【正文】 金鐘廣場(chǎng) 金貿(mào)大廈 浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng) 中國(guó)保險(xiǎn)大廈 2023 中信泰富廣場(chǎng) 中銀大廈 中海大廈 大上海時(shí)代廣場(chǎng) 恒隆廣場(chǎng) 404515香港中國(guó)大陸其它 東南亞1大部分的發(fā)展商來(lái)自東南亞地區(qū)。 ?北外灘、世博園區(qū)將成為新興 CBD地區(qū) ? 樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)于區(qū)域財(cái)政及經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用導(dǎo)致閘北、普陀、楊浦、虹口、閔行 等區(qū)紛紛啟動(dòng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，這些新興區(qū)域?qū)懽謽菍⑽齾^(qū)域型客戶的入駐，形成不同規(guī)模的“衛(wèi)星商務(wù)區(qū)” — SBD(Satellite Business District ) 今后 3~5年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)總體趨勢(shì) 52 今后 3~5年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)區(qū)域分布特征分析 北外灘 世博園 ? 原有六大 CBD區(qū)域?qū)懽謽侨詫⒋罅考? 供應(yīng)， CBD地位日益鞏固。 ?上海甲級(jí)寫(xiě)字樓將在今后 3~5年內(nèi)大量供應(yīng)市場(chǎng)，吸納被市場(chǎng)廣為看好的需求量 54 上海甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率趨勢(shì) 55 上海甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率分析 56 上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金分析與預(yù)測(cè) 57 截至 2023年第四季度 上海各區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金叫價(jià) 58 上海甲級(jí)寫(xiě)字樓入駐率分析 截至 2023年第四季度 比照美國(guó)紐約、中國(guó)香港、新加坡和日本東京的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的入駐率相對(duì)令人滿意 59 上海寫(xiě)字樓售價(jià)與租金回報(bào)率分析 目前寫(xiě)字樓租金回報(bào)率呈穩(wěn)中上升趨勢(shì)，保持在 9~10%之間這同樣是市場(chǎng)接受的租金回報(bào)率范圍，可作為本項(xiàng)目定價(jià)提供參考依據(jù)。 在這些高素質(zhì)的甲級(jí)寫(xiě)字樓互相輝映下，靜安區(qū)已成為上海最成功的核心商務(wù)區(qū)之一。 隨著這些項(xiàng)目的交付使用，靜安區(qū)將成為上海的核心 CBD之一。 1991年以來(lái) ， 上海經(jīng)濟(jì)已連續(xù) 10年保持兩位數(shù)增長(zhǎng) 。 82 (第三產(chǎn)業(yè)比重增加 )將導(dǎo)致寫(xiě)字樓需求結(jié)構(gòu)性增加！ 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)性調(diào)整 83 原有寫(xiě)字樓客戶企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大對(duì)寫(xiě)字樓的需求增加 1998年 GE China Shartex Center 2023年 GE Lighting Nan Zheng Building GE Medical International Trade Center GE Plastics GE Engines GE Turbo Systems GE Special Materials GE Industrial United Plaza GE Corporate GE Capital Plaza 66 84 370萬(wàn)平方米 上海 750萬(wàn)平方米 1900萬(wàn)平方米 2600萬(wàn)平方米 547萬(wàn)平方米 新加坡 倫敦 東京 2900萬(wàn)平方米 紐約 香港 上海甲級(jí)寫(xiě)字樓擁有 廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間 85 宏觀政策分析 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目定位分析 客戶定位分析 項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 86 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 主力競(jìng)爭(zhēng)分析 87 晶采世紀(jì)大廈 ? 