戴德梁行-燕郊天洋城項(xiàng)目商業(yè)定位策劃報(bào)告-74ppt(文件)
【正文】 燕高路 潮白河 行宮路 102國(guó)道 京通快速 通往朝陽(yáng)北路 紫竹園 夏威夷別墅 普羅旺斯匯福園 上上城 上上城 潮白人家 納丹堡 星河皓月 美林灣 威畢歐溪谷 夏威夷北岸 華泰憶江南 XX城 現(xiàn)有燕郊居住中心區(qū) 正在開發(fā)住宅區(qū)域 正在開發(fā)住宅區(qū)域 星月云河 上京 但這兩個(gè)消費(fèi)場(chǎng)所從各方面來(lái)看相對(duì)落后 通州可為燕郊消費(fèi)者提供百貨及商品種類更多的大型超市的消費(fèi) Page 10 人口構(gòu)成 人口素質(zhì) 家庭狀況 居民收入 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 消費(fèi)水平 消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)需求 消費(fèi)者調(diào)研總結(jié) 1. 燕郊地區(qū)人口增長(zhǎng)快速，且人口素質(zhì)將有較大程度的提升，對(duì)居住環(huán)境及配套設(shè)施的需求也相應(yīng)提升 2. 區(qū)域內(nèi)的就近便利消費(fèi)為消費(fèi)者本地化消費(fèi)奠定基礎(chǔ)，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性、商品種類的多樣性、購(gòu)物環(huán)境等需求強(qiáng)烈 3. 高品質(zhì)的服裝服飾較其他業(yè)態(tài)的需求大，而原有商業(yè)街等商業(yè)物業(yè)因自身硬件及定位原因，品牌檔次低，無(wú)法滿足消費(fèi)者更高的需求。 公寓 B、 C兩座正在銷售中 Page 16 東杉淘寶廣場(chǎng) 商業(yè)面積約 6000平方米， 1/F4/F建筑，目前正在招商進(jìn)行中。 4/F 美食街 3/F 玩具、玩意、科技電子產(chǎn)品、游戲、工藝禮品 2/F 化妝品、美容美發(fā)用品、飾物 1/F 鞋、箱包皮具、鐘表眼鏡、文化用品 Page 17 夏威夷北岸 20,000平方米開發(fā)式商業(yè)街，主要為底商形式 威畢歐溪谷 10,000平方米區(qū)域內(nèi)唯一的多功能數(shù)字影城。未來(lái)有較大體量的商業(yè)放量，且多以住宅配套商業(yè)為主，使商業(yè)布局呈現(xiàn)出分散發(fā)展的趨勢(shì)。 燕郊現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)不能滿足其較高標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)需求 居住人群提升新的商業(yè)機(jī)會(huì) Page 21 消費(fèi)者 消費(fèi)需求 消費(fèi)市場(chǎng) 住宅人口增長(zhǎng) 消費(fèi)需求的提升 現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制 燕郊地區(qū)新商機(jī) 新的區(qū)域型商業(yè)中心 Page 22 位置優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 硬件優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于迎賓路與漢王路之間，距離原有商業(yè)區(qū)及居住區(qū)較近，具備位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目擁有大體量的住宅及商業(yè)面積，且商業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)較現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目在前期進(jìn)行專業(yè)的、有針對(duì)性地定位策劃，項(xiàng)目自身硬件更趨于市場(chǎng)化 現(xiàn)有商業(yè)區(qū)檔次偏低、業(yè)態(tài)單一，且升級(jí)空間受到一定限制 新興商業(yè)物業(yè)基本屬于住宅底商配套功能，容易形成物業(yè)功能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高 本項(xiàng)目商業(yè)部分定位為燕郊地區(qū)新的區(qū)域型商業(yè)中心 Page 23 XX商業(yè)定位 社區(qū)商業(yè)嚴(yán)格來(lái)講就是配套商業(yè)，但發(fā)展商一旦要操作 5萬(wàn)平米以上的釋放型商業(yè)街，就要用商圈的概念打造，對(duì)整個(gè)商圈的商業(yè)進(jìn)行深入了解和分析。 Page 27 商業(yè)功能定位關(guān)鍵詞釋義 ? 居住人口變化 北京地區(qū)的新移民提升了燕郊整體居住人群的消費(fèi)檔次。 ? 休閑、生活 提供消費(fèi)者以單純購(gòu)物外的解壓與放松的精神消費(fèi)環(huán)境。 形成原因 自然形成 政府與開發(fā)商規(guī)劃 形成過(guò)程 始于元初， 100多年來(lái)始終保持北京第一商街地位 預(yù)計(jì)需要未來(lái) 23年或更長(zhǎng)時(shí)間逐漸培養(yǎng) XX城項(xiàng)目自身可由開發(fā)商在一定程度上控制周期，但項(xiàng)目周邊區(qū)域，特別是項(xiàng)目北側(cè)區(qū)域，開發(fā)商無(wú)法控制。