【正文】 u 多元化的投資者群體：包括個人投資者和機構(gòu)投資者在內(nèi)最廣泛的投資者群體；u 價值發(fā)現(xiàn)功能：交易所市場REITS的價格由基礎(chǔ)資產(chǎn)的盈利能力決定，因此管理公司可通過提高業(yè)績的方式充分發(fā)掘物業(yè)資產(chǎn)的價值；u健全成熟的市場制度：信息披露制度、市場監(jiān)管制度和投資者保護等相關(guān)制度較為成熟。l銀行間REITS的特點：p 資產(chǎn)規(guī)模相對較大：交易所REITS對物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模將有明確規(guī)定，考慮市場的流動性，建議資產(chǎn)最小規(guī)模以2030億為宜；p 資產(chǎn)權(quán)屬清晰且租金收益率較高：資產(chǎn)的權(quán)屬清晰明確，同時租金收益率需達到特定水平，且具備市場競爭力；p 資產(chǎn)成長性較強：適合商場、寫字樓等商業(yè)化程度較強，管理公司經(jīng)營模式的管理能力可提升物業(yè)的的價值，實現(xiàn)資產(chǎn)在日常運營階段的溢價。銀行間REITS存在的難點p 資產(chǎn)持有人對資產(chǎn)所有權(quán)和管理權(quán)有強烈要求：在銀行間REITS終止后，資產(chǎn)持有人將對物業(yè)資產(chǎn)進行回購并獲得資產(chǎn)的所有權(quán)；在銀行間REITS存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人將繼續(xù)保持對物業(yè)的管理權(quán)；p 資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定：適宜租期較長，且租戶結(jié)構(gòu)和租金收入均較為穩(wěn)定的資產(chǎn)。? （4）REITS（房地產(chǎn)投資信托）50u 以資產(chǎn)為支持的類債務(wù)融資：銀行間產(chǎn)品本質(zhì)為基于企業(yè)信用和資產(chǎn)信用的類債權(quán)融資產(chǎn)品，理論上其利率應(yīng)低于資產(chǎn)持有人發(fā)行的普通公司債券；u 可保留對基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)和管理權(quán)：在銀行間REITS存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人可以服務(wù)性機構(gòu)的身份繼續(xù)參與對資產(chǎn)日常運營的管理，在REITS終止后，資產(chǎn)持有人可對資產(chǎn)進行回購；u 門檻相對較低且審核時間較短：產(chǎn)品準備及發(fā)行流程相比交易所市場更簡單，所需時間較短。IPO流程REITs房地產(chǎn)投資信托基金〓房地產(chǎn)信托投資基金REITS（Real Estate Investment Trust） 誕生于20世紀60年代的美國，目前已經(jīng)是國際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。 首次公開發(fā)行股票的條件IPO流程? IPO流程股份制改制 輔 導(dǎo)材料申報 審 核股票發(fā)行及上市?公司性質(zhì)?業(yè)務(wù)?股權(quán)結(jié)構(gòu)?制度完善?高管培訓(xùn)?資料準備?五獨立?四會三階段?批文?路演詢價?發(fā)行上市一、改制重組l 適應(yīng)監(jiān)管部門要求：避免同業(yè)競爭，減少和規(guī)范關(guān)聯(lián)交易，突出主營業(yè)務(wù)，明晰產(chǎn)權(quán)，完善法人治理機構(gòu)及“五獨立” 等。252。252。252。252。252。 首次公開發(fā)行股票的條件45募集資金運用252。252。252。 發(fā)行人資產(chǎn)質(zhì)量良好，資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)合理，盈利能力較強，現(xiàn)金流量正常。 發(fā)行人有嚴格的資金管理制度，不得有資金被控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)以借款、代償債務(wù)、代墊款項或者其他方式占用的情形。 發(fā)行人的公司章程中已明確對外擔保的審批權(quán)限和審議程序，不存在為控股股東、實際控制人及其控制的其他企業(yè)進行違規(guī)擔保的情形。