某公寓項(xiàng)目發(fā)展定位報(bào)告(參考版)
2025-01-11 17:36本頁(yè)面
【正文】 全案銷售代理服務(wù)內(nèi)容 銷售執(zhí)行 根據(jù)銷售策劃中的計(jì)劃，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的招聘、培訓(xùn)及管理； 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的布置及銷售工具的準(zhǔn)備； 開(kāi)盤(pán)后按當(dāng)期售價(jià)進(jìn)行宣傳，根據(jù)銷售進(jìn)度調(diào)整銷售方案，并制定應(yīng)變方案； 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的客戶接待、談判、預(yù)約、回訪，按甲方認(rèn)可的《定購(gòu)房協(xié)議》以高于或等于甲方確認(rèn)的銷售底價(jià)與客戶簽約，簽約內(nèi)容包括：《定購(gòu)房協(xié)議》、《商品房購(gòu)銷合同》、《補(bǔ)充合同》等，以及收取辦理銀行按揭及房屋產(chǎn)權(quán)證所需的客戶資料； 負(fù)責(zé)向客戶催收所銷售房屋的全部購(gòu)房款 定期向開(kāi)發(fā)商指定人員做工作匯報(bào)，便于開(kāi)發(fā)商及時(shí)掌握銷售進(jìn)展情況； 協(xié)助甲方及物管公司交房，并辦理業(yè)主前期回訪等工作。 公開(kāi)發(fā)售準(zhǔn)備期階段評(píng)估 ， 對(duì)下一階段工作的指導(dǎo)性建議和應(yīng)注意的事項(xiàng)說(shuō)明等。 第二階段：公開(kāi)發(fā)售準(zhǔn)備期銷售人員配置到位 樓盤(pán)知識(shí)培訓(xùn)； 銷售操作培訓(xùn) ； 營(yíng)銷服務(wù)過(guò)程形象設(shè)計(jì)； 營(yíng)銷人員服務(wù)形象設(shè)計(jì)。 ?第二大戰(zhàn)役 ：項(xiàng)目售樓中心開(kāi)放 ?目標(biāo)：積累 200300批誠(chéng)意客戶 ?目的：項(xiàng)目形象符號(hào)強(qiáng)化，在全市展開(kāi)一系列 時(shí)尚達(dá)人征集的 圈層體驗(yàn)活動(dòng)進(jìn)行項(xiàng)目蓄水 ?第三大戰(zhàn)役：樣板間開(kāi)放 ?目標(biāo)：積累 300500批誠(chéng)意客戶，通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品展示，以及年青一族身份象征的 MINI試駕周活動(dòng)，配合認(rèn)籌打開(kāi)銷售通道 ?目的：項(xiàng)目形象符號(hào)兌現(xiàn)，客戶信心增強(qiáng)，促進(jìn)成交 ?第四大戰(zhàn)役：公開(kāi)發(fā)售 ?目標(biāo)：開(kāi)盤(pán)熱銷，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo) 附件：柏騰服務(wù)內(nèi)容介紹 項(xiàng)目合作方式及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 合作方式： ? 項(xiàng)目前期策劃 +項(xiàng)目全案銷售代理 ? 項(xiàng)目前期策劃取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 20萬(wàn)元 （服務(wù)結(jié)束時(shí)間為項(xiàng)目規(guī)劃方案獲批） ? 項(xiàng)目全案銷售代理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：項(xiàng)目全部銷售額的 23%，根據(jù)銷售回款情況計(jì)提。保證第一次開(kāi)盤(pán)銷售火爆。 售樓處服務(wù)展示 ?所有銷售人員 手持 iPad記錄及展示相關(guān)資料 第一展示 —— 項(xiàng)目營(yíng)銷中心 ?售樓部包裝一定要夠潮流、夠張揚(yáng)、夠時(shí)尚 ?色彩鮮明，色調(diào)和色系均符合年輕一族審美 ?包裝元素新穎，體現(xiàn)自由而又靈活的時(shí)尚空間感 第二展示 —— 以“年青無(wú)極限”為主題的項(xiàng)目巡展 假期、周慶等重要節(jié)假日時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在市中心高端商場(chǎng)或主要人流聚集的廣場(chǎng)布站，以項(xiàng)目展示、釋放項(xiàng)目銷售信息、活動(dòng)信息為目的，積累對(duì)口客群。讓客戶眼見(jiàn)為識(shí)的同時(shí)增加認(rèn)同感。 ? 3月初實(shí)現(xiàn) 〒 0，樣板間于 3月中旬開(kāi)放，配合達(dá)人征集第二季活動(dòng)“ MINI試駕周”正式開(kāi)始蓄積誠(chéng)意客戶。配合圣誕 PARTY話題營(yíng)銷活動(dòng)為信號(hào)，舉辦以“年青一族生活向往“為主題的新聞發(fā)布會(huì)，項(xiàng)目正式入市開(kāi)始形象宣傳。 ?需求： 看重周邊遠(yuǎn)期投資收益人群、建立一個(gè)立足都市的生活平臺(tái)；低總價(jià)、長(zhǎng)期升值空間。 重要客戶： 城市投資型買(mǎi)家及外地移民 ?特征 ： 有一定經(jīng)濟(jì)積累的本地人群；長(zhǎng)期投資；對(duì)大理有一定崇拜情結(jié)的外地移民 。 ?來(lái)源： 下關(guān)全市范圍內(nèi)的年青一族地緣客戶，周邊 4S店工作的白領(lǐng)青年。 ?利用商業(yè)裙樓頂部的綠化空間，以中央花園形式呈現(xiàn)，營(yíng)造綠色辦公空間 ?通過(guò)多節(jié)點(diǎn)的現(xiàn)代休憩空間設(shè)計(jì)，提供舒適、愉悅的居住環(huán)境 住宅品質(zhì)提升建議（外部） 商業(yè)裙樓頂部的中央花園 導(dǎo)示系統(tǒng) 景觀小品 昭示性 LOGO 景觀節(jié)點(diǎn) 主景觀 空中花園 項(xiàng)目整體定位 ——客群定位 項(xiàng)目客戶群定位 客戶定位 —— 生活工作在 下關(guān) 2535歲年齡段、追求時(shí)尚、有中等收入的年青一族首次置業(yè)客群為主；本地投資型買(mǎi)家、外地移民為輔。隔離施工由開(kāi)發(fā)商完成（夾層隔離成本最終計(jì)入房?jī)r(jià)） 多功能百變空間，買(mǎi)一層送一層 方式一 （類似復(fù)式形式） ?整體層高 ?1層層高 ?2層層高 ，通過(guò)隔板的形式使客廳形成上下中空連通 ?實(shí)際使用面積多出半層 1 2 3 方式二（類似躍層形式） ?整體層高 ?1層層高 ?2層層高 ，通過(guò)隔板的形式通過(guò)豎向樓梯進(jìn)入 2層，占用兩個(gè)完整樓層。戶型面積區(qū)間為 4060㎡ 的復(fù)式小戶型公寓； ?商業(yè)：建議做 2層底商作為社區(qū)商業(yè)配套；業(yè)態(tài)以生活型商業(yè)為主；建面約 2600㎡ 。 固本項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品應(yīng)從產(chǎn)品內(nèi)部附加空間的優(yōu)越性設(shè)計(jì)來(lái)體現(xiàn)同等面積區(qū)間內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值。 本項(xiàng)目由于自身規(guī)模小，限制了其利用自身配套等外部賣點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的提升。公寓產(chǎn)品為 3860㎡ 平層戶型，憑借旅游大盤(pán)概念包裝、優(yōu)越的自然資源及全方位綜合型內(nèi)部配套支撐公寓產(chǎn)品賣點(diǎn)，售價(jià) 8000元 /㎡ 。 ?產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)訴求時(shí)尚、小資，同時(shí)與市場(chǎng)上供應(yīng)的小戶型產(chǎn)品形成差異；針對(duì)年青置業(yè)一族發(fā)力 核心結(jié)論 核心結(jié)論 核心結(jié)論 —— 借勢(shì)主動(dòng)站位、定位自我為中心、產(chǎn)品標(biāo)新立異 具備“可商可住”的 ” 多功能精品時(shí)尚公寓 ” 上東區(qū) ?小戶型物業(yè)可作為本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的突破產(chǎn)品。未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ? ? 距離主城區(qū)近，交通便利，通達(dá)性極佳 ? 兩面臨街，地塊昭示性好 ?目前大理市場(chǎng)客戶對(duì)物業(yè)價(jià)格承受能力大部份集中在 30— 65萬(wàn)之間。 ?住宅物業(yè)單獨(dú)存在 ?酒店物業(yè)單獨(dú)存在 ?辦公物業(yè)單獨(dú)存在 市場(chǎng)需求是多元化的，單一的物業(yè)功能無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，對(duì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)出助力不明顯 結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、需求及去化難度對(duì)上述三種物業(yè)發(fā)展可行性機(jī)會(huì)和難點(diǎn)評(píng)估分析得出，本地塊發(fā)展住宅物業(yè)相對(duì)于其他兩種物業(yè)形態(tài)來(lái)說(shuō)，存活機(jī)會(huì)較大，市場(chǎng)更容易接受。塑造高性價(jià)比的產(chǎn)品定位來(lái)提升項(xiàng)目整體價(jià)值。因此，不建議發(fā)展該類物業(yè)。由此建議該項(xiàng)目最終的發(fā)展規(guī)劃方向是全部進(jìn)行銷售，走短平快的線路。 銷售價(jià)格將超出市場(chǎng)價(jià)格，造成價(jià)格虛高，返租條件配合不到位給項(xiàng)目帶來(lái)巨大銷售風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)開(kāi)發(fā)商后續(xù)返租的兌現(xiàn)能力有較高的要求；使用權(quán)周期到后對(duì)項(xiàng)目會(huì)造成混亂，帶來(lái)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。 時(shí)間成本和資金回籠不利。 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)局面 住宅物業(yè)發(fā)展判研 —— 目前市場(chǎng)上供應(yīng)的住宅產(chǎn)品 面積以 80— 90㎡的兩房、 100—140㎡以下的三房為主 ；功能與性價(jià)
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