和 交 通 等 外 界 因 素 ， 因 此 市 區(qū) 以 及 未 來(lái) 的 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 內(nèi) 的 房 價(jià) 慢 慢 開(kāi)始上升，目前，菏澤市滯留的房屋均價(jià)在 1600 元 /平米左右，東部開(kāi)發(fā)區(qū)的住房?jī)r(jià)格相對(duì)比較高，均價(jià)在 2200 元 /平米左右。 ４ 、 為 了 實(shí) 現(xiàn) 有 效 的 供 給 ， 必 須 解 決 兩 個(gè) 問(wèn) 題 為 了 實(shí) 現(xiàn) 有 效 供 給 ， 必 須 注 意 解 決 兩 個(gè) 問(wèn) 題 。 房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)，是菏澤市經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)發(fā)展 的 產(chǎn) 業(yè) 部 門(mén) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 隨著住宅投資的增長(zhǎng)，菏澤住宅施工面積和竣工面積也 在不斷地增長(zhǎng)。根 據(jù) 主 管 部 門(mén)統(tǒng)計(jì)， 到 2020 年上半 年，全市總面積為 萬(wàn)平方米。 從 目 前 市 區(qū) 竣 工 面 積 這 個(gè) 數(shù) 據(jù) 來(lái) 看 基 本 上 與 市 場(chǎng) 在售 總 量 相 當(dāng) ， 這 也 表 明 了 菏 澤 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 上 商 品 住 宅 供 應(yīng) 將 會(huì) 出 現(xiàn) 一個(gè) 高 潮 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 19 億元，辦公其他 590 萬(wàn)元。 全 市 預(yù) 售 面 積 ： 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中，住宅 萬(wàn)平方 米；市區(qū) 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二 、 供給總量 根據(jù)菏澤市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)月報(bào)公布的數(shù)字， 2020 年上半年，全 市 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 完 成 投 資 億元（市區(qū) 億 元 ）， 同 比 增 長(zhǎng)%，其 中 商 品 住 宅 完 成 投 資 億 元 ，辦 公 其 他 億 元 ，商 業(yè) 億 元 。 下 面 ， 從 供 給 類(lèi) 別 、 供 給數(shù) 量 、 供 給 特 點(diǎn) 三 個(gè) 方 面 對(duì) 菏 澤 市 住 宅 市 場(chǎng) 供 給 狀 況 進(jìn) 行 分 析 ： 一 、 供給類(lèi)別 菏 澤 市 的 商 品 房 市 場(chǎng) 的 供 給 從 形 式 上 可 以 大 致 分 為 住 宅 和 商 住 兩用 房 兩 種 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 最 后 ，一 個(gè) 好 的 物 業(yè) 產(chǎn) 品 的 推 出 ，需 要 從 始 至 終 對(duì) 市 場(chǎng) 保 持 一 種探 究 和 敬 畏 心 理 ， 不 斷 從 市 場(chǎng) 中 ， 通 過(guò) 預(yù) 先 的 項(xiàng) 目 投 入 產(chǎn) 出 ， 模 擬 分析 、 透 視 項(xiàng) 目 的 風(fēng) 險(xiǎn) 。 再 次 ，住 宅 產(chǎn) 品 是 一 種 特 殊 的 產(chǎn) 品 ，具 有 消 費(fèi) 的 耐 久 性 和 投 資 特性 ， 同 時(shí) 對(duì) 社 區(qū) 環(huán) 境 有 著 明 確 的 要 求 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 其 次 ， 無(wú) 論 是 迎 合 消 費(fèi) 者 還 是 引 導(dǎo) 消 費(fèi) 者 的 最 大 約 束 條 件 是 價(jià)格 ， 一 個(gè) 特 定 的 消 費(fèi) 層 能 以 怎 樣 的 價(jià) 格 在 市 場(chǎng) 購(gòu) 買(mǎi) 商 品 房 是 既 定 的 ，超 過(guò) 他 們 的 購(gòu) 買(mǎi) 承 受 能 力 他 們 會(huì) 放 棄 對(duì) 物 業(yè) 的 選 擇 。 不 僅 住 房 市 場(chǎng) 發(fā) 展 要 求 物 業(yè) 管理 市 場(chǎng) 相 應(yīng) 發(fā) 展 ， 而 且 隨 著 住 房 分 配 貨 幣 化 的 實(shí) 行 ， 住 房 產(chǎn) 權(quán) 關(guān) 系 的變 化 ， 傳 統(tǒng) 體 制 下 的 直 管 公 房 和 單 位 自 管 公 房 的 管 理 體 制 ， 也將過(guò)渡到 與 社 會(huì) 主 義 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 體 制 相 適 應(yīng) 的 專(zhuān) 業(yè) 化 、 社 會(huì) 化 、 經(jīng) 營(yíng) 型 的 物 業(yè)管 理 ， 物 業(yè) 管 理 市 場(chǎng) 將 得 到 進(jìn) 一 步 發(fā) 展 。居民成為房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 主 體 ， 將 對(duì) 住房供給結(jié)構(gòu)、數(shù)量、質(zhì)量、品種、規(guī)格等提出 更 高 的 要 求 ， 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 企 業(yè) 適 應(yīng) 市 場(chǎng) 主 體 的 變 化 ， 必 須 開(kāi) 發(fā)建 設(shè) 符 合 居 民 需 要 的 各 種 住 房 ， 滿 足 各 類(lèi) 居 民 的 要 求 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。山東省房地產(chǎn)市場(chǎng) 中 介 組 織 雖 然 已 經(jīng) 有 了 較 大 的 發(fā) 展 ， 但 是 多 數(shù) 人 員 素 質(zhì) 低 ， 運(yùn) 行 很不 規(guī) 范 。 ４ 、 住 房 供 應(yīng) 體 系 逐 步 形 成 隨著住房商品化和社會(huì)化改革的進(jìn)行，居民個(gè)人成為住房市場(chǎng)的主 體 ，根 據(jù) 居 民 收 入 水 平 的 差 別 ，對(duì) 高 收 入 者 以 市 場(chǎng) 價(jià) 格 供 應(yīng) 商 品 房 ；對(duì) 中 低 收 入 者 以 政 府 指 導(dǎo) 價(jià) 供 應(yīng) 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 ； 這 種 住 房 供 應(yīng) 體 系 ，不 僅 發(fā) 展 了 住 房 市 場(chǎng) ， 而 且 把 住 房 商 品 化 與 住 房 社 會(huì) 保 障 制 度 有 機(jī) 地結(jié) 合 了 起 來(lái) ， 對(duì) 于 解 決 居 民 的 住 房 問(wèn) 題 ， 實(shí) 現(xiàn) 人 類(lèi) 居 住 區(qū) 可 持 續(xù) 發(fā) 展都 有 著 重 要 的 意 義 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 居 民 成 為 購(gòu) 買(mǎi) 住 房 的 主 體 ， 將 引 起 一 些 變 化 。 單 位 按 照 商 品 交