【正文】 謝！主講人簡介大連市地稅局檢查處 王友炎聯(lián)系電話： 13134114992電子郵件： 演講完畢，謝謝觀看！。謝 第六節(jié) 假按揭征稅問題167。 第四節(jié) 可銷售面積的確認問題167。 第二節(jié) 關(guān)于大配套設(shè)施費用能否預(yù)提問題167。 第三節(jié) 證明主體及程序的具體要求第十二章 稅務(wù)稽查難點問題 167。 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查證據(jù)的收集途徑167。第五節(jié) 契稅重點檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從 2023年 1月 1日開始是否到稅務(wù)機關(guān)申報繳納取得土地環(huán)節(jié)的契稅；申報繳納契稅的計稅依據(jù)是否正確：出讓國有土地使用權(quán)的，其計稅價格是否為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益；第五節(jié) 契稅以協(xié)議方式出讓的，其計稅價格為成交價格，包括土地出讓金、土地補償費、安置補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益；先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，是否依法繳納契稅。重點檢查企業(yè)經(jīng)營者和個人投資者取得實物分配、以明顯偏低價格購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)稅行為?！　∷摹ι唐贩夸N售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。 一、對納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。 《 財政部 第三節(jié) 印花稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂的商品房銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、勘探設(shè)計合同、借款合同等是否按規(guī)定繳納印花稅。 167。 對外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時鋪面出租經(jīng)營的，如果房地產(chǎn)管理部門對該臨時鋪面不予確定產(chǎn)權(quán)，企業(yè) “ 固定資產(chǎn) ” 帳上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對該出租經(jīng)營用的臨時鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。 二、關(guān)于出租柜臺征收城市房地產(chǎn)稅問題 出租房屋以優(yōu)先從租計征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺出租給其他經(jīng)營者等并收取租金的，應(yīng)按租金計征城市房地產(chǎn)稅。 一、關(guān)于利用人防工程免征城市房地產(chǎn)稅問題 為鼓勵利用地下人防設(shè)施，對外商投資企業(yè)利用人防工程中的房屋進行經(jīng)營活動的，可比照 《 關(guān)于檢發(fā)＜關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定＞、＜關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 、（財政部稅務(wù)總局 [1986]財?shù)囟愖?08號）的有關(guān)規(guī)定，暫不征收房產(chǎn)稅。167。167。167。167。167。167。167。167。 二、自用的地下建筑，按以下方式計稅：167。167。167。 財政部 167?！　。ǘ┵徶么媪糠?，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。167。 財稅 [2023]186號財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 ② 在項目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，對未出售部分和已經(jīng)出售部分，應(yīng)合理分攤計算繳納土地使用稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)及出售不同期間土地使用稅的納稅人和計稅依據(jù)不同：第一節(jié) 土地使用稅 ① 在開發(fā)建設(shè)期間，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準其開發(fā)建設(shè)始至開發(fā)建設(shè)項目完工（含竣工）止。內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收差異第十章 其它稅種稽查方法第一節(jié) 土地使用稅 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地使用稅的計稅依據(jù)應(yīng)包括與其不可分割的附屬設(shè)施占地。 簽訂總包合同，列支大宗自購的建造材料。 工程項目管理混亂，不能提供有關(guān)施工鑒證單據(jù)；167。 項目完工，仍然有高額的應(yīng)付未付款項；167。 虛假建安成本的表現(xiàn)特征：167。 與掛靠的無資質(zhì)的分包商簽訂分包協(xié)議，取得掛靠方虛假發(fā)票；167。 掛靠施工企業(yè)，自行組織施工，虛列建安成本；167。 與總承包商聯(lián)手，虛立施工合同，虛開工程施工發(fā)票；167。 （ 1）虛假建安成本的取得方式167。167。 不可銷售面積：167。 測繪面積：167。 規(guī)劃面積：167。 開發(fā)項目的建筑面積有很多種類，如：規(guī)劃面積，施工面積，竣工面積，測繪面積，可銷售面積，不可銷售面積、合同面積等。 可售面積的檢查167。 、公共設(shè)施配套費記帳憑證，看是否已實際交納或?qū)嶋H發(fā)生；，其各期開發(fā)成本中分攤的土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費是否正確。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。 167。 ? 167。 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：? 167。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。 167。 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：167。 （ 2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應(yīng)由已完工成本對象負擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。 （ 1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計入成本對象。 總可售面積銷售成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本167。167。對假按揭貸款的檢查；167。對委托銷售和境外銷售的檢查；167。 對以房抵頂工程款、銀行貸款的檢查；167。政府代建工程 167。檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代建工程屬于自營工程還是分包 工程 167。第一節(jié) 收入的檢查 對代建工程和提供勞務(wù)收入的檢查167。將合同到款時間與實際到款時間逐一核對，分月統(tǒng)計，看是否及時確認收入。 符合上述條件之一，即為該項目確認銷售收入的起始時間。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。第一節(jié) 收入的檢查 完工項目所得稅收入確認的檢查內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收入確認時間：（一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： （成本對象）； （成本對象）；（成本對象）。第一節(jié) 收入的檢查 ：（ 1）應(yīng)納稅所得額＝應(yīng)納稅所得額（ 1） 與結(jié)轉(zhuǎn)收入相應(yīng)的已計提前期預(yù)售毛利額 +（本期新增預(yù)售收入毛利額 相應(yīng)稅金及附加）（ 2）應(yīng)納稅所得額＝本期新增銷售收入毛利額 +本期新增預(yù)售收入毛利額 相應(yīng)稅金及附加（對應(yīng)本期新增銷售、預(yù)售收入） 期間費用 +其他利潤（其他業(yè)務(wù)利潤、營業(yè)外收支凈額、補貼收入等） +毛利差額毛利差額 =結(jié)轉(zhuǎn)收入實際毛利額 相應(yīng)前期已計提的預(yù)售收入毛利額 其中，應(yīng)納稅所得額（ 1）為依據(jù)會計利潤調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額。 ③ 開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 10％。預(yù)計計稅毛利率規(guī)定：經(jīng)濟適用房不低于 3%，非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定： ①開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20％。 第三節(jié) 內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收差異167。 第一節(jié) 收入的檢查167。 第二十節(jié) 房地產(chǎn)各項成本的一般水平167。 第十八節(jié) 收入與扣除項目的評估方法167。 第十六節(jié) 視同銷售價格不同于征管法規(guī)定順序167。 第十四節(jié) 內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)扣除項目的差異第八章 土地增值稅檢查方法167。 第十二節(jié) 對不可售面積可作扣除項目說明167。 第十節(jié) 不應(yīng)列入