【正文】 四房應(yīng)成為本項(xiàng)目著力營造 的 亮點(diǎn)，屬于可以提升樓盤高度的房型 面積 : 200㎡ ~400㎡ 總價： 60萬 ~120萬 項(xiàng)目 “四房以上” 面積戶型總價定位 項(xiàng)目總價定位 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 產(chǎn)品定位 單價建議區(qū)間： 3000－ 3400元 /平米 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼別墅價格另計(jì) 多層總價建議區(qū)間： 30－ 60萬元 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼別墅總價建議區(qū)間： 60萬 120萬 多層面積區(qū)間 (建筑面積 )： 90㎡ 165㎡ 平方米 建筑形態(tài) : 1. 聯(lián)排 2. 獨(dú)棟 3. 疊加 4. 多層公寓 面積、戶型配比 : 二房 95㎡ ~105 20% 三房 120㎡ ~135㎡ 55% 四房 145㎡ ~165㎡ 20% 四房以上 200㎡ ~400㎡ 5% 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 項(xiàng)目定位 競爭力最強(qiáng)樓盤 中央花園 通過總價分析 價格抗性最大樓盤 溪林春天 控制價格 ，與中央花園競爭總價市場 最大限度提升產(chǎn)品品質(zhì) ，弱化溪林春天總價優(yōu)勢 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 產(chǎn)品建議 —— 景觀、建筑、配套現(xiàn)狀對比 景觀 建筑 配套 中央花園 溪林春天 本項(xiàng)目 ?貫穿二個建筑組團(tuán)的生態(tài)景觀大道； ?二個建筑組團(tuán) 2個中心綠地廣場； ?高層設(shè)計(jì)了空中花園； ?材質(zhì)采納常用的鋼、涂料、花崗巖、金屬漆、巧妙構(gòu)造，立面效果好； ?墻面暖灰色系，深色金屬欄桿，建筑風(fēng)格典雅 ?大面積落地觀景窗； ?板式小高層和點(diǎn)式高層 景觀商業(yè)步行街，休閑借鑒上海新天地、杭州西湖天地等規(guī)劃手法 5000方 VIP白金會所、空中泳池、室內(nèi)羽毛球館、室外網(wǎng)球場英式桌球室、健房房、乒乓室、兒童游樂室、閱覽室、 便利超市、 物管 浙江南都物業(yè)管理公司 第一太平戴維斯英式物管 1000株青松林 躍層空中觀景花園；雙拼別墅配置日本三菱中央空調(diào)及私家庭院；產(chǎn)品攬括雙拼、聯(lián)排、小高層公寓、多層住宅 ?30謂自然松林、園林藝術(shù)造林手法單一，埋沒自身最大的資料優(yōu)勢 ?小區(qū)景觀集中，均好性差 萊茵達(dá)物管 ?建筑兵營式排布、一覽無余，缺乏圓林小區(qū)特色 ?建筑類型單一，抗風(fēng)險能力較差，外圍及內(nèi)部景觀資料利用未結(jié)合市場房屋設(shè)計(jì)需求 ?地段市政配套不成熟，購物、生活不便利， ?社區(qū)內(nèi)的配套僅有幼兒園和1000平米會所，風(fēng)格特色不突出 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 產(chǎn)品建議 增加建筑類型 提升景觀優(yōu)勢 完善社區(qū)配套 聯(lián)排、獨(dú)幢、疊加、豐富產(chǎn)品類型、提升品質(zhì) ?采取圍合的建筑排布，在有 景觀優(yōu)勢的地段可設(shè)計(jì)一部分排屋 以提升樓盤檔次， 豐富建筑類型，在需求有限的市場爭取一部分高端客戶。 ?本項(xiàng)目三房的面積區(qū)間則在 120~135平方米，總價在 40~45萬元左右 。 ?本項(xiàng)目二房的面積區(qū)間在 95~105平方米，總價在 30~40萬元左右，完全符合市場二房的購買力。 ?04年國家系列宏觀政策影響，天臺房地產(chǎn)成交面積大幅下降， 2021年的宏觀市場將持續(xù)走勢，預(yù)計(jì) 05年的成交量將在保持 04年的基礎(chǔ)下繼續(xù)下行，保守估計(jì)將在 10萬㎡左右 ?以此類推，假設(shè)宏觀環(huán)境持續(xù)控嚴(yán)，在今后二年內(nèi)（即 2021年、2021年）天臺縣的年成交量均不超過 10萬㎡。目的 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 小高層、多層 較受消費(fèi)者青睞 消費(fèi)者主要承付能力為 30— 60萬元 /套 購房者消費(fèi)需求分析 — 物業(yè)類型 amp。 購買目的基本上以自住為主，兼顧投資升值的目標(biāo)客戶也有一定的比例。 