【正文】 目地塊是 衢州 的地王，多家媒體炒作，衢州 購房者對開發(fā)商品牌還是比較《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 38 認(rèn)同。地塊北側(cè)便是衢州城市的核心商業(yè)區(qū)，步行街、商場遍布。 b)交通優(yōu)勢 地塊的西側(cè)江濱南路，北側(cè)臨近南湖西路，北側(cè)衢江大橋以及勞動路，這幾條 為城市主干道，路況較好。 地塊 南側(cè)：衢江大橋在項(xiàng)目南側(cè)，引橋一直包圍項(xiàng)目地塊，橋與地塊之間有一個(gè)隔離綠化帶江濱公園，景觀不錯(cuò)。 四 、項(xiàng)目分析 地塊及區(qū)域概況 1）、 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ： 項(xiàng)目地塊占地 面積： 93400平方米 容積率：≦ 建筑密度：≦ 24% 綠地率： 30% 總建筑面積：≦ 140100平方米 其中住宅建筑面積 138140平方米，商業(yè)營業(yè)用房 1960平方米 本項(xiàng)目地塊位于 衢州市老城區(qū) ， 東至禮賢街 ， 西至江濱南路，南至衢江大橋引橋，北至南湖西公園。綜合以上幾點(diǎn)的分析，我們認(rèn)為 華都 進(jìn)入衢州的時(shí)機(jī) 非常好 ， 一定 可以在衢州 獲得名利雙收 。 再來看衢州房地產(chǎn)行業(yè)的過去和現(xiàn)在，通過批準(zhǔn)預(yù)售、實(shí)際銷售、房地產(chǎn)投資額等反映房地產(chǎn)運(yùn)行的指標(biāo)來看，衢州的房地產(chǎn)業(yè)在過去的 5年 里確實(shí)是處在高速發(fā)展階段，房產(chǎn)投資額和開發(fā)量快速增長、去化迅速 。帶來產(chǎn)業(yè)人群和人群的收入的提高。 3） 、職業(yè)情況 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 34 %%%%%%國家公務(wù)員/ 事業(yè)單位 企業(yè)中層管理人員 公司職員私營業(yè)主 自由職業(yè) 退休人員 調(diào)研顯示，衢州的高端消費(fèi)者 主要是私營業(yè)主、國家公務(wù)員、企業(yè)中層管理人員和公司職員。 3)、品質(zhì)認(rèn)可度分析 衢州最高品質(zhì)、高總價(jià)、大戶型較高品質(zhì)、較低總價(jià)、戶型經(jīng)濟(jì)較高品質(zhì)、較高總價(jià) 、大戶型一般品質(zhì)、低總價(jià)、戶型經(jīng)濟(jì)其他 調(diào)查顯示，消費(fèi)者認(rèn)為南湖附近區(qū)域規(guī)劃開發(fā)較低總價(jià)、戶型經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目相對比較合適，反映出市場是一個(gè)“價(jià) 格敏感型”市場。 ? 項(xiàng)目認(rèn)可度研究 1)、區(qū)域認(rèn)可度分析 %%%%肯定會 可能會 不會 沒想好 調(diào)研顯示，可能會買南湖區(qū)域的住宅的比例占到了 69％左右，而肯定會買的占到了％，主要是看重老城區(qū)的生活配套、南湖的景觀資源，項(xiàng)目區(qū)域是衢州房地產(chǎn)的“高地”，區(qū)域的后續(xù)發(fā)展?jié)摿Ρ容^樂觀。 2） 、 社區(qū)商業(yè)配套重要性分析 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 30 370 5 10 15 20 25 30其他汽車美容洗衣店書店/ 音像店理發(fā)店ATM機(jī)家政服務(wù)藥店幼兒園大眾化餐飲店體育健身設(shè)施菜場便利店/ 超市 從消費(fèi)者關(guān)注社區(qū) 商業(yè)配套的排序來分析，目前衢州市場的消費(fèi)者比較關(guān)注便利店 /超市、菜場，仍然在一個(gè)滿足生活必需的階段，體育健身設(shè)施、社區(qū)幼兒園等配套的關(guān)注度較高，隨著消費(fèi)者的生活質(zhì)量的提高，對于社區(qū)商業(yè)配套的要求也在逐步提高。 20－ 30萬的支付能力也是硬性存在的。而根據(jù)消費(fèi)心理學(xué)的層面分析，消費(fèi)者的心理承受價(jià)格會略微低于實(shí)際承受價(jià)格，因此消費(fèi)《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 27 的實(shí)際承受能力相對更高點(diǎn)。 8） 、 價(jià)格分析 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 26 從“購房考慮因素”關(guān)注程度分析，衢州市場對于“房產(chǎn)價(jià)格”一項(xiàng)的選擇較多，房產(chǎn)價(jià)格（包括單價(jià)、總價(jià)、價(jià)格敏感度）對于購買人群消費(fèi)行為的影響分析是本次研究的一個(gè)重點(diǎn)。