【正文】 總用地面積 11萬方，站前廣場 2萬方，總建面 3萬余方，客運中心 主體 19層，局部 21層，建筑面積 56000方，于 2021年 10結頂，預 計 2021年 9月底竣工。 3 本項目與老城區(qū)相連，與新城區(qū)相望，區(qū)域內(nèi)有原始松樹林， 區(qū)位優(yōu)勢明顯，可以吸引部分長線投資客，或外出經(jīng)商回家置業(yè)者。 項目規(guī)模 ：占地 140畝 ,總建筑面積約 22萬平方米 。 一期主體工程目前尚處于地基施工階段 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 住宅市場競爭案例分析 — 中央花園 主要特點 ：總體建筑組群空間設計頗有特色，小區(qū)中 部主干道設計為景觀大道進行組團的自然 分割，各組團通過一定的圍合營造舒適的 居住區(qū)活動環(huán)境。 項目說明： 本項目綜合競爭實力較強，廣告宣傳深得人心，但高層整體建筑周期較長，天 都花園在營銷手法與營銷周期選擇上需要有較強的控制能力。 戶型面積 ：多層戶型主要以三房兩廳為主，面積范圍 127171平米，多層主力面積為 140平米 左右，排屋主力面積為 200平米左右。 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 住宅市場競爭案例分析 — 溪林春天 物業(yè)位置 ：位于始豐新城天一街 (原 104國道 )旁 , 緊鄰三茅溪。 周邊配套 ：三茅溪的景觀優(yōu)勢和新城規(guī)劃配套 園區(qū)內(nèi)設 5000平方米會館、超市、空 中游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園。二期主要規(guī)劃為多層，對天都花園項目有一定的沖擊。 周邊配套 ：此項目地處始豐新城的商業(yè)中心，可 直接共享新城的大配套。 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 住宅市場競爭案例分析 — 名都豪庭 物業(yè)位置 ：人民東路延伸段北 項目規(guī)模 ： 占地 35028平方米，總建筑面積為 48500 平方米。 周邊配套 ：因為此項目位于人東東路的延伸段， 離城不離市，距離市中心比較較近 去化分析： 現(xiàn)預計在 8月開盤。 03年始銷， 05年元月 交付使用。 入住率： 20%左右 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 住宅市場已售案例分析 — 安廈明珠 物業(yè)位置 ： 勞動路和環(huán)城東路交叉 項目規(guī)模 ： 總占地為 8畝，建筑面積為 25000 平方米 2棟 19層建筑， 1棟 11層、 1棟 13層的小高層建筑。 戶型面積 ：主力戶型為 140平米左右。 戶型面積 ：主力戶型為 130平米左右。 比較看中新城的發(fā)展?jié)摿Γ? 顧客特征 代表物業(yè) 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 以 景觀 為賣點的物業(yè) 產(chǎn)品特點 本項目對此部分客戶的吸引能力 秀水山莊 地理位置緊鄰城市中心，交通便捷；還能兼顧景觀優(yōu)勢。 此類物業(yè)中確實有在本地居住需求的一些追求整體生活品質(zhì)的住宅的購買群體成為本項目可爭取客戶類型。 ? 總戶數(shù) 1884戶 。 ? 周邊居住氣候尚未成熟 ? 交通改善有待時日 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 天都花園 已經(jīng)成功操作了一期的銷售和交付，部分產(chǎn)品有了實景的效果。 SWOT分析 —— 優(yōu)勢 Strength 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 調(diào)查問卷 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 本次調(diào)查共發(fā)出問卷 200份，受調(diào)者基本涵蓋了天臺縣老城 區(qū)、新城區(qū)及周邊經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，如平橋、坦頭等地。 購房者消費需求分析 — 期限 amp。承付總價 back 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 購房者消費需求分析 — 房型面積 目標客戶在希望購房的面積選擇上主要集中在 120150平米，其中 121130及 130150平米所占的比例基本相當，分別達到了 21%和 20% 選擇 二房 的面積主要集中在 80110平米 ，占了 %。承付總價 多層 小高層 高層 30萬以下 80% 20% 0% 3045萬 21% 37% 17% 4560萬 13% 19% 43% 60萬以上 … … … ? 主要承付能力為 45萬元以下 /套的消費者所偏好的物業(yè)類型 以多層為最多 、隨著總價的上升，多層的選擇比例逐步下降 。 購房者消費需求分析 — 配套設施 自助式洗衣店 28% 24小時便利店 58% 銀行 ATM 44% 美容美發(fā)院 22% 快餐店 34% 終點保姆服務 32% 水電煤代收 30% 小區(qū)巴士 24% 孩童接送 26% 郵局 16% back 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 網(wǎng)球場 14% 健身房 60% 網(wǎng)吧 12% 兒童游樂場 40% 咖啡屋 22% 羽毛球場 22% 乒乓球房 26% 圖書館 34% 游泳池 46% 老年活動中心 24% 健身房、游泳池、兒童游樂場 均為住戶需要的項目。 竭力打造社區(qū)的均好性，以產(chǎn)品品質(zhì)取勝； 在設計和營銷上添補市場空白點，引領市場需求。 機會點三： 項目周邊的交通規(guī)劃很便利，有望成為天臺兼顧投資和自主的區(qū)域中心。均已聯(lián)排、別墅為主，主力戶型都在 2 5 0 3 5 0 ㎡4 0 0 0 5 6 0 0 元 / ㎡未定（預期均價4200 以上）中檔聯(lián)排、別墅 溪林春天規(guī)劃新城區(qū)高山移民區(qū)臨水樓盤，建筑類型較多，排層、別墅價格便宜是該項目最大的買點。