252。252。 首次公開發(fā)行股票的條件44規(guī)范運行財務(wù)與會計252。 252。 252。 發(fā)行人的財務(wù)獨立252。 發(fā)行人的人員獨立。 發(fā)行人的資產(chǎn)完整。 發(fā)行人應(yīng)當具有完整的業(yè)務(wù)體系和直接面向市場獨立經(jīng)營的能力。 發(fā)行人的股權(quán)清晰，控股股東和受控股股東、實際控制人支配的股東持有的發(fā)行人股份不存在重大權(quán)屬糾紛。 發(fā)行人最近3年內(nèi)主營業(yè)務(wù)和董事、高級管理人員沒有發(fā)生重大變化，實際控制人沒有發(fā)生變更。 發(fā)行人的生產(chǎn)經(jīng)營符合法律、行政法規(guī)和公司章程的規(guī)定，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。 發(fā)行人的注冊資本已足額繳納，發(fā)起人或者股東用作出資的資產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)已辦理完畢，發(fā)行人的主要資產(chǎn)不存在重大權(quán)屬糾紛。 發(fā)行人自股份有限公司成立后，持續(xù)經(jīng)營時間應(yīng)當在3年以上，但經(jīng)國務(wù)院批準的除外。Offering）缺點,原股東控制權(quán)減小優(yōu)點發(fā)行股票融資的優(yōu)缺點首次公開發(fā)行股票的法律法規(guī)體系兩法五規(guī) 兩法： 《公司法》 《證券法》 五規(guī)： 《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》 《上市公司證券發(fā)行管理辦法》 《發(fā)行審核委員會辦法》 《證券發(fā)行與承銷管理辦法》 《保薦制度管理辦法》 43主體資格獨立性252。u 發(fā)行股票融資最主要的形式是首次公開發(fā)行IPO（Initial 吸收直接投資的程序：1. 決定是否吸收直接投資以及投資伙伴應(yīng)具備的條件2. 確定直接投資的數(shù)量3. 選擇吸收直接投資的具體形式4. 簽署決定、合同或協(xié)議5. 取得資金吸收直接投資的優(yōu)劣勢比較優(yōu)點 不足，能增強企業(yè)的信譽和借款能力 ，財務(wù)風險小? （3）發(fā)行股票u 指公司以出讓股份的方式向股東籌集資金。? （1）企業(yè)內(nèi)源融資 ? 也稱為內(nèi)部融資或留存收益融資，是企業(yè)不斷將自身的留存收益和折舊轉(zhuǎn)化為投資的過程。? 、給交銀租賃，同時再與交銀租賃簽訂租賃合同，合同期內(nèi)公司按約定向交銀租賃分期支付租金，租賃期限為4年16期，租金的具體支付方式為等額租金后付法。? ,采取“直租”方式。? 1.“售后回租”方式：武漢地鐵集團將武漢地鐵一號線核心運營設(shè)備（包括機車等）的所有權(quán)，以20億元人民幣的價格，暫時（初定15年）讓渡給工銀金融租賃公司。 目標：盤活存量資產(chǎn)，充實資本金；存量設(shè)備融資性售后回租34設(shè)備更新技術(shù)升級設(shè)備全額融資盤活存量資產(chǎn)降低資產(chǎn)負債率優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)租金安排靈活加速折舊遞延納稅融資租賃滿足承租人多元化的融資需求35業(yè)務(wù)流程?　 ?落實前提條件（如需） ?8. 簽約放款?　 ?　 ??，收集所需全部資料?（或董事會），同意并授權(quán)進行租賃融資和擔保（如需要）?　?　 ?、利率和期限以及主要合同條款 ?　核實擔保能力 ?　 ? ?提供公司基本情況、經(jīng)營狀況?、經(jīng)營狀況或項目情況以及租賃設(shè)備清單等資料??擔保人（如有） ?承租人 ?出租人金融租賃案例u 案例一：武漢地鐵 20億元? 2023年11月24日，武漢地鐵集團與工銀金融租賃公司簽訂融資協(xié)議。新購設(shè)備直接融資租賃目標：設(shè)備更新，技術(shù)升級，設(shè)備全額融資；⑤交付設(shè)備及售后服務(wù)③融資租賃合同④定期支付租金①設(shè)備采購合同承租人②支付設(shè)備購置款設(shè)備廠商金融租賃公司? 金融租賃公司按照承租人的要求與設(shè)備廠商直接簽訂設(shè)備采購協(xié)議；? 金融租賃公司直接向設(shè)備廠商支付設(shè)備購置款；?