【正文】 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 項(xiàng)目 LOGO 引導(dǎo)旗 提袋 信封、信紙、名片 廣告秀稿 呈現(xiàn)完畢 謝謝觀閱 上海策源臵業(yè)顧問有限公司 商辦事業(yè)部 。從更高的層次論述購物中心的發(fā)展趨勢，側(cè)面提及本案，以不露痕跡的手法高姿態(tài)進(jìn)行宣傳。而且，邀請青浦當(dāng)?shù)氐恼賳T、業(yè)類專家參加該活動，提高項(xiàng)目的權(quán)威性，讓客戶更容易接受本案的相關(guān)理念，進(jìn)而鞏固熱銷局面。 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 目標(biāo)市場：青浦和上?？蛻? 活動時機(jī)：銷售預(yù)熱期或開盤期 活動目的：通過前期的招商工作后確定一批入駐商家，繼而可以在當(dāng)?shù)鼗蛏虾Ｅe行一次簽約儀式，同時邀請媒體參加，報導(dǎo)此次活動，并且發(fā)布軟硬廣告，增強(qiáng)客戶的購買欲望，尤其是投資客的信心。因此，本案的推廣范圍確定為： 全國、上海、青浦 三大戰(zhàn)場 內(nèi)在因素 外部條件 區(qū)域市場有限 產(chǎn)品品質(zhì)獨(dú)特 百聯(lián)的品牌 策源全國布點(diǎn) 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 根據(jù)以上的推廣課題研究，本案的整體推廣策略為： 二面作戰(zhàn) 三大板塊 四線一體 一面盡可能 銷售 ，一面全力的 招商 ，搭建起投資者和商家之間的橋梁，通過招商促進(jìn)銷售 分 全國、上海、青浦 三個市場進(jìn)行推廣，瞄準(zhǔn)不同類型客戶 推廣主力線 （ NP、 樓書、戶外廣告等） 軟文宣傳線 （新聞、軟廣告等） SP活動線 （各種典禮、招商會等） 政策配合線 （尋求政府扶持等） 推廣總綱 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 傳播手段 配合以上的推廣策略，本案的傳播手段分為兩個方面： 活動傳播 公關(guān)活動： 創(chuàng)造知名度和美譽(yù)度，積累消費(fèi)群 促銷活動： 促銷策略吸引消費(fèi)者購買 廣告?zhèn)鞑? 形象廣告： 注重品牌形象的塑造 活動廣告： 配合各項(xiàng)活動進(jìn)行 賣點(diǎn)廣告： 以產(chǎn)品特征為宣傳重心 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 三級銷售網(wǎng)絡(luò) 坐銷 行銷 分銷 主要針對青浦當(dāng)?shù)睾筒糠稚虾Ｊ袇^(qū)客戶 道具 青浦和上海的售樓處 資源 策源總公司和客戶網(wǎng)（ 復(fù)地會、以往樓盤客戶 等） 主要針對上海乃至全國范圍內(nèi)大的投資客戶和商家 道具 招商團(tuán)隊(duì)和直銷人員 資源 策源的戰(zhàn)略伙伴和商家聯(lián)盟（ 豫園商城、聯(lián)商網(wǎng)、上海商房聯(lián)等） 主要針對全國范圍內(nèi)的中小投資客、商家及海外基金 道具 全國各地接待中心 資源 策源的外地分公司（ 北京、南京、重慶、武漢、無錫、海南 等） 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 目標(biāo)市場：青浦當(dāng)?shù)乜蛻? 活動時機(jī)：銷售預(yù)熱期 活動目的：借舉行東方商廈開業(yè)典禮之機(jī)，邀請當(dāng)?shù)匦侣劽襟w進(jìn)行重點(diǎn)宣傳報導(dǎo)，并組織聲勢浩大的慶賀活動（如舞獅表演），在當(dāng)?shù)叵破饘?xiàng)目的關(guān)注熱潮，迅速提升項(xiàng)目整體形象和知名度。 另外，本案具有常規(guī)項(xiàng)目不具備的獨(dú)有賣點(diǎn)和品質(zhì)，在較大的一個市場內(nèi)都有一定的接受度。 戰(zhàn)略步驟 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 推廣難點(diǎn) 本案在推廣過程中應(yīng)注意的三大困難 客戶對整盤概念的接受度 1 品牌因素與產(chǎn)品的結(jié)合度 2 較高價格下的快速去化度 3 對策 對策 對策 軟硬結(jié)合 （硬廣告和軟新聞）和 高地空轟炸（立體傳播網(wǎng)） ，解決概念灌輸?shù)膯栴}； 事件營銷 和 利用權(quán)威聲音說話 （政府、專家發(fā)言），解決品牌導(dǎo)入和價格信任問題； 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 考慮到本案的產(chǎn)品形態(tài)為全商業(yè)物業(yè)，屬于投資性較強(qiáng)的產(chǎn)品。 