【正文】 ? 營(yíng)造概念，形象突圍 ? 準(zhǔn)確定位，鎖定人群 ? 因地制宜，機(jī)動(dòng)營(yíng)銷 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 供應(yīng)市場(chǎng)案例客戶 特征分析 本案一期客戶分析 市調(diào)問(wèn)卷分析 目標(biāo)客戶定位 產(chǎn)品定位 價(jià)格定位 形象定位 單價(jià)定位 總價(jià)定位 案例分析： 萬(wàn)科。 引進(jìn)符合小區(qū)自用的配套，聚集人氣； 利用營(yíng)銷手法規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。 凈水系統(tǒng) 30% 中水系統(tǒng) 12% 太陽(yáng)能利用 58% 防煤氣泄漏 34% 可視門(mén)鈴 52% 中央空調(diào) 20% 自動(dòng)三秒抄送 24% 電子防火 16% 緊急求救系統(tǒng) 26% 小區(qū)配置 IC卡 22% 家電遠(yuǎn)程控制 10% 太陽(yáng)能利用 和 可視門(mén)鈴 的或選比例較高 購(gòu)房者消費(fèi)需求分析 — 配套設(shè)施 back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 SWOT分析 —— 劣勢(shì) Weakness 劣 勢(shì) 項(xiàng)目整體量較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。 back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 購(gòu)房者消費(fèi)需求分析 — 交付標(biāo)準(zhǔn) 菜單裝修＋全裝修＋初裝修＝ 35％。 選擇 三房 的面積主要集中在 120130平米 ，占了 60%。目的 back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 購(gòu)房者消費(fèi)需求分析 — 購(gòu)房區(qū)域 在選擇購(gòu)房意向區(qū)域時(shí) 中心老城區(qū)的比例較高，達(dá)到了67% 67% back 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ? 專項(xiàng)調(diào)查表明有 26%的消費(fèi)者在天臺(tái)購(gòu)房最看重的是 生態(tài)環(huán)境好 。 問(wèn)卷涵蓋范圍 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 目標(biāo)客戶以私營(yíng) /民營(yíng)高端管理者和一些個(gè)私業(yè)主為主。在天臺(tái)市場(chǎng)形成了一定的知名度和美譽(yù)度，同時(shí)也為本項(xiàng)目積累了大量的潛在客戶。 ? 建筑容積率 ； ? 綠地率高達(dá) 35%； ? 小區(qū)停車庫(kù) 621個(gè) ,停車位 321個(gè) . 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 項(xiàng)目實(shí)景 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 項(xiàng)目理解 —— 結(jié)論 ? 本項(xiàng)目所在地段并不具備絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，交通相對(duì)落后 ,在天臺(tái)的居住概 念中屬于較偏地段 ,且規(guī)模相對(duì)較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)； ?項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谛吕铣墙惶嫣?,未來(lái)周邊及城市地標(biāo)性建筑及設(shè)施 規(guī)劃較多 ,區(qū)域規(guī)劃前景較好 ? 本項(xiàng)目周邊的居住氛圍通過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)已初具雛形 ,有望與旁邊的早期別 墅區(qū)域及主要以教師為主的園丁花苑結(jié)合成為天臺(tái)城西以及新老城區(qū)交界處的 高密度居住區(qū)中心； ? 新近開(kāi)盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)大多分布在新城，在地段上各有千秋，樓盤(pán)類 型各不相同 ,具有差異性 ,但消費(fèi)者對(duì)其有認(rèn)可程度較多感性 ,求新求異； 在同等地段概念的條件下，建筑風(fēng)格、戶型的新穎實(shí)用較地段更能 影響客戶的選擇。 比較看中生活的便利和住宅的品質(zhì)；有一定的價(jià)格承受能力。 有一定的吸引力 。 二手價(jià)格 ：現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)為 3300元 /平方米 項(xiàng)目說(shuō)明： 此項(xiàng)目地理位置比較好，外立面突出 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 老市區(qū) 新城 中央花園 溪林春天 金色廣場(chǎng) 秀水山莊 住宅市場(chǎng)案例分析 — 總結(jié) 主影響力 地段、配套 主影響力 景觀 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 市場(chǎng)住宅案例消費(fèi)者特征分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 市場(chǎng)住宅案例購(gòu)房者特征分析 以 地段優(yōu)勢(shì) 和 品質(zhì)優(yōu)勢(shì) 為賣(mài)點(diǎn)的物業(yè) 產(chǎn)品特點(diǎn) 本項(xiàng)目對(duì)此部分客戶的吸引能力 中央花園、 地理位置處在城市新城；有良好的新區(qū)規(guī)劃配套；物業(yè)類型豐富； 具備吸引力 。 