【正文】 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 101 102 （四）廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費 的檢查 國稅發(fā) 【 2023】 89號 自 2023年 1月 1起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費可在銷售收入 8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除，超過部分可無限期和以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。 稅法上的這一規(guī)定實際上是借鑒了企業(yè)在建工程業(yè)務(wù)會計處理的規(guī)定（見 《 企業(yè)會計制度 》 第 32條） 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 100 101 國家稅務(wù)總局令第 13號（內(nèi)資企業(yè)） 在建工程和工程物資損失包括企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的因停建、廢棄和報廢、拆除在建工程項目以及因此而引起的相應(yīng)工程物資報廢或削價處理等發(fā)生的損失。 由此可見，上述規(guī)定與稅法所規(guī)定的“計入成本對象的施工成本” 差異較大，應(yīng)關(guān)注由此引起的暫時性差異的納稅調(diào)整問題。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 98 99 國稅發(fā) ? 2023? 31號 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。保修期從交付之日起計算。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 95 96 《 商品房銷售管理辦法 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。 《 建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知 》 （建住房? 2023? 44號） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購買人交付商品房時，應(yīng)當提供住宅質(zhì)量保證書和使用說明書，并嚴格按照住宅質(zhì)量保證書承諾的內(nèi)容進行保修。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 93 94 維修基金的管理 模式 稅收政策的規(guī)定 開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。 （ 1）熟悉商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤 規(guī)則 （ 2） 注意私改規(guī)劃提高“容積率 ” 增加銷售面積的行為 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 91 92 私改規(guī)劃提高“容積率 ” 是房地產(chǎn)企業(yè)暴利黑幕手法之一，住宅樓規(guī)定得比較死，不好見縫插“樓”，更多的開發(fā)商就將目光盯在了商住樓、公寓樓、高檔別墅等項目上面，以盡可能擴大建筑面積。 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 89 90 國稅發(fā) 【 2023】 第 142號 可售單位工程成本費用 ＝可售總成本費用 247。 蘇國稅發(fā) 【 2023】 62號 預提的配套設(shè)施費與實際發(fā)生的配套設(shè)施費的差額，在配套設(shè)施工程結(jié)束當年調(diào)整成本費用。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進行匯算。 會計上往往會對公共配套設(shè)施費進行預提。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 86 87 A、計入開發(fā)產(chǎn)品的借款利息費用的調(diào)整 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的 符合稅收規(guī)定的 借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 85 86 （ 5）稅前扣除的銷售成本是否進行會計和稅法差異的調(diào)整 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、 開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本 、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。 B、有無將應(yīng)記入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。一方面無法提供真實工程項目的成本核算資料，也同時把應(yīng)計入財務(wù)費用的利息費用計入工程項目成本，降低了成本利潤率，偷漏了土地增值稅。 如檢查某房地產(chǎn)公司的安康花園項目，企業(yè)賬面配套設(shè)施僅有幼兒園和居委會、配電室等，而經(jīng)實地檢查發(fā)現(xiàn)有 1000平方米商業(yè)門臉已對外出租（出租收入已按規(guī)定申報納稅），經(jīng)進一步詢問會計承認了將成本已計入開發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本，少納所得稅 330000元的事實。 房屋開發(fā)成本的 核算方法 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 82 83 檢查方法：通過現(xiàn)場檢查看有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無直接列入開發(fā)成本現(xiàn)象。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 79 80 （ 3）檢查配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤： ： A、屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 80 81 B、屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應(yīng)由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 81 82 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。 但由于補償收入不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入，不能開具發(fā)票，原占地機構(gòu)收取補償款開具的收據(jù)可以作為稅前扣除的憑證。 現(xiàn)行的補償方式有兩種，一是由土地部門從收取的土地出讓金中支付；二是由土地部門按政府規(guī)定的補償標準在 《 收回國有土地協(xié)議書 》 中明確土地補償金額，作為土地出讓金的一部分，由取得土地的企業(yè)直接支付給原土地使用機構(gòu)。 計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費用。 （ 2）檢查有無白條入賬現(xiàn)象 白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問題。 開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的 郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施 由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 75 76 開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，應(yīng)當單獨核算其成本。 房地產(chǎn)企業(yè)成本 費用明細表 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 74 75 要注意的是 （ 1）按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理的房地產(chǎn)項目支出有無計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 73 74 審查成本計算是否正確 審查企業(yè)是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發(fā)成本。 所以樓基座土地成本直接作為該樓的開發(fā)成本中的土地成本，對于其他土地成本可按各業(yè)主所購買房屋建筑面積與總可售面積比例分配。 成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 （ 2） 同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的， 可以并為一個成本核算對象。有些企業(yè)甚至把歷年來所有工程開發(fā)工程成本，放在一個賬戶中進行核算，成本內(nèi)容包羅萬象，時間范圍有始無終，而不是以項目為核算對象，進行明細核算，使確認當期單項工程開發(fā)成本失取了依據(jù)。 可銷售總面積 銷售成本 ＝ 已實現(xiàn)銷售的面積 可售面積單位工程成本 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指 已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本 ，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。 內(nèi)部處臵資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實質(zhì)上均不發(fā)生改變的處臵行為，包括但不限于以下情形： （ 1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品 （ 2 （ 3）改變資產(chǎn)用途（如， 自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營 ）； （ 4）將資產(chǎn)在總機構(gòu)及其分支機構(gòu)之間轉(zhuǎn)移； （ 5）上述兩種或兩種以上情形的混合。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。 國稅發(fā) ? 2023? 31號 ①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； ②由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； ③ 按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%(含 15%),具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 ②投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企 案例： （二）銷售收入檢查的重點 65 66 視同銷售收入的稽查 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)將 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 （ 2）不同合作建房方式的所得稅處理 國稅發(fā) ? 2023? 31號 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理： （二）銷售收入檢查的重點 63 64 A、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方 分配開發(fā)產(chǎn)品 的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同） 開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額； 如未結(jié)算計稅成本，則將投資 （二）銷售收入檢查的重點 64 65 B、凡開發(fā)合同或協(xié)議中 約定分配項目利潤 的