【正文】 總用地面積 11萬方，站前廣場(chǎng) 2萬方，總建面 3萬余方，客運(yùn)中心 主體 19層，局部 21層，建筑面積 56000方，于 2021年 10結(jié)頂，預(yù) 計(jì) 2021年 9月底竣工。 3 本項(xiàng)目與老城區(qū)相連，與新城區(qū)相望，區(qū)域內(nèi)有原始松樹林， 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，可以吸引部分長線投資客，或外出經(jīng)商回家置業(yè)者。 項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 140畝 ,總建筑面積約 22萬平方米 。 一期主體工程目前尚處于地基施工階段 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)案例分析 — 中央花園 主要特點(diǎn) ：總體建筑組群空間設(shè)計(jì)頗有特色，小區(qū)中 部主干道設(shè)計(jì)為景觀大道進(jìn)行組團(tuán)的自然 分割，各組團(tuán)通過一定的圍合營造舒適的 居住區(qū)活動(dòng)環(huán)境。 項(xiàng)目說明： 本項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)，廣告宣傳深得人心，但高層整體建筑周期較長，天 都花園在營銷手法與營銷周期選擇上需要有較強(qiáng)的控制能力。 戶型面積 ：多層戶型主要以三房?jī)蓮d為主，面積范圍 127171平米，多層主力面積為 140平米 左右，排屋主力面積為 200平米左右。 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)案例分析 — 溪林春天 物業(yè)位置 ：位于始豐新城天一街 (原 104國道 )旁 , 緊鄰三茅溪。 周邊配套 ：三茅溪的景觀優(yōu)勢(shì)和新城規(guī)劃配套 園區(qū)內(nèi)設(shè) 5000平方米會(huì)館、超市、空 中游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園。二期主要規(guī)劃為多層，對(duì)天都花園項(xiàng)目有一定的沖擊。 周邊配套 ：此項(xiàng)目地處始豐新城的商業(yè)中心，可 直接共享新城的大配套。 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)案例分析 — 名都豪庭 物業(yè)位置 ：人民東路延伸段北 項(xiàng)目規(guī)模 ： 占地 35028平方米，總建筑面積為 48500 平方米。 周邊配套 ：因?yàn)榇隧?xiàng)目位于人東東路的延伸段， 離城不離市，距離市中心比較較近 去化分析： 現(xiàn)預(yù)計(jì)在 8月開盤。 03年始銷， 05年元月 交付使用。 入住率： 20%左右 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 住宅市場(chǎng)已售案例分析 — 安廈明珠 物業(yè)位置 ： 勞動(dòng)路和環(huán)城東路交叉 項(xiàng)目規(guī)模 ： 總占地為 8畝，建筑面積為 25000 平方米 2棟 19層建筑， 1棟 11層、 1棟 13層的小高層建筑。 戶型面積 ：主力戶型為 140平米左右。 戶型面積 ：主力戶型為 130平米左右。 比較看中新城的發(fā)展?jié)摿Γ? 顧客特征 代表物業(yè) 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 以 景觀 為賣點(diǎn)的物業(yè) 產(chǎn)品特點(diǎn) 本項(xiàng)目對(duì)此部分客戶的吸引能力 秀水山莊 地理位置緊鄰城市中心，交通便捷；還能兼顧景觀優(yōu)勢(shì)。 此類物業(yè)中確實(shí)有在本地居住需求的一些追求整體生活品質(zhì)的住宅的購買群體成為本項(xiàng)目可爭(zhēng)取客戶類型。 ? 總戶數(shù) 1884戶 。 ? 周邊居住氣候尚未成熟 ? 交通改善有待時(shí)日 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 天都花園 已經(jīng)成功操作了一期的銷售和交付，部分產(chǎn)品有了實(shí)景的效果。 SWOT分析 —— 優(yōu)勢(shì) Strength 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 調(diào)查問卷 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 本次調(diào)查共發(fā)出問卷 200份，受調(diào)者基本涵蓋了天臺(tái)縣老城 區(qū)、新城區(qū)及周邊經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，如平橋、坦頭等地。 