二手價(jià)格 ： 2021年開(kāi)盤(pán)價(jià)為 2300元 /平方米。 戶型面積 ： 主力戶型為 140— 150平方米 。 戶型面積 ：主力戶型為 157平米左右。 客群分析： 地理位置較偏，戶型面積大總價(jià)高，目標(biāo)客戶清晰。建筑規(guī)劃由 24棟聯(lián)排和 2棟高 層、會(huì)所組成。裙樓定位為 大商業(yè)對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)配套。 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)案例分析 — 金色廣場(chǎng) 物業(yè)位置 ：始豐新城旁商業(yè)中心，西北面臨界天一 街及中央花園，南面為商業(yè)街，緊臨上 三高速入口和新客運(yùn)中心。 去化分析： 2021年 3月開(kāi)盤(pán)至今現(xiàn)一期的多層和前 期推出的排屋別墅 已經(jīng)本售完，僅余 少量小高層及躍層 二期幢將在 9月份公 開(kāi)，下半年開(kāi)盤(pán)。 項(xiàng)目規(guī)模 ：占地 210畝，總建筑面積 21萬(wàn)平方米， 5000平方米會(huì)所； 建筑類別由多層、小高層、排屋、別墅 商鋪組成。 銷售價(jià)格 ：多層公寓均價(jià) 2700元 /平方米，排屋均價(jià) 3000元 /平方米，獨(dú)立別墅 5600元 /平方 米，聯(lián)體別墅 4000元 /平方米。該項(xiàng)目對(duì)天都二 期樓盤(pán)將會(huì)有大的影響。 29棟全部高層規(guī)模在天 臺(tái)縣目前嘗屬第一；層高 3米（目前天臺(tái)大 多數(shù)樓盤(pán)層高均在 ）；二大中心綠化 基本做到戶戶有景，高層設(shè)計(jì)空中花園平 臺(tái)，也是該項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。 規(guī)劃 為 29幢高層住宅、南面小區(qū)步行街、會(huì)館、 局部一樓地下室組成，建筑層高 11層 18層 不等。 2 本項(xiàng)目所在城市西北區(qū)是未來(lái)天臺(tái)縣的主要居住區(qū)之一 ， 配套較為齊全 ， 交通方便， 可以 吸引相當(dāng)多自住者 。 新行政中心 城市的核心領(lǐng)地，中心占地 500余畝，集辦公、會(huì)議 接待、活動(dòng)于一體的功能完備的現(xiàn)代化辦公區(qū)域。 始豐新城商業(yè)街 坐落于始豐新城貿(mào)中心區(qū)，擁有近 30000余方的中心廣場(chǎng) 設(shè)有音樂(lè)噴泉， 100平方米大屏幕 彩電， 150個(gè)車位地下停車場(chǎng)。 1 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 城市規(guī)劃研究分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ?天臺(tái)縣城市規(guī)劃至 2021年城區(qū)人口達(dá)到 12萬(wàn)人，城市性質(zhì)定為：浙江省中部現(xiàn)代化文化旅游城市。 商品房總體價(jià)將保持小幅回落 。 近年來(lái) ,天臺(tái)縣政府取消了城區(qū)個(gè)人建房用地的審批 ,然而違法占地建房的現(xiàn)象依然存在 ,老城區(qū)拆遷戶的安置仍以實(shí)物安置為主 .同時(shí)政府也將會(huì)加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè) ,將會(huì)分流一部分本地拆遷戶和高山移民的購(gòu)房者 。 供求關(guān)系 05101520253035402021 2021 2021 2021 2021天臺(tái)縣歷年房地產(chǎn)施工面積(萬(wàn)平方米)天臺(tái)縣歷年房地產(chǎn)銷售面積(萬(wàn)平方米)浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ?2021年 2021年天臺(tái)縣商品房平均價(jià)格為每平方米 9 1000、 157198 2780元 ，漲幅分別為 %、%、 %、 %。 2021年的投資規(guī)模將再次超過(guò) 2021年整體水平 . 投資規(guī)模比較 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 土地供應(yīng) ?2021年 — 2021年天臺(tái)縣商住用途土地供應(yīng)量分別為 、 、 115和 .2021年城區(qū)出讓土地約合688畝 ,其中住宅用地 (包括商住 )約為619畝。 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ?天臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從 2021年開(kāi)始大幅增長(zhǎng) ,2021達(dá)到 ,同比增長(zhǎng)， 2021年投資略有回落 ,也達(dá)到了 ,2021年達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) 103%。 ?土地供應(yīng)（ 2021年土地供應(yīng) ） 開(kāi)發(fā)商手里留有大量存量土地 ,后續(xù)的商品房供應(yīng)較為充足 .同時(shí)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上 ,政府會(huì)更加考慮中低檔商品房土地的供應(yīng)。 人均可支配收入的提高，為生活消費(fèi)提供基礎(chǔ)的保障。 