【正文】 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 99 100 （三）成本對(duì)象報(bào)廢或毀損損失 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 成本對(duì)象在建造過(guò)程中如發(fā)生單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或毀損，減去殘料價(jià)值和過(guò)失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對(duì)象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當(dāng)期扣除。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于 《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《 規(guī)定 》 中確定的最低保修期限。 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 92 93 （二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的檢查 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護(hù)、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費(fèi)用。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。 計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開(kāi)發(fā)成本列入房屋開(kāi)發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂? 五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查 77 78 比較特殊的問(wèn)題－拆遷補(bǔ)償費(fèi) 按照有關(guān)規(guī)定，政府征地或收回土地使用權(quán)，作為收回國(guó)有土地費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)向原土地使用機(jī)構(gòu)進(jìn)行補(bǔ)償。 國(guó)稅發(fā) ? 2023? 31號(hào) 開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的 售房部（接待處）和樣板房 ，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理。 （ 3）對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位 ，劃分成本核算對(duì)象。 案例 （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 68 69 外資企業(yè) 國(guó)稅函 [2023]970號(hào) 企業(yè)內(nèi)部處臵資產(chǎn)（包括各項(xiàng)自制和外購(gòu)資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，不確認(rèn)收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計(jì)算。 （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 62 63 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入 （ 1）合作建房行為的認(rèn)定 國(guó)稅發(fā) [1995]156號(hào) 規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）提供資金，合作建房。而企業(yè)不按照規(guī)定及時(shí)足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。 （二）銷(xiāo)售收入檢查的重點(diǎn) 57 58 以物易物少記收入 房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷(xiāo)售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務(wù)均為銷(xiāo)售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應(yīng)按照市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)確認(rèn)收入申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。 通過(guò)抽查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的回遷安臵協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷(xiāo)售合同，并根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目座落地點(diǎn)等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實(shí)性，核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可售商品房面積的真實(shí)數(shù)量。 （二）檢查中應(yīng)當(dāng)主要的幾個(gè)問(wèn)題 47 48 普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題 國(guó)辦發(fā) ? 2023? 26號(hào) 中小套型、中低價(jià)位普通住房原則上應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 《 商品房銷(xiāo)售管理辦法 》 （建設(shè)部令第 88號(hào)） 第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。 40 41 建設(shè)部 《 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 》 （建住房[2023]166號(hào)） 規(guī)定： 未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房 。 （四）整體測(cè)算 34 35 （五）實(shí)地檢查與詢(xún)問(wèn)調(diào)查相結(jié)合 在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷(xiāo)售地實(shí)地盤(pán)點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷(xiāo)售情況及購(gòu)房者的入住情況。 （二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法 30 31 （三）收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) 需要收集的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有： 企業(yè)基本情況表、開(kāi)發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表，項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一覽表 等。 （ 2）向 規(guī)劃部門(mén) 采集開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷(xiāo)售面積、不可銷(xiāo)售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。 （二）拓展和完善 調(diào)查取證 的渠道和方法 （三）收集企業(yè) 基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) （四）運(yùn)用 整體測(cè)算法分析 企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口 （五） 實(shí)地檢查與詢(xún)問(wèn)調(diào)查 相結(jié)合 （六） 賬內(nèi)檢查與外調(diào)相 結(jié)合 （七）重視房地產(chǎn) 合同憑證 的檢查 24 25 （一）改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，年度檢查與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合 以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為檢查重點(diǎn)。 （四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為 21 22 （ 2）不按規(guī)定核算資本性支出與經(jīng)營(yíng)性支出 將應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)成本中核算的相關(guān)支出直接在期間費(fèi)用中列支，混淆成本費(fèi)用界限，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 》規(guī)定 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響 17 18 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。 3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā) 4．代建工程的開(kāi)發(fā) （一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 9 10 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)審批過(guò)程及批件 立項(xiàng)審批 由公司向建委提出立項(xiàng)申請(qǐng)，建委與發(fā)改委會(huì)簽審批文件，公司憑立項(xiàng)文件，向發(fā)改委申請(qǐng)投資計(jì)劃 立項(xiàng)批復(fù) 10 11 規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書(shū)” 即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見(jiàn)書(shū)”（確定用地范圍，審核紅線(xiàn)圖） （ 1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 （ 2）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同 （ 3）國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的國(guó)有土地使用證 （ 4）土地開(kāi)發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過(guò)協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)的依據(jù) ) （二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)審批過(guò)程及批件 11 12 施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證等資料，申請(qǐng)施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門(mén)分別負(fù)責(zé) （ 1）建委頒發(fā)的施工許可證 （ 2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)審批過(guò)程及批件 12 13 銷(xiāo)售審批 依據(jù) 《 商品房銷(xiāo)售管理辦法 》 、 《 城市商品房預(yù)售管理辦法 》 （ 1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù) （ 2）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買(mǎi)賣(mài)合同，作為衡量銷(xiāo)售收入的依據(jù)。 在 2023年福布斯中國(guó)內(nèi)地富豪榜上，前 200人中有 64人來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)；在前 20名中，有 11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)培訓(xùn) 得威財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)（北京） 二 〇〇 七年七月 1 2 財(cái)富巨人，納稅侏儒 2023年開(kāi)展的第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率僅為 %，不管是凈資產(chǎn)回報(bào)率還是銷(xiāo)售利潤(rùn)率都在 7%以下，在全國(guó)普查的 16個(gè)行業(yè)中銷(xiāo)售利潤(rùn)率排在第 7位，僅為中游的水平。 財(cái)富巨人，納稅侏儒 3 4 2023年，國(guó)稅總局公布的 2023年度“中國(guó)納稅 500強(qiáng)”企業(yè)排行榜中，前 300名內(nèi)沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)， 500強(qiáng)中也只有一家。 （ 3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書(shū)和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開(kāi)發(fā)成本的終止日） （ 4）房地產(chǎn)管理局測(cè)繪隊(duì)頒發(fā)的測(cè)繪明細(xì)等登記表 （二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)審批過(guò)程及批件 13 14 產(chǎn)權(quán)審批 商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報(bào)送購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證 房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)的依據(jù) 資料 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律程序、步驟和稅費(fèi) （二）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)審批過(guò)程及批件 14 15 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響 房地產(chǎn)企業(yè)有非常特殊的行業(yè)特點(diǎn)必須認(rèn)真分析研究，才能解剖稅收漏洞。 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 （ 3）購(gòu)進(jìn)土地“三通一平”后，進(jìn)行虛假土地評(píng)估，虛增土地成本，并將虛增土地成本直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，侵蝕企業(yè)所得稅稅基。從項(xiàng)目開(kāi)始到結(jié)束，針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。 27 28 （ 3）向 建設(shè)部門(mén) 采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書(shū)編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱(chēng)、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開(kāi)工日期等。 通過(guò)以上數(shù)據(jù)的收集，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。 同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢(xún)問(wèn)方式了解房屋銷(xiāo)售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷(xiāo)情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。 根據(jù)最新的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售房屋。 然而多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際商品房預(yù)售過(guò)程中，為了履行當(dāng)初合同約定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未達(dá)到入住條件（一般是勉強(qiáng)達(dá)到可裝修條件）即將房屋交付給業(yè)主。 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 （一）銷(xiāo)售收入檢查的方法 53 54 （ 3）驗(yàn)證審核開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已售商品房面積的真實(shí)程度，核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長(zhǎng)期掛往來(lái)