【正文】 進(jìn)行及時調(diào)整，這種增長方式是難以為繼的，將對我國資源的合理利用和環(huán)境保護(hù)造 成嚴(yán)重的負(fù)面影響。由于新的經(jīng)濟(jì)增長點在短期內(nèi)難以建立起來，這種調(diào)整必然在一定程度上會使得經(jīng)濟(jì)增長速度 有 所 下 降 。無論是舉辦奧運會，還是舉辦世博會 ，除 了 直 接 帶 來 大 規(guī) 模 的 經(jīng) 濟(jì) 建 設(shè) 從 而 拉 動 經(jīng) 濟(jì) 增 長 以 外 ，還 必然會促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及促進(jìn)就業(yè)的增加。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房 地 產(chǎn) 業(yè) 是 國 民 經(jīng) 濟(jì) 的 基 礎(chǔ) 性 產(chǎn) 業(yè) ， 其 發(fā)展中的 “ 衰榮更迭 ” 應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)基本相同， 同時， 房地產(chǎn)業(yè)又是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性行業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì) “ 衰榮更迭 ” 時，一般都會率先繁榮或衰退 ，這也可以看成是國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控利用其“反經(jīng)濟(jì)周期”作用的結(jié)果： 當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于低潮時，通過降息等手段 鼓勵 房 地產(chǎn)消費 ，推動 固定資產(chǎn) 投資 ，通 過 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 乘 數(shù) 效 應(yīng) 來 拉 動 經(jīng) 濟(jì) 增 長 ；而 當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入 高 潮 時 ，通 過 升 息 等 舉 措 抑制 房 地產(chǎn) 投 資 和 消 費 ，降低 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 速 度 ，從而防止經(jīng)濟(jì)過熱，通貨膨脹，泡沫產(chǎn)生 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。自 2020 年下半年開始，國家為了保持經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)較快發(fā)展，防止大起大 落，采取了一系列加強(qiáng)宏觀調(diào)控的決策和部署，山東省委、 省政府審 時度勢， 統(tǒng)籌 兼 顧，趨利 避害，主 動調(diào)控。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 截至 2020 年 12 月 31 日 ： 菏澤市 面積 12238 平方千米，人 口 874 萬人（ 2020 年） 。郵政編碼 274400。 郵 政 編 碼 274200。 郵 政 編 碼 274900。郵 政編碼 274600。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 菏澤市 經(jīng)濟(jì)環(huán) 境 從 1992 年到 2020 年的 10 年間，山東省菏澤市 GDP 年均增長 ％，比全省平均水平低 6 個百分點，菏澤市累計實際利用外資僅占全省累計實際利用外 資的 1％，累計出口總值僅占全省累計出口總值的 ％。菏 澤的發(fā)展問題，一 直受到黨 中央、國 務(wù)院、 山東省委 、省政府 的高度重 視，胡錦濤總書記 2020 年 12 月曾在菏澤主持召開了“三農(nóng)”問題座談會。山東省 委書記張 高麗、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 省長韓寓群率領(lǐng)十幾位省級領(lǐng)導(dǎo)干部、 40 多位廳級領(lǐng)導(dǎo)干部親臨菏澤現(xiàn)場辦公，力 度之大， 規(guī)格之高 ，在菏 澤發(fā)展史 上是空前 的。山東省委、省政府“突破菏澤”戰(zhàn)略的實施，又如 一場酣暢淋漓的春雨，滋潤了干涸的菏澤大地，鼓舞了菏澤 874萬父老鄉(xiāng)親的心。全市第一產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達(dá) ％，比全省平均水平高出 ％，第二產(chǎn)業(yè)比重 36％，比全省低 17％。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建設(shè)現(xiàn)代能源和化工基地。 建設(shè)魯蘇豫皖交界的區(qū)域性商貿(mào)和物流基地。 菏澤市直和 9 個縣區(qū)抓住機(jī)遇，積極爭取省直部門、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市和東部企業(yè)的支 持，主動 進(jìn)行項目 對接。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。山東省委、省政府在菏澤實施“西輸東接”工程，計劃用 3 年時間幫助菏澤輸出勞動力 60 萬人， 2020 年輸出20 萬人。 “百個項目進(jìn)菏澤”首戰(zhàn)告捷。 四 、 菏澤市房地產(chǎn)市場發(fā) 展動態(tài) 根據(jù)山東省的宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，菏澤房地產(chǎn) 市 場 的 發(fā) 展 ， 呈 現(xiàn) 出 以 下 一 些 特 點 和 趨 勢 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ２ 、 在 房 地 產(chǎn) 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 中 住 宅 將 成 主 導(dǎo) 產(chǎn) 品 在 房 地 市 場 中 ，如 果 就 房 產(chǎn) 市 場 來 說 ，大 體 上 可 以 分 為 四 類 ，即住 宅 或 住 房 市 場 ， 辦 公 用 房 市 場 ， 商 業(yè) 服 務(wù) 用 房 市 場 ， 工 廠 倉 庫 用 房市 場 。 ３ 、 居 民 個 人 將 進(jìn) 入 市 場 ， 成 為 住 房 購 買 的 主 體 改 革 開 放 以 來 ，隨 著 社 會 主 義 市 場 經(jīng) 濟(jì) 體 制 的 建 立 ，住 房 商 品 化改 革 的 進(jìn) 行 ， 住 房 商 品 化程度不斷提高，但是進(jìn)入住房市場的主要是單 位 。 住 房 分 配 貨 幣 化 政策 的 實 施 ， 國 家 和 單 位 將 基 本 退 出 住 房 市 場 ， 居 民 個 人 將 成 為 住 房 市場 的 主 體 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營 者 必 須 適 應(yīng) 這 種 變 化 。 房 地 產(chǎn) 中 介 組 織 將 得 到 進(jìn) 一 步 發(fā) 展 和 進(jìn) 一 步 規(guī) 范 化 房地產(chǎn)市場是一種特殊的市場，在房地產(chǎn)交易過程中發(fā)生著一系列 經(jīng) 濟(jì) 關(guān) 系 和 產(chǎn) 權(quán) 關(guān) 系 的 變 化 ， 一 般 居 民 根 本 不 可 能 熟 悉 房 地 產(chǎn) 交 易的專業(yè)知識和交易操作程序，為了滿足居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行交易，房 地 產(chǎn) 中 介 組 織 和 中 介 服 務(wù)市場將得到進(jìn)一步發(fā)展。 房 地 產(chǎn) 交 易 市 場 的 發(fā) 展 和 規(guī) 范 化 運 行 ， 將 有 力 地 促 進(jìn) 住 房 開 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 發(fā) 建 設(shè) 市 場 、 住 房 金 融 市 場 和 物 業(yè) 管 理 市 場 的 發(fā) 展 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場的需求決定著市場的供給。 住 房 消 費 具 有 社 會 性 ， 住 房 質(zhì) 量 依賴 于 居 住 環(huán) 境 和 物 業(yè) 管 理 及 服 務(wù) 水 平 。首先應(yīng)該確認(rèn)對項目 來 說 誰 是 我 們 的 消 費 者 ？ 誰 是 我 們 的 主 導(dǎo) 消 費 者 ？ 這 個 群 體 處 在 社會 階 層 的 哪 一 個 層 面 中 ， 他 們 具 有 什 么 樣 的 消 費 傾 向 、 居 住 理 念 、 個性 偏 向 、 職 業(yè) 特 性 、 年 齡 特 征 、 收 入 狀 況 …… 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因 此 ， 品 質(zhì) 與 成 本 之 間 、 成 本 與 利 潤 之 間 ， 消 費 者 意 愿 與 消 費者購 買 能 力 之 間 需 要 找 到 一 個 結(jié) 合 點 ， 即 滿 足 消 費 者 需 求 ， 又 適 合 他 們的 發(fā) 展 ， 并 以 物 業(yè) 的 獨 特 個 性 贏 得 他 們 的 認(rèn) 同 ， 在 開 發(fā) 商 與 購 房 者 的雙 贏 戰(zhàn) 略 中 謀 求 各 自 的 利 益 。 一 項 好 的 物 業(yè) 給 人 的 不僅 僅 是 一 個 消 費 產(chǎn) 品 ， 而 是 給 人 一 個 生 活 方 式 ， 使 空 間 環(huán) 境 、 生 態(tài) 環(huán)境 、 視 覺 環(huán) 境 、 文 化 環(huán) 境 、 智 能 環(huán) 境 滿 足 人 的 需 求 和 發(fā) 展 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第 三 章 菏澤市 住宅市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一節(jié)菏澤市住宅市場供給分析 今 年 上 半 年 以 來 ， 菏 澤 市 住 宅 市 場 在 國 家 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 政 策 調(diào) 控 下 以及 市 場 規(guī) 律 的 影 響 下 ， 得 到 了 平 穩(wěn) 的 發(fā) 展 。 在 供 給 的 規(guī) 模 上 超 過 公 寓 、 別 墅 等 ，成為住 宅市場上的主力。 