【正文】 的商鋪為 2套單層 21m2， 3套大面積，及 1套兩層商鋪。地區(qū)交通便利，人流密集，商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?。? 城中東路（城中北路 環(huán)城東路） ~9 元 /m2天 ~ 元 /m2 ?在項(xiàng)目的孕成期 ， 需承擔(dān)客戶的投資回報(bào) ， 開發(fā)公司承擔(dān)比較高的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ?業(yè)主與經(jīng)營(yíng)管理公司容易產(chǎn)生矛盾 ?在經(jīng)營(yíng)期限結(jié)束后 ， 后期的經(jīng)營(yíng)未知性較高 ?需要有專門的經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍或?qū)I(yè)公司 ?大中型商場(chǎng) ?租賃專業(yè)度高的商場(chǎng) 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 參考案例 金橋生活廣場(chǎng) 地址：金高路近巨峰路 交房時(shí)間： 2022年 4月 商業(yè)總面積： 3萬(wàn) m2 商鋪主力面積： 70～ 120m2 售價(jià)：開盤時(shí)報(bào)價(jià) 1萬(wàn)～ /m2 目前二手商鋪報(bào)價(jià) 8,000～ 14,000元 /m2 租金：目前報(bào)價(jià) 1～ /m2〃 天 金橋生活廣場(chǎng)位于浦東金橋地區(qū) ， 緊鄰金橋易初蓮花和好美家 ， 是由多幢 2層獨(dú)立建筑組成的集中式的商業(yè)廣場(chǎng) 。 參考案例 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 純銷售 帶租約銷售 售后返租 ?作為青浦區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目 ， 商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)成功至關(guān)重要 ， 而純出售方式將非常不利于發(fā)展商 /管理公司對(duì)商鋪的控制 ?不利于項(xiàng)目的價(jià)值的進(jìn)一步挖掘 ?需要采取先租賃后銷售的方式 ，營(yíng)銷周期過(guò)長(zhǎng) ?由于本項(xiàng)目招商將注重品牌 ， 商鋪將產(chǎn)生一鋪一價(jià)的局面 ， 對(duì)于銷售難度較大 ?發(fā)展商 /管理公司今后對(duì)商場(chǎng)的控制力差 ?本項(xiàng)目已經(jīng)成功的引進(jìn)了幾家主力店 ， 招商的成功對(duì)于銷售的幫助勿庸臵疑 。 ?5年的經(jīng)營(yíng)時(shí)間足以使本項(xiàng)目進(jìn)入成熟期 ?降低發(fā)展商 /管理公司返租的風(fēng)險(xiǎn) ， 5年之后小業(yè)主可以委托管理公司繼續(xù)經(jīng)營(yíng) ， 自負(fù)盈虧 ?給予投資者更大的投資利潤(rùn)空間以增加其購(gòu)買興趣 采取 5年售后返租 ， 當(dāng)前商鋪售價(jià)可以包含未來(lái) 3年的商鋪的增值部分 ， 而所謂商鋪的增值 ， 實(shí)際上是商鋪的租金的增長(zhǎng) 。John、 喜福會(huì)、龍鳳堂、 琉璃工房、 Swatch、 耐克 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) A1區(qū)：高檔食坊 精致餐飲 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) A2區(qū)：私家會(huì)館 領(lǐng)袖空間 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) B區(qū)：個(gè)性服飾 品牌專賣 童裝世界 家居天地 