同時(shí)，現(xiàn)代人越來(lái)越注重精神消費(fèi)和精神愉悅感，愿意為精神消費(fèi)付費(fèi)。 Page 39 這一概念目前在國(guó)外非常流行 ， 美國(guó)率先興起了 Lifestyle Shopping Center的開發(fā)熱潮。 ? 銅像為兩個(gè)天使翱翔在天空，喻義洛杉磯為人們 提供無(wú)限的機(jī)會(huì)，不僅是 The Grove的標(biāo)志物， 同時(shí)也是整個(gè)城市的標(biāo)志。大拇指廣場(chǎng) 地理位臵 處于新發(fā)展的浦東新區(qū)，原有商業(yè)氛圍不夠濃郁， 周邊環(huán)境 周邊擁有相當(dāng)數(shù)量的中高檔住宅項(xiàng)目 目標(biāo)消費(fèi)人群 2545歲的追求品質(zhì)、崇尚時(shí)尚的中高收入人群，以區(qū)域內(nèi)住宅人群為主 項(xiàng)目規(guī)模 商業(yè)面積 11萬(wàn)平方米 建筑模式 商業(yè)街形式 業(yè)態(tài)布局 家樂(lè)福作為其第一主力店，成為整個(gè)商業(yè)區(qū)中聚集人氣的中心，各類型餐飲品牌豐富并集中，形成特色餐飲街。商業(yè)是動(dòng)態(tài)的，它的業(yè)態(tài)、需求是不斷變化著的；而商業(yè)地產(chǎn)是靜態(tài)的，如果要想做得成功就要適應(yīng)商業(yè)的不斷變化。我行建議，在商業(yè)開發(fā)第一階段至少要引進(jìn)一家主力店，以達(dá)到縮短商業(yè)的培養(yǎng)期的作用。同時(shí)建議利用臨近廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，突出廣場(chǎng)特色景觀，以吸引消費(fèi)者到達(dá) Page 66 R13 75m 商業(yè)樓層： 12F 層高： 不低于 （板到板） 最小進(jìn)深： 40米 停車位： 每萬(wàn)平米 100個(gè)以上 樓層建議 業(yè)態(tài)布局建議 面積建議（營(yíng)業(yè)面積） 2F 娛樂(lè)（如量販?zhǔn)?KTV） 3000平米左右 1F 娛樂(lè)（如量販?zhǔn)?KTV） 3000平米左右 硬件需求 建議該商業(yè)建筑形式應(yīng)具有特色，且在硬件上盡量滿足主力店需求，以便日后招商的靈活性 Page 67 原有單層面積 848平米（ 1+2F） 原有單層面積 896平米（ 1+2F） 原有單層面積 1075平米（ 1+2F） 1. 樓層： R5/R6/R7店鋪建議維持 12層建筑模式 2. 進(jìn)深：建議 R5/R6的店鋪進(jìn)深不少于 20米，以滿足商戶的使用需求 3. 層高：不少于 4. 業(yè)態(tài)：臨街街面店，以銀行、美容美發(fā)、服裝服飾、餐飲等為主 5. 建議預(yù)留餐飲條件 R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R13 R12 R11 R10 R9 R8 R5 R6 R7 16m 53m 56m 24m 32m 43m 24m Page 68 R4 24m 45m 24m 原有單層面積 1333平米（ 1+2F） R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R13 R12 R11 R10 R9 R8 1. 硬件：因該位臵為住宅一期開發(fā)范圍內(nèi)，故硬件改造機(jī)會(huì)不大，我行建議維持原有設(shè)計(jì) 2. 業(yè)態(tài)：盡量引進(jìn)一家半主力店，如電器賣場(chǎng)等，配合對(duì)面 R3位臵百貨公司，以便形成商業(yè)面積的一個(gè)中心區(qū)，達(dá)到聚集人流作用 Page 69 R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R13 R12 R11 R10 R9 R8 R12 R11 R10 1. 樓層： 12層設(shè)計(jì)，從人流動(dòng)線上考慮日后出租 /售為 1層連 2層， 2. 進(jìn)深：原有進(jìn)深只有 16米，不能滿足商戶使用，建議進(jìn)深不少于 20米 3. 建議預(yù)留餐飲條件 Page 70 R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R13 R12 R11 R10 R9 R8 R1 R2 1. 樓層：建議保留原有 12層設(shè)計(jì) 2. 建議預(yù)留餐飲條件 25m 65m 43m Page 71 1. 樓層：建議保留原有單層設(shè)計(jì) 2. 建議預(yù)留上下水等條件，以便日后引進(jìn)咖啡店等租戶創(chuàng)造條件 3. 配合該區(qū)域生活休閑的主題定位，可引進(jìn)具有休閑、文化氛圍的商戶，如咖啡店、茶藝館、休閑茶吧、特色酒吧、面包店、書店、音像店、數(shù)碼產(chǎn)品體驗(yàn)館、瑜伽等 生活休閑區(qū) R15 208M2 R17 272M2 R16 240M2 R18 176M2 R19 128M2 R20 200M2 R21 150M2
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1