交付日期 : 2023 年第 一 季度 ? 總面積 : 36190 平方米建筑面積 ? 總樓層 : 26層 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 : 11201200 平方米建筑面積 ? 凈層高 : 待確認(rèn) ? 地板 : 待確認(rèn) ? 電梯數(shù) : 6 ? 停車位 : 待確認(rèn) ? 實(shí)用率 : 70% 發(fā)展商 臺(tái)灣鼎 — 集團(tuán)。 88 設(shè)計(jì)理念 美國(guó) F+A建筑事務(wù)所在中國(guó)沒(méi)有其他設(shè)計(jì)案例。 89 營(yíng)銷策略 寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)房型設(shè)計(jì)參照臺(tái)灣的通用概念，中央?yún)^(qū)域分布大量承重柱，對(duì)整層或大型租戶的空間設(shè)計(jì)布局帶來(lái)嚴(yán)重障礙。以賣住宅的老思想來(lái)賣寫(xiě)字樓。 市場(chǎng)總經(jīng)理是何志康 ， 到任該項(xiàng)目之前主理新鴻基的中環(huán)廣場(chǎng)的市場(chǎng)推廣 。 天安中心 92 營(yíng)銷策略 寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)房型設(shè)計(jì)為弧型，承重柱大。而且沒(méi)有固定的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)代理團(tuán)隊(duì)。 該公司擁有自己的物業(yè)管理公司 。 ? 宣傳賣點(diǎn)上主打 “ 眼光 ” 主題 ， 意在突出 “ 有投資眼光的人就會(huì)看準(zhǔn)本案投資機(jī)會(huì) ” 的主題 ， 通過(guò) “ 拉 ” 的方式展開(kāi)一系列的營(yíng)銷宣傳 。 ?科技設(shè)計(jì)有新意，獨(dú)創(chuàng)有 萬(wàn)兆光纖 ?5000平方米豪華共享大堂，風(fēng)格獨(dú)特 ?住宅銷售理念，會(huì)有相當(dāng)大的媒體廣告投放 ?充分利用原住宅的會(huì)所提供服務(wù) ?比元海早取得預(yù)售證，有時(shí)間優(yōu)勢(shì) 華敏翰尊國(guó)際 ?延安路高架影響難以避免 ?地理位置難顯標(biāo)志性 ?管理層懷疑下屬能力、內(nèi)部“派系”斗爭(zhēng)不斷 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 96 發(fā)展商 臺(tái)灣地產(chǎn)商，在上海的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在保持與人民廣場(chǎng)的空間連續(xù)性同時(shí)，兼顧與南側(cè)工人文化宮協(xié)調(diào)性。 為使用者提供物理的舒適性基礎(chǔ)上，確保對(duì)四周建筑物擁有開(kāi)闊的眺望性，將合理的自然光引入辦公空間內(nèi)部，提高使用者的精神舒適性。 主入口：符合整層或大型用戶的空間至今未委托任何物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行專業(yè)的市場(chǎng)推廣，租售和價(jià)格策略一直不明朗。出售成交價(jià)約為美金 22002400/平方米建筑面積，現(xiàn)有租約的租金水平大概在美金 ，投資回報(bào)率不夠吸引投資客戶。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)參照香港長(zhǎng)江中心，是上海第一個(gè)嘗試地板送風(fēng)系統(tǒng)的寫(xiě)字樓。 現(xiàn)已由人民集團(tuán)股權(quán)置換下此項(xiàng)目公司。 寫(xiě)字樓的主入口在吳江路，進(jìn)出不太方便。 沒(méi)有任何寫(xiě)字樓發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 。 ?該項(xiàng)目的“ 風(fēng)水”在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)也是有比較大的問(wèn)題。 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域人文環(huán)境良好，為項(xiàng)目的品質(zhì)提供支持。 ? 上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)大量企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓擴(kuò)租的需求。 ? 對(duì)辦公環(huán)境要求高的廣告、設(shè)計(jì)、文化類公司及外資辦事處將在未來(lái)幾年大量增加，這將使本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮。 ? 上海未來(lái) 3~5年甲級(jí)寫(xiě)字樓的集中大量供應(yīng)將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。 ?大量同類型供應(yīng) ?政策風(fēng)險(xiǎn) ?價(jià)格 SWOT 分析 111 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 案例分析 112 華夏銀行大廈（原名京銀大廈） 發(fā)展商 上海京銀大廈建設(shè)發(fā)展有限公司，中方為中國(guó)華能集團(tuán)，外方為韓國(guó)漢拿能源集團(tuán)。 挑戰(zhàn) 京銀大廈在 2023年曾經(jīng)整棟銷售給一家投資機(jī)構(gòu)。全力調(diào)動(dòng)戴德梁行本身資源被并作大批量郵遞、特別開(kāi)幕儀式和。外界對(duì)此間情況不明確。是少有的以售為主的甲級(jí)寫(xiě)字樓。 ? 大量銷售型寫(xiě)字樓過(guò)度營(yíng)銷將對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)造成多方面的負(fù)面影響。 ?大型買客的時(shí)機(jī)。 ? 大量外資、外地企業(yè)進(jìn)滬發(fā)展產(chǎn)生了對(duì)寫(xiě)字樓的新生需求。 ? 項(xiàng)目所處地區(qū)非傳統(tǒng) CBD地區(qū)，辦公聚集效應(yīng)不明顯。 ? 依托人民廣場(chǎng)地區(qū)的發(fā)展，周邊商業(yè)設(shè)施齊全，有著良好的商務(wù)環(huán)境。 ?亞洲金融危機(jī)對(duì)其的影響比較大，增加了不少財(cái)務(wù)融資成本并因此停工數(shù)年。由于使用不便等因素日益體現(xiàn)，預(yù)計(jì)在附近新的寫(xiě)字樓落成后大多會(huì)搬離此地。 該項(xiàng)目的地理位置比較優(yōu)越，地處“梅泰恒”地區(qū)，并享有地鐵 2號(hào)線石門(mén)路站上蓋的優(yōu)勢(shì)。 103 華爾登廣場(chǎng)二期 （ THE CENTRE） 層數(shù) 40層 建筑結(jié)構(gòu) 核心筒外框架結(jié)構(gòu) 外墻 玻璃幕墻 樓面面積 約 2200平方米 實(shí)用率 約 72% 外墻至墻間距離 約 樓面承載能力 300公斤 /平方米 標(biāo)準(zhǔn)樓板與樓板間高度 高架地板高度 500毫米 客用電梯 18部可載 21人 (1650公斤）的高速電梯分布 4個(gè)使用區(qū)域 消防 /載貨用電梯 2部消防 /載貨用電梯服務(wù)于各個(gè)樓層 暖氣，通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)均采用四管式地臺(tái)送風(fēng)，同時(shí)每層配備直接數(shù)控式可變風(fēng)量系統(tǒng)。為盡快出手，在下半年不排除和記黃埔下調(diào)成交價(jià)格的可能性。由于其創(chuàng)始人在幾年前過(guò)世，后人沒(méi)有能力打理上海的業(yè)務(wù)，因此將三個(gè)項(xiàng)目公司賣給香港和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)。為該項(xiàng)目?jī)?nèi)部使用者和由外部眺望的人們提供莊重厚實(shí)和安全感。根據(jù)不同歷史階段的需求變化提供靈活的平面形式。 都市總部大樓（黃浦 104地塊） ?預(yù)計(jì)交付日期 : 2023 年第 二 季度 ?總面積 : 40950 平方米建筑面積 ?總樓層 : 22 層 ?標(biāo)準(zhǔn)層面積 : 2023 平方米建筑面積 ?凈層高 : ?地板 : 架空地板 ?電梯數(shù) : 待確認(rèn) ?停車位 : 138 ?實(shí)用率 : 75% 97 設(shè)計(jì)理念 由世界著名的日本丹下都市建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。 目前擁有自己的近 30個(gè)人的銷售隊(duì)伍。 公司治理有濃厚的家族管理風(fēng)格 。 天安中心 ?發(fā)展商回報(bào)期望值太高 ?房型落后，實(shí)用率較低 ?缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)的支持與配合，難有良好形象 ?地理位置優(yōu)越，交通便利 ?周圍環(huán)境和景觀理想，視野開(kāi)闊 ?附近市級(jí)商業(yè)、文化設(shè)施完備 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 93 華敏翰尊國(guó)際 ? 預(yù)計(jì)交付日期 : 2023 年第 二 季度 ? 總面積 : 127， 900 平方米建筑面積 ? 總樓層 : 28 層 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 : 2500 平方米建筑面積 ? 