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) C 區(qū)：中西餐飲 酒吧 Coffee 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 核心賣點(diǎn) 功能 ：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑于一體 形態(tài) “百貨＋賣場(chǎng)＋餐飲＋娛樂(lè)”所構(gòu)成的 購(gòu)物中心模式 “商業(yè)＋園林＋寺廟”所構(gòu)成的 休閑消費(fèi)模式 主力賣點(diǎn) 商業(yè) 業(yè)態(tài) ：多業(yè)態(tài)組合，滿足多層次需求 品質(zhì) ：高檔百貨旗艦，頂級(jí)時(shí)尚餐飲娛樂(lè) 人文 ：河道打造景觀商業(yè)，名園古寺增添人文氣息 規(guī)劃 ：開敞式購(gòu)物中心布局，帶動(dòng)體驗(yàn)式消費(fèi) 附加賣點(diǎn) 商家 品牌 “東方商廈、國(guó)美、華聯(lián)” — 購(gòu)物類消費(fèi) 的代表 “必勝客、麥當(dāng)勞、來(lái)天華” — 休閑類消費(fèi) 的代表 云湖 ：當(dāng)?shù)刂l(fā)展商，增強(qiáng)信任感和親切感 百聯(lián) ：中國(guó)第一商業(yè)品牌，商業(yè)經(jīng)營(yíng)的保障 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 考慮到本案可能需在當(dāng)?shù)?、上海乃至全?guó)范圍內(nèi)推廣，因此形象設(shè)計(jì)上采用： “ 一個(gè)主品牌 ＋ 三個(gè)子品牌 ” 的運(yùn)做模式 （整體形象） （各級(jí)市場(chǎng)形象） 主品牌（整體推廣形象） 中國(guó)第一商業(yè)品牌 —— 百聯(lián)集團(tuán)又一扛鼎之作 城市化進(jìn)程中，購(gòu)物中心典范 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 子品牌三（當(dāng)?shù)胤秶鷥?nèi)推廣形象） 青浦頂級(jí)一站式時(shí)尚消費(fèi)圈 子品牌一（全國(guó)范圍內(nèi)推廣形象） 中國(guó)首座人文主題購(gòu)物中心 子品牌二（上海范圍內(nèi)推廣形象） 百聯(lián)旗下首個(gè)出售型 Shopping Mall 定位與推廣篇 產(chǎn)品研究 1） SWOT分析 2）產(chǎn)品定位 3）消費(fèi)者研究 業(yè)態(tài)建議 1）商家業(yè)種建議 2）分布建議 形象定位 1）賣點(diǎn)群分析 2）整體形象構(gòu)建 推廣策略 1）推廣課題研究 2）推廣渠道 3）整體推廣策略 推廣方式 1） 行銷網(wǎng)絡(luò) 2） SP活動(dòng)設(shè)計(jì) VI系統(tǒng)設(shè)計(jì) 考慮到本案是 6萬(wàn)平方米的商業(yè)大盤，一旦前期無(wú)法形成萬(wàn)眾注目焦點(diǎn)的話，將會(huì)對(duì)整案今后銷售帶來(lái)無(wú)法估量的損失，這就要求我們必須找到快速積累人氣，形成品牌的途徑。并且，策源公司擁有在全國(guó)范圍推廣的先天條件和技術(shù)實(shí)力。 SP活動(dòng)五 ： 上海郊區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展論壇 SP活動(dòng)六 ： 品牌路演、特賣會(huì)、廣場(chǎng)啤酒節(jié)等 目標(biāo)市場(chǎng)：青浦當(dāng)?shù)乜蛻? 活動(dòng)時(shí)機(jī)：銷售持續(xù)期 活動(dòng)目的：在項(xiàng)目銷售到一定階段，并且商場(chǎng)一部分開業(yè)，形成一定的經(jīng)營(yíng)局面之后，通過(guò)在商城內(nèi)廣場(chǎng)上舉辦一些商業(yè)活動(dòng)，如商品路演、特賣會(huì)、啤酒節(jié)等，提高商城名氣，增加商業(yè)人氣，促進(jìn)剩余商業(yè)部分的招商和銷售。 