目標(biāo)客戶群定位分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 客戶年齡分布 客戶來源分布 目標(biāo)客戶群定位分析 —— 本項(xiàng)目一期業(yè)主分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 目標(biāo)客戶以私營 /民營高端管理者和一些個私業(yè)主為主。 ?受傳統(tǒng)消費(fèi)和審美觀點(diǎn)影響較深，對新興事物有一下的追求但很理性 ?購房需求處于追求更高更舒適的居住環(huán)境的需求層次，注重物業(yè)能給未來生活帶來的實(shí)際收獲和功能價值，對于樓盤品質(zhì)，社區(qū)氛圍、配套設(shè)施及物業(yè)管理都有相當(dāng)?shù)囊螅? 年 齡： 2645歲 教育程度：有一定的教育背景； 家庭收入：年收入超過 6萬元 ， 有一定積蓄； 家庭成員： 3口之家為主 ， 2人或 4人的家庭為輔； 社會地位：私營業(yè)主 、 企業(yè)和事業(yè)單位的高層管理人員 、 政教部門 、 外地工作和經(jīng)商的天臺本地人等 。住宅檔次是其身份的體現(xiàn)，追求產(chǎn)品的豪華氣派，個性化要求強(qiáng)烈，有購房實(shí)力，對價格不敏感。普通住宅的總價可以買到別墅的房子，覺得實(shí)在，也符合天臺本地及周鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的居住習(xí)慣。事業(yè)成功，追求產(chǎn)品檔次和生活品質(zhì)，對對價格不敏感，常經(jīng)商在外的購買者重視居住氛圍、看重品牌；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)買家更偏重于自身身份的體現(xiàn)。 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 SWOT分析 —— 威脅 Threat ? 與周邊的“秀水山莊”形成景觀 競爭與“中央花園”形成價格競 爭 ? 周邊居住氣候尚未成熟， 旁邊有 農(nóng)居區(qū)域 現(xiàn)狀 對策 ? 營造概念，形象突圍 ? 準(zhǔn)確定位，鎖定人群 ? 因地制宜，機(jī)動營銷 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 供應(yīng)市場案例客戶 特征分析 本案一期客戶分析 市調(diào)問卷分析 目標(biāo)客戶定位 產(chǎn)品定位 價格定位 形象定位 單價定位 總價定位 案例分析： 萬科。 機(jī)會點(diǎn)二： 天臺目前尚無大型的類型統(tǒng)一的居住小區(qū)，有望集中同等的消費(fèi)層次。 引進(jìn)符合小區(qū)自用的配套，聚集人氣； 利用營銷手法規(guī)避市場競爭風(fēng)險。 體量過大 解 決 方 案 居住氣氛缺乏 現(xiàn)區(qū)域大配套不完善，人氣不夠旺。 凈水系統(tǒng) 30% 中水系統(tǒng) 12% 太陽能利用 58% 防煤氣泄漏 34% 可視門鈴 52% 中央空調(diào) 20% 自動三秒抄送 24% 電子防火 16% 緊急求救系統(tǒng) 26% 小區(qū)配置 IC卡 22% 家電遠(yuǎn)程控制 10% 太陽能利用 和 可視門鈴 的或選比例較高 購房者消費(fèi)需求分析 — 配套設(shè)施 back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 SWOT分析 —— 劣勢 Weakness 劣 勢 項(xiàng)目整體量較大，開發(fā)周期長。 back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 根據(jù)調(diào)查中客戶的反饋， 24 小時便利店、銀行 ATM、快 餐店、終點(diǎn)保姆服務(wù)等都是 亟需項(xiàng)目。 back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 購房者消費(fèi)需求分析 — 交付標(biāo)準(zhǔn) 菜單裝修＋全裝修＋初裝修＝ 35％。 back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 購房者消費(fèi)需求分析 — 物業(yè)類型 amp。 選擇 三房 的面積主要集中在 120130平米 ，占了 60%。 購房者消費(fèi)需求分析 — 置業(yè)原因 back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 小高層、多層 較受消費(fèi)者青睞 消費(fèi)者主要承付能力為 30— 60萬元 /套 購房者消費(fèi)需求分析 — 物業(yè)類型 amp。