凈層高 : ? 地板 : 水泥地 ? 電梯數(shù) : 16+2 ? 停車位 : 500 ? 實(shí)用率 : 75% 發(fā)展商 臺(tái)灣蔡 家族 ， 發(fā)展過(guò)長(zhǎng)寧區(qū)住宅項(xiàng)目 — 華敏世紀(jì)廣場(chǎng) 。 獨(dú)家銷售代理為第一太平。 91 設(shè)計(jì)理念 該大廈的建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方安在亞洲金融危機(jī)前已完成，因此在很多方面顯得比較落后，包括承重柱的分布，弧型的外立面設(shè)計(jì)等。 天安中心是其在上海的第一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目 。 發(fā)展商對(duì)寫(xiě)字樓營(yíng)銷比較陌生，市場(chǎng)推廣的態(tài)度不夠積極，非常保守。 晶采世紀(jì)大廈 大堂設(shè)計(jì) 用挑高 3層空間吸納南向陽(yáng)光，將地下一層的咖啡吧和二樓的藝術(shù)展示廳相連接。晶采世紀(jì)大廈是鼎 —集團(tuán)在上海的第二個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 伴隨著上海經(jīng)濟(jì)的騰飛 ， 人民生活也已步入小康生活 。 68 金融機(jī)構(gòu) 專業(yè)咨詢 部分知名企業(yè)客戶 69 制藥業(yè) 律師行 部分知名企業(yè)客戶 70 傳統(tǒng)制造業(yè) 廣告業(yè) 部分知名企業(yè)客戶 71 資訊科技業(yè) CNC 中國(guó)網(wǎng)通 消費(fèi)品、貨運(yùn)業(yè) 部分知名企業(yè)客戶 72 日資企業(yè) 部分知名企業(yè)客戶 73 3 0 0 平方米以下16%300600平 方米22%7001400平 方米23%2 5 0 0 平方米以上13%15002500平 方米26% 租賃面積在 3001400平方米建筑面積的中型租戶，平均占所有前述現(xiàn)有六幢寫(xiě)字樓可租賃面積的 44%，在五年內(nèi)，加入 WTO對(duì)中國(guó)特別是上海經(jīng)濟(jì)的正面刺激作用將發(fā)揮至最大，這些在亞洲和大中國(guó)地區(qū)的業(yè)務(wù)也將會(huì)有良好的發(fā)展，人員編制將會(huì)大幅擴(kuò)充。 所有在規(guī)劃的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓都是由知名發(fā)展商參與，并會(huì)按國(guó)際先進(jìn)水準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工建設(shè)。 恒隆廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)和嘉里中心在業(yè)界被譽(yù)為上海浦西地區(qū)最成功的甲級(jí)寫(xiě)字樓。 ? 北外灘、世博園區(qū)將成為新興 CBD地區(qū) ? 樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)于區(qū)域財(cái)政及經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作 用導(dǎo)致閘北、普陀、楊浦、虹口、閔行 等區(qū)紛紛啟動(dòng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，這些新興區(qū) 域?qū)懽謽菍⑽齾^(qū)域型客戶的入駐，形 成不同規(guī)模的“區(qū)域商務(wù)中心” — DBC(District Bussiness Centre) ? 今后 3~5年上海寫(xiě)字樓供應(yīng)將出現(xiàn)如下局面： “時(shí)間集中、地區(qū)分散、主體多元” 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加劇。 2023 虹橋上海城一期 中國(guó)電信大廈 仙樂(lè)斯廣場(chǎng) 2023 中欣大廈 外灘中心 海洋大廈 虹橋上海城二期 浦發(fā)大廈 萬(wàn)都中心 海通證券大廈 香港新世界大廈 46 2023年供應(yīng)量 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 寫(xiě)字樓建面 等級(jí) 1 航新大廈 徐匯區(qū) 29,279 A 2 萬(wàn)泰大廈 靜安區(qū) 21,000 A 3 中商大廈 陸家嘴 55,000 A 4 海通證券大廈 黃浦區(qū) 61,000 A 5 長(zhǎng)春藤大廈 靜安區(qū) 14,704 A 6 均瑤大廈 徐匯區(qū) 60,000 A 7 震旦大廈 陸家嘴 66,000 A 8 來(lái)福士大廈 黃浦區(qū) 87,733 A+ 9 兆豐大廈 長(zhǎng)寧區(qū) 55,000 A 10 輕科大廈 徐匯區(qū) 11,000 A 11 白渡路商辦樓 黃浦區(qū) 2