SP活動(dòng)三 ： 商家簽約儀式暨新聞發(fā)布會(huì) SP活動(dòng)四 ： 青浦商業(yè)發(fā)展研討會(huì) 目標(biāo)市場(chǎng)：青浦當(dāng)?shù)乜蛻? 活動(dòng)時(shí)機(jī)：銷售開盤期或強(qiáng)銷期 活動(dòng)目的：通過(guò)舉行商業(yè)研討會(huì)的活動(dòng)，進(jìn)一步訴求本項(xiàng)目的產(chǎn)品概念和賣點(diǎn)。 第三步，在整盤形象和概念被初步接受后，通過(guò) “ 低價(jià)出擊、快速反應(yīng)、持續(xù)走高 ” 的銷售手段快速打開市場(chǎng)，積累人氣，形成品牌。 對(duì)于此類商鋪 ， 建議采取租賃方式 ， 長(zhǎng)期持有 ， 作為發(fā)展商穩(wěn)定的收益 ， 同時(shí) ， 優(yōu)良資產(chǎn)也有利于今后銀行融資 。 A1 共 3 層 1700 垂直分割 126 － 207 2 . 5 121671 層 6320 平面分割 42 － 459 5 ～ 7 1 2 8 9 6 ~ 1 8 0 5 52 層 5000 平面分割 4 . 5 ～ 5 1 1 6 0 7 ~ 1 2 8 9 6C 共 2 層 4156 垂直分割 128 － 350 平均 4 . 5 21900預(yù)計(jì)租金水平（人民幣/ 平方米/ 天）B投資回報(bào)率售價(jià)水平*（人民幣 / 平方米）7 . 5 %面積（平方米）區(qū)塊 樓層單元?jiǎng)澐址绞絾卧娣e（平方米）平均價(jià)格： 15760元 /平方米 平均租金： *B區(qū)的租金按實(shí)際面積計(jì)算，其他租金售價(jià)全部按照建筑面積， B區(qū)實(shí)用率按 53％計(jì)算。 項(xiàng)目采取先招商 ， 再出售的模式 。但是，商鋪銷售同樣面臨著眾多問(wèn)題，尤其是商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，全部出售不利于發(fā)展商 /管理公司對(duì)于商場(chǎng)整體的控制，對(duì)于本項(xiàng)目在青浦區(qū)的地位及期望而言，本項(xiàng)目需要取得投資回報(bào)以及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的 “ 雙贏 ” . 在本項(xiàng)目制定了租售比例后，對(duì)于本項(xiàng)目出售部分采取何種方式是目前需要考慮的首要因素。天 ~6 元 /m2 ?從該項(xiàng)目來(lái)看，投資者并無(wú)盲目追逐小面積商鋪的趨勢(shì)， 1,000m2以上，多樓層的單元依然能夠獲得一些投資者的認(rèn)同。 商場(chǎng)內(nèi)商鋪采取售后返租的模式，沒(méi)有實(shí)體分割，包租 9年，年回報(bào)率稅前 8％（前三年回報(bào)一次性返還，抵扣總售價(jià)） 。 ?招商對(duì)象：中西餐、大型海鮮酒樓、茶藝、酒吧、迪廳、KTV、 美容美發(fā)、 SPA健身。 ?目前各個(gè)商圈的商業(yè)體量及影響力都有限，由于缺乏足夠的規(guī)模及吸引力，青浦當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)消費(fèi)的地域選擇有一定的隨意性。 價(jià)格與銷售篇 商圈分析 1）青浦商業(yè)概況 2）商圈分布圖 3）主要商圈比較 4）本案商圈分析 價(jià)格分析 1）在售項(xiàng)目 — 美高嘉年華 2）在售項(xiàng)目 — 港隆廣場(chǎng) 3）在售項(xiàng)目 — 荷景苑 4）街鋪?zhàn)饨? 銷售策略 1）租售比例確定 2）租售方式確定 3）銷售價(jià)格建議 4）銷售進(jìn)程 新汽車站 （世紀(jì)聯(lián)華等） 老汽車站 （美高嘉年華等） 本案 城中東路、南路路口 青浦主要商圈分布 價(jià)格與銷售篇