購房者消費(fèi)需求分析 — 期限 amp。承付總價(jià) back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 購房者消費(fèi)需求分析 — 房型面積 目標(biāo)客戶在希望購房的面積選擇上主要集中在 120150平米，其中 121130及 130150平米所占的比例基本相當(dāng)，分別達(dá)到了 21%和 20% 選擇 二房 的面積主要集中在 80110平米 ，占了 %。承付總價(jià) 多層 小高層 高層 30萬以下 80% 20% 0% 3045萬 21% 37% 17% 4560萬 13% 19% 43% 60萬以上 … … … ? 主要承付能力為 45萬元以下 /套的消費(fèi)者所偏好的物業(yè)類型 以多層為最多 、隨著總價(jià)的上升，多層的選擇比例逐步下降 。 購房者消費(fèi)需求分析 — 配套設(shè)施 自助式洗衣店 28% 24小時(shí)便利店 58% 銀行 ATM 44% 美容美發(fā)院 22% 快餐店 34% 終點(diǎn)保姆服務(wù) 32% 水電煤代收 30% 小區(qū)巴士 24% 孩童接送 26% 郵局 16% back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 網(wǎng)球場(chǎng) 14% 健身房 60% 網(wǎng)吧 12% 兒童游樂場(chǎng) 40% 咖啡屋 22% 羽毛球場(chǎng) 22% 乒乓球房 26% 圖書館 34% 游泳池 46% 老年活動(dòng)中心 24% 健身房、游泳池、兒童游樂場(chǎng) 均為住戶需要的項(xiàng)目。 竭力打造社區(qū)的均好性，以產(chǎn)品品質(zhì)取勝； 在設(shè)計(jì)和營銷上添補(bǔ)市場(chǎng)空白點(diǎn)，引領(lǐng)市場(chǎng)需求。 機(jī)會(huì)點(diǎn)三： 項(xiàng)目周邊的交通規(guī)劃很便利，有望成為天臺(tái)兼顧投資和自主的區(qū)域中心。均已聯(lián)排、別墅為主，主力戶型都在 2 5 0 3 5 0 ㎡4 0 0 0 5 6 0 0 元 / ㎡未定（預(yù)期均價(jià)4200 以上）中檔聯(lián)排、別墅 溪林春天規(guī)劃新城區(qū)高山移民區(qū)臨水樓盤，建筑類型較多，排層、別墅價(jià)格便宜是該項(xiàng)目最大的買點(diǎn)。以高層點(diǎn)式與小高層板式為主，主力戶型 120130 ㎡未定（預(yù)期均價(jià)3500 左右）中檔高層、小高層住宅 溪林春天、規(guī)劃新城區(qū)高山移民區(qū)臨水樓盤，建筑類型較多，周邊規(guī)劃逐漸成熟 收入穩(wěn)定，客戶心理理性，價(jià)格敏感度提高，但同時(shí)注重樓盤整體品質(zhì)，追求性價(jià)比小區(qū)規(guī)劃 40% 為聯(lián)排雙拼， 30% 小高層， 30% 多層，小高層主力戶型為180 ㎡躍式高檔多層住宅 天都花園新老城交界處，水景與自然森林雙重大型純多層住宅小區(qū)，建筑品質(zhì)較好客戶對(duì)價(jià)格敏感，產(chǎn)品品質(zhì)相差不大的情況下，更傾向與選擇較低價(jià)位的產(chǎn)品；客戶素質(zhì)較高，講究居住氛圍與環(huán)境純多層住宅，主力戶型140 ㎡均價(jià) 2970中檔多層住宅秀水山莊溪林春天多層占樓盤總體規(guī)劃份額不大，建筑類型較多、收入穩(wěn)定，客戶心理理性，價(jià)格敏感度提高，但同時(shí)注重樓盤整體品質(zhì)，追求性價(jià)比主力戶型 130 ㎡均價(jià) 2800 （均已售完）目標(biāo)客戶群定位分析 —— 市場(chǎng)案例目標(biāo)客戶特征分析 2800元 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 目標(biāo)客戶群 置業(yè)目的 目標(biāo)客戶群描述 ?這類客戶已擁有穩(wěn)定的事業(yè)基礎(chǔ)和良好的發(fā)展前景，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，收入穩(wěn)定，懂得生活享受，對(duì)于總價(jià)敏感性一般。 3145歲的目標(biāo)客戶成為消費(fèi)主流 購房者消費(fèi)需求分析 — 客戶特征 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 計(jì)劃購房期限 購買目的 選擇兩年之后購房的比例較高，而一年內(nèi)也將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)購房高峰。