戴德梁行-燕郊天洋城項(xiàng)目商業(yè)定位策劃報(bào)告-74ppt(參考版)
2025-02-24 11:35本頁面
【正文】 同時(shí)建議利用臨近廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，突出廣場(chǎng)特色景觀，以吸引消費(fèi)者到達(dá) Page 66 R13 75m 商業(yè)樓層： 12F 層高： 不低于 （板到板） 最小進(jìn)深： 40米 停車位： 每萬平米 100個(gè)以上 樓層建議 業(yè)態(tài)布局建議 面積建議（營(yíng)業(yè)面積） 2F 娛樂（如量販?zhǔn)?KTV） 3000平米左右 1F 娛樂（如量販?zhǔn)?KTV） 3000平米左右 硬件需求 建議該商業(yè)建筑形式應(yīng)具有特色，且在硬件上盡量滿足主力店需求，以便日后招商的靈活性 Page 67 原有單層面積 848平米（ 1+2F） 原有單層面積 896平米（ 1+2F） 原有單層面積 1075平米（ 1+2F） 1. 樓層： R5/R6/R7店鋪建議維持 12層建筑模式 2. 進(jìn)深：建議 R5/R6的店鋪進(jìn)深不少于 20米，以滿足商戶的使用需求 3. 層高：不少于 4. 業(yè)態(tài)：臨街街面店，以銀行、美容美發(fā)、服裝服飾、餐飲等為主 5. 建議預(yù)留餐飲條件 R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R13 R12 R11 R10 R9 R8 R5 R6 R7 16m 53m 56m 24m 32m 43m 24m Page 68 R4 24m 45m 24m 原有單層面積 1333平米（ 1+2F） R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R13 R12 R11 R10 R9 R8 1. 硬件：因該位臵為住宅一期開發(fā)范圍內(nèi)，故硬件改造機(jī)會(huì)不大，我行建議維持原有設(shè)計(jì) 2. 業(yè)態(tài)：盡量引進(jìn)一家半主力店，如電器賣場(chǎng)等，配合對(duì)面 R3位臵百貨公司，以便形成商業(yè)面積的一個(gè)中心區(qū)，達(dá)到聚集人流作用 Page 69 R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R13 R12 R11 R10 R9 R8 R12 R11 R10 1. 樓層： 12層設(shè)計(jì)，從人流動(dòng)線上考慮日后出租 /售為 1層連 2層， 2. 進(jìn)深：原有進(jìn)深只有 16米，不能滿足商戶使用，建議進(jìn)深不少于 20米 3. 建議預(yù)留餐飲條件 Page 70 R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R13 R12 R11 R10 R9 R8 R1 R2 1. 樓層：建議保留原有 12層設(shè)計(jì) 2. 建議預(yù)留餐飲條件 25m 65m 43m Page 71 1. 樓層：建議保留原有單層設(shè)計(jì) 2. 建議預(yù)留上下水等條件，以便日后引進(jìn)咖啡店等租戶創(chuàng)造條件 3. 配合該區(qū)域生活休閑的主題定位，可引進(jìn)具有休閑、文化氛圍的商戶，如咖啡店、茶藝館、休閑茶吧、特色酒吧、面包店、書店、音像店、數(shù)碼產(chǎn)品體驗(yàn)館、瑜伽等 生活休閑區(qū) R15 208M2 R17 272M2 R16 240M2 R18 176M2 R19 128M2 R20 200M2 R21 150M2 R22 156M2 Page 72 商業(yè)樓號(hào) 原有商業(yè)使用面積 （平方米） 調(diào)整后商業(yè)使用面積 （平方米） 業(yè)態(tài)建議 備注 R1 1+2F 2556 1+2F 2556 R2 1+2F 1590 1+2F 1590 R3 1+2F 2632 1+2+3+4F 16000 百貨公司 樓層、進(jìn)深、層高等需要更改 R4 1+2F 2666 1+2F 2666 R5 1+2F 1696 1+2F 2120 增加進(jìn)深 R6 1+2F 1792 1+2F 2240 增加進(jìn)深 R7 1+2F 2150 1+2F 2150 R8 1+2F 1040 1+2+3F 30000 大型超市 +大型建材超市 樓層、進(jìn)深、層高等需要更改 R9 1+2F 3960 R10 1+2F 2023 1+2F 4040 增加進(jìn)深 R11 1+2F 2023 1+2F 4040 增加進(jìn)深 R12 1+2F 1020 1+2F 2040 增加進(jìn)深 R13 1+2F 4132 1+2F 6000 娛樂行業(yè)（如量販?zhǔn)?KTV） 增加進(jìn)深 R14 1+2+3F 7077 1+2+3F 7077 休閑生活區(qū) (1F) 1530 1F 1530 合計(jì) 37881 84049 R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R13 