此外， 140－ 150 方和 160 方以上區(qū)間的比例也相對較大，說明大戶型在高端客群也有相對應(yīng)的市場需求。衢州市場的別墅 /排屋功能主要是居住功能為主，作為度假、商務(wù)會所或者辦公場所的功能比較少。 3） 、 購房區(qū)域選擇 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 23 %%%%%% % % % % % % % %老城區(qū)南部新區(qū)城北區(qū)域江西區(qū)域不確定 調(diào)研顯示，高端客群對老城區(qū)的居住條件比較鐘情，占到了 ％，老城區(qū)成熟的生活、商業(yè)、交通等配套是消費(fèi)者比較看重的；選擇“不確定”的人群比例也比較高，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)這部分人對產(chǎn)品比較關(guān)注，只要有相應(yīng)的產(chǎn)品類型，就有可能成為某個(gè)區(qū)域的客群，也是項(xiàng)目區(qū)域的潛在客群。 ? 購房需求分析 1） 、 購房時(shí)機(jī)選擇 圖表：近2 年內(nèi)購房情況21%79%肯定會買可能會買 選擇在近兩年內(nèi)購房的人群中， 2 年內(nèi)肯定會買的人群占到了 21％，為市場上的剛性需求人群；而選擇可能會買的人群比例占到了 79％，說明整個(gè)市場的潛在需求非常大的。其次高端客群對于生活配套、 交通、居住環(huán)境也存在不同程度的不滿意，說明衢州房地產(chǎn)的消費(fèi)已由“量”逐步向“質(zhì)”改變，也從側(cè)面反映出區(qū)域市場房地產(chǎn)開發(fā)過程中景觀環(huán)境、生活配套等是增加項(xiàng)目附加值的元素。 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 19 衢州房地產(chǎn)需求分析 在對項(xiàng)目所處的宏觀政策環(huán)境、衢州房地產(chǎn)市場環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)的分析后，需要對市場需求做出進(jìn)一步的了解和判斷，為項(xiàng)目的市場定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議奠定理論基礎(chǔ)。 金都金都御景灣 匯總 開發(fā)區(qū) 22 0 22 三衢路 797幢 匯總 開發(fā)區(qū) 22 0 22 南湖世家 匯總 開發(fā)區(qū) 12 0 12 蓮都嘉園 匯總 開發(fā)區(qū) 7 0 7 世嘉花園 匯總 開發(fā)區(qū) 61 61 0 小計(jì) 1017 235 782 巨化花徑村 匯總 巨化區(qū) 74 11 63 小計(jì) 9682 2332 7350 主要 競爭項(xiàng)目研究 ? 金都麗晶雅苑 匯總 柯城區(qū) 224 0 224 大樂園 匯總 柯城區(qū) 203 22 181 清泰 目前從供應(yīng)量來看市區(qū)房源最為充足，可售住宅 1908套，非住宅也有 1507套，位居區(qū)域榜首； 柯城區(qū)、南區(qū)供應(yīng)量也很大，可售房源也在 1500套左右 。 4月央行加息只是一幅引子，從 5月“國六條”及其“十五項(xiàng)”細(xì)則開始， 6月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā) [2021]37號）， 7月建設(shè)部的建住房 [2021]165號、 166 號、 171號以及從 8 月 1日開始實(shí)施的《國家稅務(wù)總局發(fā)出征收個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅通知》， 8 月出臺了極其重要的調(diào)控土地的文件 —— 《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā) [2021]31號）， 9月份整頓房地產(chǎn)中介市場， 10月份國家稅務(wù)總局公布了《加強(qiáng)房地產(chǎn)交易中個(gè)人無償 贈與與不動產(chǎn)行為的稅收管理》， 11月 15 日央行將第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率??國家這一系列調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的措施 ,矛盾都直指現(xiàn)今正存在于中國房地產(chǎn)業(yè)中的新舊癥結(jié)。 