承付總價(jià) 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 購房者消費(fèi)需求分析 — 購房區(qū)域 在選擇購房意向區(qū)域時(shí) 中心老城區(qū)的比例較高，達(dá)到了67% 67% 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 市場(chǎng)總體供應(yīng)量預(yù)測(cè) 市場(chǎng)后續(xù)開發(fā)量 ㎡ 未開發(fā)土地潛在供應(yīng)量 1100000㎡ 前提假設(shè)市場(chǎng)不再供地 今后 ㎡ 樓 盤供應(yīng)量( ㎡ )階段已開發(fā)量( ㎡ )未開發(fā)量 ( ㎡ )別墅 ( ㎡ ) 高層 ( ㎡ ) 多層 ( ㎡ )按項(xiàng)目消化量開發(fā)周期應(yīng)為平均年供應(yīng) ( ㎡ )天臺(tái)縣年均成交量( 0 2 0 4 ) ( ㎡ )天臺(tái)縣年均成交量( 0 2 0 4 ) ( ㎡ )調(diào)整開發(fā)周期天臺(tái)縣年均成交量( 0 2 0 4 ) ( ㎡ )溪林春天 210000 5 6 0 0 7 . 4 1 5 3 9 9 2 . 6 61597 46198 46198 2 年秀水山莊 140000 不詳 70000 70000 0 0 2 年天都花園 266660 50000 216660 2660 0 214000 3 年中央花園 220210 0 220210 0 220210 0 3 年金色廣場(chǎng) 92136 0 92136 0 89136 3000 2 年名都豪庭 48500 0 48500 33500 15000 0 2 年在售案例潛在案例320515 176666 178064530000 4 . 5 年其中： 別 墅 : 88725㎡ (小 )高層 :194350㎡ 多 層 :139425㎡ 21% 46% 33% 天都花園占多層市場(chǎng)81% 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 項(xiàng)目開發(fā)周期建議 ?天臺(tái)縣房地產(chǎn)自 2021年開始，進(jìn)入快速發(fā)展期， 02年 — 04年商品房銷售面積分別為 178029㎡ 、 250542㎡ 、 101763㎡ 。 ?據(jù)天臺(tái)統(tǒng)計(jì)局資料載天臺(tái)人對(duì)于商品房面積需求在 120㎡ ，且 02年至 04年成交均套面積為 172㎡ , 根據(jù)市場(chǎng)問卷調(diào)查顯示，希望購買二房的人占總市調(diào)人群的 18% 在優(yōu)化房型的前提下，二房應(yīng)成為本項(xiàng)目的主力補(bǔ)充房型 面積 : 95㎡ ~105㎡ 總價(jià)： 30~40萬 項(xiàng)目 “二房” 面積戶型總價(jià)定位 項(xiàng)目總價(jià)定位 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 20 30 40 50 60 70 80 90 萬元 價(jià)格定位 —— 總價(jià)比較（三房） 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場(chǎng) 中央花園 本項(xiàng)目 單價(jià)均價(jià)（建筑面積）： 3183元 /平方米 面積區(qū)間（建筑面積）： 120~135平方米 1500 2021 2500 3000 3500 4000 4500 市場(chǎng)總價(jià)對(duì)比分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 20 30 40 50 60 70 80 90 萬元 價(jià)格定位 —— 總價(jià)比較（四房） 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場(chǎng) 中央花園 本項(xiàng)目 單價(jià)均價(jià)（建筑面積）： 3183元 /平方米 面積區(qū)間（建筑面積）： 145~165平方米 1500 2021 2500 3000 3500 4000 4500 市場(chǎng)總價(jià)對(duì)比分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 通過與市場(chǎng)上在售、潛在案例中各房型價(jià)格的比較分析，得出本項(xiàng)目單價(jià)在 3183元 /平方米 ： ?目前天臺(tái)縣內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)案例三房的總價(jià)集中在 30萬至 55萬，四房的總價(jià)分布在 40萬至 60萬 ,市場(chǎng) 總價(jià)分布拉大 , 目標(biāo)客戶群體差異出現(xiàn)。 ?建筑色彩協(xié)調(diào)區(qū)分物業(yè)類型 豐富景觀物色與形態(tài)，原始與人工相結(jié)合改變目前景觀集中的特點(diǎn) ?分散布局，利用 植物景觀、社區(qū)小品自然分割 ，提高建筑的圍合感 和舒造度，營造出曲徑通幽