目的 back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 購房者消費(fèi)需求分析 — 購房區(qū)域 在選擇購房意向區(qū)域時 中心老城區(qū)的比例較高，達(dá)到了67% 67% back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 ? 專項(xiàng)調(diào)查表明有 26%的消費(fèi)者在天臺購房最看重的是 生態(tài)環(huán)境好 。 購買目的基本上以自住為主，兼顧投資升值的目標(biāo)客戶也有一定的比例。 問卷涵蓋范圍 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 目標(biāo)客戶以私營 /民營高端管理者和一些個私業(yè)主為主。 ? 周圍有新的政府辦公樓和早期的別墅區(qū)域， 有望成為天臺人眼中的集中住宅區(qū)。在天臺市場形成了一定的知名度和美譽(yù)度，同時也為本項(xiàng)目積累了大量的潛在客戶。 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 項(xiàng)目 SWOT分析 概述 優(yōu)勢 Strength ? 地段較好及發(fā)展前景 ? 自然的景觀優(yōu)勢 ? 開發(fā)商一期的成功經(jīng)驗(yàn)及成型的產(chǎn) 品實(shí)景 劣勢 Weakness ? 整體開發(fā)周期長 ? 現(xiàn)時居住氛圍欠缺，人氣不旺 機(jī)會 Opportunity ? 競爭樓盤的同本項(xiàng)目差異化明顯 ? 體量大，可做成規(guī)模小區(qū) 威脅 Threat ? 與“秀水山莊”形成地段和景觀 的競爭，與“中央花園”形成總 的競爭。 ? 建筑容積率 ； ? 綠地率高達(dá) 35%； ? 小區(qū)停車庫 621個 ,停車位 321個 . 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 項(xiàng)目實(shí)景 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 項(xiàng)目理解 —— 結(jié)論 ? 本項(xiàng)目所在地段并不具備絕對優(yōu)勢，交通相對落后 ,在天臺的居住概 念中屬于較偏地段 ,且規(guī)模相對較大，開發(fā)周期長； ?項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谛吕铣墙惶嫣?,未來周邊及城市地標(biāo)性建筑及設(shè)施 規(guī)劃較多 ,區(qū)域規(guī)劃前景較好 ? 本項(xiàng)目周邊的居住氛圍通過近幾年的開發(fā)已初具雛形 ,有望與旁邊的早期別 墅區(qū)域及主要以教師為主的園丁花苑結(jié)合成為天臺城西以及新老城區(qū)交界處的 高密度居住區(qū)中心； ? 新近開盤的競爭樓盤大多分布在新城，在地段上各有千秋，樓盤類 型各不相同 ,具有差異性 ,但消費(fèi)者對其有認(rèn)可程度較多感性 ,求新求異； 在同等地段概念的條件下，建筑風(fēng)格、戶型的新穎實(shí)用較地段更能 影響客戶的選擇。 顧客特征 代表物業(yè) 市場住宅案例購房者特征分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 競爭對手分析 未來主要競爭對手 溪林春天 中央花園 項(xiàng)目理解與分析 購房者特征分析 市場案例分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 項(xiàng)目理解及分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 項(xiàng)目概況 ? 本項(xiàng)目位于天臺城區(qū)黃金水岸，與天臺未來的行政中心隔水相望； ? 項(xiàng)目占地面積 （約 )； ? 項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 。 比較看中生活的便利和住宅的品質(zhì)；有一定的價格承受能力。但是樓盤自然景觀相比稍顯欠缺，只能通過內(nèi)部景觀調(diào)整來彌補(bǔ)。 有一定的吸引力 。 此類物業(yè)中一些別墅類高端物業(yè)的購買人群的價格承受能力與本項(xiàng)目吻合，成為可爭取的客戶類型。 二手價格 ：現(xiàn)在二手房價為 3300元 /平方米 項(xiàng)目說明： 此項(xiàng)目地理位置比較好，外立面突出 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 老市區(qū) 新城 中央花園 溪林春天 金色廣場 秀水山莊 住宅市場案例分析 — 總結(jié) 主影響力 地段、配套 主影響力 景觀 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺分公司