第二步，炒作項(xiàng)目的概念，分市場（全國市場、上海市場、當(dāng)?shù)厥袌觯┓种攸c(diǎn)傳播如 “ 新城鎮(zhèn)購物中心、復(fù)合Shopping Mall、 文化 Shopping Mall、 一站式時尚消費(fèi)圈 ” 等概念。 快速積累人氣，迅速形成品牌 營銷課題 通過以上的產(chǎn)品及形象定位，可以看出本案的產(chǎn)品立意高，形象豐富，訴求點(diǎn)眾多，訴求對象廣泛。 由于以上商鋪客戶租賃面積大 ， 簽約時間較長 ， 租金的增長率將低于其余小面積商鋪 ， 但商家的穩(wěn)定性強(qiáng) ， 信用較高 ， 對于一些長線投資者以及投資機(jī)構(gòu)有一定吸引力 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進(jìn)程 針對不同目標(biāo)投資人的一般需求 ， 我們采取不同的投資率： A2 2360 共 2 層 會所個人投資者以及最終用戶購買7%B 4000 3 層 中餐廳個人投資者以及投資公司購買7%1 － 3 層 百貨4 層 休閑、運(yùn)動5 層兒童服飾、玩具E 5042 共 3 層 家電投資公司以及專業(yè)投資機(jī)構(gòu)購買6%投資回報率6%D 10049目標(biāo)投資客戶投資銀行、基金等專業(yè)投資機(jī)構(gòu)購買計(jì)劃業(yè)態(tài)業(yè)種區(qū)塊總建筑面積( 平方米)樓層以上單元根據(jù)租金收益計(jì)算售價 ， 帶租約銷售 ， 不進(jìn)行返租 價格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價格建議 4）銷售進(jìn)程 202212 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10準(zhǔn)備期開盤期強(qiáng)銷期尾盤期時間2022項(xiàng)目全面開業(yè) 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 消費(fèi)力劣勢： 青浦為上海的郊區(qū)鎮(zhèn)，相對有限的消費(fèi)水平與本案較高的定位可能存在一定差距； 理念劣勢： 青浦現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)仍以百貨＋賣場＋街鋪為主，本案相對先進(jìn)的購物中心模式能否改變當(dāng)?shù)叵M(fèi)理念存在風(fēng)險； 內(nèi)商業(yè)劣勢： 本案大部分商業(yè)為內(nèi)廣場內(nèi)街形式，且為多層，造成目前的銷售價值較低； 地段優(yōu)勢： 本案位于青浦鎮(zhèn)區(qū)核心商業(yè)圈內(nèi)，商業(yè)價值度較高； 規(guī)劃優(yōu)勢： 項(xiàng)目商業(yè)布局科學(xué)，業(yè)態(tài)構(gòu)成合理，建筑風(fēng)格時尚，整體規(guī)劃上具有領(lǐng)先地位； 主力店優(yōu)勢： 本案已先期招入主力商家和品牌商家，有利于其余物業(yè)銷售； 景觀優(yōu)勢： 本案緊鄰曲水園，臨近河道，具有較高景觀價值； 政府優(yōu)勢： 本案是青浦區(qū)政府重點(diǎn)工程，市場信譽(yù)度佳； 品牌優(yōu)勢： 項(xiàng)目由云湖、百聯(lián)、馬達(dá)思班等品牌團(tuán)隊(duì)攜手打造，給予經(jīng)營客和投資客信心； 劣 勢 優(yōu) 勢 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 現(xiàn)有商業(yè)威脅： 現(xiàn)有商業(yè)中的百貨和賣場各自形成的商圈會對本案產(chǎn)生消費(fèi)分流的影響； 新增商業(yè)威脅： 前文所述市場上的在售個案將會與本案爭奪客源； 租售價差威脅： 通過招商引入的商家所能承受的租金可能會與投資者要求的價格存在差距，這一矛盾將使銷售定價產(chǎn)生困難； 政策機(jī)會： 受政策影響，住宅類項(xiàng)目投資趨冷，投資客轉(zhuǎn)向商辦類項(xiàng)目； 規(guī)劃機(jī)會： 本案規(guī)劃領(lǐng)先，體量上具有規(guī)模優(yōu)勢，有望打造成青浦新的商業(yè)中心； 品質(zhì)機(jī)會： 東方商廈將成為青浦最高檔商場，從而為本案成為區(qū)域商業(yè)龍頭創(chuàng)造機(jī)會； 銷售機(jī)會： 通過組織經(jīng)管公司招