2021年 1 至 10月市區(qū)各區(qū)塊商品房銷售戶數(shù)與均價(jià)一覽表 均價(jià)：元 /平方米 區(qū)塊 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 戶數(shù) 均價(jià) 戶數(shù) 均價(jià) 戶數(shù) 均價(jià) 戶數(shù) 均價(jià) 戶數(shù) 均價(jià) 戶數(shù) 均價(jià) 戶數(shù) 均價(jià) 戶數(shù) 均價(jià) 戶數(shù) 均價(jià) 戶 數(shù) 均價(jià) 市本級 378 2762 323 2753 374 2797 422 2586 560 2980 423 2844 195 2668 262 2988 272 2973 455 2794 柯城區(qū) 137 2044 50 2350 54 2136 83 2138 64 2149 57 2497 101 2154 47 2097 53 2657 53 2657 衢江區(qū) / / 5 1485 2 1542 / / 27 1049 / / / / / / / / 408 1221 6） 、二手房交易市場 較為平穩(wěn) 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 14 2 0 0 5 年1 至1 0 月與2 0 0 6 年同期市區(qū)二手房成交戶數(shù)曲線走勢對比圖208111289308495233221202248189241 23528938535633170918425222001002003004005006007008001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月時(shí)間成交戶數(shù)2 0 0 5 年市區(qū)二手房成交戶數(shù)2 0 0 6 年市區(qū)二手房成交戶數(shù)2021年 112月二手房成交 了 2966套 。 市區(qū)商品房銷售量由三個(gè)區(qū)塊（市本級、柯城、衢江）組成，從今年 1至 9月市區(qū)三個(gè)1 9 9 9 年 2 0 0 5 年市區(qū)商品住宅價(jià)格走勢圖10071099123313801874239225230500100015002021250030001999 2021 2021 2021 2021 2021 2021年份商品住宅價(jià)格(元/平方米)《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 13 區(qū)塊商品房的銷售均價(jià)看，市本級商品房銷售均價(jià)在 3000元 /平方米上下波動，一直較為堅(jiān)挺；柯城區(qū)塊商品房銷售均價(jià)在 2021— 2500元 /平方米之間；衢江區(qū)塊商品房除別墅外，銷售均價(jià)相對較低，在 1000— 1500 元 /平方米左右。 2021年商品住宅均價(jià)如與 2021年 512月商品住宅均價(jià) 2581元 /平方米相比，還低了 58元 /平方米，下跌了 %。市區(qū)房價(jià)漲幅與前幾年相比，在 2021 年回落較多。從“ 2021年 18月市區(qū)取得預(yù)售許可樓盤面積比例分布一覽表”中可以看出，衢州市區(qū)商品房結(jié)構(gòu)組合各部分比例中商品住宅占有 絕對的份額。 圖1 : 1 9 9 7 2 0 0 5 市區(qū)房地產(chǎn)投資額走勢圖 0510152025301999 2021 2021 2021 2021 2021 2021年份房地產(chǎn)投資額億元《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 10 2）、 06年 商品房新開工面積 有所回升 2021年市區(qū)商品房新開工面積約為 ，同比減少 %，其中住宅面積約為 萬平方米，同比減少 %。 重大交通道路規(guī)劃建設(shè)，衢州市將逐漸成為浙西物流樞紐，形成以衢州為中心的四省邊際商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展目標(biāo)與構(gòu)建“兩縱一橫一環(huán)”的城市交通網(wǎng)絡(luò)，衢州經(jīng)濟(jì)的區(qū)域輻射力與影響力將會形成新的發(fā)展規(guī)模，同時(shí)也將推動房地產(chǎn)行業(yè)的迅 速發(fā)展。 開發(fā)衢江、常山港航道，加強(qiáng)港口建設(shè)。加快“兩縱兩橫”高速公路建設(shè)，形成省際大通道，建成黃衢南、杭新景龍游支線及龍麗高速公路。建成九景衢鐵路衢常段，開工建設(shè)常開段。形成老城區(qū)、西區(qū)、衢江新城區(qū)、衢化片區(qū)、東港新區(qū)“一城五區(qū)”的城市框架。 3） 、 人民生活水平： 到 2021 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 17400 元左右，農(nóng)村居民人均純收入年均達(dá)到 7000 元左右。在消費(fèi)者消費(fèi)能力不斷增強(qiáng)的條件下 ，可對其進(jìn)行住房消費(fèi)的引導(dǎo)，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 “十五”時(shí)期居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化情況 項(xiàng)目 2021年 2021年 年平均 增長 % 金額 (元 ) 比重(%) 順序 金額 (元 ) 比重(%) 順序 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款