財(cái)政收入 012342021 2021 2021 2021 2021歷年地方財(cái)政收入(億元)歷年地方財(cái)政收入(億元)浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)優(yōu)，2021年三次產(chǎn)業(yè)比例由 2021年的 ： ： ： ：， 第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將加快城市化水平的提高。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ?2021年實(shí)現(xiàn) 元，增長(zhǎng) ％ ，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) %。 ?財(cái)政收入（ 2021年實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 ，增長(zhǎng) %） 良好的財(cái)政收入將加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程的建設(shè)。 ? 通過(guò)差異化的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目就可以區(qū)別于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，適合于市場(chǎng)需求，融合于市場(chǎng)發(fā)展。 ? 預(yù)測(cè)未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展，為項(xiàng)目尋找 “ 適者生存 ” 的市場(chǎng)立足點(diǎn)； ? 未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展在于歷史市場(chǎng)的基礎(chǔ)、現(xiàn)在市場(chǎng)的狀況； ? 回顧昨天，研究今天，才能預(yù)知明天。 核心問(wèn)題 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 ? 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，必須來(lái)自于市場(chǎng) 。 ? 只有先找到現(xiàn)有市場(chǎng)支撐的基礎(chǔ)位置，才能挖掘出適合項(xiàng)目的差異化市場(chǎng)定位。 ?生產(chǎn)總值（ 2021年實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng) ％） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有利支持。 ?人均收入 （ 2021年居民人均可支配收入 10879元，增長(zhǎng) %） 人均可支配收入的提高，為生活消費(fèi)提供基礎(chǔ)的保障。因此 良好的財(cái)政收入將加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套工程的建設(shè)。從構(gòu)成看，工薪收入、經(jīng)營(yíng)凈收入和轉(zhuǎn)移性收入的快速增長(zhǎng)，是拉動(dòng)可支配收入增長(zhǎng)的主要原因。 2 宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 浙江蕭峰實(shí)業(yè)天臺(tái)分公司天都花園市場(chǎng)研究報(bào)告 .杭州泛城 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究 ?投資規(guī)模（ 2021年達(dá)到 ，同比增長(zhǎng) %） 預(yù)計(jì) 2021的投資規(guī)模會(huì)創(chuàng)新高 ,而在之后幾年內(nèi)，天臺(tái)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額將保 持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，也不排除下降的可能性。 ?價(jià)格走勢(shì)（ 2021年商品房均價(jià)為 2780元 /平方米，同比增長(zhǎng) 40%） 部份地段好、品質(zhì)佳的商品房將會(huì)保持小幅上漲，而地段、品質(zhì)較差的物業(yè)將會(huì)下調(diào)出售價(jià)格，體現(xiàn)在總體均價(jià)上將會(huì)出現(xiàn)小幅下跌。而 2021年第一季度開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到 23個(gè) ,總占地面約為 ,總建筑面積為約為 ,可建商品房 5934套 ,分別增長(zhǎng) %,%,%。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將趨激烈 .因此產(chǎn)品的差異化和品質(zhì)化將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的策略重點(diǎn)。 而據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì) 2021 2021年天臺(tái)縣商品房銷售面積為 530000平方米 ,房均面積為 172平方米 ,以此推算則后續(xù)保守供應(yīng)將在 1900000平方米左右。 未來(lái)幾年商品房將大量供應(yīng) ， 經(jīng)濟(jì)適用房也會(huì)保持一定量的上市 。 2 天臺(tái)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額從 2021年開(kāi)始迅速增長(zhǎng) ， 年均增長(zhǎng)達(dá)到 438%， 受一系列宏觀政策的影響 ， 未來(lái)房地產(chǎn)投資速度將逐漸放緩 。盡享它帶來(lái)的教育、交通、醫(yī)療、休閑的便利。 新客運(yùn)中心 目前浙江省規(guī)模最大，功能齊全，檔次最高的縣級(jí)客運(yùn)站，規(guī)劃