房地產(chǎn)運(yùn)作全過程(參考版)
2025-01-17 19:53本頁面
【正文】 2023年 2月 3日星期五 4時(shí) 2分 19秒 16:02:193 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 3日星期五 下午 4時(shí) 2分 19秒 16:02: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :02:1916:02Feb233Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , February 3, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 3日星期五 4時(shí) 2分 19秒 16:02:193 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 3日星期五 下午 4時(shí) 2分 19秒 16:02: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 16:02:1916:02:1916:02Friday, February 3, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 16:02:1916:02:1916:022/3/2023 4:02:19 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 4時(shí) 2分 19秒 下午 4時(shí) 2分 16:02: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 下午 4時(shí) 2分 :02February 3, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 :02:1916:02:19February 3, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :02:1916:02Feb233Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 3, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ?期間涉及到開發(fā)商、代理商、規(guī)劃設(shè)計(jì)院、建筑設(shè)計(jì)院、景觀設(shè)計(jì)院、政府各相關(guān)審批部門、精裝修公司等各方參與項(xiàng)目工作，要科學(xué)、合理、有效的組織工作推進(jìn)。 ?另外還涉及到各專業(yè)公司的推薦、項(xiàng)目考察、精裝建議、智能化配套建議、定期市場(chǎng)調(diào)研等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià) 戶型評(píng)價(jià) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)任務(wù)書 景觀設(shè)計(jì)建議 景觀設(shè)計(jì)方向建議 景觀設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)及建議 景觀設(shè)計(jì)與總規(guī)設(shè)計(jì) 配套建議 社區(qū)商業(yè)街建議 社區(qū)會(huì)所建議 學(xué)校建議 ?在方案階段，景觀公司往往提前介入，有利于減少后期建筑設(shè)計(jì)的變更和景觀展示區(qū)的先期啟動(dòng)。 ?在分析的過程中，我們強(qiáng)調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì) ——這是我們“挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所在。 萬科不同目標(biāo)客群所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品系 S T O W 內(nèi)部因素 外部因素 SWOT分析 之六、 SWOT戰(zhàn)略工具（項(xiàng)目 +環(huán)境 +競(jìng)爭(zhēng)） SWOT分析的價(jià)值要素 S/W（優(yōu)勢(shì) /劣勢(shì)）的價(jià)值要素 ?? 地段要素 ?? 環(huán)境要素 ?? 地塊 /產(chǎn)品要素 ?? 開發(fā)商 /項(xiàng)目要素 ?前兩個(gè)為被動(dòng)性要素，后兩個(gè)為主動(dòng)性要素 具體地說，針對(duì)一個(gè) 地塊 的價(jià)值要素包括： ? 地段要素 ——地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度） ? 環(huán)境要素 ——自然環(huán)境 /四至景觀 /社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） ? 地塊要素 ——地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） ? 開發(fā)商要素 ——目標(biāo) /開發(fā)商品牌 /可利用資源等 針對(duì)一個(gè)即將銷售的 項(xiàng)目 與地塊的主要差別在于增加了產(chǎn)品因素： ? 產(chǎn)品因素 ——產(chǎn)品 /戶型 /自身配套 /昭示性等 對(duì)于一個(gè) 大盤的后續(xù) 階段，需要增加項(xiàng)目要素的判斷： ? 項(xiàng)目要素 ——口碑 /人氣 /項(xiàng)目知名度 /客戶群體 /前期售價(jià) /前后產(chǎn)品差異性 /物業(yè)管理 等 O/T（機(jī)會(huì) /威脅）的價(jià)值要素 ? 宏觀要素 —— 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（宏觀政策）/重大城市變革 ? 中觀要素 —— 行業(yè)形勢(shì)（一、二、三級(jí)市場(chǎng)） /城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點(diǎn)、熱點(diǎn)等） ? 微觀要素 —— 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)（片區(qū)、樓盤、戶型） /客戶流向 ?通常對(duì)于銷售中后期的項(xiàng)目，宏觀要素相對(duì)失效；反之，對(duì)于一個(gè)遠(yuǎn)期的大盤，微觀要素相對(duì)次要。 細(xì)分的核心緯度是房屋價(jià)值 。 萬科的客戶細(xì)分 —— 以家庭為核心 9% 富貴之家 務(wù)實(shí)之家 25% 不同支付能力群體 購(gòu)房核心驅(qū)動(dòng)要素 房屋價(jià)值 生命周期 支付能力 青年之家 青年持家 小太陽家庭 后小太陽家庭 中年之家 孩子三代 老年一、二、三代 望 子 成 龍 31% 健 康 養(yǎng) 老 6% 社 會(huì) 新 銳 29%支 付 能 力 高 低 萬科選定緯度中的“房屋價(jià)值，家庭生命周期、家庭收入”三個(gè)指標(biāo)作為細(xì)分緯度。 市場(chǎng)補(bǔ)缺者戰(zhàn)略 ?在補(bǔ)缺中關(guān)鍵概念是專業(yè)化 市場(chǎng)挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略 ?確定戰(zhàn)略目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ?選擇一個(gè)進(jìn)攻戰(zhàn)略 正面進(jìn)攻、側(cè)翼進(jìn)攻、包圍進(jìn)攻、迂回進(jìn)攻、游擊進(jìn)攻 ?選擇特定的進(jìn)攻戰(zhàn)略 之五、 STP戰(zhàn)略工具（客戶先導(dǎo)） 細(xì)分市場(chǎng) Segmentation 選擇目標(biāo)市場(chǎng) Targeting 定位 Positioning 萬科土地屬性 萬科產(chǎn)品模式 —— 以客戶為導(dǎo)向 延長(zhǎng)產(chǎn)品線，鎖定終身客戶 萬科現(xiàn)在“以客戶為導(dǎo)向”的操作模式 ?準(zhǔn)確尋找客戶群； ?發(fā)掘客戶關(guān)注的產(chǎn)品價(jià)值； ?在產(chǎn)品中貫徹客戶價(jià)值這一唯一準(zhǔn)繩； ?通過產(chǎn)品的反饋，不斷完善。 ?模仿者（ imitator）：模仿者在某些事件上仿效領(lǐng)先者，但在包裝、廣告、價(jià)格上又有所不同。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作全過程培訓(xùn) 用地勘測(cè) 方案設(shè)計(jì) 施工 施工圖設(shè)計(jì) 竣工驗(yàn)收 可行性研究 立項(xiàng) 前期策劃 定位、物業(yè)發(fā)展建議 營(yíng)銷執(zhí)行策劃 開盤籌備 銷售
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