R12 R11 R10 R9 R8 Page 73 營(yíng)銷推廣建議 商業(yè)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目分開推廣，將商業(yè)項(xiàng)目單獨(dú)重點(diǎn)推廣 商業(yè)項(xiàng)目推廣定位明確：打造成區(qū)域型商業(yè)中心 — 新城市商業(yè)中心 以主題樂園、主題賣場(chǎng)、餐飲、娛樂、文化、藝術(shù)等業(yè)態(tài)作為推廣重點(diǎn)，打造體驗(yàn)式休閑娛樂新地標(biāo) Page 74 THE END Page 75 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 主力店類型選擇： 百貨公司、大型倉儲(chǔ)式超市、大型專業(yè)賣場(chǎng)（家電、建材等）、大型餐飲娛樂業(yè)態(tài)等，滿足目標(biāo)消費(fèi)群多樣化的消費(fèi)需求，同時(shí)最大程度的吸引最廣泛的消費(fèi)人群。我行建議，在商業(yè)開發(fā)第一階段至少要引進(jìn)一家主力店，以達(dá)到縮短商業(yè)的培養(yǎng)期的作用。故我行認(rèn)為從穩(wěn)健方面考慮，建議商業(yè)的開發(fā)盡量配合住宅的開發(fā)周期，分階段開發(fā)，可在日后招商時(shí)具有一定的靈活性。商業(yè)是動(dòng)態(tài)的，它的業(yè)態(tài)、需求是不斷變化著的；而商業(yè)地產(chǎn)是靜態(tài)的，如果要想做得成功就要適應(yīng)商業(yè)的不斷變化。整個(gè)廣場(chǎng)文化氛圍濃郁、且業(yè)態(tài)豐富，雕塑和裝飾提升了整個(gè)廣場(chǎng)的檔次，使整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)熱鬧與恬靜相得益彰，多方面的滿足消費(fèi)者對(duì)環(huán)境與商品的綜合性需求。大拇指廣場(chǎng) 地理位臵 處于新發(fā)展的浦東新區(qū)，原有商業(yè)氛圍不夠濃郁， 周邊環(huán)境 周邊擁有相當(dāng)數(shù)量的中高檔住宅項(xiàng)目 目標(biāo)消費(fèi)人群 2545歲的追求品質(zhì)、崇尚時(shí)尚的中高收入人群，以區(qū)域內(nèi)住宅人群為主 項(xiàng)目規(guī)模 商業(yè)面積 11萬平方米 建筑模式 商業(yè)街形式 業(yè)態(tài)布局 家樂福作為其第一主力店，成為整個(gè)商業(yè)區(qū)中聚集人氣的中心，各類型餐飲品牌豐富并集中，形成特色餐飲街。大拇指廣場(chǎng) 項(xiàng)目類型：區(qū)域型商業(yè)街 經(jīng)營(yíng)類型：購物、休閑、娛樂美食、度假、藝術(shù)等 項(xiàng)目總規(guī)模： 11萬平方米 商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積： 11萬平方米 開發(fā)商：上海證大商誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 為上海市規(guī)模最大、功能最全的復(fù)合式社區(qū) 區(qū)域型商業(yè)中心 證大 ? 銅像為兩個(gè)天使翱翔在天空，喻義洛杉磯為人們 提供無限的機(jī)會(huì)，不僅是 The Grove的標(biāo)志物， 同時(shí)也是整個(gè)城市的標(biāo)志。 Grove擁有位于洛杉磯都市中難得的開放式購物環(huán)境，它的前身是位于洛杉磯第三街區(qū)的 Fairfax路的一個(gè)蔬果農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)， 4年前由洛杉磯當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商將其重新規(guī)劃建設(shè)成為一個(gè)獨(dú)具特色的 Lifestyle Shopping Center。 Page 39 這一概念目前在國(guó)外非常流行 ， 美國(guó)率先興起了 Lifestyle Shopping Center的開發(fā)熱潮。 國(guó)際購物中心協(xié)會(huì) (ICSC)指出， Lifestyle商業(yè)作為一種有別于 Shopping Mall的商業(yè)形態(tài)，必須具備下列要素： ? 接近有影響力的居住社區(qū)； ? 中高檔以上的定位； ? 迎合本商圈消費(fèi)者對(duì)休閑的追求； ? 與 Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比， Lifestyle Center更加注重環(huán)境和建筑 設(shè)計(jì)。同時(shí)，現(xiàn)代人越來越注重精神消費(fèi)和精神愉悅感，愿意為精神消費(fèi)付費(fèi)。 我行建議在開發(fā)商能夠
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