全市銷售面積： 萬 平 方 米 ，同 比 增 長 %，其 中 ，住 宅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 萬 平 方 米 ， 市 區(qū) 萬平方米，其中，住宅 萬平方米。 實際全市銷售額： 億 元 ，同 比 增 長 %，其 中 ：住 宅 億 元 ， 商 業(yè) 1。 全 市 施 工 面 積 萬 平 方 米 其 中 新 開 工 面 積 萬 平 方 米 市 區(qū) 施 工 面 積 萬平方米 其 中 新 開 工 面 積 萬 平 方 米 全 市 竣 工 面 積 萬 平 方 米 其 中 住 宅 竣 工 面 積 萬 平 方 米 市區(qū)竣工 面積 萬 平 方 米 其 中 住 宅 竣 工 面 積 萬 平 方 米 全 市 銷 售 面 積 萬 平 方 米 其 中 住 宅 銷 售 面 積 萬 平 方 米 市 區(qū) 銷 售 面 積 萬 平 方 米 其 中 住 宅 銷 售 面 積 萬 平 方 米 全 市 預(yù) 售 面 積 萬 平 方 米 其 中 住 宅 預(yù) 售 面 積 萬 平 方 米 市 區(qū) 預(yù) 售 面 積 萬 平 方 米 其 中 住 宅 預(yù) 售 面 積 萬 平 方 米 全 市 空 置 面 積 萬 平 方 米 其 中 住 宅 面 積 萬 平 方 米 市區(qū) 空 置 面 積 萬 平 方 米 其 中 住 宅 面 積 萬 平 方 米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 菏 澤 市 區(qū) 從 這 些 統(tǒng) 計 數(shù) 字 說 明 ， 今 年 上 半 年 以 來 ， 菏 澤 市 商 品 住宅 的 多 項 指 標(biāo) 都 比 去 年 同 期 有 顯 著 的 增 長 ， 特 別 是 新 開 工 面 積 比 去 年同 期 大 幅 度 上 升 。 三 、 供給特點 １ 、 住 房 供 給 數(shù) 量 不 斷 增 長 改 革 開 放 以 來 ，菏 澤 住 宅 建 設(shè) 得 到 了 很 大 的 發(fā) 展 。統(tǒng)計資料顯示： 2020 年，完成住宅投資 億元， 2020 年完成住宅投資 億 元 ，同 比 增 長 14%， 2020 年上半年 ， 完 成 住 宅 投 資 ，同比增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目 前 菏 澤 的 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 建 筑 企 業(yè) 有 、 房 地 產(chǎn) 中 介 組 織 、物 業(yè) 管 理 公 司 等 房 地 產(chǎn) 的 相 關(guān) 行 業(yè) 直 線 上 升 ， 已 經(jīng) 逐 步 成 為 菏 澤 市 經(jīng)濟(jì) 重 要 的 產(chǎn) 業(yè) 部 門 。 菏 澤 第 三 產(chǎn) 業(yè) 不 僅 是 菏 澤 經(jīng) 濟(jì) 增 長 速 度 比 較 快 的 部 門 ， 而 且 也 逐步 發(fā) 展 成 為 菏 澤 經(jīng) 濟(jì) 的 主 體 。 菏 澤 的 住 房 價 格 總 的 來 說 是 比 較平 均 。 住 房 價 格 所以 高 ， 主 要 是 由 于 價 格 構(gòu) 成 不 合 理 造 成 的 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二節(jié)菏澤市住宅市場需求分析 一 、 住宅市場需求概況 一 直 以 來 菏 澤 房 地 產(chǎn) 市 場 的 需 求 群 體 主 要 包 括 兩 類 ： 集 團(tuán) 購 買 、個 人 購 買 。 從銷售情況看， 7 月全市累計商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 這些數(shù)字表 明，菏 澤市住宅 市場相 對于供給 而言需 求不旺。在商品住宅中，個人購買商品住宅面積為 萬平方米，同比增長 57%，個人購買商品住宅面積占全市商品住宅銷售面積的比重為 63%，較上年同期上升 35 個百分點。 根據(jù)世界銀 行研究 的數(shù)據(jù)表 明，住 宅價格一 般應(yīng)為 家庭收入 的三至六倍，若高 于六倍則 多數(shù)居民 難以承 受。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從接受價格上看，占 %的人接受的價格為 2020 元 / m2 以下，占 %的人接受的價格為 2020—2500 元 / m2，只有 %的人接受 3000 元 /m2 以上的價格。 （ 1） 農(nóng)民工對城市生活的評價 近七成的農(nóng)民工對城市生活感覺比較適應(yīng) 被調(diào)查的 29425 名農(nóng)民工中，對城市生活已經(jīng)適應(yīng)的占 %，比較適應(yīng)的占 %，認(rèn)為一般的占 %，表示不太適應(yīng)的占 %，根本不適應(yīng)的只占 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2） 城 市 居 民 生 活 水 平 提 高 ， 要 求 改 善 居 住 條 件 居 民 消 費 結(jié) 構(gòu) 變 化 的 基 本 趨 勢 的 規(guī) 律 ， 也 要 求 提 高 住 宅 消 費 水平 。 隨著城市居民收水平的提高，居住消費在消費中支出占的比重增大 ， 解 決 居 民 住 房 問 題 成 為 當(dāng) 前 城 市 發(fā) 展 中的一個關(guān)鍵性的問題。 改 革 開 放 以 來 ， 菏 澤 市 住 宅 建 設(shè) 發(fā) 展 迅 速 ， 成 績 顯 著 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料