以高層點式與小高層板式為主，主力戶型 120130 ㎡未定（預期均價3500 左右）中檔高層、小高層住宅 溪林春天、規(guī)劃新城區(qū)高山移民區(qū)臨水樓盤，建筑類型較多，周邊規(guī)劃逐漸成熟 收入穩(wěn)定，客戶心理理性，價格敏感度提高，但同時注重樓盤整體品質(zhì)，追求性價比小區(qū)規(guī)劃 40% 為聯(lián)排雙拼， 30% 小高層， 30% 多層，小高層主力戶型為180 ㎡躍式高檔多層住宅 天都花園新老城交界處，水景與自然森林雙重大型純多層住宅小區(qū)，建筑品質(zhì)較好客戶對價格敏感，產(chǎn)品品質(zhì)相差不大的情況下，更傾向與選擇較低價位的產(chǎn)品；客戶素質(zhì)較高，講究居住氛圍與環(huán)境純多層住宅，主力戶型140 ㎡均價 2970中檔多層住宅秀水山莊溪林春天多層占樓盤總體規(guī)劃份額不大，建筑類型較多、收入穩(wěn)定，客戶心理理性，價格敏感度提高，但同時注重樓盤整體品質(zhì)，追求性價比主力戶型 130 ㎡均價 2800 （均已售完）目標客戶群定位分析 —— 市場案例目標客戶特征分析 2800元 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 目標客戶群 置業(yè)目的 目標客戶群描述 ?這類客戶已擁有穩(wěn)定的事業(yè)基礎和良好的發(fā)展前景，經(jīng)濟實力較強，收入穩(wěn)定，懂得生活享受，對于總價敏感性一般。 3145歲的目標客戶成為消費主流 購房者消費需求分析 — 客戶特征 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 計劃購房期限 購買目的 選擇兩年之后購房的比例較高，而一年內(nèi)也將會出現(xiàn)一個購房高峰。承付總價 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 購房者消費需求分析 — 購房區(qū)域 在選擇購房意向區(qū)域時 中心老城區(qū)的比例較高，達到了67% 67% 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 市場總體供應量預測 市場后續(xù)開發(fā)量 ㎡ 未開發(fā)土地潛在供應量 1100000㎡ 前提假設市場不再供地 今后 ㎡ 樓 盤供應量( ㎡ )階段已開發(fā)量( ㎡ )未開發(fā)量 ( ㎡ )別墅 ( ㎡ ) 高層 ( ㎡ ) 多層 ( ㎡ )按項目消化量開發(fā)周期應為平均年供應 ( ㎡ )天臺縣年均成交量( 0 2 0 4 ) ( ㎡ )天臺縣年均成交量( 0 2 0 4 ) ( ㎡ )調(diào)整開發(fā)周期天臺縣年均成交量( 0 2 0 4 ) ( ㎡ )溪林春天 210000 5 6 0 0 7 . 4 1 5 3 9 9 2 . 6 61597 46198 46198 2 年秀水山莊 140000 不詳 70000 70000 0 0 2 年天都花園 266660 50000 216660 2660 0 214000 3 年中央花園 220210 0 220210 0 220210 0 3 年金色廣場 92136 0 92136 0 89136 3000 2 年名都豪庭 48500 0 48500 33500 15000 0 2 年在售案例潛在案例320515 176666 178064530000 4 . 5 年其中： 別 墅 : 88725㎡ (小 )高層 :194350㎡ 多 層 :139425㎡ 21% 46% 33% 天都花園占多層市場81% 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 項目開發(fā)周期建議 ?天臺縣房地產(chǎn)自 2021年開始，進入快速發(fā)展期， 02年 — 04年商品房銷售面積分別為 178029㎡ 、 250542㎡ 、 101763㎡ 。 ?據(jù)天臺統(tǒng)計局資料載天臺人對于商品房面積需求在 120㎡ ，且 02年至 04年成交均套面積為 172㎡ , 根據(jù)市場問卷調(diào)查顯示，希望購買二房的人占總市調(diào)人群的 18% 在優(yōu)化房型的前提下，二房應成為本項目的主力補充房型 面積 : 95㎡ ~105㎡ 總價： 30~40萬 項目 “二房” 面積戶型總價定位 項目總價定位 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 20 30 40 50 60 70 80 90 萬元 價格定位 —— 總價比較（三房） 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項目 單價均價（建筑面積）： 3183元 /平方米 面積區(qū)間（建筑面積）： 120~135平方米 1500 2021 2500 3000 3500 4000 4500 市場總價對比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 20 30 40 50 60 70 80 90 萬元 價格定位 —— 總價比較（四房） 秀水山莊 名都豪庭 溪林春天 金色廣場 中央花園 本項目 單價均價（建筑面積）： 3183元 /平方米 面積區(qū)間（建筑面積）： 145~165平方米 1500 2021 2500 3000 3500 4000 4500 市場總價對比分析 浙江蕭峰實業(yè)天臺分公司天都花園市場研究報告 .杭州泛城 通過與市場上在售、潛在案例中各房型價格的比較分析，得出本項目單價在 3183元 /平方米 ： ?目前天臺縣內(nèi)主要競爭案例三房的總價集中在 30萬至 55萬，四房的總價分布在 40萬至 60萬 ,市場 總價分布拉大 , 目標客戶群體差異出現(xiàn)。 ?建筑色彩協(xié)調(diào)區(qū)分物業(yè)類型 豐富景觀物色與形態(tài)，原始與人工相結合改變目前景觀集中的特點 ?分散布局，利用 植物景觀、社區(qū)小品自然分割 ，提高建筑的圍合感 和舒造度，營造出曲徑通幽